房地產(chǎn)開發(fā)必須具備那五

1、五證兩書一、?逑筑用地規(guī)劃許可證?逑立單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城 市規(guī)劃行政主管部門確認，該工程位置 X 困符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、?建立工程規(guī)劃 許可證?有關(guān)逑立工 程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三 ?國有土地使用證?經(jīng)土地使用 者申請，經(jīng)城市各級人民政府公 布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱-土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至 "X 圍。四、?建立工程開工 證?建立單位進展工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬 登記的主要依扌居之一，沒有開工證的 建筑屬違章建筑 ?不受法律保護。五、?商品房銷售預(yù)售許 可證?市、縣人民政府房地產(chǎn)管

2、理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 銷售商品房的批準性文件六、 “兩書少?商 品房質(zhì)董保證書?商品房使用說明書?名詞解釋一、根本參數(shù) 復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)， 經(jīng)濟型 躍層結(jié)構(gòu)上下不一樣高；錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接？但未分成兩層，適合大面積住宅；進深：一幢逑筑物房子從前墻皮到后墻皮的距離長度；探 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面塢皮到另一面墻皮的長度3ni3? 9i i較舒適： 層 高:房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度2. 9in ;探棘高：一間房屋內(nèi)樓板 面與屋頂?shù)母叨?. 7m; 探戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定 的每戶居室；探 建筑

3、系數(shù)：“建 筑占地系數(shù) "的簡稱，指建筑用地 X 國內(nèi)所有建筑物占地 的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以 說明建筑物分布的疏密程度 ?衛(wèi)生條件與土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原那么下，盡可 能滿足逑筑物的通風、采光和防火、 防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場 地。探三通一平：通常指 施工現(xiàn)場到達：路通、電通、水通，土地平整。探 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域 需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。二 - 與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排徐他人千 預(yù)的全能， 是物權(quán)的一種

4、，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。探 房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行 政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以與上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋 他項權(quán)利進展登記，并依法確認 房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有 權(quán)和該房屋占有 X 田的土地使用權(quán)權(quán)利主 題一致的原那么。 房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱“產(chǎn)權(quán)登記 包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項權(quán)利登記 城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了 健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記 X 困內(nèi)的房 屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請所有權(quán)登記，經(jīng)審査確認產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理 機關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行

5、政手段， 只有通過房屋所有權(quán)登記， 才能對冬類房屋產(chǎn)權(quán)實施有效的管理共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體， 即共有 人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。 前者是指共有人分別按自己所擁有的份 額的大小，對共有 房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個以上權(quán)利人對 全部共有的房地產(chǎn)享受同等 的權(quán)利，并承擔相等的義務(wù)。探 房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契 作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn) 權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息 > 而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收 回房契抵押即告終結(jié)。過戶：即更換房 屋承租人幹0三、與面積有關(guān)的概念逑筑面積：逑第物冬 層

6、面積總和，毎層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用' 輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 公攤面積： 1'公共門斤、 過道、電様井、樓梯間、垃圾道、變電室 ' 設(shè)備房等為整座樓效勞的公共用房和管理用房 的建筑面積； 2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以與外塢堵體水平投影面積的50%海商品房銷售面積二套內(nèi)建筑面積+分攤公用面積套內(nèi)逑筑面積 二套內(nèi)使用面積+套內(nèi)堵體面積+陽臺建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積 的總和。 使用面積系數(shù)：用百分率表示， 等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。 輔助面積：逑筑物各層平面樓梯、走道 ?所占凈面積的 總和。探結(jié)構(gòu)

7、逑筑面積：建筑物各層 中，外墻、內(nèi)墻 ' 垃圾道、通風道、煙囪均為投影面積等所 占面積的總和。 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。板樓： 80% ；塔樓 75% ；寫 字樓70% ；商場65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 實用率：套內(nèi)建 筑面積和住宅面 積之比。 商品房銷售面積二套內(nèi)使用面積+分攤的功用建筑面積 套內(nèi)建筑面積二 套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)塢體面積 +陽臺面積 套內(nèi)堵體面積：公用墻為水平投影面積一半 計入非公用堵為 水平投影面積計入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)冬居室面積， 如壁櫥等，以與不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風 道、管道井。探 公攤的公用建筑面積

