防城港項目定位分析報告

1、南寧金滿盈房地產(chǎn)咨詢有限公司二八年三月二十七日目錄 第一章市房地產(chǎn)宏觀 第一節(jié)市房地產(chǎn)基本情況 第二節(jié) 2007 年市房地產(chǎn) 第三節(jié)市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題 第四節(jié)市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預測 第二章 在建在售樓盤市場調(diào)查 第一節(jié) 和德國際樓盤情況分析 第二節(jié) 歐景藍灣樓盤情況分析 第三節(jié) 麗景灣樓盤情況分析第四節(jié) 萬代漁洲花園樓盤情況分析第五節(jié) 海景苑樓盤情況分析第六節(jié) 西灣恒信花園樓盤情況分析第七節(jié) 夏威夷城市廣場樓盤情況分析第三章區(qū)域第一節(jié)區(qū)域環(huán)境概述第二節(jié)本項目SWO分析第四章客戶群體需求分析第一節(jié)主導客戶群的定位分析第二節(jié)主導客戶群購房動機分析第三節(jié)主導客戶群對價格的承受能力分析第

2、五章分析第一節(jié)影響的因素第二節(jié)案名建議第三節(jié)項目形象定位第四節(jié)項目產(chǎn)品定位第五節(jié)項目目標客戶定位第六章產(chǎn)品功能定位第一節(jié)整體規(guī)劃建議第二節(jié) 外觀設計建議第三節(jié) 戶型及配套設施設計建議 第七章 綜述第一章市房地產(chǎn)宏觀第一節(jié)市房地產(chǎn)基本情況一、2007 年市情況2007年市持有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的公司共有 128家，其中新增加企業(yè) 29 家。批準 預售的樓盤共47個，批準預售面積36.21萬川，與2006年同期增長51.2%。目前全市商 品房平均價格已達1850元/川，比06年同期平均上漲150多元/川，漲幅約為7.98%。其 中港口區(qū)住宅最高售價已達 2800元/ m20二、2007年市房屋權(quán)屬

3、登記情況2007年市共審核初始登記材料 280宗，面積18.8萬川；轉(zhuǎn)移登記1448宗，面積21.6 萬叭換證64宗，面積1.2萬川；變更登記48宗，面積0.8萬川；注銷登記1308宗，面 積70.2萬川；審核抵押登記材料2886宗，面積168萬卅，抵押權(quán)利價值10.6億元。第二節(jié) 2007 年市房地產(chǎn)一、投資繼續(xù)保持較快的增長速度。前年投資額僅為 1.98 億元，去年投資額已達 5.48 億 元，同比增長近 3倍。二、消費者購房需求旺盛，商品住宅成交量總體上升。樓盤預售的成交量較高，去年持有 預售證的樓盤銷售率均在 80%以上，少數(shù)樓盤如同德國際商住樓、夏威夷城市廣場、陽光 山水花園等樓盤在

4、幾天內(nèi)的成交率達到了 90%以上，銷售處于逐步上升態(tài)勢。三、商品房價格漲幅保持平衡上漲。商品房價格由于受經(jīng)濟增長、土地價格、建筑材料價 格上漲等因素的影響，商品房價格比去年增長7.98%，價格水平仍保持在合理范疇內(nèi)。四、土地價格漲幅較快。如港口區(qū)西灣廣場北側(cè)近期拍賣的一地塊，成交價為82萬元/ 畝，比前年拍賣價增長了 72 萬元/ 畝。五、市場需求仍以100140卅的三房二廳戶型為主，此戶型占全部成交量的81.5%。相對90卅以下的小戶型銷量平淡，需求量不是很大。第三節(jié)市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題一、住房供應結(jié)構(gòu)不合理，市場仍需調(diào)控。住房供應結(jié)構(gòu)偏向于商品房，07 年全市開工建設的廉租住房僅

5、為3000卅，經(jīng)濟適用房沒有開發(fā)的計劃，從 2004年后，市再也沒有批準 經(jīng)濟適用住房的建設。市場上消費者能買到的新房全部是商品房。二、企業(yè)素質(zhì)不高。主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實力不強、競爭力低，尚未形成集約化、規(guī) ?；?jīng)營。全市開發(fā)企業(yè) 129家，平均注冊資本僅有 200多萬元，三級企業(yè)僅有 6家，沒 有二級以上資質(zhì)的企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產(chǎn)品品 質(zhì)、經(jīng)營信譽不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力和競爭力三、套型結(jié)構(gòu)比例制約市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國六條、國八條規(guī)定新建的商品房套型建筑面積90卅以下的要占70鳩上，90卅以上的要占30%以下，目前我市套型建筑面積 90卅以 上的商品房

