淺談商品房預(yù)售法律制度完善

1、淺談商品房預(yù)售法律制度完善         09-11-17 15:24:00     作者：楊曉燕    編輯：studa090420摘 要：商品房預(yù)售，又稱“期房買賣”、“樓花買賣”。由于買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，該房屋尚不存在，因而容易引發(fā)一系列法律問題和可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。從商品房預(yù)售登記備案制度這一視角，分析商品房預(yù)售登記備案的相關(guān)法律規(guī)定、性質(zhì)、缺陷及其完善措施，以便減少商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，完善我國的商品房預(yù)售制度。關(guān)鍵詞：商

2、品房預(yù)售;登記備案;預(yù)告登記        一、我國現(xiàn)有法律對商品房預(yù)售登記的法律規(guī)定        隨著土地有償轉(zhuǎn)讓制度在我國的實(shí)施，房地產(chǎn)市場得以迅速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種售房制度也由之產(chǎn)生。為規(guī)范商品房預(yù)售市場，目前我國相關(guān)商品房預(yù)售的法律規(guī)定主要如下：城市房地產(chǎn)管理法第44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！背鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)

3、當(dāng)與預(yù)購方簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！钡?3條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可以處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款?！背鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第27條第2款也規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案?！鄙鲜鲞@些條款是我國法律對商品房預(yù)售登記備案的相關(guān)規(guī)定，面對新興的房地產(chǎn)業(yè)，法律法規(guī)之所以如此規(guī)定，毋庸置疑是為

4、了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)利，因?yàn)樵谏唐贩款A(yù)售買賣中，預(yù)購人和預(yù)售人因信息不對稱而導(dǎo)致地位的不對等，預(yù)售方向來處于強(qiáng)勢地位，預(yù)購人則因信息的缺乏而處于弱勢地位，因此為保護(hù)預(yù)購人免遭預(yù)售房“一房二賣”、“一房多賣”、預(yù)售后抵押等侵害預(yù)購人權(quán)利的現(xiàn)象出現(xiàn)，法律法規(guī)規(guī)定了商品房預(yù)售登記備案制度，但是對商品房預(yù)售登記備案性質(zhì)如何、以及預(yù)售登記備案到底對預(yù)售合同雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)有何影響并未作出明確規(guī)定，這使得在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，預(yù)售方“一房二賣”、“一房多賣”、預(yù)售后抵押等違約現(xiàn)象并未減少，預(yù)購人的權(quán)利從而也沒有充分得到保護(hù)。     

5、   二、商品房預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)        登記備案是個(gè)關(guān)聯(lián)詞組。登記，其含義是當(dāng)事人把有關(guān)事項(xiàng)向主管機(jī)關(guān)提出申請，以得到明確解決，是一個(gè)法定程序的過程。備案，其含義是向主管機(jī)關(guān)報(bào)告并存案以備查考。登記備案組成的概念是，經(jīng)過法定程序的有關(guān)處理事項(xiàng)存案歸檔，以備考察1。        目前我國的法律法規(guī)、規(guī)章僅規(guī)定了開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)負(fù)有對商品房預(yù)售合同的登記義務(wù)，卻并未規(guī)定登記對合同效力的作用，所以登記備案對商品房預(yù)售合同的

6、效力在實(shí)踐操作中也是各不相同，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識，目前，對登記備案的效力散件在地方性法規(guī)之中。如廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法第14條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到市交易登記機(jī)構(gòu)辦理審核、登記手續(xù)。對證件齊備的，市交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)予以登記。凡未經(jīng)審核、登記的商品房預(yù)售行為無效?！敝楹Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成預(yù)售合同無效”上海市房地產(chǎn)登記條例第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利文件，當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的，不得對抗第三人?！?廣東省高級人民法院關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問

7、題的指導(dǎo)意見第19條規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力。但雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為合同生效條件的，從其約定?！?由此可見，實(shí)踐中對商品房預(yù)售登記備案的效力大致有以下幾種：一是將登記備案作為商品房預(yù)售合同的生效要件，非經(jīng)登記，商品房預(yù)售合同不生效力；二是將登記備案作為商品房預(yù)售合同的對抗要件，非經(jīng)登記，不具有對抗第三人的法律效力；三是將登記備案作為當(dāng)事人自由意志的選擇，視當(dāng)事人的約定而確定商品房預(yù)售合同的法律效力。     09-11-17 15:24:00     作者：楊曉燕&

