房地產(chǎn)評估規(guī)程

1、合肥市房地產(chǎn)估價協(xié)會合估協(xié)字 2016 2 號關于 印發(fā)合肥市國有土地上房屋征收評估 規(guī)程（試行）的通知房屋征收定點單位相關估價機構： 為了更好地規(guī)范合肥市國有土地上房屋征收估價工作，加強 行業(yè)自律，合肥市房地產(chǎn)估價協(xié)會制定了合肥市國有土地上房 屋征收評估規(guī)程 （試行）現(xiàn)印發(fā)給你們，希認真貫徹執(zhí)行。特此通知合肥市房地產(chǎn)估價協(xié)會2016 年 6 月 1 日抄報：合肥市城鄉(xiāng)建設委員會 合肥市房地產(chǎn)管理局抄送：房屋征收相關部門合肥市國有土地上房屋征收評估規(guī)程（試行）第一章 總 則第一條 為了維護房屋征收當事人的合法權益，規(guī)范房屋征 收評估行為，保證房屋征收評估客觀、公正、公平，根據(jù)國有 土地上房屋征

2、收與補償條例 、國有土地上房屋征收評估辦法 合肥市國有土地上房屋征收與補償辦法 和房地產(chǎn)估價規(guī)范 等法律、法規(guī)和技術標準的有關規(guī)定，結合本市實際，制定本規(guī) 程。第二條 房地產(chǎn)估價機構對本市范圍內(nèi)國有土地上被征收 房屋價值、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值及其他補償價值（包括被征收 房屋的構筑物、附屬物、室內(nèi)裝飾裝修、機器設備等）的評估工 作，適用本規(guī)程。第三條 合肥市房地產(chǎn)估價協(xié)會負責指導、協(xié)調(diào)本市房屋征 收評估技術工作。第四條 被征收房屋價值是指被征收的房屋及其占用范圍 內(nèi)的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公 平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房 屋租賃、抵押、查封

3、等因素的影響。前款中不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約 限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不 扣除被征收房屋已抵押、擔保等的債權數(shù)額、拖欠的建設工程價 款和其他法定優(yōu)先受償權的價值。第五條 被征收房屋價值評估目的統(tǒng)一表述為“為確定被征 收房屋的補償金額提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值” 。按照提供產(chǎn)權調(diào)換房屋同區(qū)域類似普通商品房評估被征收 住宅房屋價值的評估目的統(tǒng)一表述為“為確定被征收房屋的補償 金額提供依據(jù)，評估提供產(chǎn)權調(diào)換房屋同區(qū)域類似普通商品房的 價值”。產(chǎn)權調(diào)換房屋評估目的統(tǒng)一表述為“為計算被征收房屋與產(chǎn) 權調(diào)換房屋之間的差價提供依據(jù)，評估產(chǎn)權調(diào)換房屋的價

4、值”第六條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之 日。用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評 估時點一致。第七條 房屋征收評估報告的有效期為“自出具評估報告結 果之日起至項目征收補償結束時止” 。第二章 估 價 機 構第八條 房屋征收評估工作依法由房地產(chǎn)估價機構承擔，從 事房屋征收評估工作的估價機構須具有房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)證 書。房地產(chǎn)估價機構由房屋征收部門組織被征收人在主管部門 公布的備選名錄中協(xié)商選定；協(xié)商選定房屋征收估價機構，須經(jīng) 半數(shù)以上被征收人書面同意。被征收人無法通過協(xié)商方式選定估價機構或協(xié)商不成的，由 房屋征收部門主持從備選名錄中采取抽簽、搖號等方式確定房地 產(chǎn)

5、估價機構。第九條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家 房地產(chǎn)估價機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房 地產(chǎn)估價機構共同承擔。兩家以上房地產(chǎn)估價機構共同承擔的，應當共同協(xié)商確定一 家房地產(chǎn)估價機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產(chǎn)估 價機構就評估對象、 價值時點、 價值內(nèi)涵、 評估依據(jù)、 評估假設、 評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結果 確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。牽頭單位由被征收人投票比例高的房地產(chǎn)估價機構擔任，亦 可根據(jù)項目情況由房屋征收部門指定。第十條 被征收房屋的構筑物、附屬物、室內(nèi)裝飾裝修、機 器設備征收補償價值評估可由房地產(chǎn)估價機構委托具

