市場(chǎng)法解析PPT課件

1、 熟悉市場(chǎng)法的基本原理，搜集交易實(shí)例和建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。 掌握可比實(shí)例的選取、交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和比準(zhǔn)價(jià)格的求取。目標(biāo)：第1頁/共54頁第一節(jié) 市場(chǎng)法概述一、市場(chǎng)法的含義 市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將他們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的類似房地產(chǎn)，然后將他們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」烙?jì)對(duì)象價(jià)值的方法。的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」烙?jì)對(duì)象價(jià)值的方法。 本質(zhì)：以房地產(chǎn)的交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)本質(zhì)：以房地產(chǎn)的交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值值二、市場(chǎng)法的理

2、論依據(jù)市場(chǎng)法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。替代原理：通過市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)的作用，效用相同或相近替代原理：通過市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)的作用，效用相同或相近的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)，并最終使市場(chǎng)上相同或相近的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)，并最終使市場(chǎng)上相同或相近的商品之間具有相同的價(jià)格或一致的比價(jià)關(guān)系。的商品之間具有相同的價(jià)格或一致的比價(jià)關(guān)系。第2頁/共54頁類似房地產(chǎn)：是指在同一市場(chǎng)供求圈中，與待估類似房地產(chǎn)：是指在同一市場(chǎng)供求圈中，與待估房地產(chǎn)在權(quán)益、用途、區(qū)位、價(jià)格類型、建筑結(jié)房地產(chǎn)在權(quán)益、用途、區(qū)位、價(jià)格類型、建筑結(jié)構(gòu)等方面相似或相近的房地產(chǎn)。構(gòu)等方面相似或相近的房

3、地產(chǎn)。交易實(shí)例：已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產(chǎn)。交易實(shí)例：已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產(chǎn)。可比實(shí)例：與待估房地產(chǎn)相類似，并用于與待估可比實(shí)例：與待估房地產(chǎn)相類似，并用于與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較的交易實(shí)例房地產(chǎn)。房地產(chǎn)進(jìn)行比較的交易實(shí)例房地產(chǎn)。第3頁/共54頁三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件 （一）適用對(duì)象（一）適用對(duì)象住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地 （二）市場(chǎng)法需要具備的條件（二）市場(chǎng)法需要具備的條件估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易 （三）市場(chǎng)法的其他用途（三）市場(chǎng)法的其他用途市場(chǎng)租金及成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法中

4、重新構(gòu)建價(jià)格、市場(chǎng)租金及成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法中重新構(gòu)建價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成部分、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成部分、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率、求取。率、求取。第一節(jié) 市場(chǎng)法概述第4頁/共54頁1 1 搜集交易實(shí)例；搜集交易實(shí)例；2 2 選取可比實(shí)例；選取可比實(shí)例；3 3 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理4 4 求取比準(zhǔn)價(jià)格求取比準(zhǔn)價(jià)格- - 交易情況修正；交易情況修正；- - 交易日期修正；交易日期修正；- - 房地產(chǎn)狀況修正。房地產(chǎn)狀況修正。要求：每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整要求：每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過不得超過2020，綜合調(diào)整不得超

5、過，綜合調(diào)整不得超過3030。 四.步驟：第一節(jié) 市場(chǎng)法概述第5頁/共54頁一、收集交易實(shí)例一、收集交易實(shí)例大量、全面、完整性大量、全面、完整性準(zhǔn)確、真實(shí)性準(zhǔn)確、真實(shí)性 累計(jì)性累計(jì)性多途徑性多途徑性第二節(jié) 搜集交易實(shí)例第6頁/共54頁查閱政府有關(guān)職能部門的房地產(chǎn)交易登記資料；查閱政府有關(guān)職能部門的房地產(chǎn)交易登記資料；查閱各種報(bào)刊雜志所刊登的房地產(chǎn)租售信息；查閱各種報(bào)刊雜志所刊登的房地產(chǎn)租售信息；查訪房地產(chǎn)經(jīng)辦人或交易當(dāng)事人；查訪房地產(chǎn)經(jīng)辦人或交易當(dāng)事人；查閱房地產(chǎn)網(wǎng)頁；查閱房地產(chǎn)網(wǎng)頁；同行之間相互提供有關(guān)信息資料；同行之間相互提供有關(guān)信息資料；其他。如參加房地產(chǎn)交易展銷會(huì)、房地息發(fā)布會(huì)其他。如