8、#160;   編輯：studa090420        筆者認(rèn)為，雖然地方性法規(guī)規(guī)定了登記備案對商品房預(yù)售合同的效力影響，但作為上位法的法律卻并未明確規(guī)定登記備案的法律性質(zhì)及其對商品房預(yù)售合同效力的影響，致使實(shí)踐中莫衷一是。從分析我國法律法規(guī)及規(guī)章對商品房預(yù)售合同登記備案的現(xiàn)有規(guī)定來看，筆者認(rèn)為商品房登記備案具有很強(qiáng)的公法色彩，是行政機(jī)關(guān)為了方便對房地產(chǎn)市場的行政管理而作此規(guī)定，其和私法上的登記行為有著根本的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：首先從登記主體來看，目前我國法律法規(guī)及規(guī)章將登記備案義

9、務(wù)作為預(yù)售方的一項(xiàng)法定義務(wù)，預(yù)售方與預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方即負(fù)有將商品房預(yù)售合同到法定部門登記的義務(wù)，這與民事權(quán)利登記有著根本的不同。民事權(quán)利登記建立在當(dāng)事人協(xié)商的基礎(chǔ)之上，登記的主體是民事權(quán)利主體，經(jīng)過雙方的協(xié)商，任何一方都有可能成為登記的權(quán)利主體，而商品房預(yù)售合同的登記主體法律則規(guī)定只是預(yù)售方的義務(wù)，排除了預(yù)購人要求進(jìn)行登記的權(quán)利，這和民事登記是不相符合的。        其次，從意思表示上來看，民法上的登記發(fā)端于當(dāng)事人自由意志的表達(dá)，雙方通過自由協(xié)商來確定登記的行使，而商品房預(yù)售登記備案是由法律強(qiáng)行規(guī)定，使

10、開發(fā)商負(fù)擔(dān)此種義務(wù)，并非預(yù)購人與開發(fā)商真正意義上的意思表示，有悖于民法上登記的意思表示要件。        再次，從登記的對象上來看，在私法效果上的登記，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生、變更、消滅的一項(xiàng)公示制度，其對象是權(quán)利人業(yè)已存在或者即將享有或取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，所公示的是對物上的權(quán)利，“是以一定方式確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬狀況，并使外界通過這一方式足以明辨和信賴該狀況并對此負(fù)有不作為義務(wù)的原則”4。但商品房預(yù)售登記備案制度的登記對象是商品房預(yù)售合同，并未明確此種登記是對預(yù)購人將來獲得房屋所有權(quán)權(quán)利的一種保全

11、與確認(rèn)。        最后，從權(quán)利效果上來看，私法上的登記確認(rèn)了靜態(tài)上的權(quán)利歸屬和權(quán)利內(nèi)容，起著公示和警戒風(fēng)險(xiǎn)作用，以期維護(hù)交易安全，保護(hù)權(quán)利穩(wěn)定?？v觀我國法律法規(guī)及規(guī)章，并未確定預(yù)售登記備案對預(yù)購人權(quán)利是否有確定、保護(hù)的效力，也沒有明確權(quán)利的歸屬，只是將其作為開發(fā)商的一項(xiàng)法定義務(wù)，所謂沒有救濟(jì)的權(quán)利不能稱之為權(quán)利，因此從權(quán)利的效果來看，同樣很難認(rèn)定商品房預(yù)售登記備案具有私法性質(zhì)。        綜合上述四個(gè)方面，筆者認(rèn)為商品房預(yù)售登記備案不具備私法上登

12、記所有的保全權(quán)利、確認(rèn)權(quán)利等意義，僅僅是商品房預(yù)售行政管理的一種對預(yù)售方資格的審查，是國家行政機(jī)關(guān)為規(guī)范商品房預(yù)售市場的一項(xiàng)行政措施。        三、商品房預(yù)售登記的缺陷        由于我國相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋都只賦予商品房預(yù)售登記行政管理上的意義，并未賦予其私法上權(quán)利保護(hù)的意義，該制度本身只具有行政法上的備案性質(zhì)，而非一種物權(quán)登記，致使商品房預(yù)售登記成為了一個(gè)“擺設(shè)”，缺乏公示、風(fēng)險(xiǎn)警示力，導(dǎo)致出現(xiàn)類似商品房的“一房二賣”、“一房多賣”和商品房