6、的市場需求占 80%左右，套型結(jié)構(gòu)比例沒有政策規(guī)定要求。四、物業(yè)管理有待加強。物業(yè)管理企業(yè)崗位人員素質(zhì)低、管理水平不高，大部分單位的住 宅區(qū)還是實行傳統(tǒng)的管理方式，雖然新建的住宅小區(qū)實行了新的物業(yè)管理，但物業(yè)管理企 業(yè)與業(yè)主時常發(fā)生各種各樣的矛盾和糾紛。第四節(jié)市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預測根據(jù)預測，未來一段時間，市的房地產(chǎn)市場主要有以下特點：一、住宅需求者不斷增加，對住宅的理論需求量較大，商品房價格會持續(xù)上漲。國民經(jīng)濟 增長客觀上要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)發(fā)展，市正處于經(jīng)濟快速發(fā)展期，各項經(jīng)濟指標高速增長，成為我市推動房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。目前，市人均GDP已經(jīng)超過1000美元,人民生活水平不斷提高

7、，居民消費開始快速增長，消費結(jié)構(gòu)將加快轉(zhuǎn)變，改善型住房消費 發(fā)展的潛力很大。同時，由于土地、建材價格上漲，住宅品質(zhì)的提升使成本加大，需求和 成本將促使房價持續(xù)上漲。二、相關(guān)政策的支持，總體上將支撐房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。經(jīng)過多年的培育，在一系列 有利于住房消費的政策、金融、住房二級市場開放等因素的作用下，住房潛在需求正在加 快轉(zhuǎn)化為有效需求， 住房已成為居民消費熱點， 房地產(chǎn)市場存在持續(xù)健康發(fā)展的客觀條件。當前，規(guī)范房屋拆遷行為、清理拖欠工程款、清理整頓土地市場等重大舉措的推進，特別 是區(qū)建設廳、國土資源廳出臺了關(guān)于加強獨立式城鎮(zhèn)居民私人建設管理的通知，總體 上更有利了市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 三

8、、不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析，高收入者對 高檔住宅的需求，中低收入者對中檔住宅的需求，低收者對普通經(jīng)濟適用房的需求，三者 之間的比例關(guān)系大體為 20%、60%、20%。通過對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和前景分析， 可以得出的結(jié)論是： 市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期。 理由是：1按照房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，當人均 GDP接近1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)進入迅速發(fā) 展的黃金時期，此時的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期； 2、重大項目建設的推進與重大企業(yè)的建成 投產(chǎn)，以及市行政中心區(qū)的加快建設等推動全市的經(jīng)濟快速發(fā)展； 3、單位福利分房、集資 建房停止，個人建房也受到制約，消費者只能向開發(fā)商購買商品住房

9、。因此，我市的房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿^大，市場前景廣闊。抓住當前時機，采取適當?shù)恼叽胧?，引導房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展，使之成為市新的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。第二章 在建在售樓盤市場調(diào)查第一節(jié) 和德國際樓盤情況分析項目概況： 開發(fā)商為和德有限公司，投資商為香港海德集團、廣西同德投資有限公司，營 銷代理商為致中地和房地產(chǎn)投資咨詢有限公司，項目位于云南路與漁氵 萬路交匯處，毗鄰榮恒 大酒店，占地面積約 5畝，樓宇風格為單體風車型建筑，共有 4部電梯，每層共有 20戶， 底一層、二層為商業(yè)物業(yè)，均為框架建筑結(jié)構(gòu)。推廣手法：和德國際樓盤通過強化道路引導系統(tǒng)強勢告知受眾該樓盤的主流信息，同時其定

10、位為 商務公寓及上層白領生活，致力打造商住一體化的樓盤形象特征戶型情況:面積93.56 m2106.25m280.62 m83.92 m88.53 m57.01 m85.21m285.39m2戶型2房2廳2房2廳2房2廳2房2廳2房2廳1房2廳2房2廳2房2廳1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)體量5%5%5%5%5%5%5%5%比例面積78.56 m36.71 m36.54 m41.85 m121.89118.07152.352.98m2m2m2m2戶型2房2廳1房1廳1房1廳1房1廳3房2廳3房2廳4房2廳1房2廳1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)1衛(wèi)2衛(wèi)2衛(wèi)2衛(wèi)1衛(wèi)體量5%10%10%5%10%10%5%5%比例

