項目提案報告

1、項目提案報 告前言都會菁英，城市主義樂園對一項產(chǎn)品的準確理解和定位，是成功推廣該產(chǎn)品的關(guān)鍵！思維幾何對新光這個項目從理解到策略企劃都是從其產(chǎn)品的整體特性去做深入思考和概念提升的。我們是以目標消費者的自身特點及消費理念為基礎(chǔ)來把握整個產(chǎn)品的分析節(jié)點，以專業(yè)性的整合營銷策略來制定操作流程的。而在對產(chǎn)品的具體設(shè)計問題上，則有專業(yè)設(shè)計公司去具體執(zhí)行操作。我們清楚，再多的空洞概念，或是從他人處COPY 來的秀稿這些都是不值得發(fā)展商所用的，更是不值得我們?nèi)プ龅?。我們要做到的，就是成為發(fā)展商的品牌設(shè)計者和管理者，為甲方項目提供全程的策略服務(wù)，幫發(fā)展商把握住每一個節(jié)點，彌補每一處疏漏。我們就是要從對產(chǎn)品的整體

2、把握開始，先理制出筋骨，再配之以新鮮的血肉，并附以全新的個性和理念，秉著完美主義的精神，將其塑造成為一項完美、鮮活的產(chǎn)物，最終成功地將其推向市場。我們相信，沒有成功的開始，就沒有成功的結(jié)果！SWOT分析優(yōu)勢：1區(qū)域環(huán)境較差1 目前區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大2區(qū)域內(nèi)相關(guān)生活配套設(shè)施較少2 本案所定戶型市場需求量較高3高層樓特質(zhì)，造價高、公攤大3 區(qū)域出行交通便捷4靠近火車站， 流動人口較多， 存在諸多隱4 本案所處地理位置優(yōu)勢（二環(huán)周邊）患5 區(qū)域個案品質(zhì)較高，配套較全威脅：機會：1競爭個案1 政府關(guān)于一環(huán)路以內(nèi)只拆不建的政策2部分市場份額已經(jīng)分化2 全新的 99+1 的社區(qū)酒店式物業(yè)服務(wù)3性價比脫離市場

3、3 本案產(chǎn)品類型市場尚未飽和4開發(fā)商自身定位失誤劣勢：·SWOT分析綜述：我們通過對以上所列優(yōu)劣勢、機會點及威脅點的整合與對比，可以看出，其優(yōu)劣勢相差是很明顯的！ 目前昆明房產(chǎn)市場的大環(huán)境較為樂觀，一直處于穩(wěn)中有升的勢頭。從本案 優(yōu)勢來看，首先是就小戶型而言，其市場接受程度比較高。而且其所面對的消費群體多屬于年輕的單身及上班族，他們對城市化要求程度比較高，由于工作原因， 更需要在市區(qū)生活及擁有便利的交通， 而本案項目處在二環(huán)路傍，且多路公交車總站就在附近，因此這正是本案所擁有的一個重要優(yōu)勢。另外，本案的戶型較之已推出的樓盤都比較好， 所推出的物管服務(wù)有更大的靈活性，使得居住品質(zhì)能夠高

4、于已有社區(qū)，這也是本案一大推廣優(yōu)勢。但本案所存在的劣勢也是顯而易見的，本案項目雖處市區(qū)， 交通便利，但由于距離火車站較近，周邊環(huán)境比較嘈雜， 大環(huán)境給人印象較差， 其次還有一些相關(guān)的生活配套設(shè)施較遠，如運動場所、學(xué)校、超市等等。另外，項目容積率過高，活動空間少；加上項目造價高，公攤面積大（高層住宅樓本身的局限性），也是本案的主要缺點，所以要通過個案品質(zhì)的提升及更為全面的物業(yè)服務(wù)來彌補這些缺點。在項目推廣上，還有來自市場的 威脅，就是本案所定戶型目前雖屬于市場真空地帶，但現(xiàn)有個案中，小躍層為主的戶型已有相當?shù)臄?shù)量，它們已經(jīng)占據(jù)了很大一部分市場份額，對日后本案的推廣不能說是沒有壓力的。但是，我們的

5、機會點 就在于，小戶型市場并不飽和， 而且還很有潛力。 加之現(xiàn)已推出的項目使我們在產(chǎn)品推廣及投放市場時有很多經(jīng)驗可以借鑒， 使我們在自身項目品質(zhì)的定位和提升上能夠更勝一籌。此外，現(xiàn)在政府關(guān)于昆明一環(huán)城路以內(nèi)只拆不建的政策也是我們的最大機會點，這一政策將為我們今后樓盤的推出，屏蔽更多核心圈層的競爭。土地價值決策（一）、項目概況：1項目位置本案項目地塊位于南市區(qū)，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南接二環(huán)路，西通北京路，本案項目距離市中心約5 公里，車行需 15 分鐘左右。2地塊狀況本案項目地塊總占地總面積3359.5 平方米（約合 5 畝），整個地塊呈現(xiàn)為一個較為整齊的正方形，地勢較為平整。3

