房屋買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)提示

1、房屋買(mǎi)賣(mài)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)提示前言當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求， 顯得異常火爆， 國(guó)務(wù)院、各省市頒布各類(lèi)房地產(chǎn)政策，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，卻未能見(jiàn)效。正因?yàn)榉績(jī)r(jià)如此之高，許多投資者、投機(jī)者甚至違法犯罪分子， 開(kāi)始打起 “炒房”、“一房二賣(mài)”、“非法集資” 等如意算盤(pán)。本文結(jié)合房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)條款，主要從 買(mǎi)方角度 進(jìn)行常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)提示。本文不對(duì)非法律方面 （如噪音、移動(dòng)電話網(wǎng)絡(luò)覆蓋等問(wèn)題） 的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。（房屋買(mǎi)賣(mài)可簡(jiǎn)單可復(fù)雜，本文無(wú)法對(duì)相關(guān)內(nèi)容全面展開(kāi)，讀者需要結(jié)合具體案件的具體情況，并依據(jù)更加具體的法律法規(guī)條款才能對(duì)案情有更準(zhǔn)確的把握。切勿生搬硬套！）一、主要法律依據(jù)（一）中華人民共和國(guó)民法通則（二）中

2、華人民共和國(guó)合同法（三）中華人民共和國(guó)物權(quán)法（四）中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（五）中華人民共和國(guó)土地管理法（六）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（七）商品房銷(xiāo)售管理辦法（八）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（九）城市商品房預(yù)售管理辦法（十）城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（十一）最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄏ路Q商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋 ）（十二）最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄏ路Q買(mǎi)賣(mài)合同解釋 ）（十三）（見(jiàn)參考資料1、3）二、房產(chǎn)糾紛為什么“高風(fēng)險(xiǎn)”首先，由于供需現(xiàn)狀 ，買(mǎi)方處于相對(duì)弱勢(shì)， 而合同條款往往由賣(mài)方或中介方出具，而且不能修改，在履行合同過(guò)程中， 買(mǎi)

3、方往往十分被動(dòng)， 糾紛也隨之而來(lái)。其次，近幾年房?jī)r(jià)不斷攀升， 房屋價(jià)值 在人們家庭總財(cái)產(chǎn)所占的比例越來(lái)越大，房產(chǎn)糾紛涉及的總價(jià)及違約金或損失越來(lái)越高，一旦發(fā)生糾紛，定金、違約金或損失的金額動(dòng)輒上萬(wàn)。再次，房屋買(mǎi)賣(mài)涉及的法律法規(guī)涉及多個(gè) 立法層級(jí) 、多個(gè)部門(mén)法領(lǐng)域， 精通合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法等基本法律法規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，除上述所列，還有銀行、保險(xiǎn)、稅務(wù)等方面的法律法規(guī)，不具有法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)的普通大眾，或者是做非房產(chǎn)類(lèi)業(yè)務(wù)的法律專(zhuān)業(yè)人士，都不能較好地把握。最后，國(guó)務(wù)院、各省市頒布各類(lèi) 房地產(chǎn)政策 ，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，卻未能見(jiàn)效，相反，在實(shí)踐中，卻引發(fā)了不少糾紛。三、常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)提示1下面結(jié)合本人之前總結(jié)

4、的合同審核要點(diǎn)簡(jiǎn)析 （見(jiàn) ），針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)所涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示：（一）審“性質(zhì)”審核合同性質(zhì)是否明確， 有時(shí)一份合同書(shū)中可能包含多個(gè)法律 （合同）關(guān)系，需要留意并區(qū)分審查。學(xué)會(huì)區(qū)分商品房預(yù)售合同 、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、認(rèn)購(gòu)書(shū)、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、物業(yè)服務(wù)合同、房屋按揭合同、房屋保險(xiǎn)合同等與房屋買(mǎi)賣(mài)相關(guān)的合同。（二）審“目的”房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一般目的，買(mǎi)方是為了獲得房屋的物權(quán)，賣(mài)方是為了取得房款。但在某些情況下，買(mǎi)方的目的并非如此，例如 為了小孩的學(xué)位、為了加入當(dāng)?shù)貞艏?；某些情況下，賣(mài)方的目的也并非在于取得房款，例如，惡意轉(zhuǎn)移可能被執(zhí)行的房產(chǎn)。買(mǎi)方在合同中注明自己的真實(shí)目的， 可以在真實(shí)目的不達(dá) 的

5、情況下，要求 解除合同（在有約定的情況下），并要求賣(mài)方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任 。【常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)提示】1避免簽訂“以合法方式掩蓋非法目的”的合同例如，與賣(mài)方惡意串通，套取銀行貸款；又如，與賣(mài)方惡意串通，轉(zhuǎn)移可能被執(zhí)行的房產(chǎn)。2為了避稅，簽訂“陰陽(yáng)合同”房產(chǎn)交易雙方為了避稅，虛假申報(bào)交易價(jià)格，存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，依據(jù)稅收征收管理法第六十三條、 刑法第二百零一條之規(guī)定，虛假申報(bào)可能涉嫌違法甚至犯罪。其次，對(duì)于買(mǎi)方而言，交易中不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，在買(mǎi)方今后再次轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，承擔(dān)的稅費(fèi)將大幅增加。此外，發(fā)生糾紛起訴至法院，可能面臨法院將違法犯罪事實(shí)移交到相關(guān)部門(mén)立案調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)，也可能會(huì)受到法院的民事制裁。（三）