8、二套內(nèi)面積X公用逑筑 面積分攤系數(shù) 公用逑筑面積分攤系數(shù)二 公用逑筑面積三套內(nèi)逑筑面積總和 公用逑筑面積二整棟摟的建筑面積 -套內(nèi)建筑面積 -不應(yīng)分攤的建 筑面積 容積率：總逑筑面積與所用逑筑用地面積總占地面積之比。探 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。探 綠化率：指規(guī)劃逑立用地 X 田內(nèi)的綠地面積與 規(guī)劃逑立用地面積之比。探 綠地率：指規(guī)劃建立用地 X 國內(nèi)的綠蔭面積包括綠地面積與規(guī)劃 用 地面積之比。四、與銀行貸款有關(guān)概念按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益 人做為還款保證 按揭人在換淸貸款后，受益人立即將所涉與的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中 按揭人享有使

9、用權(quán)。按揭所用材料： 1 、卅復(fù)印件； 2 、戶口本復(fù)印件； 3、結(jié)婚證復(fù)印件；4、學歷證復(fù)印件； 5 -收入證明； 6 、 購房合同復(fù)印件； 7、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 8、三個月的連續(xù)稅單； 9、固定資產(chǎn)的發(fā)票； 10、借款申請表。契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)布 轉(zhuǎn)移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一 次性稅費。它是針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費， 約為房價的1.5%五、與住宅相關(guān)的概念 公寓式住宅：相對于獨門獨院別墅，大多數(shù)為高層，每層有假設(shè)干個可以單獨使用的套房 ，里面一應(yīng)俱全。探 花園式住宅：一般帶有花園、草坪 ' 車庫

10、樣式為 二、三層，特點：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當完備，裝修華美、富有變化。 探雙拼：連拼，疊拼。商住住房SOHO: Smal 1 Office Home 0 仃icc是住宅觀念的延 伸，屬于住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能興旺，能使居住的同時從事商業(yè)活動的居住形式。事業(yè)一些 小公司，以與依賴網(wǎng)絡(luò)進展社會活動的人群。經(jīng)濟適用房：具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟性和適用性。經(jīng)濟性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低， 能夠適應(yīng)中低收入 家庭的承受能力，適用性指住房的設(shè)計和逑筑標準上強訓(xùn)使用效果，而不是降低標準。六、經(jīng)濟適用房 我國在 1998 年房改

11、的同時就實行了經(jīng)濟適用房政策。探 經(jīng)濟適用房享受哪些優(yōu)惠政策免征城市根底 設(shè)施配套 費和商業(yè)網(wǎng)點建立費以與契稅，減半征收水電增客費等各種稅費。建立用地采取行政劃撥方 式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟適用房建立管理費只限于1%3%，市場利潤被限在 3%以下。探 經(jīng)濟適用房價格構(gòu)成 ?住房建立的征地和拆遷補償安置費； ?審査設(shè)計和 前期工程費； ?住宅 小區(qū)根底設(shè)施建立費； ?建立工程費；以上 4項之和為根底的 1%3% 的管理費。貸款利息、稅金 3%以下利潤。商品房除以上 8 項外，還有行政事業(yè)性收費如小區(qū)營業(yè) 性配套公建費，人防逑立費等， 土地出讓金其利潤不受限制， 由市場決定。 探 經(jīng)濟適用房 與商品房有什么不同 ?獲得土地的方式不同， 經(jīng)濟適用房建立用地實行行政劃撥，免交土地 出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金； ?本錢 結(jié)構(gòu)不同； ?租售政策不同，經(jīng)濟 適用房只售不租，商品房不受限制；購置條件和對象不同，經(jīng)濟適用 房享受政府優(yōu)惠， 其購 置對象是特定的，只供應(yīng)城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實行申請審批制度， 商