6、備相應資 質(zhì)、資格的專業(yè)機構或人員提供專業(yè)技術幫助，并將其測算的結 果作為房屋征收評估報告的組成部分，由房地產(chǎn)估價機構統(tǒng)一出 具報告。第十一條 估價機構確定后，應當由房屋征收部門或者由作 出征收決定的人民政府指定的單位與估價機構簽訂委托估價合 同。受委托的房地產(chǎn)估價機構的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)估 價師注冊證等復印件在房屋征收范圍內(nèi)現(xiàn)場公示。第十二條 房地產(chǎn)估價機構接受委托后，應當指派與房屋征 收評估項目工作量相適應的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展 評估工作。房地產(chǎn)估價機構不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評 估業(yè)務。4第三章 估 價 程 序第十三條 房地產(chǎn)估價機構接受委托后，應當明確評估的

7、價 值時點、范圍等基本事項，擬定評估作業(yè)方案、技術路線，做好 評估前期準備工作。第十四條 房屋征收部門委托評估后，應及時向房地產(chǎn)估價 機構提供評估所需的文件資料，包括但不限于房屋征收決定公 告、項目紅線圖、被征收房屋及土地的權屬證明或登記簿資料、 征收范圍內(nèi)房屋等相關項目調(diào)查登記表、機器設備清單、相關竣 工圖紙等。第十五條 房屋征收部門組織房地產(chǎn)估價機構、被征收人、 房屋承租人或者其授權的代表對房屋進行實地查勘。房地產(chǎn)估價 機構人員應逐戶拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資 料，形成實地查勘記錄，并由實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師、房 屋征收部門、房屋征收實施單位、被征收人、房屋承租人或者其

8、授權的的代表簽字或蓋章確認。因被征收人不配合，房屋征收部門通過房屋權屬登記檔案、 現(xiàn)場查勘結果進行登記的，房屋征收估價報告應當就相關情況作 出說明。第十六條 根據(jù)現(xiàn)場查勘并結合相關文件資料，被征收房屋 的權屬、面積、用途，按下列原則確定：（一）房屋征收部門提供的合法有效證照載明了房屋面積和 用途的，以載明的房屋面積和用途為準；（二）房屋所有權證與房屋登記簿不一致的，除有證據(jù)證明 房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿的記載為準；三）房屋所有權證、房屋登記簿所載用途與建設工程規(guī)劃許可證不符的，以建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃用途為準；（四）房屋無有效證照，但在 1986 年航拍圖上有標注且產(chǎn) 權歸屬明晰的，

9、可以結合 1986 年底前最鄰近年份的地形圖確定 房屋面積； 1986 年底前地形圖無標注的，可以結合 1986 年后最 鄰近年份的地形圖確定房屋面積；前款房屋屬于個人的，按照住宅房屋評估；屬于單位的，按 照土地用途評估，即土地用途為工業(yè)生產(chǎn)、倉儲或?qū)嶋H用于生產(chǎn) 廠房、倉儲的，按照生產(chǎn)用房評估；其他土地用途的，按照辦公 用房評估；（五）對征收范圍內(nèi)的違法建筑和超過批準期限的臨時建 筑，不予評估。第十七條 被征收房屋的實際用途、房屋登記用途、土地登 記用途、原有規(guī)劃用途之間不一致的，應當根據(jù)房屋征收部門會 同房地產(chǎn)、土地、規(guī)劃等有關職能部門確認的結果進行評估。第十八條 房地產(chǎn)估價機構在估價委托合

10、同約定的時間內(nèi)， 向房屋征收部門提供初步評估結果，由房屋征收部門在征收范圍 內(nèi)向被征收人公示或提交初步結果。第十九條 公示期內(nèi)，在房屋征收部門的監(jiān)督下，注冊房地 產(chǎn)估價師應就初步評估結果向被征收人現(xiàn)場解釋、說明，對有異 議的進行答疑、復核，存在誤差或錯誤的進行修正或改正。第二十條 初步結果公示期滿后，房地產(chǎn)估價機構應向房屋 征收部門提交正式估價報告，由房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交估 價報告。第四章 估 價 方 法第二十一條 房地產(chǎn)估價機構應根據(jù)評估對象和當?shù)胤康?產(chǎn)市場狀況，選用一種或者多種的評估方法對被征收房屋價值進 行評估。房屋征收評估方法選用應遵循房地產(chǎn)估價規(guī)范 、國 有土地上房屋征收評估

