月存量房網(wǎng)上簽約跟蹤監(jiān)測分析報(bào)告

1、2007年8月存量房網(wǎng)上簽約跟蹤監(jiān)測分析報(bào)告一、報(bào)告的目標(biāo)說明： 存量房網(wǎng)上簽約跟蹤監(jiān)測分析報(bào)告（以下簡稱“報(bào)告”）是鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心根據(jù)北京市建委在“北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)公布的存量房網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)和北京各經(jīng)紀(jì)公司在“北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會”網(wǎng)站公示的存量房原始數(shù)據(jù)，以動態(tài)跟蹤（動態(tài)跟蹤是指鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心將對政府和行業(yè)協(xié)會發(fā)布的存量房相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時的更新、下載和整理）的方式，對北京存量房網(wǎng)上簽約的交易狀況進(jìn)行研究分析，由鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心的專業(yè)市場分析師撰寫的研究報(bào)告。 通過存量房網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)的分析，可以揭示北京存量房市場交易的真實(shí)狀況（備注：由于存量房網(wǎng)上簽約在7月1日

2、才剛剛實(shí)施，執(zhí)行時間還相對較短，極易受到客觀和主觀雙重因素的影響，短期內(nèi)的存量房網(wǎng)上簽約狀況可能會與存量房的真實(shí)交易狀況存在一定的偏差，但是，隨著存量房網(wǎng)上簽約的推進(jìn)，預(yù)計(jì)這種誤差將會漸漸趨小并至忽略不計(jì)），如存量房的交易量、存量房的交易價格變動狀況、存量房的交易結(jié)構(gòu)變動狀況等，從而為存量房的政府管理者、存量房的市場參與者以及其他主體提供重要的決策參考資料。 二、報(bào)告的涵蓋內(nèi)容： 存量房網(wǎng)上簽約的總量分析-發(fā)布房源總套數(shù)和總面積、成交房源總套數(shù)和總面積、發(fā)布房源與成交房源的交叉分析。同比變化、環(huán)比變化（由于存量房網(wǎng)上簽約是自2007年7月1日開始正式實(shí)施，因此，“同比變化”的數(shù)據(jù)在近一年內(nèi)的報(bào)

3、告中將暫時不體現(xiàn)，在一年之后的各期報(bào)告中會體現(xiàn)，下面提高的“同比變化”也依此說明） 存量房網(wǎng)上簽約的經(jīng)紀(jì)公司分析-前三家經(jīng)紀(jì)公司的發(fā)布房源總套數(shù)和總面積、前三家經(jīng)紀(jì)公司的成交房源總套數(shù)和總面積、前三家經(jīng)紀(jì)公司占發(fā)布總房源權(quán)重和成交總房源權(quán)重。同比變化、環(huán)比變化 存量房網(wǎng)上簽約的行政區(qū)分析-各行政區(qū)的發(fā)布房源套數(shù)及所占權(quán)重、各行政區(qū)的成交房源套數(shù)及所占權(quán)重、各行政區(qū)的發(fā)布房源與成交房源交叉分析。同比變化、環(huán)比變化 存量房網(wǎng)上簽約的典型區(qū)域分析（季度、半年度和年度的報(bào)告中涉及）-各典型區(qū)域的發(fā)布房源套數(shù)及所占權(quán)重、各典型區(qū)域的成交房源套數(shù)及所占權(quán)重、各典型區(qū)域的價格結(jié)構(gòu)分析、各典型區(qū)域的面積結(jié)構(gòu)分

4、析、各典型區(qū)域的發(fā)布房源與成交房源交叉分析。同比變化、環(huán)比變化 存量房網(wǎng)上簽約的價格結(jié)構(gòu)分析-各價格檔位的發(fā)布房源套數(shù)及所占權(quán)重、各價格檔位的成交房源套數(shù)及所占權(quán)重、各價格檔位的發(fā)布房源與成交房源交叉分析。同比變化、環(huán)比變化 存量房網(wǎng)上簽約的面積結(jié)構(gòu)分析-各面積檔位的發(fā)布房源套數(shù)及所占權(quán)重、各面積檔位的成交房源套數(shù)及所占權(quán)重、各面積檔位的發(fā)布房源與成交房源交叉分析。同比變化、環(huán)比變化 三、報(bào)告的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法： 簡單加權(quán)平均算術(shù)法 四、報(bào)告的發(fā)布類別： 存量房網(wǎng)上簽約月度跟蹤監(jiān)測分析報(bào)告（典型區(qū)域的分析在月度報(bào)告中不涉及） 存量房網(wǎng)上簽約季度/半年度/年度運(yùn)行狀況分析報(bào)告 五、報(bào)告的發(fā)布時間：