11、銷售情況：現(xiàn)階段該樓盤正處于意向來訪登記階段，預計在今年4月底或5月初將制訂相應出街表價體系，以供樓盤預約活動執(zhí)行配套樓盤主標：山海全景尚寓，地標峰層生活工程進度：地上二層封頂樓盤輔助介紹：該項目是繼同德金港國際之后又一地標鉅作，和德地產(chǎn)本關(guān)"和心同德，建筑生活"的 企業(yè)宗旨，實力打造國際樣本生活山海全景尚寓，地標峰層生活！品質(zhì)、舒適、全景空間。 財智階層的生活主場！和德國際，重新定義尚層生活。登陸至高點，左攬仙山、右抱海灣、 擁賞一生。第二節(jié)歐景藍灣樓盤情況分析項目概況：開發(fā)商為廣西信和有限公司，項目位于市行政中心區(qū)濱海大道南側(cè)海岸，毗鄰 本項目即將開發(fā)的地塊及德城五星級

12、酒店，占地面積約200畝，總建筑面積14萬卅，樓宇風格為歐式建筑群落，分兩期進行開發(fā)，容積率 1.04，綠化率51.3%。該項目所開發(fā)的物 業(yè)類型有28層高層、11.5層小高層公寓住宅，別墅，其中小高層公寓住宅已經(jīng)訂罄。戶型情況:結(jié)合該樓盤現(xiàn)階段預約情況及工程進度，主要推售以下戶型戶型結(jié)構(gòu)3房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)樓中樓5房3廳說明：現(xiàn)階段該 樓盤的總體規(guī)劃 處進一步調(diào)整確 認過程面積124.8 m296.4 m200210 m推廣手法：歐景藍灣樓盤通過強化行政中心區(qū)道路引導系統(tǒng)，強勢告知經(jīng)過該區(qū)的受眾該樓盤主 流信息，同時通過多點分銷的形式，在人流密集的舊城區(qū)設立接待處，以便民的方式最大 化爭

13、取客源。銷售情況：現(xiàn)階段該樓盤正處于預約登記階段，且采用定房定價的營銷策略，目前該項目的銷售價格從2300起步，表價已經(jīng)達到3900元/卅，折后單價約為3800元/卅，該價位物業(yè)約占 物業(yè)總體量25%其中28003300元/川價格幅度的物業(yè)約占物業(yè)總體量的 50%樓盤主標： 紅樹灣畔，上層尊邸工程進度： 工地現(xiàn)場各項配套尚處起步階段，已有其中一棟樓宇完成 10層以上封頂樓盤輔助介紹：該樓盤依山傍海，自然環(huán)境優(yōu)渥天成，尊享近50000卅世闊紅樹林，1000米鉆石海岸生活,500 米獨具匠心的海景長廊設計，充分體現(xiàn)項目高端品質(zhì)。是建于海畔與“海中森林”之 稱的紅樹林之間的一個高檔海邊建筑群落，由獨

14、棟小洋房、聯(lián)排小洋房、疊加小洋房、多 層及小高層組成。第三節(jié) 麗景灣樓盤情況分析項目概況： 開發(fā)商為市華廈有限公司，營銷代理商為博度溝通機構(gòu)，項目位于市港口區(qū)桃 花灣廣場東側(cè)，緊鄰東盟海路交通大動脈興港大道，往南是近在咫尺的老城區(qū)成熟生活圈，往北可直抵廣西內(nèi)陸各角落；便捷直抵首府南寧。該樓盤總占地約60畝，總建筑面積約7萬卅，項目總體戶型為500戶，樓型設計情況為全部一梯二戶，戶戶南北朝向，最 寬樓間距46米，全明設計，景觀、通風、米光極佳。戶型設計，三房兩廳面積為110136川左右，四房兩廳兩衛(wèi)面積為 140川左右。樓中樓（四房兩廳三衛(wèi)）為 185210川左右。 建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。戶型情況