6、審“主體”、“意思”1自然人依據(jù)物權(quán)法第十七條，房產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的人，而房屋所有權(quán)證書(shū)記載的房屋所有權(quán)人并不一定與登記簿中的一致。 所以，簽訂合同前，到房產(chǎn)登記管理部門(mén)“查冊(cè)”很重要。此外，交易前注意審核賣(mài)方的身份（身份證是否真實(shí)，人、證是否一致）是否真實(shí)，房產(chǎn)證是否真實(shí)。核實(shí)賣(mài)家身份是很重要，必要時(shí)可去公安局調(diào)查人口信息。2法人公司作為交易主體的， 應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、 股東會(huì)審議同意交易的書(shū)面文件。另外，交易主體是國(guó)有企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件；交易主體是集體企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)審查職工代表大會(huì)的批準(zhǔn)文件?！境Ｒ?jiàn)風(fēng)險(xiǎn)提示】1限制行為能力人2房產(chǎn)交易實(shí)踐中，離

7、異父母一方擅自轉(zhuǎn)讓登記在小孩名下的房產(chǎn)，或者精神病人的監(jiān)護(hù)人擅自處分登記在精神病人名下的房產(chǎn)的，依據(jù)民法通則第 18 條，存在處分行為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。法律鏈接：第十八條 監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)， 保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、 財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。監(jiān)護(hù)人依法履行監(jiān)護(hù)的權(quán)利，受法律保護(hù)。監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任； 給被監(jiān)護(hù)人造成財(cái)產(chǎn)損失的， 應(yīng)當(dāng)賠償損失。 人民法院可以根據(jù)有關(guān)人員或者有關(guān)單位的申請(qǐng)，撤銷(xiāo)監(jiān)護(hù)人的資格。 （民法通則）第四十七條 限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者

8、與其年齡、 智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。 相對(duì)人可以催告法定代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的， 視為拒絕追認(rèn)。 合同被追認(rèn)之前， 善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。 （合同法）2無(wú)權(quán)處分對(duì)于無(wú)權(quán)處分的后果，有兩種情形：（1）出賣(mài)人在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后獲得所有權(quán)的，合同有效。（2）權(quán)利人追認(rèn)，合同有效，買(mǎi)受人可以要求過(guò)戶。（3）權(quán)利人不追認(rèn)，合同無(wú)效；但買(mǎi)受人可以依據(jù)物權(quán)法第 106 條主張善意取得。法律鏈接：第五十一條無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。（合同法）第一百零六條第一款無(wú)

9、處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回； 除法律另有規(guī)定外， 符合下列情形的， 受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 （物權(quán)法）第三條當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。3（最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)?無(wú)

10、權(quán)代理如果交易的對(duì)方當(dāng)事人并非本人， 我們需要核對(duì)本人的授權(quán)委托書(shū)及身份證復(fù)印件（最好有原件），包括但不限于授權(quán)事項(xiàng)（質(zhì)） 、具體權(quán)限（量）、授權(quán)期間。法律鏈接：第四十八條行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同， 未經(jīng)被代理人追認(rèn)， 對(duì)被代理人不發(fā)生效力， 由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。 被代理人未作表示的， 視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前， 善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。 撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。（合同法）4表見(jiàn)代理當(dāng)事人的近親屬或其他與當(dāng)事人關(guān)系密切的親朋無(wú)權(quán)處分當(dāng)事人的房產(chǎn)， 但購(gòu)買(mǎi)人有理由相信其有處分權(quán) （例如提供產(chǎn)權(quán)人身份證原件、

11、 授權(quán)委托書(shū)、 保管房產(chǎn)證、占有房屋、持有鑰匙等）的，構(gòu)成表見(jiàn)代理，房屋買(mǎi)賣(mài)合同可能會(huì)被認(rèn)定為有效。法律鏈接：第四十九條行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同， 相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。（合同法）5越權(quán)代表通常企業(yè)對(duì)其法定代表人、 負(fù)責(zé)人的授權(quán)并非無(wú)限的， 限制一般由企業(yè)章程或制度進(jìn)行規(guī)定， 但法律并未規(guī)定合同此方有審核對(duì)方法定代表人、 負(fù)責(zé)人是否有相關(guān)權(quán)限的義務(wù)。法律鏈接：第五十條法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。（合同法）（四）審“標(biāo)的”第一，房產(chǎn)狀態(tài)1審查

12、房產(chǎn)的具體類(lèi)型（1）商品房（購(gòu)買(mǎi)）注意審查交易房產(chǎn)的基本狀況， 包括但不限于產(chǎn)權(quán)證號(hào)、 產(chǎn)權(quán)人、共有權(quán)人（產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)結(jié)婚的，應(yīng)當(dāng)審核是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)） 、房屋位置、面積、房屋用途、房齡等。對(duì)于商品房預(yù)售的，應(yīng)注意以下兩方面：一是商品房預(yù)售條件：4第四十五條第一款商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算， 投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記， 取得商品房預(yù)售許可證明。（城市房地產(chǎn)管理法）在簽

