阜新某房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告-40

1、項(xiàng)目營銷推廣策略項(xiàng)目營銷推廣策略綱綱 要要第一部分第一部分 阜新市場調(diào)研阜新市場調(diào)研 第二部分第二部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位第三部分第三部分 推廣策略推廣策略 阜新市場調(diào)研 阜新環(huán)境分析阜新環(huán)境分析一、地理位置：阜新位于遼寧的西北部，全境呈長矩形，全區(qū)東西 長170公里，南北寬84公里，總面積 10355平方公 里，是一座新興的工業(yè)城市。東鄰省會(huì)沈陽市，南 靠渤海遼東灣，與大連港南北相望，西與錦州港、 京津地區(qū)襟衣相連。二、人口狀況：阜新市總?cè)丝跒?93萬，城市人口為78萬左右， 2006年，阜新市全年億元，居民人均可 支配收入達(dá)到7600元。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和教育、醫(yī) 療保健業(yè)的發(fā)展，全市人口的經(jīng)濟(jì)

2、收入和文化素質(zhì) 正在不斷提高。阜新環(huán)境分析阜新環(huán)境分析三 、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展目標(biāo)： 阜新礦產(chǎn)資源豐富，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)資源43種，主要有煤、金、鐵麥飯石、瑪瑙等。到2007年，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和老工業(yè)基地改造任務(wù)取得重大進(jìn)展，全市生產(chǎn)總值超過200億元，年均增長18%，人均超過1萬元 。奮斗目標(biāo)是到2010年，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和老工業(yè)基地調(diào)整改造任務(wù)要基本完成，全市GDP達(dá)到300億元，人均15000元，實(shí)現(xiàn)全市GDP總量十年翻兩番，超過當(dāng)時(shí)全國的平均水平,達(dá)到全省平均水平的60%。四、土地供應(yīng)： 阜新市目前土地出讓全部都采用掛牌、拍賣方式。據(jù)阜新市國土資源局統(tǒng)計(jì)，2007年市區(qū)新增土地供應(yīng)量約60萬平方米，成交總

3、金額約3億元。由于國家宏觀調(diào)控政策影響，阜新市土地供應(yīng)在2007年內(nèi)土地供應(yīng)總量增加，與2006年相比提高14.3%。阜新環(huán)境分析阜新環(huán)境分析 一、根據(jù)現(xiàn)有人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析，我方認(rèn)為阜新市年最大開發(fā)量在70萬平方米左右，現(xiàn)在實(shí)際每年開發(fā)量在40萬平方米左右，具有一定的開發(fā)潛力。 二、根據(jù)現(xiàn)有人均可支配收入推算，人均承受房價(jià)在20002500元/平米。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)估計(jì)，隨著城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均收入的提高，房價(jià)和銷售總量將會(huì)呈穩(wěn)定增長趨勢。判研結(jié)果：海州區(qū)海州區(qū)面積面積97平方千米，人口平方千米，人口28萬。萬。 區(qū)人民政府駐街心路區(qū)人民政府駐街心路7號。號。新邱區(qū)新邱區(qū)面積面積 12

4、8平方千米，人口平方千米，人口 9萬。萬。 區(qū)人民政府駐新邱大街區(qū)人民政府駐新邱大街53號。號。太平區(qū)太平區(qū)面積面積 108平方千米，人口平方千米，人口18萬。萬。 區(qū)人民政府駐太平大街區(qū)人民政府駐太平大街1號。號。清河門區(qū)清河門區(qū)面積面積 105平方千米，人口平方千米，人口 7萬。萬。 區(qū)人民政府駐清河大街區(qū)人民政府駐清河大街1號。號。細(xì)河區(qū)細(xì)河區(qū)面積面積 126平方千米，人口平方千米，人口16萬。萬。 區(qū)人民政府駐中華路區(qū)人民政府駐中華路25號。號。彰武縣彰武縣面積面積3635平方千米，人口平方千米，人口42萬。萬。 縣人民政府駐彰武鎮(zhèn)?？h人民政府駐彰武鎮(zhèn)。阜阜 新新蒙古族自治縣蒙古族自治