6、參加房地產(chǎn)交易展銷會(huì)、房地息發(fā)布會(huì)等等。二、搜集交易實(shí)例的途徑第二節(jié) 搜集交易實(shí)例第7頁/共54頁第8頁/共54頁 從搜集的交易實(shí)例中選擇符合一定條件的作為估從搜集的交易實(shí)例中選擇符合一定條件的作為估價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。 一、選取可比實(shí)例的必要性第三節(jié) 選取可比實(shí)例第9頁/共54頁二、選取可比實(shí)例的要求：（一）數(shù)量要求- -310310個(gè)個(gè)（二）質(zhì)量要求1 1、與估價(jià)對(duì)象是類似房地產(chǎn)、與估價(jià)對(duì)象是類似房地產(chǎn) 同一供求范圍內(nèi)。同一供求范圍內(nèi)。 與待估房地產(chǎn)的用途。與待估房地產(chǎn)的

7、用途。 規(guī)模相當(dāng)。規(guī)模相當(dāng)。 與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同。與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同。 檔次相同檔次相同 權(quán)屬性質(zhì)相同。權(quán)屬性質(zhì)相同。2 2、交易類型與交易目的相近。、交易類型與交易目的相近。3 3、比較案例房地產(chǎn)的交易日期與待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)、比較案例房地產(chǎn)的交易日期與待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近點(diǎn)接近4 4、交易案例是正常交易或可修正為正常。、交易案例是正常交易或可修正為正常。第三節(jié) 選取可比實(shí)例第10頁/共54頁第四節(jié) 建立可比基礎(chǔ)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 范圍不同的情況范圍不同的情況帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)含有非房地產(chǎn)成分含有非房地產(chǎn)成分房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同統(tǒng)一付款方

8、式 估價(jià)中通常以在其成交日期一次性支付的金額估價(jià)中通常以在其成交日期一次性支付的金額為準(zhǔn)為準(zhǔn)例如：一物業(yè)合同總價(jià)例如：一物業(yè)合同總價(jià)2020萬元，分三期支付，首萬元，分三期支付，首付付3030，半年后支付，半年后支付3030，一年后支付，一年后支付4040，問合同簽訂時(shí)一次性付款總價(jià)（銀行貸款年利問合同簽訂時(shí)一次性付款總價(jià)（銀行貸款年利率率6 6，按月付息）。，按月付息）。第11頁/共54頁統(tǒng)一價(jià)格單位統(tǒng)一價(jià)格單位統(tǒng)一價(jià)格表示單位統(tǒng)一價(jià)格表示單位統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位； 如：建筑面積下的價(jià)格如：建筑面積下的價(jià)格= =套內(nèi)建筑面積價(jià)格套內(nèi)建

9、筑面積價(jià)格套內(nèi)建筑套內(nèi)建筑面面 積積/ /建筑面積建筑面積 建筑面積下的價(jià)格建筑面積下的價(jià)格= =使用面積價(jià)格使用面積價(jià)格使用面積使用面積/ /建筑面建筑面積積 平方米下的價(jià)格畝下的價(jià)格平方米下的價(jià)格畝下的價(jià)格666.67 666.67 平方米下的價(jià)格公頃下的價(jià)格平方米下的價(jià)格公頃下的價(jià)格10000 10000 平方米下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格平方米下的價(jià)格平方英尺下的價(jià)格0.09290304 0.09290304 平方米下的價(jià)格坪下的價(jià)格平方米下的價(jià)格坪下的價(jià)格 3.30579 3.30579 第12頁/共54頁 例：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200200，成交總價(jià)8080

10、萬元人民幣，分三期付款，首期付1616萬元人民幣，第二期于半年后付3232萬元人民幣，余款3232萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積25002500平方英尺，成交總價(jià)1515萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)的修正。（假設(shè)人民幣的年利率為8 8 ，假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1 1美元8.38.3元人民幣 ） 1 1統(tǒng)一付款方式。以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，則：統(tǒng)一付款方式。以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，則： 甲總價(jià)甲總價(jià) 16+32/16+32/（1+8%1+8%）0.5+32/0.5+32/（1+8%1+8%）76.422

11、76.422（萬元人民幣）乙總價(jià)（萬元人民幣）乙總價(jià)15(15(萬美元萬美元) ) 2 2統(tǒng)一價(jià)格表示單位。統(tǒng)一價(jià)格表示單位。甲單價(jià)甲單價(jià)7642207642202002003821.1(3821.1(元人民幣平方米建筑元人民幣平方米建筑面積面積) ) 乙單價(jià)乙單價(jià)1500001500002500250060(60(美元平方英尺使用面美元平方英尺使用面積積) ) 3 3統(tǒng)一幣種和貨幣單位。統(tǒng)一幣種和貨幣單位。 甲單價(jià)：甲單價(jià)：382138211(1(元人民幣平方米建筑面積元人民幣平方米建筑面積) ) 乙單價(jià)乙單價(jià)60608.38.3498(498(元人民幣平方英尺使用面元人民幣平方英尺使用面積