13、訂商品房預(yù)售合同時(shí)，需要審核開(kāi)發(fā)商是否具有“ 五證 ”，即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。買(mǎi)方應(yīng)注意自己將要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否在商品房預(yù)售許可證的預(yù)售范圍內(nèi)。二是開(kāi)發(fā)商售樓廣告：第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 （商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋?zhuān)?）二手商品房二手商品房， 不一定是他人使用、 居住

14、過(guò)的房產(chǎn)， 因?yàn)楝F(xiàn)今有許多都是用作投資的房產(chǎn)。（3）自建房需要審核是否已經(jīng)辦妥房產(chǎn)證， 是否違建房屋或合法建造后私自加建或增加違法附屬設(shè)施（對(duì)此，其它類(lèi)型房屋也應(yīng)當(dāng)審核） 。（4）宅基地房集體所有土地上房屋的流轉(zhuǎn)限制。 此熱點(diǎn)問(wèn)題另文詳述 , 見(jiàn)“小產(chǎn)權(quán)房” 流轉(zhuǎn)問(wèn)題簡(jiǎn)析， 。（5）經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)方購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5 年的，不得上市交易。法律鏈接：經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（6）房改房本人對(duì)此方面尚未了解，暫不分析。（7）納入拆遷范圍內(nèi)的房屋5買(mǎi)方如果想在北上廣等發(fā)達(dá)城市的舊城區(qū)購(gòu)買(mǎi)二手房， 需要審核該二手房是否已經(jīng)被納入搬遷范圍或短期內(nèi)可能被納入拆遷

15、范圍。（8）回遷房法律鏈接：第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài) 給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。（商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋?zhuān)?）違建房違建房，即未辦理相關(guān)審批手續(xù)違法建造的房產(chǎn)。交易違建房的，合同無(wú)效。（10）拍賣(mài)房本人對(duì)此方面尚未了解，暫不分析。2審查房產(chǎn)的現(xiàn)有狀態(tài)（1）共有依據(jù)物權(quán)法，共有分為共同共有及按份共有。轉(zhuǎn)讓共同共有房產(chǎn)的，需經(jīng)全部共有人一致同意；轉(zhuǎn)讓按份共同的份額，其他按份共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。交易共有房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)審查是否取得共有權(quán)人的同意

16、。法律鏈接：（物權(quán)法）第九十七條 處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。第一百零一條按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。1）夫妻共有A一方轉(zhuǎn)讓登記于其名下的夫妻共有房產(chǎn)此種情形，如果買(mǎi)方確實(shí)不知情，可以依法主張善意取得。B一方轉(zhuǎn)讓登記于另一方名下的夫妻共有房產(chǎn)或個(gè)人財(cái)產(chǎn)此種情形，買(mǎi)方如果沒(méi)有合理的理由相信賣(mài)方有權(quán)處分的，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，不能主張善意取得。賣(mài)方的擅自轉(zhuǎn)讓行為不構(gòu)成家事代理。但買(mǎi)方有合理理由相信賣(mài)方有權(quán)處分的，依法

17、構(gòu)成表見(jiàn)代理，買(mǎi)賣(mài)合同有效。2）家庭共有常見(jiàn)于自建房產(chǎn)、繼承等情形。父母子女共有、 兄弟姐妹共有， 但只登記于部分人名下的， 此部分人擅自轉(zhuǎn)讓的，買(mǎi)方確實(shí)不知情，可以依法主張善意取得。63）其他共有參照家庭共同處理。（2）租賃1）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)通常情況下， 承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利， 因此，買(mǎi)賣(mài)正在租賃中的房屋，應(yīng)得到該承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面同意。 否則，即使買(mǎi)賣(mài)合同有效，但可能引發(fā)后續(xù)的麻煩。2）買(mǎi)賣(mài)不破租賃轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原有租賃關(guān)系繼續(xù)有效，只是合同主體變更為新的所有權(quán)人。（3）抵押本人對(duì)此方面尚未了解，暫不分析。（4）查封、拍賣(mài)、凍結(jié)本人對(duì)此方面尚未了解，暫不分析。（5）兇宅

18、1）一般情況下，房屋的價(jià)值是由土地出讓價(jià)、建造成本、交通區(qū)位、地理位置、小區(qū)配套等諸多因素決定的。2）根據(jù)中國(guó)傳統(tǒng)觀念及風(fēng)俗習(xí)慣，人們對(duì)住宅內(nèi)發(fā)生的“兇案”等事件會(huì)產(chǎn)生忌諱，是人之常情，這是不能說(shuō)是違反科學(xué)、或相信封建迷信。因此，發(fā)生“兇案”的房產(chǎn)，雖然在外在形態(tài)上沒(méi)有任何受損，但結(jié)合人們現(xiàn)實(shí)生活觀念，房產(chǎn)會(huì)因風(fēng)俗習(xí)慣、忌諱而大大減值。3）有“兇案”是房產(chǎn)的重大瑕疵，根據(jù)民法通則第四條、第七條、 合同法第六條、第七條“遵循誠(chéng)實(shí)信用原則” 、“遵守社會(huì)公德”的原則，賣(mài)方有對(duì)買(mǎi)方如實(shí)告知的義務(wù)， 否則有可能涉嫌 “欺詐”，買(mǎi)方可以依法申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同。4）對(duì)于賣(mài)方未履行“兇宅”告知義務(wù)的，各地法院司法