5、縣面積面積6246平方千米，人口平方千米，人口73萬。自治縣人民政府駐阜新鎮(zhèn)文化路東萬。自治縣人民政府駐阜新鎮(zhèn)文化路東65號。號。行政區(qū)劃行政區(qū)劃 阜新市行政區(qū)劃圖阜新市行政區(qū)劃圖阜新市現(xiàn)有城市人口數(shù)為阜新市現(xiàn)有城市人口數(shù)為78萬，而周邊的彰武縣和蒙古族自治區(qū)人口共計(jì)達(dá)到萬，而周邊的彰武縣和蒙古族自治區(qū)人口共計(jì)達(dá)到115萬。根據(jù)城市化進(jìn)程，周邊部分農(nóng)村人口會(huì)向城市轉(zhuǎn)移，形成一股不可小窺的消費(fèi)萬。根據(jù)城市化進(jìn)程，周邊部分農(nóng)村人口會(huì)向城市轉(zhuǎn)移，形成一股不可小窺的消費(fèi)力量，所以應(yīng)對此部分市場的消費(fèi)潛力進(jìn)行深度挖掘。力量，所以應(yīng)對此部分市場的消費(fèi)潛力進(jìn)行深度挖掘。 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向 一、政策環(huán)境對房地

6、產(chǎn)市場發(fā)展的支持近年來，阜新市政府結(jié)合國家宏觀政策，連續(xù)出臺(tái)了一系列政策法規(guī)，不但確保了土地行政化與市場化運(yùn)作的有效對接，從產(chǎn)業(yè)源頭凈化了市場透明度，而且為產(chǎn)業(yè)的規(guī)范持續(xù)發(fā)展提供了保障。 二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 根據(jù)阜新“十一五”規(guī)劃，阜新區(qū)將在未來重點(diǎn)規(guī)劃并建設(shè)城區(qū)東北部區(qū)域，通過發(fā)展高新區(qū)，將阜新市區(qū)老商業(yè)區(qū)與阜蒙縣串聯(lián)起來，大大促進(jìn)了城市的快速發(fā)展。 目前，阜新市政府規(guī)劃將老商業(yè)區(qū)、高新區(qū)和阜蒙縣形成“三位一體化”的發(fā)展.。開發(fā)地域呈從城中區(qū)高新區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢.本項(xiàng)目處于規(guī)劃發(fā)展的高新區(qū)范圍內(nèi),政府支持力量雄厚，項(xiàng)目本身升值前景大有可觀。競爭項(xiàng)目分析競爭項(xiàng)目分析產(chǎn)品的同質(zhì)化問題比較嚴(yán)重，大多數(shù)的

7、公寓項(xiàng)目的設(shè)計(jì)都非常相似，建筑形式以多層為主，小高層為輔，由于市政配套設(shè)施的跟進(jìn)，由以多層建筑為主的開發(fā)模式逐步向多層、小高層、高層的復(fù)合開發(fā)模式。市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較單一，戶型面積較大，大約為87-110平方米左右的兩房和130以上的三房。130平方米以上的房源去化相對緩慢，而110平方米以下的房型去化較快。在這種情況下，我方應(yīng)力求戶型上的多樣話，深度挖掘市場戶型空白，造就面積適中，功能合理的戶型，增加一部分50-60平一室、70-80平兩室的戶型.據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),市民最關(guān)注的戶型仍然主要集中在兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi),建筑面積集中在80-130,仍然是現(xiàn)在市場上的主力戶型。競爭項(xiàng)目分析競爭項(xiàng)目分

8、析目前開發(fā)項(xiàng)目生活配套設(shè)施主要依靠項(xiàng)目周邊原有配套服務(wù)，小區(qū)沒有附帶建設(shè)。園區(qū)的景觀綠化仍然停留在平面景觀上，立面景觀的層次不豐富。雖然市場上中高檔物業(yè)在產(chǎn)品規(guī)劃、相關(guān)公共設(shè)施、物業(yè)管理水平等方面具有一定改善意識(shí)，但是還有很大的提高空間，我方可提升附加品質(zhì)，做到高端產(chǎn)品，引領(lǐng)市場?？蛻羧悍治隹蛻羧悍治瞿繕?biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群分析:本區(qū)域企業(yè)的中高層管理者、技術(shù)人員及業(yè)務(wù)人員。購買戶型以二房二廳或三房二廳及四房為主，自住。本區(qū)域的私營企業(yè)主，購買戶型以三房及四房以上為主，自住為主。本區(qū)域原居民，購買戶型以二房、三房左右的戶型，以自住為主。從項(xiàng)目開發(fā)總體量與城市人口及GDP上分析，我項(xiàng)目所涵蓋的群