11、辦法等相關規(guī)定。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用比較法評估； 被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評 估?？梢酝瑫r選用兩種或兩種以上估價方法評估的，應當選用所 有適用的估價方法評估，并對各種估價方法的測算結果進行校核 和比較分析后，合理確定估價結果。第二十二條 商業(yè)用房和辦公用房宜采用比較法和收益法 兩種方法進行評估。采用收益法評估時，對房屋收益的測算應在 充分調(diào)查被征收房屋租金和類似房地產(chǎn)租金基礎上綜合確定其 客觀收益，不考慮被征收房屋長期租約的影響，類似房地產(chǎn)租金 案例不得少于 3 個。資本化率（或報酬率）及相關參數(shù)的確定應 按照房地產(chǎn)估價規(guī)范的相關規(guī)定執(zhí)行，取值

12、應當合理。第二十三條 工業(yè)用房一般采用成本法進行評估，有條件的 可采用比較法、收益法評估。第二十四條 在建工程評估一般采用假設開發(fā)法；工程建設 形象進度未達到結構封頂?shù)?，宜采用成本法進行評估。第二十五條 被征收住宅房屋的評估根據(jù)合肥市國有土地 上房屋征收與補償辦法規(guī)定，原則上根據(jù)征收項目提供產(chǎn)權調(diào) 換房屋同區(qū)域類似普通商品房的方式進行評估（不考慮產(chǎn)權調(diào)換 用房的除土地使用權以外的各類因素） 。市政府及相關部門有規(guī)定的，從其規(guī)定。第二十六條 對被征收住宅房屋，按產(chǎn)權調(diào)換房屋同區(qū)域類 似普通商品房的價格進行評估，分別按以下規(guī)定執(zhí)行：（一）用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋已經(jīng)建成的，采用比較法或者結 合標準價調(diào)整

13、法，評估類似普通商品房屋的價格；（二）產(chǎn)權調(diào)換房屋在建或有詳細規(guī)劃的，評估時可假設在 價值時點已完工，采用比較法或者結合標準價調(diào)整法，評估類似 普通商品房屋的價格；（三）產(chǎn)權調(diào)換房屋既未開工建設也無規(guī)劃條件的，即安置 房的區(qū)位、建設時間、房屋的層次、朝向、室號、套型、周邊環(huán) 境等無法確定的，可以根據(jù)征收補償方案確定的產(chǎn)權調(diào)換區(qū)域， 由房地產(chǎn)估價機構參照合肥市已建成的安置小區(qū)規(guī)劃評估類似 普通商品房屋的價格。第二十七條 被征收人不同意按照本規(guī)范第二十五條、第二 十六條規(guī)定評估被征收住宅房屋的，也可對被征收房屋采用比較 法評估，評估價值不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類 似住宅房屋的市場價格

14、。前款規(guī)定類似住宅房屋，是指與估價對象房地產(chǎn)相似的住宅 房屋，應同時在區(qū)位（包括學區(qū)） 、用途、權利性質(zhì)、檔次、規(guī) 模、建筑結構、新舊程度等方面相同或相近。（一）對于單個被征收住宅房屋，評估可選取 3 個以上可比 案例，建立比較基礎，分別進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況調(diào)整） ，計算 出被征收房屋價值。被征收房屋價格 =可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（二）對于成片被征收住宅房屋，評估可采用標準價調(diào)整法 進行評估，即：將被征收房屋與設定的標準房屋進行比較、分析，在標準房 屋價格的