12、積) ) 第13頁/共54頁 4 4統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1 1平平方米建筑面積方米建筑面積.75.75平方米使用面積，則：平方米使用面積，則： 甲單價(jià)甲單價(jià)382138211(1(元人民幣平方米建筑面積元人民幣平方米建筑面積) ) 乙單價(jià)乙單價(jià)4984980.750.753733735(5(元人民幣平方英尺元人民幣平方英尺建筑面積建筑面積) ) 5 5統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1 1平方英平

13、方英尺尺0.092903040.09290304平方米，則：平方米，則： 甲單價(jià)甲單價(jià)382138211(1(元人民幣平方米建筑面積元人民幣平方米建筑面積) ) 乙單價(jià)乙單價(jià)373.5 373.5 0.09290304 0.09290304 402040203(3(元人元人民幣平方米建筑面積民幣平方米建筑面積) ) 第14頁/共54頁例：有倆同類物業(yè)同時(shí)交易，例：有倆同類物業(yè)同時(shí)交易，A A物業(yè)使用面積為物業(yè)使用面積為100100坪，交易價(jià)為坪，交易價(jià)為1313萬美金；萬美金；B B物業(yè)建面物業(yè)建面900900平方平方米，人民幣總價(jià)米，人民幣總價(jià)288288萬元，一年后付?，F(xiàn)價(jià)萬元，一年后付。

14、現(xiàn)價(jià) 為為5050萬元的家具隨房屋一并交易，該類物業(yè)建使比為萬元的家具隨房屋一并交易，該類物業(yè)建使比為1.31.3，1 1美元兌換美元兌換6.86.8元人民幣，年利率元人民幣，年利率6 6，試建，試建立價(jià)格比較基礎(chǔ)。立價(jià)格比較基礎(chǔ)。第15頁/共54頁一、一、 概念概念 是指剔除交易行為中的一些特殊因素而造成是指剔除交易行為中的一些特殊因素而造成的價(jià)格的偏差。的價(jià)格的偏差。二、交易行為中可能存在的特殊因素比較復(fù)雜，一般二、交易行為中可能存在的特殊因素比較復(fù)雜，一般有：有：1 1、有利害關(guān)系的交易。如親友之間、有利害關(guān)系的、有利害關(guān)系的交易。如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間的交易活動(dòng)。公司之間的交

15、易活動(dòng)。2 2、急于出售、急于購買、急于出售、急于購買. . 3 3、交易雙方或交易一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。、交易雙方或交易一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。4 4、交易雙方或一方有特別的動(dòng)機(jī)或偏好。、交易雙方或一方有特別的動(dòng)機(jī)或偏好。5 5、特殊交易方式的交易。、特殊交易方式的交易。6 6、未按規(guī)則負(fù)擔(dān)交易稅費(fèi)。、未按規(guī)則負(fù)擔(dān)交易稅費(fèi)。7 7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易。、相鄰房地產(chǎn)的合并交易。8 8、強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易、強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易9 9、受迷信影響的交易、受迷信影響的交易第五節(jié) 交易情況影響修正第16頁/共54頁三、交易情況修正的方法:6一般不選;6不得不選必須修正;6修正

16、方法為百分率法和差額法。百分率法 ：可比實(shí)例成交價(jià)格 1（1 s% ）可比實(shí)例的正常市場(chǎng)價(jià)格 交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來確定差額法：可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正額可比實(shí)例的正常市場(chǎng)價(jià)格 第五節(jié) 交易情況影響修正第17頁/共54頁 正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格- -應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)= =賣方實(shí)際得到的價(jià)賣方實(shí)際得到的價(jià)格格 正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)= =買方實(shí)際付買方實(shí)際付出的價(jià)格出的價(jià)格 例：一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為例：一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元平方米，賣元平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為

17、正常成交價(jià)格的7，買方應(yīng)繳納的稅，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的費(fèi)為正常成交價(jià)格的5，求賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方，求賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。實(shí)際付出的價(jià)格。 解：解： 賣方實(shí)際得到的價(jià)格賣方實(shí)際得到的價(jià)格2500250072325(元平元平方米方米) 買方實(shí)際付出的價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格2500+2500 52625(元平元平方米方米) 第五節(jié) 交易情況影響修正第18頁/共54頁 例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方賣方26252625元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方