9、是多樣化的，主要客戶群應(yīng)是本市居民和阜新市周邊各縣居民。項(xiàng)目品質(zhì)與價(jià)格定位滿足各個(gè)層次的人群，適應(yīng)各種購房目的。項(xiàng)目定位 產(chǎn)品的五個(gè)層次產(chǎn)品的五個(gè)層次核心利益層核心利益層 實(shí)體產(chǎn)品層實(shí)體產(chǎn)品層 期望產(chǎn)品層期望產(chǎn)品層 附加產(chǎn)品層附加產(chǎn)品層 潛在產(chǎn)品層潛在產(chǎn)品層 目前發(fā)達(dá)國家企業(yè)的產(chǎn)品競爭多在產(chǎn)品附加層次目前發(fā)達(dá)國家企業(yè)的產(chǎn)品競爭多在產(chǎn)品附加層次，而發(fā)展中國家企業(yè)的產(chǎn)品競爭則主要在期望產(chǎn)，而發(fā)展中國家企業(yè)的產(chǎn)品競爭則主要在期望產(chǎn)品層次品層次 。我司將集中于產(chǎn)品附加層次以便能更快、更好的我司將集中于產(chǎn)品附加層次以便能更快、更好的滿足消費(fèi)者的復(fù)雜利益整合的需要滿足消費(fèi)者的復(fù)雜利益整合的需要 。項(xiàng)目項(xiàng)目

10、 SOWT分析分析StrengthStrength優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析WeaknessWeakness劣勢分析劣勢分析S1S1、先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整；、先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整；S2S2、大盤操作，提升項(xiàng)目品質(zhì)；、大盤操作，提升項(xiàng)目品質(zhì)；S3S3、政府扶持，可整合政府資源；、政府扶持，可整合政府資源；W1W1、項(xiàng)目地塊西南的高壓線，形成輻射，影響項(xiàng)目品質(zhì)；、項(xiàng)目地塊西南的高壓線，形成輻射，影響項(xiàng)目品質(zhì)；W2W2、地塊周邊為農(nóng)業(yè)用地和工廠，居住氛圍不夠濃厚；、地塊周邊為農(nóng)業(yè)用地和工廠，居住氛圍不夠濃厚；W3W3、基礎(chǔ)配套設(shè)施還不夠完善，生活便利性不強(qiáng)，需增、基礎(chǔ)配套設(shè)施還不夠完善，生活便

11、利性不強(qiáng)，需增加推廣力度；加推廣力度；W4W4、本區(qū)域消費(fèi)群的心理距離與城市中心較遠(yuǎn)，影響去、本區(qū)域消費(fèi)群的心理距離與城市中心較遠(yuǎn)，影響去化速度；化速度； Opportunity Opportunity機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析ThreatThreat威脅分析威脅分析O1O1、規(guī)劃板塊前景看好；、規(guī)劃板塊前景看好；O2O2、本地總體市場潛力較大，隨著區(qū)域的深入開發(fā)，居住氛、本地總體市場潛力較大，隨著區(qū)域的深入開發(fā)，居住氛圍將逐漸上升；圍將逐漸上升； O3O3、本地區(qū)部分家庭進(jìn)入住房改善期，市場消化量略增；、本地區(qū)部分家庭進(jìn)入住房改善期，市場消化量略增；T1T1、房地產(chǎn)升溫帶來的較大供應(yīng)量，競爭日趨激烈。