15、基礎上，通過系數(shù)調(diào)整得出其他被征收房屋價值的方 法。第二十八條 標準價調(diào)整法的評估程序按以下規(guī)定執(zhí)行： （一）選定標準房屋。對估價范圍內(nèi)的所有被估價房屋按照 房屋的用途、類型、建筑結構、建造年代等因素進行分類，使同 一類的房屋具有相似性；在同一類房屋中選定標準房屋，一般情 況下標準房屋選取的原則為可代表評估對象普遍情況下的房屋。（二）選用適當?shù)脑u估方法評定標準房屋的房地產(chǎn)市場價 值。采用比較法評估時，統(tǒng)一可比實例成交價格與標準房屋價格 的內(nèi)涵和形式，具體參照本規(guī)范第二十七條第二款第（一）項單 個住宅房屋評估規(guī)定，計算標準房屋價格。標準房屋價格 =可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)&#

16、215;市 場狀況調(diào)整系數(shù) ×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（三）根據(jù)被征收范圍內(nèi)房屋的整體情況，編制片區(qū)房屋的 樓幢、 樓層、朝向、 微觀區(qū)位、 實物狀況等修正系數(shù)調(diào)整體系表。（四）根據(jù)修正系數(shù)調(diào)整體系表，確定各被征收房屋的分戶 調(diào)整系數(shù)。（五）計算被征收房屋的價格，計算公式為：被征收房屋的價格 =標準房屋價格×（ 1+樓幢調(diào)整系數(shù)）× （1+樓層調(diào)整系數(shù)） ×（ 1+朝向調(diào)整系數(shù)） ×（ 1+其他調(diào)整系數(shù)） 具體調(diào)整系數(shù)修正體系由合肥市房地產(chǎn)估價協(xié)會定期公布。（六）房地產(chǎn)估價機構在確定征收項目的標準房屋價格后， 須將標準房屋價格報房屋征收部門備案。利用

17、標準房屋價格調(diào) 整、修正出的分戶價格原則上不得高于標準房屋價格的30%；高于 30%的，房地產(chǎn)估價機構應在估價報告中予以說明。有牽頭估價機構的，被征收房屋的標準房屋價格應當由牽頭 估價機構完成。第二十九條 被征收房屋占用土地為劃撥土地的，評估價格 應當結合土地性質(zhì)按照相關規(guī)定扣減費用。第三十條 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值一般按裝飾裝修 重置價結合成新評估計算。裝飾工程造價一般采用重編預算法計算，裝飾裝修的成新率 可以按照整體裝飾裝修狀況評定綜合成新率，也可以按照各子項 目分別評定分項成新率。成新率一般根據(jù)裝飾裝修的耐用年限、已使用年限、以及維 護、保養(yǎng)等情況綜合確定。裝飾裝修重置價是指根據(jù)現(xiàn)行

18、施工規(guī) 范、采用現(xiàn)有建筑及裝飾材料和施工技術，按照價值時點的價格 水平，重新完成具有同等功能效用的全新狀態(tài)下的裝飾裝修項目 的正常工程造價，包括直接消耗的人工、材料、機械臺班等直接 費用和施工企業(yè)的管理費、利潤、稅金以及設計、監(jiān)理、質(zhì)量檢 測等費用。第三十一條 構筑物、附屬物一般采用成本法進行評估，具 體參照裝飾裝修評估方法。第三十二條 對機器設備征收補償?shù)脑u估主要內(nèi)容包括因 征收房屋造成的可恢復使用機器設備的搬遷費用、無法恢復使用 機器設備的現(xiàn)值。10 前款規(guī)定的可恢復使用機器設備，是指經(jīng)拆除重新安裝后不 影響其原使用狀況的機器設備，如機床設備、通用設備、定型設 備等。無法恢復使用的機器設備，是指無法拆卸或一經(jīng)拆卸即無 法恢復或達到原有的生產(chǎn)工藝要求和技術參數(shù)的機器設備，或者 使用年限較長，搬遷費用大于其實際價值的機器設備，如現(xiàn)場制 作的非標生產(chǎn)流水線，各種爐窯、大型儲罐，與建筑物相關的電 梯、起重機、電線電纜、通風管道系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。機械設備現(xiàn)值 =重新購置價×成新率 通用性質(zhì)機器設備的重新購置價，應當采用市場法評估計 算。專用設備、企業(yè)自行研制的機器設備的重新購置價，采用成 本法評估計算。機器設備成新率，根據(jù)機器設備的經(jīng)濟壽命、已使用年限、 以及維護、保養(yǎng)、使用等情況綜合評定。第五章 異 議 處 理第三十三條 被征收人或