15、：面積135.66 m2129 m2184.9 m2123.1 m2187.54 m179.38 m戶型3房2廳23房2廳樓中樓3房23房2廳樓中樓3房2樓中樓3房2衛(wèi)2衛(wèi)廳2衛(wèi)2衛(wèi)廳2衛(wèi)廳2衛(wèi)銷售情況：該樓盤即將進入二期的預約工作階段，目前各項工作正處最終調(diào)整確認環(huán)節(jié)，其一期 物業(yè)早在07年底以前已完成了銷售目的。樓盤主標：領袖上層生活，締造城市未來樓盤輔助介紹：華廈麗景灣位于市桃花灣廣場東側(cè)，依托得天獨厚的地理環(huán)境，集地形、地貌之美 于一身，在這里，每一天都為大自然而撤底感動，袢和寧靜，是生活的無私賜予。第四節(jié) 萬代漁洲花園樓盤情況分析項目概況：開發(fā)商為萬代房地產(chǎn)有限公司，項目位于港口區(qū)漁

16、洲坪建政路（區(qū)財政局對面），占地38畝。毗鄰港口區(qū)區(qū)委政府大院、市高級中學、漁洲小學、漁洲幼兒園、漁洲市場、一路公共汽車站。戶型情況：面積120 m2110 m290 m288 m2戶型3房2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)2房1廳1衛(wèi)銷售情況：現(xiàn)階段該樓盤正處于意向來訪登記階段， 預計在今年5月底將制訂相應營銷推廣策略，以供樓盤預約活動執(zhí)行配套。第五節(jié)海景苑樓盤情況分析項目概況：開發(fā)商為金園有限公司，項目位于興港大道中段，小區(qū)總占地面積約為 20畝,總建筑面積約為32355.37卅，建筑密度為22.7%,綠化率高達40.7%，由1棟15層綜合寫字樓及4棟多層住宅組成。其中多層住宅套數(shù)為 112

17、套，寫字樓公寓套數(shù)約為120套。 推廣手法：海景苑樓盤由于其樓盤開發(fā)規(guī)模較小，且該樓盤所處位置與國稅局僅一墻相隔，與大海直線距離僅相隔不過三百米，因此該樓盤定位其主導消費群體較多為國稅局內(nèi)部在職工，推廣力度較弱戶型情況:面142.48126.09119.38119.27123.9126.8174.88162.9179.92積m2mmmmmim2mm戶4房2廳3房2廳3房2廳3房2廳3房23房23房2廳3房23房2型2衛(wèi)2衛(wèi)2衛(wèi)2衛(wèi)廳2衛(wèi)廳2衛(wèi)2衛(wèi)廳2衛(wèi)廳2衛(wèi)具/、10105151010181818體套數(shù)所8.8%8.8%4.4%m13.2%8.8%8.8%15.8%15.8%15.8%占比例銷

18、售情況:現(xiàn)階段該樓盤正處于意向來訪登記階段， 預計在今年5月底將制訂相應出街表價體系,以供樓盤預約活動執(zhí)行配套樓盤主標：悠悠山海間，我心自高遠工程進度：地基處理階段第六節(jié) 西灣恒信花園樓盤情況分析項目概況：開發(fā)商為廣西恒信房地產(chǎn)有限公司，項目位于港口區(qū)西灣廣場桃源路東段，占地面積約60畝，總建筑面積約8萬卅，樓宇建筑由多層住宅、小高層住宅、14層高層住宅、18層高層住宅組成，但其可供選擇的面積品種較少，除多層住宅為傳統(tǒng)建筑風格外， 其余物業(yè)均采用時尚的外立面造型，通過提高容積率增加銷售面積。推廣手法：西灣恒信花樓盤與和德國際、歐景藍灣均通過強化道路引導系統(tǒng)強勢告知受眾該樓 盤的主流信息，同時樓

19、盤客戶定位多為二次置業(yè)或外來投資客群體，因此，其推廣過程中 較偏重強調(diào)該樓盤所處的地理位置將是市未來典范生活圈，與南寧東葛路尾、園湖路等城 市規(guī)劃較貼近。戶型情況：面積128 m2130 m2138 m2109 m2142 m2戶型3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)銷售情況：該樓盤共分三期開發(fā)，目前已完成一期銷售，即多層住宅物業(yè)的推售，進入到二期14層住宅物業(yè)銷售階段，且銷售率達到 70沏上，三期18層樓宇尚未推出，其規(guī)劃設計仍存在一定變更調(diào)整問題。14層住宅物業(yè)共有4棟樓宇，18層住宅物業(yè)共有3棟樓宇。二期銷售均價在2950元/卅左右，且將于近期內(nèi)各套未售物業(yè)提價