12、、房地產(chǎn)升溫帶來的較大供應(yīng)量，競爭日趨激烈。揚(yáng)揚(yáng) 長長強(qiáng)化優(yōu)勢強(qiáng)化優(yōu)勢 抓住機(jī)會(huì)抓住機(jī)會(huì)強(qiáng)化項(xiàng)目配套資源及項(xiàng)目發(fā)展前景；強(qiáng)化項(xiàng)目配套資源及項(xiàng)目發(fā)展前景；本項(xiàng)目大社區(qū)的良好形象為自身推廣；本項(xiàng)目大社區(qū)的良好形象為自身推廣；整合政府資源，提升項(xiàng)目口碑及品質(zhì)；整合政府資源，提升項(xiàng)目口碑及品質(zhì)；通過差異化的市場定位，合理的定價(jià)、高質(zhì)量的產(chǎn)品及服務(wù)打造具有自己獨(dú)通過差異化的市場定位，合理的定價(jià)、高質(zhì)量的產(chǎn)品及服務(wù)打造具有自己獨(dú)特性的城市標(biāo)志型項(xiàng)目。特性的城市標(biāo)志型項(xiàng)目。避避 短短規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 化解威脅化解威脅做細(xì)市場，通過客戶群的細(xì)分，輻射本地整體的消費(fèi)群，進(jìn)行快速去化；做細(xì)市場，通過客戶群的細(xì)分，

13、輻射本地整體的消費(fèi)群，進(jìn)行快速去化；圍繞項(xiàng)目地塊的屬性及科學(xué)合理的差異化市場定位，做精產(chǎn)品，以品質(zhì)、服圍繞項(xiàng)目地塊的屬性及科學(xué)合理的差異化市場定位，做精產(chǎn)品，以品質(zhì)、服務(wù)提升項(xiàng)目知名度及美譽(yù)度；務(wù)提升項(xiàng)目知名度及美譽(yù)度；關(guān)注政府政策，調(diào)整項(xiàng)目推廣策略。關(guān)注政府政策，調(diào)整項(xiàng)目推廣策略。做細(xì)市場做細(xì)市場 做精產(chǎn)品做精產(chǎn)品目標(biāo)客群定位分析：目標(biāo)客群定位分析：我們的客戶是哪些人？他們有什么特征？我們的客戶是哪些人？他們有什么特征？準(zhǔn)確的細(xì)分客戶是準(zhǔn)確定位的先決條件準(zhǔn)確的細(xì)分客戶是準(zhǔn)確定位的先決條件本地區(qū)、有能力改善生活提高生活質(zhì)量的人本地區(qū)、有能力改善生活提高生活質(zhì)量的人客戶群分析客戶群分析從項(xiàng)目開發(fā)

14、總體量與城市人口及從項(xiàng)目開發(fā)總體量與城市人口及GDP上分析，我項(xiàng)目所涵蓋上分析，我項(xiàng)目所涵蓋的客戶群是多樣化的，主要客戶群應(yīng)是本市居民和阜新市周的客戶群是多樣化的，主要客戶群應(yīng)是本市居民和阜新市周邊各縣居民。項(xiàng)目品質(zhì)與價(jià)格定位滿足各個(gè)層次的人群，適邊各縣居民。項(xiàng)目品質(zhì)與價(jià)格定位滿足各個(gè)層次的人群，適應(yīng)各種購房目的。應(yīng)各種購房目的。目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客戶群分析:本區(qū)域企業(yè)的中高層管理者、技術(shù)人員及業(yè)務(wù)人員。購買戶本區(qū)域企業(yè)的中高層管理者、技術(shù)人員及業(yè)務(wù)人員。購買戶型以二房二廳或三房二廳及四房為主，自住。型以二房二廳或三房二廳及四房為主，自住。本區(qū)域的私營企業(yè)主，購買戶型以三房及四房以上為主，自本

15、區(qū)域的私營企業(yè)主，購買戶型以三房及四房以上為主，自住為主。住為主。本區(qū)域原居民，購買戶型以二房、三房左右的戶型，以自住本區(qū)域原居民，購買戶型以二房、三房左右的戶型，以自住或出租為主?；虺鲎鉃橹鳌？蛻舳ㄎ豢蛻舳ㄎ桓犯沸卤镜厝诵卤镜厝诵∷綘I企業(yè)主小私營企業(yè)主周邊工業(yè)園區(qū)周邊工業(yè)園區(qū)行政、企事業(yè)單位中高行政、企事業(yè)單位中高層管理人員層管理人員本項(xiàng)目總建筑面積約為本項(xiàng)目總建筑面積約為83萬平方米，阜新市全年房地產(chǎn)消化量約為萬平方米，阜新市全年房地產(chǎn)消化量約為40萬萬平方米平方米.針對本項(xiàng)目的大體量及快速去化針對本項(xiàng)目的大體量及快速去化.必須覆蓋全市所有意向客戶群。必須覆蓋全市所有意向客戶群。項(xiàng)目市場定

