房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理練習(xí)題第36講第六章：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法2011年新版

1、五、資產(chǎn)負(fù)債率（史記：適用于有債務(wù)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目或企業(yè)，是長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)）資產(chǎn)負(fù)債率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借債來(lái)籌集的，它可以用來(lái)衡量企業(yè)或項(xiàng)目在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其表達(dá)式為：資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，且普遍使用較高的財(cái)務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。例題5資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償

2、債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。（）（2007年試題）答案：×解析：資產(chǎn)負(fù)債率屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。六、流動(dòng)比率（史記：適用于有債務(wù)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目或企業(yè)）流動(dòng)比率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為：流動(dòng)比率越高，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本（即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額）越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。通過(guò)這個(gè)指標(biāo)可以看出百元流動(dòng)負(fù)債有幾百元流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)抵償，故又稱償債能力比率。在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上，因此人們稱之為“銀行家比率”或“二對(duì)一比率”。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，200%并不是最理想的流動(dòng)比率。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需開(kāi)發(fā)資

3、金較多，且本身并不擁有大量的資本金，其資金一般來(lái)源于長(zhǎng)、短期借款。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，流動(dòng)比率相對(duì)較低。（史記：一般低于200%）例題6某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，存貨為1200萬(wàn)元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為（）。（2010年試題）A625%B8000%C13333%D20000%答案：D解析：流動(dòng)比率流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債。七、速動(dòng)比率（史記：適用于有債務(wù)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目或企業(yè)，是短期償債能力指標(biāo)）速動(dòng)比率是反映企業(yè)或項(xiàng)

4、目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為；該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)。它反映企業(yè)或項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須在流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分，因?yàn)榇尕涀儸F(xiàn)能力差，至少也需要經(jīng)過(guò)銷售和收賬兩個(gè)過(guò)程，且會(huì)受到價(jià)格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響。一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的大部分，其速動(dòng)比率較低，不會(huì)達(dá)到100%。史家解讀：存貨是指已投入建設(shè)的固化物價(jià)值。資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率指標(biāo)，通常結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行計(jì)算，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的清償能力。對(duì)于大型綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，通常不需要針對(duì)其具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或投資項(xiàng)目編制資產(chǎn)負(fù)債表，也就很少計(jì)算

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率指標(biāo)。但對(duì)于僅開(kāi)發(fā)或投資一個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司而言，企業(yè)和項(xiàng)目融為一體，此時(shí)計(jì)算企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率指標(biāo)，同時(shí)也就反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資項(xiàng)目的清償能力。資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率指標(biāo)，通常結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表。（新增內(nèi)容）例6-11從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項(xiàng)目信息；負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和l250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。試計(jì)算該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速

6、動(dòng)比率。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)比選（08、09年考試中以單選、多選、判斷、計(jì)算題型出現(xiàn)，應(yīng)引起高度重視）一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用（一）方案經(jīng)濟(jì)比選方案經(jīng)濟(jì)比選，是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當(dāng)?shù)谋冗x方法，在各種可能的開(kāi)發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方案的行為過(guò)程。（二）方案經(jīng)濟(jì)比選的類型各種可能方案中，主要存在著三種關(guān)系，即互斥關(guān)系、獨(dú)立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系。互斥關(guān)系，是指各個(gè)方案之間存在著互不相容、互相排斥的關(guān)系，在進(jìn)行方案比選時(shí)，在各個(gè)備選方案中只能選擇一個(gè)，其余必須放棄。獨(dú)立關(guān)系，是指各個(gè)方案的現(xiàn)金流量是獨(dú)立的，不具有相關(guān)性，其中任何一個(gè)方案的采用與否與自己的可行性有關(guān)，與其他方案是否被

7、采用無(wú)關(guān)。相關(guān)關(guān)系，是指在各個(gè)方案之間，某一方案的采用與否會(huì)對(duì)其他方案的現(xiàn)金流量帶來(lái)一定的影響，進(jìn)而影響其他方案的采用或拒絕。常見(jiàn)的方案比選，是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案比選。具體的方案比選類型，包括局部比選和整體比選、綜合比選和專項(xiàng)比選、定性比選和定量比選等。例題6常見(jiàn)的方案比選，是獨(dú)立關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為獨(dú)立關(guān)系的多方案比選。（）答案：×解析：常見(jiàn)的方案比選，是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案比選。例題7方案經(jīng)濟(jì)比選的各種可能方案中，主要存在著以下關(guān)系（）。A相關(guān)關(guān)系B包含關(guān)系C獨(dú)立關(guān)系D互斥關(guān)系答案：ACD（三）方案經(jīng)濟(jì)比選的作用方案經(jīng)濟(jì)比選，是項(xiàng)目可行性研究與決策工作的重

8、要內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究及投資決策的過(guò)程，實(shí)際就是對(duì)各種可能的方案進(jìn)行方案比選和擇優(yōu)的過(guò)程，對(duì)各種涉及的決策要素，都應(yīng)從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度，進(jìn)行多方案分析論證，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、功能面積類型及其配比、建造標(biāo)準(zhǔn)和檔次、資金來(lái)源結(jié)構(gòu)、合作合資條件、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式等，進(jìn)行比選優(yōu)化，并根據(jù)比選結(jié)果，結(jié)合其他因素進(jìn)行決策。（四）方案比選中的決策準(zhǔn)則在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過(guò)程中，通常要遵循三個(gè)決策準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動(dòng)原則。1備選方案差異原則通過(guò)分析比較備選方案之間的差異，就可以判斷各備選方案的優(yōu)劣。因此，分析比較備選方案之間的差異，是方

