宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展

1、宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展之路來源：中國房地產(chǎn) 作者： 發(fā)布時間：2 0 0 5年以來，隨著國家土地、金融等調(diào)控政策力度的加大，房地產(chǎn)業(yè)開始進入市場盤整期。對實力強勁的大型房地產(chǎn)企業(yè)遇到的可能是困難、瓶頸，但對眾多中小型房地產(chǎn)企業(yè)（本文專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）而言，面臨的卻是困境，甚至絕境。如何應(yīng)對變化，如何在調(diào)控和競爭中立足 和發(fā)展，是當前中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要和最緊迫的問題。本文認為，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的劃分標準為：二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；或者二級開發(fā)資質(zhì)但注冊資本達到一級資質(zhì)標準的房地產(chǎn)企業(yè)。截至到2005年底， 全國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量為56290家，但是大型房地產(chǎn)企業(yè)

2、數(shù)量所占比重卻很低，中小型房地產(chǎn)企業(yè)占絕對多數(shù)。一、宏觀調(diào)控下中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新形勢我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控重點具有明顯的階段性特點，從2003年以來的調(diào)控政策脈絡(luò)主線來看,先期是土地供應(yīng)和房地產(chǎn)貸款（2003、 2 0 0 4年）;中期是房地產(chǎn)價格 （ 2 0 0 5年）;后期是商品住宅結(jié)構(gòu)（2 0 0 6年）；近期則是房地產(chǎn)企業(yè)收益（2 0 0 7年1月）和住房保障（ 2 0 0 7年8月）。調(diào)控的手段主要是運用土地政策、金融貨幣政策和財稅政策，因此中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的新形勢主要體現(xiàn)在以下三方面：1 獲取土地門檻提高，面臨開發(fā)斷檔尷尬土地方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供

3、應(yīng)節(jié)奏：另一方面在土地岀讓方式上,禁止協(xié)議岀讓土地， 繼經(jīng)營性土地全面實施“招拍掛”方式后，工業(yè)用地的岀讓也要求采用“招拍掛”，進而提高了開發(fā)商的拿地成本，獲取土地的難度進一步加大。獲取土地門檻的提高還表現(xiàn)在具體的“招拍掛"過程中，如招標文件中對競標企業(yè)高標準的資質(zhì)要求、高額的招標保證金和嚴格的付款條件等等，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很大沖擊。以參加土地招拍掛的要求為例，今年上海新江灣城D1地塊土地出讓文件中明確規(guī)定為：境外的自然人、法人、其他組織，其銀行同期存款在1億美元以上的；已在境內(nèi)進行工商登記， 領(lǐng)有法人或組織機構(gòu)代碼證和營業(yè)執(zhí)照，具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，近三年國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)量

4、不低于50萬平方米，注冊資本金2億元人民幣以上，同期銀行存款不低于1.5億元人民幣的信譽良好的企業(yè)，另外必須先交納競買保證金5 0 0 0萬元。如此規(guī)定，一般的中小企業(yè)連到現(xiàn)場感受氛圍的機會都沒有。另外，大面積土地資源岀讓和多企業(yè)聯(lián)手參拍阻擋了中小企業(yè)的進入?，F(xiàn)在地方政府為了保證城市建設(shè)的高水平，一般都推岀大幅土地進行拍賣，同時參與的大企業(yè)常常是多個發(fā)展商組成一個銀團聯(lián)手投標。因此近兩年以來，各地開發(fā)價值大的土地資源基本上為國內(nèi)少數(shù)幾個大發(fā)展商獲得。這樣，就從開發(fā)用地儲備這個源頭上對中小房地產(chǎn)企業(yè)予以了致命打擊，導(dǎo)致許多中小型企業(yè)面臨開發(fā)斷檔的尷尬局面。2 融資難度加大，壓力陡增從2003年“

5、121”號文件起， 四年來從嚴格開發(fā)信貸標準、 提高貸款利率和上調(diào)銀行 的法定存款準備率，多管齊下，收緊“銀根”，增加開發(fā)企業(yè)融資難度和壓力，是給中小型房地產(chǎn)企業(yè)帶來了強大的政策沖擊。3 企業(yè)收益壓縮，資金緊張進一步加劇從2005年起， 國家開始運用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，但對開發(fā)企業(yè)影響顯著的還是2006年以來岀臺的系列稅收政策?！瓣P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知”(國稅發(fā)2 0 0 6 31號)、“修訂企業(yè)所得稅納稅申報表的通知”(國稅發(fā)2 0 0 6 56號)、“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知”(國稅發(fā)2 0 0 6 18 7號)等一連串的稅收政策組合拳，