19、標(biāo)準(zhǔn)不一，有支持撤銷(xiāo)合同的，也有僅支持減低房款的?！痉娠L(fēng)險(xiǎn)提示 】1為了防范以上風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失，建議將合同條款約定為：“賣(mài)方承諾房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)共同、出租、查封、拍賣(mài)、凍結(jié)、無(wú)“兇案”、無(wú)與房產(chǎn)相關(guān)的債務(wù)糾紛，（共有權(quán)人同意出售房屋， ）賣(mài)方提供的材料完整、真實(shí)、有效，依法可以辦理過(guò)戶手續(xù)、稅務(wù)申報(bào)、貸款等與有關(guān)事宜，并且保證房屋交易符合國(guó)家及房產(chǎn)所在行政區(qū)房屋上市交易的政策規(guī)定”并在違約責(zé)任一塊，對(duì)違反上述承諾、保證的責(zé)任進(jìn)行約定。2實(shí)地查看現(xiàn)實(shí)中某些房產(chǎn)投資者并不實(shí)際查看擬交易的房產(chǎn)，事實(shí)上到現(xiàn)場(chǎng)查看或多7或少能避免一些顯見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。第二，房屋裝修、家具配套對(duì)于帶家具的商品房或已裝修的二手房，

20、 應(yīng)該注意對(duì)固定裝修設(shè)施設(shè)備和家具的明確約定。1對(duì)于已經(jīng)較為固定的裝修，買(mǎi)方可要求賣(mài)方提供裝修合同（注意保修期限）、裝修項(xiàng)目清單、裝修款收據(jù)、發(fā)票等 ; 對(duì)于已經(jīng)超過(guò)保修期限的 , 可以約定由賣(mài)方在一定期間內(nèi)保修。2對(duì)于未固定的裝修、家具，例如屏風(fēng)、飯桌、抽油煙機(jī)、灶具、潔具、熱水器、抽水馬桶等家電、家具 , 則可以描述品牌、型號(hào)等相關(guān)內(nèi)容，并要求賣(mài)方在交付房屋時(shí)提供保修憑證以及付款收據(jù)、發(fā)票。3對(duì)于前述兩項(xiàng)，可以制作成一份清單，由買(mǎi)賣(mài)雙方簽字確認(rèn)。對(duì)于難以用文字描述的，可以采用拍照、攝像的方式保存證據(jù)。第三，車(chē)位問(wèn)題由于現(xiàn)行法律對(duì)車(chē)位的權(quán)屬未有十分明確的規(guī)定，且車(chē)位占用的物理空間、建造、維護(hù)

21、成本不少，實(shí)踐中因車(chē)位引發(fā)的糾紛頻發(fā)。1車(chē)位糾紛，因車(chē)位所占用的位置不同，例如地下、樓下架空層、公共用地等，法院的判決傾向會(huì)不同。2對(duì)于開(kāi)發(fā)商在售樓廣告或銷(xiāo)售過(guò)程中，明確說(shuō)明有車(chē)位贈(zèng)送使用的，應(yīng)當(dāng)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定或補(bǔ)充，以免事后開(kāi)發(fā)商變卦。3隨著我國(guó)汽車(chē)保有量的增加，大多數(shù)小區(qū)有限的車(chē)位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主的需求，二手房能帶車(chē)庫(kù)或車(chē)位， 不管是所有權(quán)還是使用權(quán)， 將來(lái)都會(huì)有很大的升值空間。法律鏈接：（物權(quán)法）第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi) ，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、 車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有 的

22、道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有 。第四，物業(yè)服務(wù)1現(xiàn)行的小區(qū)一般都將由物業(yè)管理公司來(lái)管理，雖然國(guó)家從立法層面已經(jīng)將“物業(yè)管理”變更為“物業(yè)服務(wù)” ，但現(xiàn)實(shí)還是現(xiàn)實(shí)，就像政府要從“管理型政府”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺?wù)型政府”一樣，要讓物業(yè)公司轉(zhuǎn)變觀念，很難。2隨著人們生活水平的提高，人們開(kāi)始追求高品質(zhì)的居住小區(qū)環(huán)境。但大多數(shù)情況下，選擇了樓盤(pán)就意味著要接受開(kāi)發(fā)商選擇的物業(yè)管理公司。 買(mǎi)方如果對(duì)開(kāi)發(fā)商選擇的物業(yè)管理公司有意見(jiàn)， 只能放棄選擇該樓盤(pán)或者期待業(yè)主大會(huì)另行選聘物業(yè)公司，但現(xiàn)實(shí)中，這又是一道坎。3對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二手房的買(mǎi)方，如何考察物業(yè)公司的管理水平呢？一方面，可以實(shí)地考察。首先，可以查看

