淺析建設(shè)工程合同在兩種情形下的效力

1、淺析建設(shè)工程合同在兩種情形下的效力摘要：本文擬從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍和發(fā)包人相關(guān)前期審批手續(xù)的辦理方面探討一下建設(shè)工程合同的效力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍外為開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而簽訂的建設(shè)工程合同，因此，對于未依法取得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營業(yè)執(zhí)照的發(fā)包人擅自開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目與承包人簽訂的建設(shè)工程合同應(yīng)為無效合同本文擬從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍和發(fā)包人相關(guān)前期審批手續(xù)的辦理方面探討一下建設(shè)工程合同的效力。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍外為開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而簽訂的建設(shè)工程合同最高人民法院在關(guān)于合同法的司法解釋中，并未對超越經(jīng)營范圍的民事行為作出必然無效的認(rèn)定，但該解釋同時(shí)規(guī)定違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行

2、政法規(guī)禁止經(jīng)營的除外。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品是與社會公共利益密切相關(guān)的商品房，國家必然需要對這一特殊商品的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行特別的干預(yù)和監(jiān)督，其具體表現(xiàn)就是通過立法對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營進(jìn)行必要的限制，實(shí)行特別的許可。我國法律不僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件和領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照提出明確的要求，而且在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營程序上也作出了一系列的限制，如果房地產(chǎn)開發(fā)者未領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，就意味著房地產(chǎn)開發(fā)者根本無法實(shí)施房屋預(yù)售、登記備案、產(chǎn)權(quán)登記等行為，即房地產(chǎn)開發(fā)的目的是不可能實(shí)現(xiàn)的。因此，對于未依法取得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營業(yè)執(zhí)照的發(fā)包人擅自開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目與承包人簽訂的建設(shè)工程合同應(yīng)為無效合同。但這里需要討論的是倘若發(fā)包

3、人雖然取得了房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營資格，但是未取得相應(yīng)的資質(zhì)等級或超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，其所締結(jié)的建設(shè)工程合同是否無效？筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無資質(zhì)或超越資質(zhì)等級開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)與未取得營業(yè)執(zhí)照開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目的情形區(qū)別對待，不宜一律作為無效合同認(rèn)定。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資質(zhì)或超越資質(zhì)等級進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營，盡管具有違法性的一面，但未必導(dǎo)致建設(shè)工程合同必然無效。其理由在于：其一，從我國有關(guān)法律對房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理的規(guī)定看，核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的主要依據(jù)是企業(yè)的資產(chǎn)狀況、專業(yè)技術(shù)人員狀況以及房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)績，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“實(shí)力”。其目的是為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)得以順利實(shí)施

4、。其二，倘若某一房地產(chǎn)企業(yè)雖未取得與開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的資質(zhì)，但其實(shí)際上的“實(shí)力”足以承擔(dān)這一項(xiàng)目，若仍認(rèn)定建設(shè)工程合同無效，顯然與立法之目的不相符。其三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級畢竟不同于承包人的資質(zhì)等級，作為建設(shè)工程項(xiàng)目的具體實(shí)施者，承包人的資質(zhì)等級是其承擔(dān)建設(shè)工程項(xiàng)目能力的直接體現(xiàn)，而這種能力將影響建設(shè)工程的質(zhì)量與安全。而我國立法對發(fā)包人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級要求，僅體現(xiàn)在國務(wù)院頒布的城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例這一行政法規(guī)中。筆者認(rèn)為，我國立法對發(fā)包人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和作為承包人的勘察、設(shè)計(jì)、施工企業(yè)均規(guī)定了資質(zhì)等級制度，而且都禁止無資質(zhì)或超資質(zhì)從事建設(shè)活動(dòng)，但是其法律后果是不同的。法律禁止無

5、資質(zhì)或超資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，屬行政法上的取締性規(guī)范，違反者將受到行政處罰，但并不影響合同的效力。相反，法律所禁止的無資質(zhì)或超資質(zhì)承包建設(shè)工程項(xiàng)目，為法律的效力性規(guī)范，將直接影響到建設(shè)工程合同的效力，違反此禁令的建設(shè)工程合同屬無效合同。二、發(fā)包人未辦理相關(guān)前期審批手續(xù)而簽訂的建設(shè)工程合同建設(shè)工程合同標(biāo)的的特殊性決定了其與國家利益及社會利益之間的關(guān)系極為密切，法律為建設(shè)工程的實(shí)施設(shè)置了一整套嚴(yán)密的強(qiáng)制性程序。在建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的前期階段和準(zhǔn)備階段，發(fā)包人需辦理項(xiàng)目立項(xiàng)及報(bào)建等一系列手續(xù)，獲得相關(guān)的行政許可，以取得一定的民事權(quán)利，否則會因行為能力的缺失而對合同的效力造成影響。發(fā)包人所需辦理的前期審批

6、手續(xù)主要指的是獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)（設(shè)計(jì)任務(wù)書）、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及通過環(huán)境、消防、人防等事項(xiàng)的審核，而且在締結(jié)建設(shè)工程合同之后，建設(shè)工程項(xiàng)目正式實(shí)施之前，建設(shè)單位尚需依法取得施工許可證。在發(fā)包人需獲得的這些行政許可和民事權(quán)利中，發(fā)包人是否獲得項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)以及依法取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，與發(fā)包人的締約行為能力具有直接聯(lián)系，如發(fā)包人在締約前未取得這些許可證或民事權(quán)利，將導(dǎo)致建設(shè)工程合同的無效。需要說明的是，發(fā)包人因缺乏相關(guān)的行政許可及民事權(quán)利上的缺失，不僅違反了相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)范，使發(fā)包人在締約行為能力上缺乏必備的要件，而且由于對

7、這種強(qiáng)制性規(guī)范的違反，實(shí)際上使得建設(shè)工程合同的客體處于不合法的狀況，即建設(shè)工程項(xiàng)目屬于通常所稱的違章建筑范圍。因此，這類建設(shè)工程合同無論從發(fā)包人行為能力的標(biāo)準(zhǔn)看，還是從合同標(biāo)的違法性看，均應(yīng)認(rèn)定為無效合同。另外，在實(shí)踐中還存在這樣一種情形，即發(fā)包人在締結(jié)建設(shè)工程合同時(shí)未曾依法辦理上述行政許可或取得相關(guān)民事權(quán)利，但是在合同履行過程中補(bǔ)辦了這些行政許可或取得了相關(guān)的民事權(quán)利，甚至在與承包人發(fā)生糾紛后在訴訟或仲裁過程中完善了這些手續(xù)，那么此類合同的法律效力應(yīng)作何認(rèn)定？依最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答，如果在一審訴訟期間補(bǔ)辦了法律規(guī)定的審批手續(xù)，合同應(yīng)認(rèn)定為有效，如未能在一審訴訟期間補(bǔ)辦審批手續(xù)的，則合同無效。最高人民法院這一司法解釋的學(xué)理依據(jù)在于，法律的強(qiáng)制性規(guī)定實(shí)際上可以分為成立要件、特別生效要件和阻卻生效要件。違反成