13、抵押與預(yù)售的沖突等情況的發(fā)生，無法起到真正保護(hù)購房人的權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。因此，從某種意義上說，登記備案效力的缺失，是商品房預(yù)售登記制度最大的缺陷。當(dāng)違反商品房預(yù)售登記備案僅僅由預(yù)售方承擔(dān)一定的行政責(zé)任而告終，對違反此種登記下預(yù)購人的權(quán)利未有任何確保規(guī)定時(shí)，它是不完善的，甚至是脆弱的，這樣，預(yù)購方的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免，也正是因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更多的利潤，于是商品房一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，此種情況下，雖然預(yù)購人可以向開發(fā)商主張違約之訴以取得救濟(jì)，但是這與預(yù)購

14、人的交易目的是相違背的，預(yù)購人之所以簽訂商品房預(yù)售合同是為了在將來獲得房屋所有權(quán)，而非違約救濟(jì)金，可以說在沒有對預(yù)購人相應(yīng)權(quán)利確保機(jī)制的情況下嚴(yán)重?fù)p害了購房人的合法權(quán)益，使得商品房預(yù)售中的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，并影響到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序的發(fā)展。     09-11-17 15:24:00     作者：楊曉燕    編輯：studa090420        四、商品房預(yù)售登記的完善  

15、0;     首先，賦予商品房預(yù)售登記預(yù)告登記的法律效力，而非行政管理意義上的登記備案性質(zhì)。傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，商品房預(yù)售，即期房，開發(fā)商向購房人銷售的是在建設(shè)中的房屋，當(dāng)事人雙方簽訂預(yù)售合同時(shí)，房屋還不現(xiàn)實(shí)存在，在開發(fā)商開工建設(shè)直至房屋建設(shè)竣工前，房屋一直處于開發(fā)商的實(shí)際控制之下，預(yù)購人僅僅是根據(jù)商品房預(yù)售合同享有債權(quán)請求權(quán)，即請求開發(fā)商將現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓并辦理過戶手續(xù)。眾所周知，債權(quán)具有平等性，不具有對抗性，因此，在開發(fā)商控制房屋的情況下，其完全有可能將房屋再出售給第三人，尤其是在房價(jià)上漲時(shí)。因此，為保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)利

16、，實(shí)現(xiàn)其交易目的，筆者認(rèn)為應(yīng)該改變現(xiàn)有商品房預(yù)售登記備案的行政管理色彩，賦予其預(yù)告登記的效力，因?yàn)轭A(yù)告登記保護(hù)尚未成為物權(quán)的權(quán)利而將物權(quán)特有的公示方法，即登記適用于債權(quán)法上的請求權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第20條的規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！币虼嗽谏唐贩款A(yù)售法律制度構(gòu)建上，賦予商品房預(yù)售登記以預(yù)告登記的效力，使得預(yù)購人請求開發(fā)商到期轉(zhuǎn)讓房屋并辦理過戶手續(xù)的債權(quán)得以物權(quán)化，

17、這樣才能使商品房預(yù)售登記具有保全權(quán)利、對抗第三人的法律效力，也才能有效控制預(yù)售方的再出售行為，保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益。        其次，完善登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，保障登記信息公開。城市房地產(chǎn)管理法實(shí)施后，對登記部門、登記部門的職權(quán)及登記程序都加以法定化，筆者認(rèn)為在確定統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)后，應(yīng)強(qiáng)化登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，并將登記信息采取網(wǎng)絡(luò)化管理，將登記信息公開，在登記機(jī)構(gòu)的監(jiān)管之下，方便當(dāng)事人查詢，防止惡意開發(fā)商的欺詐行為。        總之，賦予商品房預(yù)售登記以預(yù)告登記的效力，完善登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)和對登記信息的管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者的法律意識，使其簽訂商品房預(yù)售合同之后必須到相關(guān)部門辦理商品房預(yù)售合同登記，使商品房預(yù)售登記產(chǎn)生公示效力，對抗第三人的購房行為和不良開發(fā)商的欺詐行為，從而真正保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，減少商品房預(yù)售糾紛，促使房地產(chǎn)開發(fā)市場健康有序的發(fā)展。參考文獻(xiàn)：1 陳興光.建立法制化管理體系,創(chuàng)造規(guī)范化房屋管理租賃市  場J.中國房地產(chǎn),1998,(2):16.2 符啟林.商品房預(yù)售法律制度研究M.北京：中國政法大學(xué)  出版社,2002