20、200元/ m20樓盤定位：濱海高尚社區(qū)工程進度：多層住宅大部分已完成交房，14層住宅物業(yè)有2棟樓宇已接近圭寸頂，1棟達到2層蓋板進度，18層尚未開始任何動工。第七節(jié)夏威夷城市廣場樓盤情況分析項目概況：開發(fā)商為廣西寧泰房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，項目位于港口區(qū)西灣廣場桃源路東段，占地面積為129007川，總建筑面積220630川，容積率為1.97，建筑密度29.98%,開發(fā)套 數(shù)1368戶，停車位為612個，樓宇建筑由多層住宅、高層住宅、別墅組成，其中一、二期 住宅物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。戶型情況：面積90 m2120 m2140 m2別墅所占比例5%70%15%m210%銷售情況:現(xiàn)階段該樓盤共分四

21、期推售，已經(jīng)完成一、二期的物業(yè)銷售工作，均價為2000元/ m2,三、四期高層住宅物業(yè)設計規(guī)劃尚未確定，根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研信息獲取該樓盤將于四月底出臺 三期相關(guān)推售物業(yè)情況及樓盤營銷策略。工程進度： 一、二期樓宇物業(yè) 80%以上達到現(xiàn)房標準，即將交付使用。第三章 區(qū)域第一節(jié) 區(qū)域環(huán)境概述一、地理位置及道路交通情況本項目位于市港口區(qū)中心地帶，東、南面可眺望浩瀚無垠的大海，西鄰唯一的五星級 大酒店德城五星級酒店，北倚供電大廈，該區(qū)域是市委、市政府重點發(fā)展的經(jīng)濟新區(qū)， 且政府新行政綜合大樓已落成并已正式投入日常辦公使用，與本項目直線距離約1KM左右。周邊道路交通便捷暢通，成網(wǎng)狀布設在各規(guī)劃建筑周圍。二、規(guī)

22、劃周邊物業(yè)狀況由于本區(qū)域是市新規(guī)劃發(fā)展的經(jīng)濟新區(qū)， 地塊周邊市政配套處于起步建設階段， 目前， 除已在建的德城五星級酒店外，項目北面的供電大廈、樂天花園小區(qū)等項目均處于規(guī)劃當 中，以及未來建設的農(nóng)貿(mào)市場、學校、醫(yī)院等配套設施，相信在未來不久的時間內(nèi)均可陸 續(xù)上馬投資建設。第二節(jié)項目SWO分析、S （優(yōu)勢）1、位置優(yōu)勢本項目所處的地段位置，受益于市港口區(qū) CLD經(jīng)濟發(fā)展輻射影響。2、政策利好國務院近日同意全面啟動鋼鐵基地前期工作，一期工程總投資625 億，建成后年產(chǎn)鋼材 3 千萬噸銷售收入 340 多億，作為配套，武鋼柳鋼（集團）聯(lián)合有限公司將于今年6 月開建企沙 2萬噸級鋼鐵碼頭及配套航道工程

23、，計劃開建 3個 2萬噸級泊位，設計年吞吐能 力 220萬噸，支柱產(chǎn)業(yè)的形成將對本區(qū)域宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生質(zhì)的推進飛躍。3、重點規(guī)劃的經(jīng)濟新區(qū)市新建成的市政府落戶樓盤所在的區(qū)域，而往往區(qū)域價值的提升幅度較高程序取決于 政府對城市建設的規(guī)劃重點，例如南寧的市委、市政府遷址于江南的五象新區(qū)，該區(qū)域的 土地拍賣價迅速飚升到 300萬以上/ 畝，而且圍繞這一區(qū)域利好信息， 各類市政配套將得到 較快逐步完善，最終形成一個全新的極具商業(yè)投資前景的經(jīng)濟商圈。4、地塊方正實用，合理規(guī)整土地商業(yè)開發(fā)，歷來是以其地形方正規(guī)整為佳，不僅利于對建筑物得以良好前期規(guī)劃 設計，同時對于目前這個寸土寸金的地段，更顯得難能可貴，本項