5、預(yù)計(jì)月度報(bào)告在每月10日；季度報(bào)告在次季度首月15日；半年度報(bào)告在7月20日；年度報(bào)告在1月25日。但是，確切的發(fā)布時間可能會根據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)時間略微有所調(diào)整。 六、報(bào)告的概念注釋 在此報(bào)告中我們將引入一個房屋吸納率的概念。房屋吸納率我們將其定義為存量房網(wǎng)上簽約的成交量與存量房網(wǎng)上簽約的發(fā)布量之間的比值。房屋的吸納率越高，說明市場的消化程度越好，消費(fèi)者的可接受度越大；反之亦然。 2007年8月存量房網(wǎng)上簽約跟蹤監(jiān)測分析報(bào)告 存量房網(wǎng)上簽約經(jīng)過7月份的試行一個月后，相關(guān)政策執(zhí)行部門的各個環(huán)節(jié)也更加的順暢和完善；同時，賣方、買方和經(jīng)紀(jì)公司等市場參與方也經(jīng)歷了一個月的政策磨合之后，對于存量房網(wǎng)上簽

6、約的接受度進(jìn)一步增強(qiáng)，從而推動了8月存量房網(wǎng)上簽約量明顯提升。而從8月存量房網(wǎng)上簽約的具體狀況來看，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 第一，存量房網(wǎng)上簽約量大幅提升，而簽約發(fā)布房源量卻出現(xiàn)明顯回落。8月份存量房網(wǎng)上簽約量為2540套，環(huán)比上漲20.9%；而網(wǎng)簽發(fā)布房源為5763套，環(huán)比下降了27.2%。 第二，剔除存量房網(wǎng)上簽約絕對量數(shù)值大小因素影響，近郊區(qū)的增長幅度要明顯高于城區(qū)的增長幅度。其中通州、門頭溝的存量房網(wǎng)上簽約增長幅度最為顯著，均超過了100%的增長，分別達(dá)到了120.6%和139.6%；而豐臺的存量房網(wǎng)上簽約出現(xiàn)了12.2%的下降。 第三，從存量房網(wǎng)上簽約的價格檔位來看，60萬以下的低

7、檔房和150萬以上的高檔房增長幅度均要超過整體的增長率，特別是150萬以上的高檔房增長尤為迅速，環(huán)比漲幅達(dá)到了51.3%。從某種角度上來說，高檔房的上漲，表明在當(dāng)前資本市場趨好的情況下，進(jìn)一步支撐了升級置業(yè)的需求。 第四，與高檔房網(wǎng)上簽約量相呼應(yīng)的是，大面積房產(chǎn)的簽約量增長較大，其中120平米以上的簽約量環(huán)比增長31.85%，這也進(jìn)一步說明當(dāng)前北京升級置業(yè)的需求量。 第五，低檔位房產(chǎn)的吸納率明顯較高。8月份60萬以下的存量房網(wǎng)上簽約房屋吸納率達(dá)到了58.92%，而200萬以上的房屋吸納率僅為10.86%，說明低檔位的需求極為旺盛，交易難度較小。 一、存量房網(wǎng)上簽約的總量分析 1.8月網(wǎng)簽發(fā)布房

8、源5763套，環(huán)比下降27.2% 參看上圖1-1，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月存量房網(wǎng)上簽約累計(jì)發(fā)布房源5763套，相比7月的7919套下降了27.2%，而前三名經(jīng)紀(jì)公司的累計(jì)發(fā)布房源下降幅度要高于整體的降幅，8月份前三家經(jīng)紀(jì)公司的累計(jì)發(fā)布房源為3756套，相比7月的5264套下降了28.6%，其占發(fā)布房源總量比重也從7月的66.5%下降為65.2%。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，透過公布的網(wǎng)簽房源數(shù)據(jù)變化，可以說明一個問題就是在經(jīng)紀(jì)公司發(fā)布房源集中度較高的環(huán)境下，當(dāng)整體房源發(fā)布處于下降變動之時，其對房源集中度較高的經(jīng)紀(jì)公司沖擊力度也會更大，這也是源于大型公司對

