房地產(chǎn)開發(fā)前期費用明細及項目成本費用組成

1、房地產(chǎn)開發(fā)前期費用明細與工程本錢費用組成一、房地產(chǎn)開發(fā)商都需要繳納哪些稅1. 契稅建筑用地在承接出讓土地時，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納3%5%稅率的契稅。2. 營業(yè)稅自建建筑物出售，按建筑業(yè)3%稅率計繳營業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動產(chǎn)的5 %稅率計繳營業(yè)稅。3. 城市維護建立稅和教育費附加在繳納營業(yè)稅的同時，應以實際繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)， 按適用稅率繳納 城市建立維護稅和3%的教育費附加。城市建立維護稅為比例稅，按納稅人所在 地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為 7%;納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%;納稅人所在地不在城市市區(qū)或 者鎮(zhèn)的，稅率

2、為1%。4. 城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅 額計繳。年應納稅額二計稅土地面積平方米X適用稅額土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關(guān)繳納。 根據(jù)?國家稅務總局關(guān) 于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知?國稅發(fā)200389號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交 付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。5. 房產(chǎn)稅以擁有的房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)，按 1.2 %稅率計繳房產(chǎn)稅。應納稅額二房產(chǎn)余值X 1- 10%30%X 1.2 %房產(chǎn)稅按年計征，分期向房產(chǎn)所在地稅務機關(guān)繳納。根據(jù)國稅發(fā)2003 89號文件的

3、規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出之前不征收房產(chǎn)稅； 但售出前房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn) 稅。6. 車船使用稅以擁有自用的應稅車船適用的計稅標準、年稅額分別計稅。車船使用稅按年征收， 分期繳納，納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。汽車適用的車輛使 用稅稅額是每年每輛60320元，由納稅人所在地稅務機關(guān)征收。納稅人所在地， 對單位是指經(jīng)營所在地，對個人是指住所所在地。7. 土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，實行四級超率累進稅率。計算公式：土地增值額=

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除工程金額應納土地增值稅額=土地增值額X適用稅率-扣除工程金額X速算扣除率土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除工程金 額后的余額，為增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物 收入和其他收入。計算增值額的扣除工程有：一取得土地使用權(quán)所支付的金額；二開 發(fā)土地的本錢、費用；三新建房與配套設(shè)施的本錢、費用，或者舊房與建筑 物的評估價格；四與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；五財政部規(guī)定的其他扣除 工程。土地交易環(huán)節(jié)的土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除工程金額50%的局部，稅率為30%。增值額超過扣除工程金額50%、未超過扣除工程金額1

5、00%的局部，稅率為40%。 增值額超過扣除工程金額100%、未超過扣除工程金額200%的局部，稅率為50% 增值額超過扣除工程金額200%的局部，稅率為60%。企業(yè)建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，免納土地增值稅。納稅人應于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日，到房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)辦理納稅 申報，并向稅務機關(guān)提交房屋與建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn) 買賣合同、房地產(chǎn)評估報告與其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。8. 印花稅書立、領(lǐng)受稅法列舉的應稅憑證、按照規(guī)定計繳印花稅。9. 企業(yè)所得稅應納企業(yè)所得稅額二收入總額-稅法準予扣除工程金額X適用稅率 稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅

6、實行按年計算，分期月或季預繳，月份或季度終 了后15日預繳，年度終了后4個月匯算清繳，多退少補。10. 個人所得稅個人獨資或合資企業(yè)，按個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得的應稅稅目， 計繳個人所得 稅。應納稅額二全年收入總額-本錢費用以與損失X適用稅率-速算扣除數(shù) 個體工商戶的經(jīng)營所得應納的個人所得稅， 按年計算，分月預繳，由納稅人在次 月7日預繳，年度終了后3個月匯算清繳，多退少補。二、地產(chǎn)開發(fā)前期費用明細1. 征地、拆遷階段地形勘測費；征用土地補償費；附著物補償費拆遷補償費；林地補償費；森 林植被恢復費；林地同意使用砍伐費；使用林地評估費；耕地占用稅；耕地開墾 費；新菜地、魚塘開發(fā)建立基金；村民社保

