創(chuàng)業(yè)融資房地產(chǎn)企業(yè)融資涉及哪些稅務(wù)

1、房地產(chǎn)企業(yè)融資涉及哪些稅務(wù)企業(yè)融資是指企業(yè)從自身生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀及資金運(yùn)用情況 出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營與發(fā)展策略的需要，通過一定的渠道和 方式，利用內(nèi)部積累或向企業(yè)的投資者及債權(quán)人籌集生產(chǎn)經(jīng)營所 需資金的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。資金是企業(yè)體內(nèi)的血液，是企業(yè)進(jìn)行生 產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的必要條件，沒有足夠的資金，企業(yè)的生存和發(fā)展就 沒有保障。企業(yè)融資是指企業(yè)向外部有關(guān)單位和個(gè)人以及從企業(yè) 內(nèi)部籌措生產(chǎn)經(jīng)營所需資金的財(cái)務(wù)活動(dòng)。組織創(chuàng)新是指組織規(guī)則、 交易的方式、手段或程序的變化。下面分享房地產(chǎn)公司融資涉及的九大稅：一、房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)融資所發(fā)生利息費(fèi)用的處理由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款所發(fā)生的利息 費(fèi)用，是有

2、金融機(jī)構(gòu)開具利息發(fā)票的，這種情況下所發(fā)生的貸款 利息，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)從以下兩個(gè)方面來處理。1.有金融機(jī)構(gòu)開具利息票據(jù)的貸款利息，能夠按轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)倳r(shí)的處理國稅函2010220號(hào)第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傐吞峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除， 但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額?！边@ 里的“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規(guī)定的 基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率”。關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 （財(cái)稅字 199548號(hào)）第八條關(guān)于扣除項(xiàng)目金額中的利息支出如何計(jì)算問題 規(guī)定如下：(1) 利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上

3、浮幅度的部分不允許扣除;(2) 對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干題目的公告 ( 國家稅務(wù)總局 2011 年第 34 號(hào)公告 ) 的規(guī)定，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性?！敖鹑谄髽I(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相

4、同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率?；谝陨险咭?guī)定，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息費(fèi)用，允許在土地增值稅清算時(shí)據(jù)實(shí)扣除，必須具備兩個(gè)條件：一是貸款利率最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，這里的“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率”。二是該貸款利息不超過貸款期限的利息部分和不是銀行給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加罰的利息。(3) 有金融機(jī)構(gòu)開具利息票據(jù)的貸款利息，但不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)倳r(shí)的處理國稅函 2010220 號(hào)第三條第 （ 二 ） 項(xiàng)規(guī)定：

5、“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。”基于此規(guī)定，有金融機(jī)構(gòu)開具利息票據(jù)的貸款利息，但不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)倳r(shí)，在土地增值稅清算時(shí)，該貸款利息不能據(jù)實(shí)扣除，只能與管理費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用一起作為開發(fā)費(fèi)用，在取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。二、房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)融資所發(fā)生利息的處理房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)融資所發(fā)生的利息主要體現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面是房地產(chǎn)企業(yè)向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款所發(fā)生的利息 ; 另一方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非關(guān)聯(lián)企業(yè)和其他個(gè)人

6、，例如向個(gè)人股東和非股東個(gè)人，借款所發(fā)生的利息。由于以上兩方面的借款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在支付利息時(shí)，是沒有金融企業(yè)的貸款利息票據(jù)，所發(fā)生的利息費(fèi)用，即使到當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門開出利息票據(jù)也不可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)，作為扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除。國稅函 2010220 號(hào)第三條第 （ 二 ） 項(xiàng)規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。”基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)融資所發(fā)生的利息在土地增值稅清算時(shí)，不可以據(jù)實(shí)扣除，只能與管理費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用一起，作為開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金

7、額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。但可以在企業(yè)所得稅前扣除。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款所發(fā)生利息的處理國稅函 2010220 號(hào)第三條第 （ 三 ） 項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一） 、 （二）項(xiàng)所述兩種辦法?！被诖艘?guī)定，如果開發(fā)企業(yè)存在多種渠道來源的借款，不可以將從金融機(jī)構(gòu)取得的借款費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除，同時(shí)又將其他渠道的借款費(fèi)用與其他開發(fā)費(fèi)用一并按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，而只能在國稅函 2010220 號(hào)第三條 （一）、 （二）項(xiàng)所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。案例分析某開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為 20000 萬元，開發(fā)成本 10000 萬元，其中，開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用中列支利息支出 200 萬元。項(xiàng)目開發(fā)期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出為 100 萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為 60 萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。假定該開發(fā)項(xiàng)目所在省規(guī)定的開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例分別兩種情況為5%或 10%。請(qǐng)分析該利息費(fèi)用在土地增值稅清算中的稅務(wù)處理。分析根據(jù)國稅函 2010220 號(hào)第三條第 （