9、于市場變動更為敏感的關(guān)系。 2.8月網(wǎng)簽成交房源2540套，環(huán)比上漲20.9% 參看圖1-2，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月存量房網(wǎng)上簽約成交房源2540套，相比7月的2101套上漲了20.89%，與8月的發(fā)布房源明顯下降形成極大的反差，這也說明當(dāng)前消費(fèi)者旺盛的購房需求。同時在簽約成交房源中，8月排名前三位的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總共成交2076套，相比7月的1709套上漲了21.5%，增長幅度要略高于整體的增幅；占成交房源總量的比重也從7月的81.3%上揚(yáng)到81.7%，比重略微增加0.4個百分點(diǎn)。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，這也進(jìn)一步表明大型的品牌經(jīng)紀(jì)公司對于政府推行的存量

10、房網(wǎng)上簽約采取的積極態(tài)度的，同時，在前三名經(jīng)紀(jì)公司的市場領(lǐng)航帶動下，并且隨著時間推移促成的政策磨合度進(jìn)一步加強(qiáng)，其存量房網(wǎng)上簽約的成交量和交易集中度均會再度上升。 二、存量房網(wǎng)上簽約的行政區(qū)分析 1.朝陽、海淀和豐臺三區(qū)依然是網(wǎng)簽成交的絕對主流，但比重下降6.76% 參看上圖2-1和2-2，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月朝陽、海淀和豐臺三區(qū)的存量房網(wǎng)上簽約總共成交套數(shù)1359套，相比上月的1266套略微增長了7.35%，但要低于整體的20.9%增幅；同時，其占各區(qū)縣成交總量的比重也從上月的60.26%下降到本月的53.5%；降幅為6.76個百分點(diǎn)，說明其他區(qū)縣的存量房交

11、易正在迅速活躍。但是，從近兩個月來看，朝陽、海淀和豐臺三區(qū)的成交比重依然超過了半壁江山，仍然是網(wǎng)簽成交的絕對主流。 另外，從朝陽、海淀和豐臺各個區(qū)的存量房網(wǎng)上簽約來看，8月份朝陽和海淀兩區(qū)的存量房網(wǎng)上簽約分別為433套和537套，相比7月分別增長了23%和14%，其中海淀區(qū)連續(xù)兩個月位列存量房網(wǎng)上簽約的首位；而8月份豐臺的存量房網(wǎng)上簽約卻出現(xiàn)了一定的下降，相比上月下降了12.2%。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，通過8月和7月存量房網(wǎng)上簽約的數(shù)據(jù)，一定程度上可以說明海淀和朝陽的交易繼續(xù)活躍，同時，透過海淀區(qū)存量房網(wǎng)上簽約連續(xù)兩月位列各區(qū)首位的現(xiàn)象，也表明海淀的交易過戶相對比較便利和辦理過戶

12、時間相對較短的優(yōu)勢，對于增強(qiáng)消費(fèi)者采取網(wǎng)上簽約的接受度有一定的推動作用。 2.六大近郊區(qū)的存量房網(wǎng)上簽約成交比重上升5.81個百分點(diǎn) 參看上圖2-1和2-2，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月份通州、昌平、大興、順義、房山、門頭溝六個近郊區(qū)縣的成交套數(shù)為592套，相比7月的368套上漲了60.87%；同時，這六個近郊區(qū)的成交比重也從上月的17.5%增長到本月的23.31%，比重上升5.81個百分點(diǎn)。由此可以看出，8月近郊區(qū)的存量房網(wǎng)上簽約增長幅度要明顯高于城區(qū)的增長幅度，其網(wǎng)簽的成交量正在快速提升。另外，從六個近郊區(qū)的變動幅度來看，通州和門頭溝兩個區(qū)的存量房網(wǎng)上簽約量增長幅