16、位項(xiàng)目市場定位：阜新地產(chǎn)更新?lián)Q代產(chǎn)品阜新地產(chǎn)更新?lián)Q代產(chǎn)品_第四代第四代四代產(chǎn)品詮釋：四代產(chǎn)品詮釋： 第一代產(chǎn)品第一代產(chǎn)品: 1990年年-1995年起步維艱建筑形態(tài)千篇一律年起步維艱建筑形態(tài)千篇一律.由于沒有相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)借由于沒有相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)借鑒，所建項(xiàng)目也大都為相關(guān)國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自用住宅。這個(gè)階段，很多開鑒，所建項(xiàng)目也大都為相關(guān)國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自用住宅。這個(gè)階段，很多開發(fā)商甚至不懂得房地產(chǎn)業(yè)的基本常識(shí)，無論是多層，還是高層；不管是塔樓還是發(fā)商甚至不懂得房地產(chǎn)業(yè)的基本常識(shí)，無論是多層，還是高層；不管是塔樓還是板樓，只是重復(fù)著千篇一律的建筑形態(tài)。板樓，只是重復(fù)著千篇一律的建筑形態(tài)。 第二代

17、產(chǎn)品第二代產(chǎn)品: 1996年年-2000年重新起步產(chǎn)品，隨著宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，中國房地年重新起步產(chǎn)品，隨著宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，中國房地產(chǎn)業(yè)開始重新起步。在這一階段產(chǎn)業(yè)開始重新起步。在這一階段 注重了戶型、社區(qū)環(huán)境、文化氛圍、個(gè)人愛好，注重了戶型、社區(qū)環(huán)境、文化氛圍、個(gè)人愛好，但產(chǎn)品的品質(zhì)仍不盡如人意。但這個(gè)時(shí)候嚴(yán)格意義上還不是賣產(chǎn)品，而是賣售樓但產(chǎn)品的品質(zhì)仍不盡如人意。但這個(gè)時(shí)候嚴(yán)格意義上還不是賣產(chǎn)品，而是賣售樓處、賣圖紙、賣樣板間，產(chǎn)品品質(zhì)并沒有實(shí)質(zhì)性突破。處、賣圖紙、賣樣板間，產(chǎn)品品質(zhì)并沒有實(shí)質(zhì)性突破。” 第三代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品: 2001年年-2006年快速成長開始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)競爭時(shí)代，房地

18、產(chǎn)市場的快速年快速成長開始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)競爭時(shí)代，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展期，從小規(guī)模的社區(qū)開發(fā)向大區(qū)域的復(fù)合概念的綜合開發(fā)方向發(fā)展。發(fā)展期，從小規(guī)模的社區(qū)開發(fā)向大區(qū)域的復(fù)合概念的綜合開發(fā)方向發(fā)展。第四代產(chǎn)品：第四代產(chǎn)品：2007年始，市場向買方市場轉(zhuǎn)換，競爭核心開始回歸到產(chǎn)品，新建年始，市場向買方市場轉(zhuǎn)換，競爭核心開始回歸到產(chǎn)品，新建筑形式，新產(chǎn)品、新式園林景觀、新營銷策劃策略將脫穎而出。筑形式，新產(chǎn)品、新式園林景觀、新營銷策劃策略將脫穎而出。項(xiàng)目形象定位：項(xiàng)目形象定位：首席綜合的大盤典范首席綜合的大盤典范 戶型建議戶型建議 倉房車庫倉房車庫 立面風(fēng)格立面風(fēng)格產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析品質(zhì)賣點(diǎn)：品質(zhì)賣點(diǎn)： 服務(wù)

