年7月廣州英雄廣場商圈現(xiàn)狀研究報告

1、2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789英雄廣場商圈現(xiàn)狀研究報告經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司2011年7月2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789目 錄項目理解區(qū)位環(huán)境專家研判未來發(fā)展2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789區(qū)位環(huán)境交通人口l項目位于地體

2、一號線地鐵上蓋，有15條公交線，大部分東西或西南向，交通便利。l烈士陵園正門為旅游車停泊地，中華廣場有1200個停車位。?？糠奖?。本案東山海珠天河荔灣注：數(shù)據(jù)采自2007年2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789區(qū)位環(huán)境交通人口本案東山海珠天河荔灣l項目位于越秀區(qū)，周邊以老城區(qū)居民為主，人口密度比較大，核心商圈3公里的范圍居民約70萬。l項目周邊政府部門比較多國家政府事業(yè)單位，寫字樓高級白領(lǐng)。商圈內(nèi)有相當(dāng)多的高檔消費群.注：數(shù)據(jù)來自2007年2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬

3、盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789項目理解商圈概況目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)范圍：以地鐵站烈士陵園為中心，半徑3公里。東臨東川路，西靠東濠涌高架路，南面東華西路，北至東風(fēng)東路。商圈景氣狀況：日均人流量：約60萬人次商鋪面積：22萬平方米社會零售總額：約38.5億元主力終端店：中華廣場、流行前線、地王廣場、海印東川名店運動城 海印名店城流行前線、地王廣場中華廣場注：本數(shù)據(jù)采自注：本數(shù)據(jù)采自2010-10英雄廣場運營情況良好，每年營業(yè)額保持在兩位數(shù)的增長率，商圈逐漸成熟，錯位經(jīng)營形成互補。體育館2011版-房地產(chǎn)營銷策劃

4、大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789項目理解商圈概況目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)租金：商圈內(nèi)，流行前線租金均價最高達(dá)1088元/月*，地王廣場均價最低只435元/月*海印名店城流行前線、地王廣場中華廣場注：本數(shù)據(jù)來源注：本數(shù)據(jù)來源“搜房網(wǎng)搜房網(wǎng)”不含管理費；海印名店城不含管理費；海印名店城暫無數(shù)據(jù)暫無數(shù)據(jù) 。未包含物業(yè)管。未包含物業(yè)管理費。理費。租金落差比較大，原因：1、錯位經(jīng)營造成成本差異2、內(nèi)部競爭比較大，局部錯位經(jīng)營的策略不成功，比如地王廣場。體育館商鋪商鋪租金租金 元元/ /月月* *面積（）面積（）流

5、行前線108816-75中華廣場84127-128地王廣場43516-452011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789項目理解商圈概況目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)周邊：寫字樓、高級小區(qū)、省運動場都近在咫尺。流行前線地王廣場中華廣場2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789項目理解商圈概況目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中華廣場流行前線地王廣場海印名店運動城l一層：名店城 名店城內(nèi)匯集了世界各大知

6、名品牌 ，包括服裝、潮流服飾、鞋、皮具等 ，走年輕潮流路線。l二層：hm等中高端潮流服裝品牌。l三層：百佳超市、迪士尼旗艦店l四層：中華數(shù)碼城、蘇寧電器匯集國內(nèi)外頂尖級數(shù)碼品牌l五層：中華百貨。運動休閑、珠寶名表等中高端城市白領(lǐng)用品2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789項目理解商圈概況目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中華廣場流行前線地王廣場海印名店運動城l六層：鳳凰文化城融匯成中華文化產(chǎn)品的一個經(jīng)典之窗、一個經(jīng)營中華文化精品的專業(yè)商場、廣州傳統(tǒng)文化產(chǎn)品愛好者的樂園l七層：中華美食廣場集各國菜

7、式大全，可同時容納1200多位食客，食肆形式的美食廣場l八層：中華廣場電影城廣州市一線豪華電影城定位中高檔，囊括購物、娛樂、文化和飲食等功能，城市一站式購物中心。在海印集團統(tǒng)一整理后，娛樂功能增強。2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789項目理解商圈概況目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中華廣場流行前線地王廣場海印名店運動城商品定位中低檔商品定位中低檔經(jīng)營業(yè)態(tài)商品價格業(yè)態(tài)比例經(jīng)營特色日韓女裝、日韓男裝、潮流飾品、美容美甲、鞋、箱包、餐飲娛樂、銀行、便利、通訊等主流價格帶在10-100元餐飲（水果