7、基金；征地管理費；征地查勘測量費； 拆遷管理費；臨遷補助費；城市增容費；房地產(chǎn)開發(fā)階段；土地手續(xù)階段；用地 預審附圖費；土地勘測費；摘牌交易效勞費；土地使用權(quán)出讓金地價；土地 使用權(quán)出讓合同契稅；土地閑置費；地質(zhì)災害評估費；購置地形圖費；套圖費用。2. 總規(guī)階段交通評估費；調(diào)規(guī)可行性研究費；公示公證費；公示牌制作費；專業(yè)報建；環(huán)境 評價咨詢費；人防易地建立費；規(guī)劃報建；放線測量費；公示費含公證費、公 示牌制作費；市政設(shè)施配套費；設(shè)計、施工、監(jiān)理招投標；招投標評標費；場 地使用費；交易效勞費；初步設(shè)計審查；審查費用；專家費；會議費；施工許可 證；施工圖審查費；工程定額編制費；質(zhì)監(jiān)費；安監(jiān)費；勞保

8、金；散裝水泥基金； 印花稅；新型墻體材料基金；農(nóng)民工社會工商保險；預售證；門牌制作費；制作 費；樓盤名、路名登報費；制作路牌費；面積測繪費；規(guī)劃驗收階段；驗線費； 公示費含公證費、公示牌制作費；公示費含公證費、公示牌制作費；違 章處分；大確權(quán)；房屋測繪費；確權(quán)查冊費；補交出讓金；房地產(chǎn)銷售交易階段； 印花稅；繳交稅費；房地產(chǎn)交易手續(xù)費；其他費用；工商注冊費；工商年檢費；三、房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢費用組成對于一般房地產(chǎn)開發(fā)工程而言，投資與本錢費用由開發(fā)本錢和開發(fā)費用兩大局部 組成。一開發(fā)本錢共有八項：1. 土地使用權(quán)出讓金國家以土地所有者身份，將一定年限的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支

9、付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并 進展時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況 與土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府公布的城市基準地價 或平均標定地價，根據(jù)工程所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正 得到。2. 土地征用與拆遷安置補償費1土地征用費。國家建立征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動 力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、 征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進展。2拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國 有儲藏土地或已

10、由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)工程或其他 建立工程使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩局部費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3. 前期工程費前期工程費主要包括：1工程的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按工程總投資額的一 定百分比估算。通常規(guī)劃與設(shè)計費為建安工程費的 3%左右，水文地質(zhì)勘探費可 根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算。2“三通一平等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物撤除費 用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量， 參照有關(guān)計費標準估算。4. 建安工程費它是指直接用于建安

11、工程建立的總本錢費用。主要包括：建筑工程費建筑、特殊裝修工程費設(shè)備與安裝工程費給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備與安裝以與室裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程 量近似匡算法、概算指標估算法以與類似工程經(jīng)歷估算法等估算。5. 根底設(shè)施費它又稱紅線工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、 環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6. 公共配套設(shè)施費它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費的估算方法。7. 不可預見費它包括根本預備費和漲價預備費。依據(jù)工程的復雜程度和前述各項費用估算的準 確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按3% 5%計算。8. 開發(fā)期間稅費開發(fā)工程投資估算應考慮工程在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有 關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這局部費用在開發(fā)建立工程投資構(gòu)成中占 較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。二開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務費用。1. 管理費用可按工程開發(fā)本錢構(gòu)成中前16項之和為基數(shù)，按3%左右計算。2. 銷售費用它指開發(fā)建立工程在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以與專設(shè)銷售機構(gòu)或委托 銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：1廣告宣傳費。