6、使很大一批中小開發(fā)企業(yè)面臨岀局的可能。二、宏觀調(diào)控下中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢和劣勢1 中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢分析(1) 更易滿足我國市場多樣化的需求對房地產(chǎn)企業(yè)來說，提供差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足市場上不同水平的購房需求是大勢所趨，而在這一點上，中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易做到。因為自身資金實力小， 產(chǎn)品規(guī)模勢必不會很大，因此在產(chǎn)品上可以實現(xiàn)小規(guī)模、個性化、差異化特點，來滿足消費者的需求。況且，在尋求個性 化、創(chuàng)新式發(fā)展的軌道上，大的房地產(chǎn)企業(yè)因為經(jīng)營模式轉(zhuǎn)軌所遇到的問題比中小房地產(chǎn)企業(yè)遇 到的問題要大得多，從而使中小房地產(chǎn)企業(yè)的個性化發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)突破傳統(tǒng)發(fā)展模式實現(xiàn) 升級的主要帶動力。(2

7、) 拾遺補缺，填補大企業(yè)在區(qū)域市場上的剩余空間一方面表現(xiàn)在具體的物業(yè)類型上，大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借其自身優(yōu)勢把目標鎖定在高級寫字樓、商業(yè)用房、別墅及高檔住宅區(qū)等高利潤市場，將中小企業(yè)排擠到回報相對低的中低檔住宅市場。另一方面表現(xiàn)在區(qū)域上，大型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)范圍主要集中在直轄市、省會城市等發(fā)達城市，幾乎不涉足中小城市、縣、鎮(zhèn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)的存在填補了這一空白，滿足了不同層次、 不同區(qū)域消費者的需求，形成了完整的房地產(chǎn)市場梯度消費層次體系。(3) 發(fā)揮中小型房地產(chǎn)企業(yè)的“市場規(guī)?！眱?yōu)勢根據(jù)經(jīng)驗的“二八原理”，從市場占有率角度看， 目前即使像萬科這樣的大開發(fā)商，市場占有率也不過1.24%，按照目前的

8、形勢發(fā)展，即使將來還有一批大發(fā)展商培育起來，這些大而另外80%的市場份額是由中小型企業(yè)所占有,所以中企業(yè)的市場占有率總和也不過20%。 小型企業(yè)大可不必擔心。(4) 市場自由競爭的有利推動者中小企業(yè)的存在促進了各種形式的競爭，在一定程度上能克服壟斷造成的一些弊端。雖然在地區(qū)房地產(chǎn)市場上， 大型房地產(chǎn)企業(yè)是價格的主導(dǎo)者，但眾多中小企業(yè)競爭者的存在，使得大型房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮由于定價過高而可能引起的顧客分流問題，從而間接地抑制了房價的過快增長。(5) 靈活的管理方式和市場適應(yīng)能力房地產(chǎn)有規(guī)模經(jīng)濟的一面，也有規(guī)模不經(jīng)濟的一面。從這個角度分析，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的機會非常多。因為開發(fā)大面積的地塊、運作

9、大額度的資金即使對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言也是很大 的考驗，風險控制的難度很高。而中小型企業(yè)因資金及實力所致，開發(fā)中等規(guī)模的項目，操盤經(jīng)驗更豐富，風險也更容易控制。另外，還有“船小好掉頭”的優(yōu)勢。2 中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的劣勢分析(1) 信貸融資困難一是抵押貸款難， 抵押貸款雖然是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本方式，但是由于其貸款條件較為苛刻，大部分企業(yè)通過此種方式取得資金非常有限，很難滿足企業(yè)的資金需求。二是金融機構(gòu)放款難。在我國現(xiàn)行金融體系中，以中小企業(yè)為主要服務(wù)對象的金融機構(gòu)原本發(fā)展就滯后，再加上當前國家加強房地產(chǎn)企業(yè)信貸的控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)大多難以達到銀行的放款條件，因此從銀行融到資金是難上加

10、難。(2) 融資渠道單一一般而言，大型房企憑借其資金實力和信譽，可以通過上市、發(fā)行債券來進行融資，但是中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于遠遠不能滿足上市或者發(fā)行債券的條件，還是主要依靠銀行貸款融資這一渠道，融資渠道單一造成了企業(yè)資產(chǎn)負債率過高。這種過高的負債必然影響企業(yè)的資信，增加其運作項目的財務(wù)成本，使其盈利水平下降或?qū)绗F(xiàn)虧損現(xiàn)象。(3) 財務(wù)管理不健全我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不健全，表現(xiàn)為財務(wù)制度不健全，或者即使財務(wù)制度健全， 也不能完全落實到位，造成企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)不完整、不準確，尤其是缺乏歷史數(shù)據(jù)。而且，有時企 業(yè)岀于不同目的，財務(wù)數(shù)據(jù)往往是上報主管部門一套，上報稅務(wù)部門一套， 上報銀行的又是一套。