8、吧、kfc、日本壽司、韓國料理）10% ；娛樂10%；服裝40%；鞋包10%；飾品、美甲20%；其他（銀行、便利、通訊）10%餐飲類主要有無油煙類餐飲（水果吧）、kfc、日本壽司、韓國料理，娛樂有南夢宮次主力店，和其他業(yè)態(tài)有效的形成差異化經(jīng)營，人流共享，共創(chuàng)雙贏。業(yè)態(tài)比例餅狀圖2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789項目理解商圈范圍目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中華廣場流行前線地王廣場海印名店運動城l負(fù)一層：名牌店。功能包括運動、飲食、服裝，如屈臣氏，壽司店和nike。l負(fù)二：服裝精品店。l

9、負(fù)三：小吃、服裝、飾品和地下廣場。定位比較低端，沒有明顯的聚點；地下廣場發(fā)揮的文化娛樂功能比較有吸引力，但是對商鋪發(fā)展無明顯作用，功能脫節(jié)。2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789項目理解商圈范圍目前定位業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中華廣場流行前線地王廣場海印名店運動城一、二層設(shè)有廣州市最大的seans、fin、icon、enter等國際品牌mix店以及體現(xiàn)運動時尚及原創(chuàng)文化精髓的頂尖產(chǎn)品nike-white labble、adidas三葉草、evisu、dusty、vans等眾多國際品牌店 三層

10、為女士服飾專區(qū)四層為日、韓文化專區(qū)。 海印自由閑匯集了眾多具地區(qū)唯一性的特色店鋪，譬如華南區(qū)唯一的levis三層博物館店，華南區(qū)首家頂級時尚品牌“鬼塚虎”、new balance限量版專賣店以及l(fā)ee廣州旗艦店，為廣州市及周邊地區(qū)高端消費人群提供了一個有豐富選擇性的購物平臺。 2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789項目理解商圈概況目前定位l客戶群定位：本地客戶群為中堅據(jù)統(tǒng)計，英雄廣場周邊區(qū)域家庭年消費4萬6萬元的中檔消費家庭約占43，家庭年消費6萬8萬元的中高消費家庭約占15

11、%，家庭年消費8萬元以上的高消費家庭約占7%，中檔消費為商圈消費的中堅力量。 再加上周邊有省醫(yī)、中山醫(yī)等多家省重點醫(yī)院，醫(yī)護(hù)人員、政府機構(gòu)、500強企業(yè)人員將成為商圈的主要消費群體，高檔消費很有市場空間。據(jù)統(tǒng)計地鐵為英雄商圈帶來60%的人流量，以年輕白領(lǐng)和學(xué)生為主。中低潮流產(chǎn)品有消費市場。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789項目理解商圈概況目前定位l產(chǎn)品定位：中華廣場中華廣場一是本土新新人類的潮流集中地，一是廣州最專業(yè)的手機數(shù)碼專業(yè)市場。消費水平中上。流行前線流行前

12、線潮流集中地，與中華廣場相比，主要策略是：在功能上有差異化，同功能上的品牌差異化。地王廣場地王廣場潮流集中地。特色是潮流娛樂文化。海印名店城海印名店城潮流集中地。運動主題特色商城。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)功能上錯位，品牌上錯位，形成互補，構(gòu)建立體式的商圈。2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789專家研判限制因素發(fā)展出路l區(qū)位限制因素英雄廣場商圈作為北京路商圈和天河商圈東西兩個商圈的連接點，具有畦地連接作用，只能作為次級商圈。l建筑體量受限，無后期規(guī)劃空間項目位于老城區(qū)，周邊土地規(guī)劃已成熟，商圈