23、小區(qū)是否封閉式管理、查閱小區(qū)宣傳欄等；其次，可以觀察值班保安對(duì)進(jìn)出人員、車(chē)輛的登記情況，以及保安巡查小區(qū)的情況 ; 再次，查看小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、廣告牌等；還可以詢問(wèn)8物業(yè)公司是否提供針對(duì)一些特殊業(yè)主的服務(wù)等等； 最后，還可以詢問(wèn)小區(qū)有無(wú)業(yè)主委員會(huì)，以及業(yè)主委員會(huì)的組成人員是否穩(wěn)定、業(yè)主委員會(huì)是否經(jīng)常開(kāi)會(huì)等。另一方面，可以從新聞媒體、法院公告查詢。例如在網(wǎng)上以該物業(yè)公司為關(guān)鍵詞百度一下，又如在當(dāng)?shù)胤ㄔ旱牟门形臅?shū)庫(kù)里面搜索當(dāng)事人為該物業(yè)公司的案例。【常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)提示】1物業(yè)交錯(cuò)房，權(quán)利人裝修后才發(fā)現(xiàn)。案例見(jiàn)： 男子因物業(yè)交錯(cuò)房 花 4 萬(wàn)裝修了別人新房， 。2常見(jiàn)物業(yè)服務(wù)合同糾紛，請(qǐng)見(jiàn)常見(jiàn)物

24、業(yè)服務(wù)糾紛簡(jiǎn)析，。第五，房屋使用相關(guān)的歷史債務(wù)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中， 買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)明確約定交房前的包括但不限于水、 電、煤氣（天然氣）、物業(yè)管理費(fèi)、垃圾費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)維修基金由哪方承擔(dān)。第六，房屋成交價(jià)格在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中， 應(yīng)當(dāng)明確該成交價(jià)格是否包括裝飾裝修、 家具家電、水、電等過(guò)戶手續(xù)費(fèi)用、公共維修基金款項(xiàng)等。第七，房屋交易稅費(fèi)1在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，無(wú)論是約定相關(guān)稅費(fèi)各自承擔(dān)，還是約定相關(guān)稅費(fèi)買(mǎi)方承擔(dān)，都應(yīng)當(dāng)明確列出稅費(fèi)的全部項(xiàng)目，以免今后發(fā)生爭(zhēng)議。2對(duì)于約定由一方承擔(dān)稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)明確對(duì)于受到房產(chǎn)新政的影響，如何處理。3對(duì)于劃撥土地上的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)注意。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十條第一款

25、“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納 土地使用權(quán)出讓金 ”，因此，買(mǎi)方應(yīng)注意在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)土地使用權(quán)出讓金進(jìn)行明確約定。4關(guān)于房產(chǎn)交易各類(lèi)稅費(fèi)，可以到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易部門(mén)的辦事窗口或網(wǎng)站查詢。（五）審“方式”如果交易的房產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)的審批、評(píng)估、拍賣(mài)程序。（六）審“框架”1審核合同是否具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容。2依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第五條， “ 商品

26、房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收9受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。法律鏈接：（商品房銷(xiāo)售管理辦法）第十六條 商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷(xiāo)售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套

27、建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式； （具體可參照商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋第十四條）（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。（七）審“交付”1對(duì)于商品房的驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)查看房屋及相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)備是否符合建設(shè)部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法、關(guān)于印發(fā) <商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定>的通知（建房（ 1998)102 號(hào)）的規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū) 可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定。2對(duì)于二手房的交付，買(mǎi)方應(yīng)與物業(yè)公司一同對(duì)水、電、天然氣等費(fèi)用進(jìn)行確認(rèn)。可以約定在房屋交驗(yàn)完畢、 各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)清

28、以后再支付剩余 房屋尾款 ，以起到督促賣(mài)方的作用。（八）審“支付”審核貨幣類(lèi)型、單價(jià)、總價(jià)、價(jià)格構(gòu)成、支付方式、支付步驟、賬戶等是否明確。【常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)提示】1不建議使用現(xiàn)金支付，一方面，大額現(xiàn)金攜帶不便、易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，賣(mài)方提供的收據(jù)需要永久保存，存在丟失風(fēng)險(xiǎn)。2建議轉(zhuǎn)賬支付，這樣，買(mǎi)方即使丟失賣(mài)方出具的收據(jù)也不怕沒(méi)有證據(jù)證10明已經(jīng)交付房款。對(duì)于轉(zhuǎn)賬支付的，應(yīng)在合同中明確收款賬戶。未約定的，應(yīng)由賣(mài)方提供其本人身份證開(kāi)具的賬號(hào)，并由賣(mài)方簽字確認(rèn)真實(shí)性。（九）審“權(quán)利”、“義務(wù)”1審核交易雙方的權(quán)利、義務(wù)是否較為均衡、合理、無(wú)遺漏；2需要特別留意義務(wù)是否為對(duì)方能力所達(dá)；3防止合同權(quán)利一邊倒，