18、負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的交價(jià)格的7 7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 5。求該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。求該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。 v解：正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的 價(jià)格正常成交價(jià)格買方實(shí)際付出的價(jià)格（應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率） （+） （元m）第五節(jié) 交易情況影響修正第19頁/共54頁第六節(jié) 市場(chǎng)狀況調(diào)整一、概念：是將可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到估是將可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。二、方法：可比

19、實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù)應(yīng)以交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。為基準(zhǔn)來確定。 假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為百分率為T T( (當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的，為當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的，為+T+T；下跌；下跌的，為的，為T T) )，則：，則： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1 1T%T%）可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 第20頁/

20、共54頁 價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù)法法 價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。如果是以價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)定基價(jià)格指數(shù)；如果；如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為是以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)。第21頁/共54頁 例：某宗房地產(chǎn)2005年6月的價(jià)格為1500元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2005年9月。所在區(qū)域類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價(jià)格指數(shù)為79.6，76.7，74.7，89.2，85，92.5，98.1（以2003年12月為100）。計(jì)算該宗房地產(chǎn)2005年9月的價(jià)格。 解：150

21、0（92.5/74.7）=1857.4（元/m2） 例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為996，947，967，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個(gè)月為100)。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價(jià)格為2000元m2，計(jì)算該房地產(chǎn)20022002年1010月的價(jià)格。 解：20001.051.0921.1251.1813046. .8(元) 第22頁/共54頁 價(jià)格變動(dòng)率法 采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率）價(jià)

22、格變動(dòng)率）期數(shù)期數(shù)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（l價(jià)格變動(dòng)率價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）期數(shù)）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 第23頁/共54頁 例：評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元，成交日期2001年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上漲2。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修

23、正。 解： 3000(1+1.5)(1+2)3658(元) 第24頁/共54頁 例：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2005年2月1日的價(jià)格為1000美元，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2005年2月1日為1美元=8.26元人民幣，2005年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例修正到2005年10月1日的價(jià)格為： 解：10008.26(1+0.2)88393(元人民幣) 例：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價(jià)格為1000美元m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月下降05。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2002年2月1日

24、為1美元8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價(jià)格為： 解：1000(10.5)88.297964(元人民幣) 第25頁/共54頁一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。（）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容 區(qū)位狀況修正區(qū)位狀況修正權(quán)益狀況修正權(quán)益狀況修正實(shí)物狀況修正實(shí)物狀況修正在這三個(gè)方面的修正中，還可進(jìn)一步細(xì)分為若干因在這三個(gè)方面的修正中，還可進(jìn)一

25、步細(xì)分為若干因素的修正。素的修正。第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整第26頁/共54頁三、三、房地產(chǎn)狀況修正的思路房地產(chǎn)狀況修正的思路 列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；方面的因素； 判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；狀況； 將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度；度； 根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例

26、的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格做減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整?？杀葘?shí)例的價(jià)格做減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。 第27頁/共54頁四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 百分率法：百分率法： 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格系數(shù)在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 差額法：差額法： 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正額在估價(jià)對(duì)

27、象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格額在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 在百分率法中，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)以在百分率法中，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的房估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定。為基準(zhǔn)來確定?？杀葘?shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 1 1（1 1 R% R%）可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下價(jià)格第28頁/共54頁直接比較修正確定影響房地產(chǎn)狀況的因素確定影響房地產(chǎn)狀況的因素確定權(quán)重確定權(quán)重以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況逐以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況逐個(gè)因素評(píng)分個(gè)因素評(píng)分累計(jì)所的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率累計(jì)所的分?jǐn)?shù)

28、轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率利用比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整利用比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 第29頁/共54頁房地產(chǎn)房地產(chǎn)狀況狀況權(quán)重權(quán)重估價(jià)估價(jià)對(duì)象對(duì)象可比實(shí)可比實(shí)例例A可比實(shí)可比實(shí)例例B可比實(shí)可比實(shí)例例C因素因素1f1100因素因素2f2100因素因素3f3100.因素因素n-1fn-1100因素因素nfn100綜合綜合1100表達(dá)式： 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格100/（） =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 第30頁/共54頁 間接比較修正 設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地

29、產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率。第31頁/共54頁第32頁/共54頁 房地產(chǎn)狀況修正注意的問題 可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況應(yīng)是成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況應(yīng)是成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。候的狀況。 不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。較修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。