24、目不僅雄踞市新行政中 心區(qū)，同時可依托其完整的地形根據(jù)市場瞬息萬變的供求關(guān)系調(diào)整其規(guī)劃設計，多一分靈 活，少一分被動。5、支柱產(chǎn)業(yè)強勢進駐，區(qū)域升值刻不容緩據(jù)國家發(fā)改委對外公布的消息，經(jīng)報請國務院同意，國家發(fā)改委于2008年 3 月 17日同意廣西與武鋼、廣東與寶鋼開展廣西鋼鐵基地和廣東湛江鋼鐵基地項目前期工作。根據(jù)國家發(fā)改委要求，廣西和武鋼要淘汰落后煉鐵能力 541 萬噸、煉鋼 910萬噸，并 于廣西企沙半島興建特大型鋼鐵基地，占地面積與武鋼總部規(guī)模相當。一期工程計劃投資 625 億元，建設 1000萬噸鋼廠，預計 2020 年投產(chǎn)。通過市政府相關(guān)部門了解得知，該項目在施工高鋒期，將可達到

25、10 萬人同時施工， 通過進一步大幅度引進外來人口，拉動沉冗已久的消費經(jīng)濟，加快地區(qū)貨幣流動速率，使 市從始成為中國各沿海城市中一顆璀璨的明珠。二、W（劣勢）1、區(qū)域市政規(guī)劃不明晰由于本樓盤所處的地段為經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)，政府對于該區(qū)域的規(guī)劃僅限于搭建粗放型構(gòu) 架，區(qū)域發(fā)展所必備的具體規(guī)劃尚待進一步完善。2、樓盤所處區(qū)位與城市中心距離較遠目前由于本項目所處區(qū)域的交通路網(wǎng)處于建設階段， 而由該區(qū)域經(jīng)東西大道通往舊城 中心位置距離約為 3 公里路程，交通工具配套仍未有效建立起來，將會對缺乏交通工具的 潛在目標客戶群起制約銷售影響。三、0（機會）區(qū)域宏觀商業(yè)價值突現(xiàn)1、毗鄰邊貿(mào)重鎮(zhèn)東興市由至東興市車程時間

26、僅需約 4050 分鐘，而東興市歷來是我國與越南雙邊貿(mào)易的商業(yè) 重鎮(zhèn)，依托廣西東盟自由貿(mào)易經(jīng)濟區(qū)進一步深化推進，以及國家致力建設廣西北部灣經(jīng)濟 區(qū)的步伐不斷加快，廣西沿?；A設施大會戰(zhàn)和重大項目建設的帶動下，市的房地產(chǎn)業(yè)將 保持健康發(fā)展勢頭，成為拉動本市經(jīng)濟快速增長的一個重要行業(yè)。2、地段物業(yè)價值根據(jù)市委市政府的規(guī)劃，預計不久的將來，本樓盤所處的區(qū)域聚集著一群商界精英、 企業(yè)金領、單位高管等，項目擁有極其豐富的客戶群體，通過包裝、概念的炒作，肯定會 吸引眾多本地或外地的投資者購買進駐。3、投資價值目前市的房地產(chǎn)業(yè)尚處于初期起步階段，受各類利好政策面信息刺激，現(xiàn)有的地價、 房價已逐步復蘇，并呈強

27、勢上攻勢頭，對于極具戰(zhàn)略投資眼光的目標客戶無疑是財富飚升 的信心保證。4、受眾投資意識逐步釋放萌芽通過對市現(xiàn)有在建在售樓盤的前期市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)， 目前各在建在售樓盤在正式銷售以 前已順利不同程度完成預約任務，而外來投資者對市的樓盤投資占了較大比例，分析各樓 盤在深挖本樓盤各項賣點的時候，同時也進一步加快吸引外商對的熱錢投資。5、專業(yè)營銷團隊是為樓盤創(chuàng)造利潤最大化的信心保證通過對目前現(xiàn)有在建在售樓盤的考察，發(fā)現(xiàn)雖較多樓盤在預約活動過程中，已取得不 錯的預約業(yè)績，但通過深入了解，部分樓盤的意向客戶屬多點開花式在不同樓盤交納預約 金，以求通過各項目在今年中旬的銷售盛宴中獵取性價比最為理想的置業(yè)目標，而

28、且較多 樓盤的營銷團隊在現(xiàn)場執(zhí)行及理念引導過程略欠穿透力度及系統(tǒng)性，樓盤包裝未能真正將 各項賣點形成條理性較強的；因此，在即將到來的傳統(tǒng)房地產(chǎn)旺銷季節(jié)中，的樓市將會呈 現(xiàn)一出大魚吃小魚，強魚吃弱魚，快魚吃慢魚的景象；可以預見，擁有一支高執(zhí)行力的專 業(yè)營銷團隊不僅對該樓盤的銷售業(yè)績起到充分保障作用，同時聯(lián)袂各方面資源共同協(xié)作， 亦有可能能為樓盤銷售得到利潤最大化。四、T （威脅）1、眾多房地產(chǎn)企業(yè)搶攤市場近兩年受國家開發(fā)大西南的宏觀政策影響，其地區(qū)經(jīng)濟得到了長足發(fā)展，同時引進了 如武鋼柳鋼（集團）、核電站等國家特大大型支柱產(chǎn)業(yè)，地區(qū)蘊藏的各類商機，為眾多外 來投資者提供了廣泛的想象空間，各路熱錢