29、形成霸王條款，法院可依當(dāng)事人申請(qǐng)認(rèn)定該條款無(wú)效；4由于房產(chǎn)交易的步驟較多，因此一定要明確雙方交易的交易程序以及雙方履行義務(wù)順序，否則，容易發(fā)生履行義務(wù)的先后之爭(zhēng)。（十）審“過(guò)戶”1預(yù)告登記對(duì)于商品房，買(mǎi)方可以依據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第二十條，與賣(mài)方一同到相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)預(yù)告登記。 在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中， 最好約定雙方同意在合同簽訂之日起 N 天內(nèi)向房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。2過(guò)戶登記預(yù)告登記可以在一定程度上防止“一房二賣(mài)” ，但無(wú)疑“過(guò)戶登記”才是防止一房二賣(mài)的根本措施， 因此，在過(guò)戶條件成就或成熟時(shí)， 應(yīng)當(dāng)盡快辦理過(guò)戶登記。（十一）審“必要措施、擔(dān)保”在房產(chǎn)交易中，可以視交易雙方的地位、

30、標(biāo)的大小、交易環(huán)節(jié)等情況，約定相應(yīng)的履約保證金、裝修家具保證金等，以保證各環(huán)節(jié)的順利過(guò)渡。（十二）審“違約”1違約條款的設(shè)置，包括構(gòu)成違約的條件、不構(gòu)成違約的除外條件、承擔(dān)違約責(zé)任的方式等。2審核違約責(zé)任時(shí)，需要注意：（1）可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)、非法律風(fēng)險(xiǎn)是否預(yù)測(cè)全面；非法律風(fēng)險(xiǎn)，包含經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)（含匯率風(fēng)險(xiǎn)） 、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。（2）違約責(zé)任是否一一對(duì)應(yīng)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)情形，是否對(duì)應(yīng)法定或約定的解除、終止條件；（3）違約責(zé)任形式是否具有可操作性、易實(shí)施；（4）違約責(zé)任是否足以挽回我方經(jīng)濟(jì)等損失。【常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)提示】第一，常見(jiàn)違約情況及處理首先，是一般違約的情形：1逾

31、期不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同 （此風(fēng)險(xiǎn)存在于有預(yù)約合同的情況）（1）逾期不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，一般由賣(mài)方?jīng)]收定金。當(dāng)然，定金的性質(zhì)事先應(yīng)當(dāng)在預(yù)約合同中明確約定為 “簽約定金” 為保證雙方簽訂正式11房屋買(mǎi)賣(mài)合同而交付的定金。（2）簽訂定金條款應(yīng)注意：1）定金不能寫(xiě)成訂金、押金、預(yù)付款或者保證金等；2）定金數(shù)額不能超過(guò)房?jī)r(jià)款的20%；3）收取定金的應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)權(quán)人，而不是中介。（3）并非交了定金， 不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同 就需要被沒(méi)收定金。 詳見(jiàn)房屋（商鋪）定金返還解決方案 ，。【約定示范 】“本合同簽訂之前， 買(mǎi)方已經(jīng)于年月日向賣(mài)方支付定金_元，如買(mǎi)方因自身原因逾期不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，賣(mài)方?jīng)]收定金；賣(mài)方逾期

32、不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，買(mǎi)方可要求賣(mài)方雙倍返還定金。”2貸款不能對(duì)于買(mǎi)方，要特別注意在房屋合同中約定 “銀行對(duì)買(mǎi)方的貸款申請(qǐng)不予批準(zhǔn)的后續(xù)處理”的問(wèn)題。否則，有可能導(dǎo)致銀行貸款不批，而賣(mài)方又主張繼續(xù)履行合同并要求支付違約金的情況。【約定示范 】“對(duì)于非因賣(mài)方原因致使買(mǎi)方申請(qǐng)不到貸款或者只批準(zhǔn)部分貸款的情況，并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的， 本合同自買(mǎi)方通知賣(mài)方之日起解除，已交房款及定金由賣(mài)方無(wú)息退還。 ”3逾期付款合同對(duì)此未約定的，可參照商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋第十七條“逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額， 參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”?！炯s定示范 】“買(mǎi)方逾期付款的

33、，按照買(mǎi)方未付購(gòu)房款總額每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金至付清房款之日止。 ”（標(biāo)準(zhǔn)視買(mǎi)方雙方交易地位可上下浮動(dòng)）4逾期交房合同對(duì)此未約定的，可參照商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋第十七條“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定” ?！炯s定示范 】“賣(mài)方逾期交付使用房屋的，按照買(mǎi)方已付購(gòu)房款總額每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金至交付房屋之日止” 。（標(biāo)準(zhǔn)視買(mǎi)方雙方交易地位可上下浮動(dòng)）5逾期辦證（商品房）或逾期過(guò)戶（二手房、水、電等）物權(quán)法第九條確立了物權(quán)的登記效力。 權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，即房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，在房產(chǎn)交易中的地位怎么強(qiáng)調(diào)不過(guò)分。對(duì)

