物業(yè)前期介入工作程序

1、樓宇承接查驗1. 目的：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能。2. 適用范圍：對新接管樓宇的建筑、裝修、設備等方面的驗收。3. 內(nèi)容：3.1 接管驗收條件 按發(fā)展商（或業(yè)主委員會）對物業(yè)管理公司的委托合同，在大樓竣工驗收 全部合格的基礎上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足住戶居住安全、使用功能正 常為主要內(nèi)容的再檢驗。3.2 發(fā)展商需向物業(yè)管理公司移交的資料清單如下： 注：對于原有已入伙的物業(yè)，發(fā)展商 / 業(yè)主委員會應在物業(yè)公司驗收樓宇 的同時，移交樓宇資料給物業(yè)管理公司；對于新的物業(yè)，發(fā)展商在樓宇資料報 交市建筑檔案館的同時，也應移交一份給物業(yè)管理公司存檔。3.2.1 產(chǎn)權(quán)資料a.項目批準文件；b.

2、用地批準文件；c.建筑執(zhí)照；d.小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；3.2.2 市府驗收合格資料：a.工程竣工驗收證書；b.消防工程驗收合格證；c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書d.用電許可證；e.供用電協(xié)議書；f.用水審批表、水費收繳合同書；g.衛(wèi)星地面接收設施許可證；h.電視共用天線合格證；電梯使用合格證。注：煤氣、電話由市有關公司負責維修保養(yǎng)及驗收樓宇承接查驗3.2.3 工程技術(shù)資料a. 建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類 公共設備使用說明書、調(diào)試報告等；b. 地質(zhì)勘察報告；c. 工程合同及開、竣工報告；d. 工程預決算分項清單；e. 圖紙會審記錄

3、；f. 工程設計變更通知及技術(shù)核定單 （ 包括質(zhì)量事故處理記錄 ） ；g. 隱蔽工程驗收記錄；h. 沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；i. 竣工驗收證明書；j. 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；k. 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；l. 水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書；m. 砂漿、混凝土試塊試壓報告；n. 供水、供暖管道的試壓報告；o. 機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。3.3 樓宇接管驗收程序：3.3.1 發(fā)展商（業(yè)主委員會）通知物業(yè)管理公司接管驗收。3.3.2 物業(yè)管理公司按 3.1 及 3.2 進行核對。具備條件的應在 15 日內(nèi) 簽發(fā)驗

4、收復函并約定驗收時間。3.3.3 物業(yè)管理公司同移 交人 對房 屋質(zhì) 量、 使用 功能及外觀質(zhì)量初步檢查。3.3.4 對初步檢驗中發(fā)現(xiàn)的問題，約定期限由移交人負責整改，并商定時 間復驗。3.3.5 經(jīng)復驗移交人對初檢中發(fā)現(xiàn)的問題已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司應在合同規(guī)定的接管日期前7日簽署驗收合格、同意接管憑證。3.3.6 對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向發(fā)展 商說明：經(jīng)初驗同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設計標準的 要求，發(fā)展商也不能排除應承擔的整改質(zhì)量缺陷的責任。在一年保修期結(jié)束 時，應在取得物業(yè)管理公司認可后才向施工單位支付保修金。3.4

5、 樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗：3.4.1 檢驗標準：參照建設部 ZBP30001 90 標準執(zhí)行及達到小業(yè)主合理要求。3.4.2 質(zhì)量及功能檢驗程序：a. 樓宇接管前的質(zhì)量檢驗：根據(jù)設計要求，每棟每層每戶逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查。 確定物件數(shù)量是否符合； 外觀上有無人為損壞； 房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標準要求。對新樓宇的接管，此程序的檢驗由發(fā)展商 代表與物業(yè)公司人員雙方共同進行 現(xiàn)場檢查，將檢查結(jié)果整理后返回移交人進行整改，物業(yè)服務中心負責對整改后項目 進行驗收。對于舊樓宇的移交，應由發(fā)展商（業(yè)主管委會）與物業(yè)公司兩方共同進行 現(xiàn)場檢查，將檢查結(jié)果整理后，雙方共同探討解決辦