29、紛紛準備流向這個百廢待興的城市，而現(xiàn)階段 本地的消費力及市場容量卻未能及時跟上資金注入的速度，以及政府部門對于地區(qū)發(fā)展重 心加緊了調(diào)控力度，因此，可以預測各樓盤短期內(nèi)會形成競爭趨向白日化。2、前衛(wèi)消費與成熟配套消費競爭日趨激烈目前市各在建在售樓盤所處區(qū)域中，以桃花灣廣場集中度較高，市舊城區(qū)內(nèi)也有部分 樓盤處于預約小訂階段，預計在今年中旬各樓盤將紛紛取得預售許可證搶占市場份額，對 于部分并不過多追求生活品質(zhì)的客戶群形成較好的利好刺激，且該部分樓盤的樓宇建筑風 格有較大體量為多層住宅，更能針對一些收入中檔偏低的客戶群體，相對本項目所在的經(jīng) 濟新區(qū)其建筑風格多為小高層或高層商住物業(yè)，兩者區(qū)域性質(zhì)進行

30、多層次比較分析，本樓 盤的潛在目標客戶群將有一定份額被接近城市傳統(tǒng)商業(yè)中心的樓盤消耗。第四章 客戶群體需求分析第一節(jié) 主導客戶群的定位分析一、客戶類別細分1、客戶職業(yè)特征2、家庭構(gòu)成結(jié)合本樓盤的各項特性，以及根據(jù)對本區(qū)域其他相關(guān)競爭樓盤的市場調(diào)研分析，預測 本樓盤的目標客戶群以獨身家庭或兩口之家為購房主力軍，三口以上的家庭亦是本樓盤所 要挖掘的中堅力量，因此，應考慮各類客戶的不同需求，有針對性按比例地設計各種戶型, 考慮房屋面積大小。、主導客戶群年齡定位通過對本項目直接競爭樓盤的摸底，結(jié)合現(xiàn)階段市各類收入人群的抽樣調(diào)研，擬初步 分析得出上述數(shù)據(jù)，反映本樓盤的主力消費年齡層應是在 3050 歲幅

31、度區(qū)間，而 2030歲的年齡層次部分受其良好的工作環(huán)境影響也具備相應的投資置業(yè)能力。第二節(jié) 主導客戶群購房動機分析一、購房時間、動機及關(guān)注因素1、購房時間通過對各樓盤到訪的客戶進行抽樣調(diào)查，較多客戶對目前市未來近幾年整體走勢持中 檔偏好態(tài)度，同時隨著房改的深入，大部分居民已接受購置商品房的觀念，有足夠經(jīng)濟能 力，且關(guān)注各階段動態(tài)的居民已計劃在近期內(nèi)買房。2、購房目的市受外來大量資金注入及國家利好政策刺激， 現(xiàn)階段較多客戶對于房產(chǎn)投資目的主要由二次置業(yè)、投資、改善居住環(huán)境等因素組成，其中投資因素所占比例較為偏高。3、主導客戶群購房偏好通過對現(xiàn)有在建在售樓盤進行前期市場調(diào)研數(shù)據(jù)得知， 二次置業(yè)或改

32、善居住環(huán)境的主導客戶群偏好戶型面積幅度在120140卅左右，投資型主導客戶群偏好戶型面積幅度在8090譏100110卅左右，而總體來看，三房的戶型更能迎合現(xiàn)階段消費者的需求。第三節(jié) 主導客戶群對價格的承受能力分析、單位價格需求通過與政府房產(chǎn)管理相關(guān)部門，以及對在建在售樓盤的樓盤進行調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，市商品房銷售價格在過去一年中，其價格由不足 2000元/川節(jié)節(jié)攀升至目前部分樓盤亮相表 價達到近3900元/卅，而作為各樓盤價格紛紛上漲的最重要因素就是市成功引入了武鋼柳 鋼集團港口舶位及核電站的投資建設，有效推動了市的經(jīng)濟發(fā)生實質(zhì)性的飛速增長，雖各 樓盤價格漲勢迅猛，但其銷售情況卻受影響程度不大，因