34、于水、電、天然氣、固定電話、網(wǎng)絡(luò)等過(guò)戶問(wèn)題，也可以約定相應(yīng)的違約責(zé)任?！炯s定示范 】“賣(mài)方逾期辦證（過(guò)戶）的，按照買(mǎi)方已付購(gòu)房款總額每日萬(wàn)12分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金至賣(mài)方交付房產(chǎn)證 （商品房）或買(mǎi)方領(lǐng)取新房產(chǎn)證 （二手房）之日止”。（標(biāo)準(zhǔn)視買(mǎi)方雙方交易地位可上下浮動(dòng)）6房屋質(zhì)量瑕疵無(wú)論是商品房還是二手房， 都可能存在質(zhì)量瑕疵。 質(zhì)量瑕疵一般分為表面瑕疵及隱蔽瑕疵。 表面瑕疵， 即一般人通過(guò)肉眼即可分辨的房屋質(zhì)量問(wèn)題， 如何滲水、石灰脫落、表面裝修問(wèn)題。隱蔽瑕疵，即一般人通過(guò)肉眼無(wú)法分辨的，通常表現(xiàn)為插座無(wú)電、墻體內(nèi)的白蟻等。對(duì)于重大的瑕疵，可能構(gòu)成房屋缺陷，下文分析?！炯s定示范 】“賣(mài)方逾期處

35、理房屋瑕疵的，按照買(mǎi)方已付購(gòu)房款總額每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金至賣(mài)方將房屋瑕疵處理完畢或收到買(mǎi)方滿意的書(shū)面同意之日止”。（標(biāo)準(zhǔn)視買(mǎi)方雙方交易地位可上下浮動(dòng)）7戶口遷出問(wèn)題在簽合同前，可以與賣(mài)方一同到房屋所在地派出所調(diào)查該房產(chǎn)地址下邊的全部戶籍情況。在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)方必須約定賣(mài)方需將賣(mài)方及相關(guān)人員的戶口在一定期限內(nèi)全部遷出?！炯s定示范 】“賣(mài)方保證在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同 、買(mǎi)方支付首期房款之日起25 天內(nèi)將交易房屋內(nèi)全部人員的戶口遷出， 否則由賣(mài)方按買(mǎi)方已付房款每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)向買(mǎi)方支付違約金。賣(mài)方在買(mǎi)方支付首期房款之日起 50 天內(nèi)未將全部戶口遷出的，買(mǎi)方有權(quán)解除合同并要求賣(mài)方支付前款

36、所述違約金。 ”8房產(chǎn)新政（1）中央政府或地方政府出臺(tái)限購(gòu)、限貸、禁購(gòu)等樓市調(diào)控政策，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行受阻的，依法不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)或不可抗力。（2）對(duì)于調(diào)控政府是否屬于“情勢(shì)變更”或“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的情形，應(yīng)結(jié)合合同簽訂時(shí)間與調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)間的先后， 以及調(diào)控政策對(duì)合同履行受阻產(chǎn)生的 實(shí)質(zhì)影響 來(lái)確定。（3）購(gòu)房合同對(duì)此方面有明確約定的，應(yīng)依照雙方之約定處理。其次，是根本違約的情形（合同目的不達(dá)）1無(wú)權(quán)處分出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分，事后無(wú)法得到權(quán)利人追認(rèn)的， 導(dǎo)致合同無(wú)效、無(wú)法過(guò)戶的，買(mǎi)方可以提出解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。2房屋缺陷房屋缺陷，即房屋存在嚴(yán)重威脅人身

37、安全或財(cái)產(chǎn)安全， 不具備供人居住或使用的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)于房屋存在缺陷的， 買(mǎi)方可以要求賣(mài)方修復(fù)， 賣(mài)方在合理期限內(nèi)不修復(fù)或13確實(shí)無(wú)法修復(fù)的，買(mǎi)方可以提出解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。3其它情形法律鏈接： （商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋?zhuān)┑诎藯l具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款 一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人； （先賣(mài)后抵 ）（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。（一房二賣(mài)）第九條出賣(mài)人訂立商品房

38、買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款 一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （無(wú)證銷(xiāo)售）（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（先抵后賣(mài) ）（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 （隱瞞已賣(mài)）再次，雙方違約問(wèn)題。如果合同中未明確房產(chǎn)交易各步驟之間的先后順序， 且各步驟之間的順序無(wú)法律規(guī)定或交易習(xí)慣的， 導(dǎo)致雙方都不履行各自義務(wù)的， 構(gòu)成雙方違約， 雙方都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。第二，不可抗力、意外事件、