13、度最為迅速，分別達(dá)到了120.6%和139.6%。 因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，從8月份的存量房網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)來看，郊區(qū)的存量房越發(fā)成為消費(fèi)者購房的重點(diǎn)選擇，特別是在當(dāng)前價格持續(xù)高位增長和郊區(qū)的交通及各項(xiàng)配套日趨完善的情況下，郊區(qū)的存量房交易地位已經(jīng)更加顯現(xiàn)。 3.中心四城區(qū)的存量房網(wǎng)上簽約量，宣武區(qū)繼續(xù)一枝獨(dú)秀，比重達(dá)44.07% 參看上圖2-1和2-2，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月份東城、西城、崇文和宣武四個中心城區(qū)的存量房網(wǎng)上簽約總共成交413套，相比上月的342套增長20.76%；其中東城區(qū)的網(wǎng)上簽約量增長最顯著，環(huán)比上漲了43.5%。但是，從中心四城區(qū)

14、的橫向比較來看，宣武區(qū)的存量房網(wǎng)上簽約量依然是占據(jù)最大的比重，8月的網(wǎng)簽量為182套，占中心四城區(qū)網(wǎng)簽量的44.07%，相比上月的43.86%還略微上揚(yáng)0.21%。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，宣武區(qū)的憑借充足的市場存量和相對較低的價格以及具有稀缺的區(qū)位優(yōu)勢，將繼續(xù)引領(lǐng)中心四城區(qū)的存量房網(wǎng)上簽約量。 附表1：2007年8月存量房網(wǎng)上簽約各行政區(qū)的成交變化表 三、存量房網(wǎng)上簽約的價格結(jié)構(gòu)分析 160萬以下的存量房網(wǎng)上簽約發(fā)布房源比重上漲2.44%，達(dá)到47.77% 參看上圖3-1和3-2，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月的存量房網(wǎng)上簽約發(fā)布房源總量出現(xiàn)了明顯的下降，而

15、分不同價格檔位的變動來看，60-90萬和90-120萬兩個檔位發(fā)布房源量的下降幅度最大，分別下降了32.7%和36.7%，同時，這兩個檔位的發(fā)布房源比重也分別從7月的31.52%和12.32%下降到8月的29.13%和10.72%；另外，雖然60萬以下和120萬以上的發(fā)布房源也都出現(xiàn)了下降，但是，其降幅均要小于整體的下降幅度，并且60萬以下的低檔房發(fā)布房源比重從7月的45.33%上升到8月的47.77%，增長了2.44個百分點(diǎn)。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，從價格檔位的發(fā)布房源變動幅度來看，呈現(xiàn)出了“兩頭”的抗跌性要強(qiáng)于“中間”的抗跌性，這也表明60萬以下和120萬以上的房源發(fā)布均具有一

16、定的剛性；同時，存量房網(wǎng)上簽約的發(fā)布房源依然以低檔位的房產(chǎn)占據(jù)主流，而高檔房的比重也在繼續(xù)上升。 2150萬以上的高端房產(chǎn)網(wǎng)簽成交量增長較大，環(huán)比增長51.28% 參看上圖3-3和3-4，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月份60萬以下的網(wǎng)簽量為1622套，相比上月環(huán)比增長24%，150萬以上的網(wǎng)簽量為59套，相比上月的39套增長51.28%，其增長幅度相對較大，明顯高于整體的增長；而8月120-150萬的存量房網(wǎng)簽量為60套，相比上月的64套減少了4套，下降幅度為6.3%。60-90萬和90-120萬兩個檔位的存量房網(wǎng)簽量也分別出現(xiàn)了17.4%和10.6%的增長，但兩個檔位

17、的比重并沒有上升，而分別下降了0.73%和0.66%。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，8月份的網(wǎng)簽成交主流依然偏向于60萬以下的低檔房，其比重也從7月的62.26%再度上升到8月的63.86%，增長1.6個百分點(diǎn)，這主要是源于低檔房的需求相對過旺而致；而150萬以上的高檔房網(wǎng)簽比重也從從7月的1.96%上升到8月的2.32%，這在某種程度上源于高檔房的相對稀缺所推動。 360萬以下的低檔位房產(chǎn)房屋吸納率最高，達(dá)到了58.92% 參看上圖3-5，8月份整體的房屋吸納率為44.07%，相比上月的26.53%提高了17.54個百分點(diǎn)，房屋吸納率增長幅度非常明顯，而這表明8月份的存量房網(wǎng)上簽約的消