33、此目前均價在25003000元/川仍 能符合客戶的經(jīng)濟接受能力。二、首付承受能力目前市購房者的觀點與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大變化，隨著人們生活水平和質(zhì)量 的不斷提高，人們對住宅的要求也越來越高，住房已經(jīng)成為一種商品，人們購房不僅是滿 足居住的需求，而更多的是同時滿足生活各個方面的需求，結(jié)合現(xiàn)階段各戶型面積銷售情 況進行對比，購房者的首付能力 9萬13萬這個幅度應是占較大比例，部分初期創(chuàng)業(yè)且有 購房強烈需求的客戶其首付能力約為 4萬6 萬左右。第五章 分析第一節(jié) 影響的因素一、土地價值分析1、項目地塊規(guī)則2、利于充分利用 3、易于規(guī)劃與設計二、需求分析1、總需求較樂觀2、高品質(zhì)住宅需求大3、需

34、求面積靈活三、供給與競爭態(tài)勢1、區(qū)域內(nèi)供給量較大2、土地儲備及開發(fā)潛力3、入市時機較為關(guān)鍵第二節(jié) 項目案名建議 案名建議：濱海名流苑第三節(jié) 項目形象定位 一、項目形象定位 主標：市海濱名流生活范本 宣傳口號：名流匯萃，海派生活、形象定位闡述人類對于大海自古有著濃郁的情結(jié)， 本項目依托其得天獨厚的地理位置與大海咫尺相 隔，憑窗遠眺無限海景盡收眼底，為各界成功人士提供了優(yōu)雅悠閑的理想居所，同時周邊 交通路網(wǎng)發(fā)達暢通，緊鄰目前市唯一的五星級酒店，西近新建設落成的市政府，不用驅(qū)車， 閑庭信步亦可實現(xiàn)觀海、工作種種需求，正是令眾多社會名流翹首以盼許久的良居美宅， 成為詮釋人與大海和諧相處之下的具有現(xiàn)代時

35、尚休閑居住氛圍的社區(qū)。開發(fā)一個具有高規(guī)劃設計品質(zhì)，應體現(xiàn)其現(xiàn)代、和諧、大氣、自然的開發(fā)理念，追求 街景交融、大海自然主題和現(xiàn)代時尚風格，同時使其面向市中高檔消費群體，適應人們多 樣化消費習慣。第四節(jié)項目產(chǎn)品定位經(jīng)過對目前市各樓盤以及國家對本市宏觀政策綜合分析，本案擬提出以下建議：1、本項目的開發(fā)以適量的高層商住樓與中低高度的小高層住宅樓相結(jié)合。2、小區(qū)內(nèi)營造一定的景觀環(huán)境。3、利用底層商業(yè)或商務用房充分發(fā)揮地塊東、西兩側(cè)臨街優(yōu)勢。4、 借助行政中心區(qū)的區(qū)位利好優(yōu)勢使本樓盤有機隔合CBD和CLD兩大營銷概念。第五節(jié) 項目目標客戶定位注：本案認為項目在推廣入市過程中，應明確賦予產(chǎn)品一個包裝理念，但

36、這一包裝理念應 是在產(chǎn)品已具有鮮明特點之后，才能在項目一系列競爭點的基礎上，通過富有創(chuàng)意概念進 行推廣包裝，而不是在塑造產(chǎn)品之前，毫無理由且無產(chǎn)品支撐的空談。這一點如有機會， 金滿盈公司將會在今后一個階段協(xié)同開發(fā)商及廣告公司共同完成。第六章 產(chǎn)品功能定位第一節(jié)整體規(guī)劃建議1、本項目作為地標性建筑，總體布局強調(diào)完整大氣，體現(xiàn)小區(qū)出類拔萃的形象2、盡可能地利用土地，力求經(jīng)濟、便捷、利于管理和使用。3、配套和非配套公建的布局應便于購買者使用。4、采取大尺度的手法處理，追求小區(qū)形象的統(tǒng)一感。5、鑒于小區(qū)東西兩面臨街，應盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營造。6提倡戶型細部設計，盡可能在戶型的單體設計方面挖掘設計潛力。第二節(jié)外觀設計建議1、在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小區(qū)品質(zhì)事半功倍的方法。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標性建筑，易于識別2、立面造型追求樸素、精致、注重細