19、賣點(diǎn)服務(wù)賣點(diǎn) 配套設(shè)施配套設(shè)施 園林景觀園林景觀 物業(yè)管理物業(yè)管理 戶型建議戶型建議 戶室比規(guī)劃建議戶室比規(guī)劃建議面面 積積戶戶 型型比比 例例40-60一室一廳一衛(wèi)10%70-90二室二廳一衛(wèi)40%100-120三室二廳一衛(wèi)30%120-150四室二廳二衛(wèi)15%150以上躍層及復(fù)式、雙拼及聯(lián)排別墅5%建議本項(xiàng)目增加建議本項(xiàng)目增加躍層及復(fù)式、雙拼及聯(lián)排別墅，躍層及復(fù)式、雙拼及聯(lián)排別墅，產(chǎn)品多樣花及高品質(zhì)的亮產(chǎn)品多樣花及高品質(zhì)的亮點(diǎn)一方面符合市場發(fā)展及客戶的需求，與其他項(xiàng)目形成差異化；另一方面使點(diǎn)一方面符合市場發(fā)展及客戶的需求，與其他項(xiàng)目形成差異化；另一方面使本項(xiàng)目于日趨激烈的市場中更具有競爭力

20、。本項(xiàng)目于日趨激烈的市場中更具有競爭力。車庫設(shè)計(jì)建議車庫設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目定位為阜新市首席高檔國際社區(qū)，依本項(xiàng)目定位為阜新市首席高檔國際社區(qū)，依據(jù)現(xiàn)車輛人均的占有比例及銷售期內(nèi)的城市據(jù)現(xiàn)車輛人均的占有比例及銷售期內(nèi)的城市發(fā)展趨勢：發(fā)展趨勢：建議車庫比為建議車庫比為 2:12:1建筑立面風(fēng)格建筑立面風(fēng)格立面材質(zhì)建議：墻面磚配以涂料立面材質(zhì)建議：墻面磚配以涂料墻面磚可以提高項(xiàng)目質(zhì)素，增強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)感，而且經(jīng)久耐用。涂料富于墻面磚可以提高項(xiàng)目質(zhì)素，增強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)感，而且經(jīng)久耐用。涂料富于變化的色彩，可以提高項(xiàng)目的生氣。變化的色彩，可以提高項(xiàng)目的生氣。立面顏色建議：現(xiàn)代簡約輕快明亮是永遠(yuǎn)流行的色彩，更符合本項(xiàng)目立

21、面顏色建議：現(xiàn)代簡約輕快明亮是永遠(yuǎn)流行的色彩，更符合本項(xiàng)目高檔典雅的特性。高檔典雅的特性。配套設(shè)施配套設(shè)施園林景觀園林景觀物業(yè)管理建議物業(yè)管理建議 優(yōu)于本地區(qū)前期開發(fā)優(yōu)于本地區(qū)前期開發(fā)的項(xiàng)目的項(xiàng)目 與同期入市項(xiàng)目形成與同期入市項(xiàng)目形成差異化差異化 增加項(xiàng)目附加值及項(xiàng)增加項(xiàng)目附加值及項(xiàng)目賣點(diǎn)目賣點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)格定位：項(xiàng)目價(jià)格定位：項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目價(jià)格定位依據(jù)阜新市經(jīng)濟(jì)的增長率、人均年收入標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)阜新市經(jīng)濟(jì)的增長率、人均年收入標(biāo)準(zhǔn)、2007年前房地產(chǎn)市場年前房地產(chǎn)市場投放與消化量及價(jià)格的分析、以及對投放與消化量及價(jià)格的分析、以及對2008年阜新市房地產(chǎn)投放體量年阜新市房地產(chǎn)投放體量及市場消化量的預(yù)估及

22、市場消化量的預(yù)估,本項(xiàng)目有市場潛力但競爭日趨激烈的情況下也本項(xiàng)目有市場潛力但競爭日趨激烈的情況下也不容樂觀不容樂觀.建議本項(xiàng)目一期均價(jià)為建議本項(xiàng)目一期均價(jià)為:2300元元/平方米平方米推廣策略 本案作為阜新地產(chǎn)市場的全新?lián)Q代產(chǎn)品全新?lián)Q代產(chǎn)品和超級大盤超級大盤，在推廣上必須強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)，以期在現(xiàn)有同質(zhì)化產(chǎn)品中脫穎而出，形成差異化競爭優(yōu)勢差異化競爭優(yōu)勢。 由于阜新市場及購買人群的特性，要求推廣必須以全體阜新市民（包括下轄縣人口）作為目標(biāo)消費(fèi)群體，以大盤大盤優(yōu)勢優(yōu)勢和搶占新城區(qū)中心搶占新城區(qū)中心為賣點(diǎn)，吸引購買，形成強(qiáng)勢而持久的大盤效應(yīng)。 推廣思路推廣區(qū)域涵蓋整個(gè)阜新全部市場：推