11、(4) 管理方式落后經(jīng)營決策權(quán)集中于老板一人，管理憑主觀想象隨心所欲等，這在很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理方式上延續(xù)著家族式的管理方式： 以家族式管理為主，管理中以感情代替制度、家長式“一言堂”、 很大程度上阻礙了企業(yè)的發(fā)展。(5) 人才缺乏中小房地產(chǎn)企業(yè)難以提供高薪、高福利來吸引人才。企業(yè)內(nèi)家族管理與制度管理相矛盾的局面，不利于企業(yè)引進的人才充分發(fā)揮作用，進而導(dǎo)致企業(yè)難以留住所需的人才。三、宏觀調(diào)控下中小型房地產(chǎn)企業(yè)差異化發(fā)展之路中小型房地產(chǎn)企業(yè)在實力遜色的情況下，需要采取積極的、進攻的差異化戰(zhàn)略來改變被動、 落后的形勢。中小企業(yè)競爭戰(zhàn)略的核心應(yīng)該是：集中力量，爭取在局部市場形成優(yōu)勢，通過局部的勝利，

12、提高自己的市場地位，促進自身發(fā)展。中小型房地產(chǎn)企業(yè)差異化戰(zhàn)略的主要內(nèi)容有以下 幾種：1 經(jīng)營差異化：市場細分原則下的“縫隙經(jīng)營”策略中小型房地產(chǎn)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時， 要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、 大公司所關(guān)注的熱點項目， 選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性和適應(yīng)性強的優(yōu)勢，拾遺補缺，填補市場需求的不足。2 .產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路產(chǎn)品附加值決定企業(yè)利潤。 我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過政策的洗禮后，房地產(chǎn)開發(fā)的各項成本，尤其是土地成本開始飆升。因此，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路，來提高企業(yè)的競爭力，提高產(chǎn)品的美譽度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。精品是硬件和

13、軟件的結(jié)合體。作為房地產(chǎn)精品來講，硬件就是指產(chǎn)品的市場定位、規(guī)劃設(shè)計、 建筑外觀、產(chǎn)品質(zhì)量和節(jié)能設(shè)施等生產(chǎn)過程的一系列要素；軟件就是產(chǎn)品文化、居住文化、企業(yè)文化等。在市場競爭白熱化階段，設(shè)計理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵挖掘?qū)⑹沟卯a(chǎn)品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。3 項目開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對市場和消費者需求的研究，通過對市場進行細分，選擇岀產(chǎn)品將來可能面向的消費對象，從而確保自己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主攻某個特殊的顧客群、 某產(chǎn)品線的一個細分區(qū)域或某一地區(qū)市場，力求低成本，差異化開發(fā)。4 區(qū)域差異策略：定位

14、上以進入二、三、四級城市為主在現(xiàn)階段，在中國經(jīng)濟最為發(fā)達的珠三角、長三角及環(huán)渤海灣三大區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)企業(yè)，且市場競爭相當激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三、四級 中小城市，這樣做的好處有四個：第一，避開與大型房地產(chǎn)企業(yè)同城競爭， 取得競爭優(yōu)勢。第二，在經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū), 中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得較高的投資回報率。尋求新的適合自己的發(fā)展空間，通過空間的轉(zhuǎn)換來由于其地價、房價總體較低，存在相當?shù)纳仙臻g， 第三，與經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)相比，經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)文化、技術(shù)水平及資金實力上都具有明顯的優(yōu)勢。第四，可充分利用當?shù)氐膬?yōu)惠政策，解決資金和拿地上的難題。四

15、、宏觀調(diào)控下中小型房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟發(fā)展之路所謂房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個以上的房地產(chǎn)企業(yè)岀于對市場的預(yù)期目標和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標的意愿， 采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟， 不僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作關(guān)系，更應(yīng)該涵蓋開發(fā)企業(yè)與設(shè)計單位、監(jiān)理公司、建筑商、代理商、廣告公司、物業(yè)公司等上下游企業(yè)，乃至家電等房地產(chǎn)相關(guān)部品生產(chǎn)行業(yè)、學校等科研機構(gòu)之間的長期合作關(guān)系。1.房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的模式(1) 資源互補型這種聯(lián)盟模式不是簡單的企業(yè)規(guī)模的疊加和擴大，其實質(zhì)內(nèi)涵是房地產(chǎn)強勢資源的聯(lián)合。在國際地產(chǎn)市場中通常都是采用這種方式，這也是一種比較適合中小房地產(chǎn)開發(fā)商的形式。通常