9、案比選中最核心的、最基礎(chǔ)的準(zhǔn)則。表64顯示了備選方案差異為何重要的理由?；コ夥桨傅牟町惐容^單位：萬(wàn)元 表6-4年末備選方案現(xiàn)金流差異A1A2(A2A1)010001500500l8007001002800130030038001300300為了比較方案A1和方案A2，必須比較兩個(gè)方案的現(xiàn)金流差異。方案A2的現(xiàn)金流可以視為方案A1和方案（A2A1）的現(xiàn)金流之和。為了比較A1和A2的經(jīng)濟(jì)性哪個(gè)更好，就可以采用如下簡(jiǎn)單的決策準(zhǔn)則：如果（A2A1）的現(xiàn)金流滿足經(jīng)濟(jì)性要求，則備選方案A2優(yōu)于備選方案A1；如果（A2A1）的現(xiàn)金流不滿足經(jīng)濟(jì)性要求，則備選方案A1優(yōu)于備選方案A2。從表64中可以看出，備選方

10、案A2多投入了500萬(wàn)元，比備選方案A1也多收入了500萬(wàn)元，那是否表明A2多投入的500萬(wàn)元符合經(jīng)濟(jì)性要求呢？這顯然還要結(jié)合第二個(gè)決策準(zhǔn)則來(lái)進(jìn)一步判斷。史家解讀：這種比較略顯粗糙，因?yàn)闆](méi)有考慮資金時(shí)間價(jià)值。2最低可接受收益率原則投資的目的是獲取盡可能高的利潤(rùn)，因此所有備選方案的利潤(rùn)必須超過(guò)最低可接受收益率（MARR），該最低可接受收益率是由企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)決定的目標(biāo)收益率，有時(shí)也被視為投資的機(jī)會(huì)成本。許多人試圖找到確定最低可接受收益率的計(jì)算方法，但到目前為止仍然沒(méi)有得到公認(rèn)的結(jié)果。因?yàn)樽畹涂山邮苁找媛蚀碇髽I(yè)的盈利目標(biāo)，而這個(gè)目標(biāo)通常是基于企業(yè)高級(jí)管理人員結(jié)合未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和企業(yè)財(cái)務(wù)狀況所做

11、出的人為判斷。如果最低可接受收益率定得太高，則可能損失掉很多好的投資機(jī)會(huì)。如果定得過(guò)低，則又可能給企業(yè)帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)損失。但確定最低可接受收益率時(shí)還是有規(guī)則可循，這就是要高于銀行存款利率或國(guó)債投資收益率，高于資本成本，能抵御投資面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。史家解讀：結(jié)合教材180頁(yè)學(xué)習(xí)，這種最低可接受收益率是企業(yè)的個(gè)別收益率，不能用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去衡量，確定的前提是：要高于銀行存款利率或國(guó)債投資收益率，高于資本成本，能抵御投資面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。3不行動(dòng)原則不行動(dòng)原則意味著投資者將放棄投資機(jī)會(huì)，不選擇備選方案中的任何項(xiàng)目，保持其資金可以隨時(shí)投資到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率的投資項(xiàng)目中去。不行動(dòng)或不選擇任何備選

12、方案實(shí)際上也是一個(gè)方案（通常稱為A0方案），該方案的IRRA0MARR。相應(yīng)的，A0方案下的凈現(xiàn)值、等額年值均為零。二、方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法（一）凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法是通過(guò)比較不同備選方案財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大小來(lái)進(jìn)行方案選擇的方法。用凈現(xiàn)值法進(jìn)行方案比選時(shí)，先對(duì)各個(gè)備選方案，分別按照公式FNPV為優(yōu)選方案。如果所有的備選方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均小于零，則選擇不行動(dòng)方案。（二）差額投資內(nèi)部收益率法差額投資內(nèi)部收益率，是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：在進(jìn)行方案比選時(shí)，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率（MARR）或基準(zhǔn)收益率ic進(jìn)行比較，當(dāng)IRRMAR

13、R或ic時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí)，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。例題8差額投資內(nèi)部收益率，是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。（）（2008年試題）答案：（三）等額年值法當(dāng)不同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，應(yīng)將不同方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值換算為年額年值大的方案為優(yōu)選方案。例題9某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年，4年，其目標(biāo)收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬(wàn)元，150萬(wàn)元，對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬(wàn)元。A3951B4939C4996D6245答案：

14、C解析：兩個(gè)方案的經(jīng)營(yíng)期不同，應(yīng)采用等額年值法進(jìn)行比選，取等額年值大的方案為優(yōu)。AW1=120×12%/1（1+12%）3=49.96（萬(wàn)元），AW2=150×12%/1（1+12%）4=49.39（萬(wàn)元），故選A方案。（四）費(fèi)用現(xiàn)值法和等額年費(fèi)用法對(duì)效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行比選時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的比選。當(dāng)采用費(fèi)用現(xiàn)值法時(shí)，主要是利用項(xiàng)目費(fèi)用（PC）計(jì)算公式，計(jì)算不同方案的費(fèi)用，以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)算公式為：式中C第t期投入總額；B期末余值回收。當(dāng)采用等額年費(fèi)用法時(shí)，主要是利用等額年費(fèi)

15、用公式，計(jì)算不同方案的等額年費(fèi)用，以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案。等額年費(fèi)用的計(jì)算公式為：例題10當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是（）。（2008年試題）A凈現(xiàn)值法B差額內(nèi)部收益率法C費(fèi)用現(xiàn)值法D內(nèi)部收益率法答案：C（五）其他經(jīng)濟(jì)比選方法對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇（一）比選方法選擇規(guī)則在方案比選過(guò)程中，應(yīng)該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規(guī)則，表現(xiàn)在以下3個(gè)方面。（1）當(dāng)可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同，且項(xiàng)目無(wú)資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法