18、化程度明顯強(qiáng)于7月，消費(fèi)者對存量房網(wǎng)上簽約的接受度進(jìn)一步提高。而從各個檔位的房屋吸納率來看，8月份60萬以下的房屋吸納率最高，達(dá)到了58.92%，增長幅度也最大，相比7月增長22.48個百分點(diǎn)；而150-200萬和200萬以上的高檔房房屋吸納率分別僅為17.59%和10.86%，均沒有超過20%，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于整體的房屋吸納率。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，由于房產(chǎn)供給和房產(chǎn)需求均存在一個“金字塔”狀，而房屋吸納率也正好說明了房產(chǎn)的價格越高，相對而言其成交的難度越大，受眾群體越小，其成交周期也會相應(yīng)更長，從而決定了低檔位房的房屋吸納率會大大高于高檔位的房屋吸納率。 附表2：2007年8月存

19、量房網(wǎng)上簽約按價格檔位的統(tǒng)計(jì)變化表 四、存量房網(wǎng)上簽約的面積結(jié)構(gòu)分析 1.60平米以下的發(fā)布房源絕對量下降，但比重上升明顯，增長2.67% 參看上圖4-1和4-2，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月的發(fā)布房源套數(shù)中，雖然面積在60平米以下和60-80平米之間的發(fā)布房源套數(shù)分別為1725套和1511套，相比上月分別下降了20.1%和29.4%；但是，60平米以下房源占全部發(fā)布房源的比重從7月的27.26%上升到8月的29.93%，上漲了2.67個百分點(diǎn)，即使60-80平米的房源比重從上月的27.01%下降為本月的26.22%，下調(diào)了0.79個百分點(diǎn)，但兩者的合計(jì)依然超過上月的

20、54.27%，達(dá)到了56.15%，整體提高了1.88個百分點(diǎn)，整體比重超過了半壁江山；同時，雖然面積在120-140平米和140平米以上的發(fā)布房源套數(shù)相對較少，但兩者合計(jì)的發(fā)布房源的比重相比上月也略有所上調(diào)，增加了0.49個百分點(diǎn)，達(dá)到了17.34%。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，從8月的存量房發(fā)布房源來看，雖然80平米以下的小面積房產(chǎn)依然是發(fā)布的主流；但是，120平米以上的大面積房源比重卻在呈現(xiàn)上升的趨勢。 2.120平米以上的大面積房產(chǎn)網(wǎng)簽成交上升顯著，環(huán)比上漲31.85% 參看上圖4-3和4-4，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示， 8月的網(wǎng)簽成交房源套數(shù)中，面積在8

21、0平米以下的小面積房源成交套數(shù)為1555套，相比上月的1262套增長23.22%，占全部成交房源套數(shù)的比重從7月的60.07%上漲到8月的61.22%，上升1.15個百分點(diǎn)；同時，120平米以上的大面積房產(chǎn)成交套數(shù)為327套，相比上月的248套上漲31.85%，漲幅非常明顯，其比重也從7月的11.8%上漲至12.87%，比重上升1.07個百分點(diǎn)。相反，80-120平米之間的中檔位面積房產(chǎn)網(wǎng)簽成交套數(shù)為658套，相比上月的591套略微上漲了11.34%，而比重從上月的28.13%下降到本月的25.9%，下調(diào)了2.23個百分點(diǎn)。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，從存量房網(wǎng)上簽約的面積檔位來看，80平米以下的小面積房產(chǎn)是成交最為主流的，7月和8月的比重均超過了6成，占據(jù)絕對主流；同時，120平米的大面積房產(chǎn)也正成為網(wǎng)簽成交的青睞房產(chǎn)，而這也是滿足更多消費(fèi)者升級置業(yè)需求的選擇，其比重開始增加。 3.100平米以下的房屋吸納率均要高出增體房屋吸納率