13、在進(jìn)一步擴展上受到地域空間的限制，再建商業(yè)設(shè)施幾乎是不可能的。目前該商圈基本已經(jīng)定型，很難再有大的突破。 2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789專家研判限制因素發(fā)展出路l提升品牌海印集團進(jìn)駐后，對中華廣場進(jìn)行一輪又一輪的調(diào)整，先是在3樓引進(jìn)百佳超市旗下的高端超市taste，并在旁邊開出1700多平方米的迪士尼廣場；接著將6樓打造成美食新天地，匯集眾多中高檔美食餐廳；而在2樓則引進(jìn)了百麗綜合店（包括旗下15個品牌）、絲芙蘭sephora、意大利女裝dazzle、bossini

14、style、香港品牌cmyk、hello kitty等57個品牌，其中h&m、ovs、breads butter、cmyk四個品牌店是首次進(jìn)入廣州。 l堅持本土化、做出特色廣州市商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會副會長彭強 指出，商圈不一定要大，但要繼續(xù)做好“特”、“活”，并唱好老城區(qū)“文化”調(diào)子，結(jié)合圈內(nèi)眾多百年老店、老字號，堅持名城、名店、名牌的總體定位。 內(nèi)部優(yōu)化升級，堅持強化本地化定位的基礎(chǔ)上，截留其他商圈人流2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789未來發(fā)展經(jīng)濟環(huán)境行業(yè)情況廣州市社會固定投資

15、保持在比較高位的增長速度，最近兩年更保持22%以上的增長速度，有效刺激內(nèi)需，加快各行業(yè)發(fā)展。經(jīng)濟政策個案分析2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789未來發(fā)展社會消費品零售總額保持兩位數(shù)的增長，2010年達(dá)到24.2%，市場前景可觀。經(jīng)濟政策經(jīng)濟環(huán)境行業(yè)情況個案分析2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789未來發(fā)展城市居民可支配收入年均增長接近兩位數(shù)，居民生活改善，

16、購物欲望強，消費水平持續(xù)提高。經(jīng)濟政策經(jīng)濟環(huán)境行業(yè)情況個案分析2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789未來發(fā)展經(jīng)濟政策l2011年上半調(diào)控逐漸加緊，在一線城市實行限購、提高保障房的供貨量，并一再提高銀行儲備金率。l廣州在限購的基礎(chǔ)上，要求6月起實施一房一價，在部分地區(qū)價格漲幅不能超過5%，給局部降溫。全國范圍內(nèi)，都是打壓住宅市場的態(tài)勢，廣州作為一線城市首當(dāng)其沖，住宅房產(chǎn)價格增速放緩，房地產(chǎn)資金進(jìn)一步分配。經(jīng)濟環(huán)境行業(yè)情況個案分析2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士

17、必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789未來發(fā)展世邦魏理仕統(tǒng)計，2011年二季度中國房地產(chǎn)投資市場表現(xiàn)活躍，使得上半年成交總量達(dá)545.24億人民幣。但是住宅市場投資比例約占11%，與去年同期相比下降約2%。 住房市場投資大量轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)資金充足。 經(jīng)濟環(huán)境行業(yè)情況個案分析2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789未來發(fā)展l2010年廣州有超過40萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心開業(yè) ，空置率10%以下。全市優(yōu)質(zhì)

18、購物中心首層平均月租金達(dá)到1206.7元/平方米，同比上升5.2%。 市場反應(yīng)很好。l2011年，購物中心商鋪供應(yīng)將呈井噴，將達(dá)139萬，而且項目62%在天河。l2010-2011年，估計會有57萬的地鐵商鋪開業(yè)。新提供的商鋪都具有相當(dāng)?shù)母偁幜?，廣州商業(yè)地產(chǎn)競爭呈白熱化。經(jīng)濟環(huán)境行業(yè)情況個案分析2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:69031789未來發(fā)展新提供的商鋪都具有相當(dāng)?shù)母偁幜?，廣州商業(yè)地產(chǎn)競爭呈白熱化。經(jīng)濟環(huán)境行業(yè)情況個案分析地王廣場潮流前線中華廣場回形設(shè)計，精品店一般開間為23米，開間較小，以8米為中間地帶。相對地理位置較差，一部分客流被潮流前線截留。規(guī)模較小，雖然負(fù)三地下廣場文化娛樂功能特色突出，但是無法為商鋪帶來實質(zhì)客流量，特色商鋪無法形成規(guī)模。2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動