16、有一個發(fā)起人作為組織者，組織多家企業(yè)，聯(lián)合競買、收購或投資合適的地產(chǎn)，在約定的期限內(nèi)共同對地產(chǎn)進行經(jīng)營(包括購地、融資、開發(fā)、租售)，其管理模式是集合操作加專業(yè)顧問。(2) 交叉營銷型這種整合聯(lián)盟模式的最大特征就在于身處不同行業(yè)的企業(yè)間通過結(jié)成聯(lián)盟，進行交叉營銷， 以達到擴大業(yè)務(wù)的目的。(3) 經(jīng)驗共享型房地產(chǎn)的行業(yè)特征決定，很多企業(yè)在進行區(qū)域擴張時，都會或輕或重地表現(xiàn)岀一定的“水土不服”問題，解決這一問題最直接的方式就是與當?shù)爻晒ζ髽I(yè)通過聯(lián)盟，實現(xiàn)經(jīng)驗共享。(4) 分工協(xié)作型這種聯(lián)盟模式與交叉營銷相近似，所不同的是，參與聯(lián)盟的企業(yè)多數(shù)屬于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)， 各企業(yè)都專心地集中于某一產(chǎn)品，聯(lián)盟把

17、各企業(yè)最弱項的部分用最專業(yè)的部分來補充。這種模式突破了行業(yè)之間的邊界， 使投資觸角一開始就延伸到了與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的上下游，是整個產(chǎn)業(yè) 鏈上的聯(lián)盟。同時，相關(guān)產(chǎn)品還可以進入到其他行業(yè)中去，來平衡房地產(chǎn)行業(yè)可能到來的波動， 這也是最適合中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的一種聯(lián)盟模式。(5) 市場瓜分型隨著土地、信貸等政策的變化，中小房地產(chǎn)企業(yè)的拿地、融資問題已經(jīng)受到了限制，他們可 以根據(jù)各自不同的開發(fā)狀況和市場節(jié)奏，在資金、土地、項目、服務(wù)上形成共享，走聯(lián)合開發(fā)之 路。2 中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取原則(1) 合作聯(lián)盟成員核心能力互補房地產(chǎn)企業(yè)實行戰(zhàn)略聯(lián)盟最為重要的目標是彌補企業(yè)的戰(zhàn)略缺口和增強企業(yè)的核心能

18、力。在聯(lián)規(guī)劃與實際操作中，應(yīng)以企業(yè)之間的差異為基礎(chǔ)，才能更好進行業(yè)務(wù)上的優(yōu)勢互補。(2) 戰(zhàn)略性的互相學習不管實行什么樣形式的戰(zhàn)略聯(lián)盟，聯(lián)盟的目標都是暫時和局部的，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得長期的競爭優(yōu)勢，必須通過學習和經(jīng)營積累來增強企業(yè)的綜合實力。(3) 保持各自靈活戰(zhàn)略和獨立地位競爭環(huán)境的動態(tài)性和不確定性，要求企業(yè)要有迅速適應(yīng)環(huán)境變化的戰(zhàn)略與之相適應(yīng)，當企業(yè)因為聯(lián)盟而失去戰(zhàn)略的靈活性時，一旦環(huán)境改變，就會產(chǎn)生巨大的風險。同時，聯(lián)盟使企業(yè)失去戰(zhàn)略的靈活性，也違背了戰(zhàn)略聯(lián)盟的目的。戰(zhàn)略聯(lián)盟是建立在平等互利和相互信任基礎(chǔ)上的，一旦某一聯(lián)盟方失去了獨立地位，聯(lián)盟就變成了兼并。3 戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式(1) 合

19、資企業(yè)合資雙方投資成立獨立的實體進行合作項目的開發(fā)。當關(guān)系風險和運行風險較低時，合資企業(yè)是合作者偏愛的結(jié)構(gòu)，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運行風險并有導(dǎo)致聯(lián)盟失敗的威 脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資 企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回； 最后，管理費用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略 柔性，而且組織文化的差異使決策制定和執(zhí)行更加困難。(2) 功能性協(xié)議合作聯(lián)盟(松散型的聯(lián)盟)協(xié)議基礎(chǔ)上的聯(lián)盟完全依賴于誠信、聲譽和獨立企業(yè)的自愿合作，不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)付運行風險非常有效，但不適合于關(guān)系風險。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退岀。(3) 相互持股投資合