23、廣區(qū)域涵蓋整個(gè)阜新全部市場：阜新市內(nèi)五區(qū)：阜新市內(nèi)五區(qū)：78萬人口下轄彰武、阜蒙二縣：下轄彰武、阜蒙二縣：115萬人口推廣區(qū)域推廣方式（進(jìn)程表）時(shí)時(shí) 間間階階 段段媒體選擇媒體選擇目目 的的前期準(zhǔn)備期前期準(zhǔn)備期1月以前敲定代理公司，完成團(tuán)隊(duì)組建工作地塊預(yù)熱期地塊預(yù)熱期1月4月中旬報(bào)紙（軟文 新聞）、圍擋 以軟文及新聞為主，闡明阜新新城的區(qū)域發(fā)展前景及升值潛力產(chǎn)品預(yù)熱期產(chǎn)品預(yù)熱期4月中旬5月報(bào)紙（軟文 硬廣） 車體 電臺(tái) 戶外 圍擋著重宣揚(yáng)產(chǎn)品，綜合等多種推廣手段，開始預(yù)訂，強(qiáng)勢營銷開盤慶典開盤慶典6月報(bào)紙（新聞 硬廣）電臺(tái) 活動(dòng) 開盤慶典媒體集中造勢，營造熱烈火爆的銷售氛圍，形成城市話題產(chǎn)品熱

24、銷期產(chǎn)品熱銷期6月以后報(bào)廣 單頁 電臺(tái) 活動(dòng)以平穩(wěn)的推廣支持，保持阜新區(qū)域市場內(nèi)的絕對主導(dǎo)地位。報(bào)媒：報(bào)媒： 阜新日報(bào)阜新日報(bào)阜新晚報(bào)阜新晚報(bào) 阜新周末報(bào)阜新周末報(bào)廣播電視報(bào)廣播電視報(bào)電視：阜新電視臺(tái)新聞?lì)l道（推薦阜新新聞前電視：阜新電視臺(tái)新聞?lì)l道（推薦阜新新聞前/ /天氣預(yù)報(bào)前）天氣預(yù)報(bào)前） 考慮：考慮： 阜新電視臺(tái)影視頻道阜新電視臺(tái)影視頻道 阜新電視臺(tái)社會(huì)生活頻道阜新電視臺(tái)社會(huì)生活頻道電臺(tái)：阜新交通廣播臺(tái)調(diào)頻電臺(tái)：阜新交通廣播臺(tái)調(diào)頻88887 7 經(jīng)濟(jì)與長書廣播頻道經(jīng)濟(jì)與長書廣播頻道 網(wǎng)絡(luò)：阜新新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道：網(wǎng)絡(luò)：阜新新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道： :/house.fxrbs :/house.fxrbs 其他：項(xiàng)目圍擋、戶外（主干道或商業(yè)區(qū)）、車體等其他：項(xiàng)目圍擋、戶外（主干道或商業(yè)區(qū)）、車體等推廣方式（媒體選擇）1、地塊預(yù)熱階段地塊預(yù)熱階段，著重以新聞、軟文形式強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展 潛力，將現(xiàn)階段區(qū)域劣勢以發(fā)展的眼光轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢。 2、產(chǎn)品展示階段產(chǎn)品展示階段，樓盤形象宣傳多以報(bào)紙平面廣告與軟文相結(jié)合為 主，輔以戶外形象廣告；促銷型或銷售性較強(qiáng)的廣告以報(bào)紙軟文 為主，結(jié)合部分報(bào)紙平面廣告； 3、企業(yè)的品牌形象宣傳應(yīng)采用電視媒體與主流的報(bào)紙媒體相結(jié)合， 品牌形象多以主流媒體的新聞、消息之