6、周邊狀況簡述本案地塊市政道路建設(shè)較為理想，但周邊兩條小商品街使得環(huán)境較為混亂，不過，支撐市民出行的公交線路較多，交通十分便利。（二）、土地價值分析通常一塊土地價值是由多種因素共同組成的，包括自身土地特征、交通狀況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、治安狀況、發(fā)展趨勢等等，而土地價值是這些因素綜合作用的綜合反映。下面我們將結(jié)合這些因素對該項目進行分類闡述。1地塊位置本案項目地塊位于南市區(qū)，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南接二環(huán)路，西通北京路。2地塊特征地塊較為平整，目前原有建筑尚未拆除，總用地面積為3359.5 平方米。3交通狀況本項目位于永平路和春城路交叉處，公交路線較多， 3 路、44 路、47 路

7、、58 路、 63 路、 64 路等起點站均在本項目地塊東側(cè)，分別通往金苑商廈、海埂基地、世博園、黃土坡、太平村、聯(lián)盟路，東臨春城路直通飛機場，路線四通八達，交通十分便利。4周邊狀況由于位于火車站附近， 人流量較大， 過于煩雜。另外，周邊綠化率較低。5治安狀況由于地處火車站附近，人員性質(zhì)較為混雜，流動性較大，周圍居民素質(zhì)層次不一，使得本案在治安方面存在一定的安全隱患。6配套狀況還缺少部分生活配套設(shè)施，如運動場所、學(xué)校、超市等等。這給區(qū)域內(nèi)生活帶來一定的不便?？傇u： 結(jié)合以上眾多因素分析，本案地塊的綜合優(yōu)勢不是很高。在區(qū)域的周邊狀況和治安狀況上存在一定缺陷，這主要是其客觀因素（人員復(fù)雜，流動性大

8、）造成的。但也要看到，項目周圍也不失其繁華性，也有客觀優(yōu)勢的存在。所以，我們必須看到本案的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，只要能夠把握好本案項目的前期市場定位和銷售的入市時機，完全可以把本案做成一個能符合市場需求的商住樓，并極有可能成為引領(lǐng)一種嶄新時尚消費的項目。一、發(fā)展商開發(fā)模式的建立從本案地塊所處的位置與周邊環(huán)境來看，適宜做中端項目。從發(fā)展商的意圖來看，本案應(yīng)遵循快和準的原則。首先，入市要快，銷售要快，因此工程既要保證質(zhì)量，又要盡量縮短工期，以把握房地產(chǎn)市場的銷售旺季，搶占市場先機，達到銷售周期短的目的。其次，市場的定位要準，投放的時機要準，尋求最好的切入點，以有力的形象，適當?shù)膬r格介入市場，一炮打響。小戶型占

9、大比例的陽光A 版、 86 街 U2等已全部售完，而永平苑、幸福家園以大戶型為主力房型，因此，目前昆明房產(chǎn)市場上小戶型產(chǎn)品已經(jīng)斷檔，形成昆明的小戶型市場真空期，這將是本案進入市場的極好時機。二、發(fā)展商開發(fā)流程 2003 年 08 月 2003 年 11 月為方案設(shè)計時間 2003 年 11 月 12 月方案擴出 2004 年 01 月本案開始動工 2004 年 03 月 04 月內(nèi)部認購 2004 年 05月 1日本案開盤，售樓處投入使用。 2004 年 12 月建筑工期結(jié)束三、發(fā)展商開發(fā)時機項目開發(fā)時機要盡量把握好4 月 5 月開盤的節(jié)點，同時配合5 月的昆明春季房展會，利用春季房展會繼續(xù)做

10、好本案的銷售內(nèi)部認購，并把握好市場動機及消費者消費傾向，及時調(diào)整產(chǎn)品，把握先機，搶占市場。另外要把握 10 月份的昆明秋季房展會及銷售旺季，及時推出樣板房， 以快和準的操作模式贏得消費者的青睞。使本案保持穩(wěn)定熱銷的局面。四、發(fā)展商開發(fā)思路由于本案開發(fā)量較小， 在 3.3 萬方左右，就昆明房產(chǎn)市場的消化量來看，項目風(fēng)險是相對較小的。 通過對市場的摸查了解， 對于本項目建議以產(chǎn)品類型來間接控制開發(fā)量。本項目主要以三種戶型為主，分不同時間、不同階段，分類分批推向市場，以便靈活地控制銷售及調(diào)整產(chǎn)品。五、資金模擬表項目綜合容積率 9.7（總套數(shù)約 300 戶，總建筑面積約33000 平方米）均2904 元/ 價總價產(chǎn)財品務(wù)分析備注A 型： 45 * 2900元/ =130500 元B型： 60 * 2900元/ =174000 元C型： 80 * 2900元/ =232000 元土地： 767 元/ 建安成本： 1000 元/ 配套： 30 元/ 綠化：5元/設(shè)計費： 5 元/ 智能化： 20 元/ 資金還款： 80 元/ 營銷管理： 60 元/ 稅收： 50 元/ 767+1000+30+5+5+20+80+60+50=2017元/ 按 44%毛利： 2017×44%+2017=2904.5元 / 住宅： 27000 平米× 2904.5元 / 平米 = 7842萬元