第七章 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

1、1第七章第七章 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法第一節(jié)第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法第三節(jié)第三節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用舉例基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用舉例2第一節(jié)第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估一、基準(zhǔn)地價(jià)概述一、基準(zhǔn)地價(jià)概述 （一）基準(zhǔn)地價(jià)的概念及特點(diǎn)（一）基準(zhǔn)地價(jià)的概念及特點(diǎn) 基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格。 它包括城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。 特點(diǎn)特點(diǎn)：區(qū)域性、分用途、平均性、有限期、時(shí)效性、控制性。3（二）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的作用（二）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的作用（三）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理（三）基

2、準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量的要求不同是形成各類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)各類(lèi)用地的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位，使得各類(lèi)用地的基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律土地利用的相對(duì)穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷變化的前提4（四）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則（四）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則土地使用價(jià)值評(píng)定和土地價(jià)格測(cè)算相結(jié)合的原則以現(xiàn)實(shí)的土地用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃的原則各類(lèi)用地分別評(píng)估，多種方法綜合運(yùn)用的原則與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適合、相協(xié)調(diào)的原則選擇合適的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)原則5二、城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估二、城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（一）城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)的概念（一）城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)的概念城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)

3、城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城鎮(zhèn)為對(duì)象，在該城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 6（二）城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟（二）城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟1.確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍：根據(jù)實(shí)際需要及人力、財(cái)力、物力等確定； 2.劃分地價(jià)區(qū)段：方法是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)、價(jià)格水平及收益情況等做實(shí)地調(diào)查和觀察，將情況相同或相似的相連土地劃分為同一個(gè)地價(jià)區(qū)段；3.抽查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格，運(yùn)用收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、比較法、成本法等進(jìn)行評(píng)估；74.計(jì)算區(qū)段地價(jià) ：區(qū)段地價(jià)是某特定地價(jià)區(qū)段的單

4、價(jià)或樓面地價(jià)，它代表或反映著該地價(jià)區(qū)段內(nèi)土地 價(jià)格的正常水平。抽查評(píng)估出的標(biāo)準(zhǔn)宗地單價(jià)或樓面地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)作為區(qū)段地價(jià)；5.確定基準(zhǔn)地價(jià)6.提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)。包括該基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、作用，將該基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為宗地價(jià)格的方法和系數(shù)。8三、三、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 （一）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的概念農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的概念 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)系指依據(jù)農(nóng)用地的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素條件評(píng)估的農(nóng)用地不同級(jí)別、不同地類(lèi)的平均價(jià)格。（二）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)（二）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)1.技術(shù)路線(xiàn)一：地價(jià)平均法 在農(nóng)用地定級(jí)的基礎(chǔ)上，采用農(nóng)用地投入產(chǎn)出資料和市場(chǎng)交易資料評(píng)

5、估基準(zhǔn)地價(jià)。2.技術(shù)路線(xiàn)二：標(biāo)準(zhǔn)地塊法 通過(guò)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)地塊，并評(píng)估其價(jià)格，以標(biāo)準(zhǔn)地塊的平均價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。9 3.技術(shù)路線(xiàn)三：綜合分值模型法 綜合分值模型法是在農(nóng)用地定級(jí)成果的基礎(chǔ)上，根據(jù)樣點(diǎn)定級(jí)單元總分值、樣點(diǎn)投入產(chǎn)出資料測(cè)算的收益價(jià)格，建立樣點(diǎn)定級(jí)單元分值與樣點(diǎn)定級(jí)單元地價(jià)的關(guān)系模型，以此來(lái)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片平均價(jià)及級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 10四、基準(zhǔn)地價(jià)更新四、基準(zhǔn)地價(jià)更新（一）基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線(xiàn)（二）利用原土地定級(jí)估價(jià)成果更新基準(zhǔn)地價(jià)（三）利用地價(jià)指數(shù)逐年調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)11第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法一、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理 1、基本概念、基本概念 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，在將估價(jià)對(duì)象宗地的區(qū)域條件及個(gè)別條件與其所在區(qū)域的平均條件進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對(duì)象宗地于估價(jià)期日價(jià)格的方法。122、理論依據(jù)、理論依據(jù)替代原理3、特點(diǎn)與適用范圍、特點(diǎn)與適用范圍 可在短時(shí)間內(nèi)評(píng)估多宗土地或大量土地價(jià)格。適用于具備基準(zhǔn)地價(jià)及宗地價(jià)格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的土地價(jià)格評(píng)估。13搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料查出估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行交易日期修正 （修正方法與市場(chǎng)比較法相同） 進(jìn)行土地狀況修正 （修正方法與市場(chǎng)比較法中的不動(dòng)產(chǎn)狀