39、免責(zé)條款、責(zé)任限制1審“不可抗力、意外事件、免責(zé)條款”不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能克服、不能避免的客觀情況。不可抗力一般分為由自然原因引起的，如火災(zāi)、旱災(zāi)、水災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)、大雪、山崩等，或由社會(huì)原因引起的，如戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂等。一般來(lái)說(shuō)，把自然現(xiàn)象及戰(zhàn)爭(zhēng)、嚴(yán)重的動(dòng)亂看成不可抗力事件是公認(rèn)的。對(duì)于未被公認(rèn)為不可抗力的情況、 意外事件， 可以明確約定為免責(zé)事由。 此外，為避免非己方原因?qū)е碌倪`約損失， 可以將第三方介入導(dǎo)致違約作為免責(zé)條款。2審“責(zé)任限制”由于房產(chǎn)交易涉及金額較大， 合同中，可以對(duì)責(zé)任進(jìn)行限制， 例如對(duì)違約或損害賠償總額的限制等。第三，違約處理，即守約方的請(qǐng)求權(quán)141繼續(xù)履行對(duì)于違約方

40、逾期履行的，守約方可以要求繼續(xù)履行并讓違約方支付違約金，仍不履行的，可以要求支付后續(xù)違約金。此種情形包括逾期付款、辦證、交房等。2采取補(bǔ)救措施此種情形常見(jiàn)于房屋質(zhì)量有瑕疵。3定金罰則合同約定可以以承擔(dān)定金責(zé)任代替繼續(xù)履行的，放棄定金可不繼續(xù)履行合同；合同沒(méi)有約定的，不能以放棄定金代替實(shí)際履行。法律鏈接：第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。（合同法）第一百一十七條 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同， 收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理

41、，適用中華人民共和國(guó)合同法的規(guī)定。 （擔(dān)保法解釋?zhuān)?賠償損失合同中未約定違約金的， 守約方可以 舉證證明自己的損失， 要求違約方賠償包括但不限于房?jī)r(jià)上漲、稅費(fèi)上漲、利息損失等。5支付違約金法律鏈接：第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金， 也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的， 當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的， 當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后， 還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。（合同法）第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)

42、高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的， 人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)， 兼顧合同的履行情況、 當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的， 一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失” 。（合同法解釋二）（十三）審“變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止”1可以在合同中約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁15止條件。2雖然合同法中規(guī)定了法定解除、終止條件，我們盡量事先結(jié)合以上違約情形，設(shè)置一些合同解除、終止的事由，并加以明確約定。對(duì)于行使解除權(quán)，可以約定應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)，解除權(quán)的行使期

43、限，合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還等。（十四）審“效力”合同無(wú)效的處理，當(dāng)事人在合同中明確約定當(dāng)合同無(wú)效時(shí)如何處理的條款，并約定該條款在合同無(wú)效時(shí)效力不受影響。（十五）審“涉外”1依據(jù)合同法第五十二條關(guān)于無(wú)效合同的規(guī)定，境外個(gè)人或機(jī)構(gòu)違反建設(shè)部等六部委共同下發(fā)的 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn) 以及國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 等關(guān)于限購(gòu)政策方面的規(guī)定的，合同并不必然無(wú)效。2因違反上述限購(gòu)政策或行政規(guī)章、政府規(guī)章等文件的，導(dǎo)致買(mǎi)方欲取得房屋產(chǎn)權(quán)的合同目的無(wú)法達(dá)到的，買(mǎi)方有權(quán)依法解除合同。（十六）審“爭(zhēng)議解決方式、費(fèi)用及爭(zhēng)議管轄地”如果選擇廣州仲裁委員會(huì)仲裁，

44、可以依據(jù)廣州仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則 第七十四條，要求敗訴方承擔(dān)一定的辦理案件所支出的合理費(fèi)用。第七十四條仲裁費(fèi)用（六）仲裁庭可以在裁決書(shū)中裁定敗訴方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償勝訴方因辦理案件所支出的合理費(fèi)用，但補(bǔ)償金額最多不超過(guò)勝訴方所得勝訴金額的百分之十?！境Ｒ?jiàn)風(fēng)險(xiǎn)提示】1糾紛解決方式是否明確，關(guān)于訴訟或仲裁管轄是否無(wú)效；一般宜約定由法院管轄（因?yàn)橹俨觅M(fèi)用較高， 且一裁終局），并且是由我方所在地法院管轄 （特別是對(duì)于外地人、外地公司） 。2一般約定違約方承擔(dān)對(duì)方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支出的合理費(fèi)用， 如中介服務(wù)費(fèi)、律師費(fèi)及調(diào)查取證等費(fèi)用。（十七）審“通知與送達(dá)”1可在合同中約定雙方的負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式，便于行使法律規(guī)定或合同約定的通知、告知義務(wù)。2通知、告知義務(wù)的書(shū)面行使，可見(jiàn)快遞送達(dá)，你往哪里逃， 。（十八）審“合同效力位階”可約定“本合同（補(bǔ)充協(xié)議）與任何在合同簽訂之前產(chǎn)生的相關(guān)廣告、 公告、信函、會(huì)議紀(jì)要或意向書(shū)等其他文件與本合同（補(bǔ)充協(xié)議）發(fā)生沖突的，以本合同（補(bǔ)充協(xié)議）為準(zhǔn)” 。【常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)提示】1房產(chǎn)廣告：為避免糾紛，注意將開(kāi)發(fā)商的售樓廣告重要內(nèi)容列入買(mǎi)賣(mài)