30、第33頁/共54頁第八節(jié) 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 一、求取可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格一、求取可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格第34頁/共54頁 直接比較修正第35頁/共54頁 間接比較修正第36頁/共54頁（2 2）最終比準(zhǔn)價(jià)格）最終比準(zhǔn)價(jià)格算術(shù)平均法算術(shù)平均法將多個(gè)修正價(jià)格的算術(shù)平均值作為比準(zhǔn)價(jià)格。一將多個(gè)修正價(jià)格的算術(shù)平均值作為比準(zhǔn)價(jià)格。一般要求各比較案例與待估房地產(chǎn)之間的相似程度較接般要求各比較案例與待估房地產(chǎn)之間的相似程度較接近，沒有大的區(qū)別。其計(jì)算公式為近，沒有大的區(qū)別。其計(jì)算公式為V=Vi/nV=Vi/n加權(quán)平均加權(quán)平均 比較案例與待估房地產(chǎn)有較大差異，則比較案例與待估房地產(chǎn)有較大差異，則需賦予各比較案例的修正價(jià)

31、格以不同的權(quán)重，然后加需賦予各比較案例的修正價(jià)格以不同的權(quán)重，然后加權(quán)平均，計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。權(quán)平均，計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。V=ViV=Vi* *f fi iffi i=1=1第37頁/共54頁中位數(shù)中位數(shù) 中位數(shù)是把修正出的各個(gè)價(jià)格按從低到高或從中位數(shù)是把修正出的各個(gè)價(jià)格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，位于正中間高到低的順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的一個(gè)價(jià)格；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的一個(gè)價(jià)格；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)格。均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)格。 眾數(shù)眾數(shù)

32、眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。 其他方法其他方法 還可以采用其他的方法將修正出的多個(gè)價(jià)格綜合成還可以采用其他的方法將修正出的多個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格，如分別去掉一個(gè)最高的價(jià)格和一個(gè)最低一個(gè)價(jià)格，如分別去掉一個(gè)最高的價(jià)格和一個(gè)最低的價(jià)格，將余下的簡(jiǎn)單算術(shù)平均。的價(jià)格，將余下的簡(jiǎn)單算術(shù)平均。 第38頁/共54頁 市場(chǎng)法估價(jià)總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例 市場(chǎng)比較法估價(jià)總結(jié)待估房地產(chǎn)可比實(shí)例A可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 交易情況修正 交易日期調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整比準(zhǔn)價(jià)格A 比準(zhǔn)價(jià)格B 比準(zhǔn)價(jià)格C最終比準(zhǔn)價(jià)格 比較 搜集交易實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 存入交易實(shí)例庫 選取可比實(shí)例 綜合第

33、39頁/共54頁三、方法運(yùn)用舉例第40頁/共54頁 例：為評(píng)估某寫字樓2005年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見表： 可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格5000元人民幣元人民幣/m2650美元美元/m25500元人民幣元人民幣/m2成交日期成交日期2005年年1月月1日日2005年年3月月1日日2005年年7月月1日日交易情況交易情況+2%+5%-3%房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況 -8%-4%+6%第41頁/共54頁 另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2005年3月1日為1：8.5，2005年

34、10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2005年1月1日至2005年月1日基本保持不變，2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2005年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。 解：1、計(jì)算公式： 比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 2、比準(zhǔn)價(jià)格V VA A： 5000100/（100+2）（1-1%）3（1+0.5%）5 100/（100-8）=5300.51（元人民幣/m2）第42頁/共54頁 3、比準(zhǔn)價(jià)格V VB B： 650650 8.4 100/（100+5）

35、（1-1%）2 （1+0.5%） 5 100/（100-4）=5442.93（元人民幣/m2 ） 4、比準(zhǔn)價(jià)格V VC C： 5500100/（100-3）（1+0.5%）3100/（100+6）=5429.79（元人民幣/m2） 5、估價(jià)對(duì)象單價(jià) （ 5300.51 + 5442.93 + 5429.79 ）3=5391 （元人民幣/m2 ）第43頁/共54頁 例：估價(jià)對(duì)象是城市規(guī)劃為住宅區(qū)的一塊空地，土地面積為45900m2，評(píng)估該土地在2004年7月的市場(chǎng)價(jià)值。可比實(shí)例的有關(guān)資料如下： 1.可比實(shí)例成交價(jià)格和成交日期可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C成交價(jià)格成交價(jià)格2400元元/m22040元元/m22900元元/m2成交日期成交日期2004.42004.32004.5 2.交易情況分析：可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例可比實(shí)例B可比實(shí)例可比實(shí)例C交易情況交易情況0-2%+1%第44頁/共54頁 3.2004年3月至7月的 價(jià)格指數(shù)月份34567價(jià)格指數(shù)100.392.4106.898.6109.04.房地產(chǎn)狀況比較結(jié)果：房地產(chǎn)狀況權(quán)重可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.580100105因素20.31201