6、法。b. 對于新樓宇 , 根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)服務中心對檢查合格的房屋接管鑰匙， 對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。對于舊樓宇 , 在雙方對如何解決缺 陷問題達成協(xié)議后 , 物業(yè)服務中心接管鑰匙。物業(yè)服務中心對接管了鑰匙的房屋 承擔保管責任。c. 小業(yè)主入伙接收物業(yè)時，物業(yè)服務中心人員陪同小業(yè)主對房間設施進行 全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進行登記。對于新樓宇，由物業(yè)服務中心 整理后送交發(fā)展商，并督促施工單位逐項返修，物業(yè)服務中心（小業(yè)主）復檢 認可后消項。對于舊樓宇，根據(jù)達成的協(xié)議對提出的缺陷進行整改。d. 對于在一年保修期內(nèi)的樓宇，小業(yè)主或維修工在使用（或工作）過程中 發(fā)現(xiàn)由于建筑施

7、工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)物業(yè)服務中心查驗證實后，報告發(fā) 展商派人更換或返修。e. 保修期結(jié)束后，根據(jù)承建商的保修情況向發(fā)展商建議保修金的支付3.4.3 公共配套設備的驗收：a. 每棟高層樓宇應有能直接觀察進出口大門內(nèi)外的保安值班室。值班室內(nèi) 應有電話、與住戶相聯(lián)系的可視對講系統(tǒng)、可監(jiān)視大堂門前及電梯轎廂的閉路 電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設施及衛(wèi)生潔具等。b.每棟高層進出口處有可鎖的、箱面帶各單位明顯標志的信報箱。c.有符合市交通管理局要求的汽車停車 場、交通設施標志及值班崗亭、電動道閘、減速坡；并有符合要求的消防設施及排水設施。d. 同樓宇管理相適應的物業(yè)服務中心辦公用房（包括辦公室、財務室、會 議室

8、、接待室） ，業(yè)主委員會辦公用房。3.6接管驗收記錄：3.6.1樓宇建筑接管驗收記錄表3.6.2樓宇給排水接管驗收記錄表3.6.3樓宇電氣接管驗收記錄表3.6.4公用機電設備驗收單3.6.5公用建筑、小型設施驗收單3.6.6室外給排水驗收單3.6.7 綠化驗收單樓宇接管驗收移交工程資料清單4樓宇接管工程驗收程序、新樓宇的接收簽署物業(yè)管理委托合同大業(yè)主（地產(chǎn)商）或承建商和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗收小組實物驗收資料移交每項、每間、每個查驗缺陷登記移交鑰匙缺陷登記匯總交地盤，由地盤交施工隊產(chǎn)權(quán)資料技術(shù)資料政府驗收合格證水電供 應 合 同缺陷返修地盤、管理處按單查驗物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理小業(yè)主收樓驗收

9、注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應在地產(chǎn)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，移交一份給物業(yè)管理公司存檔5、原有已入伙樓宇的接收注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應在地產(chǎn)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同 時，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。發(fā)現(xiàn)問題的解決辦法樓宇驗收分物業(yè)公司 （ 物業(yè)服務中心 ） 初驗和小業(yè)主復驗。一、在初驗中發(fā)現(xiàn)的問題，處理如下： 一般項目的返修對接管驗收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司驗收組應在兩天內(nèi)提 交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建單位） ，由承建 單位負責返修；物業(yè)服務中心應留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時 間內(nèi)另行復驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方

10、協(xié)商，由建設單位委托物業(yè)服務中 心代為返修，所需費用由發(fā)展商支付。 房屋結(jié)構(gòu)的加固補強在接管驗收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設備、設施使用安全的質(zhì)量問 題時，驗收不能通過。由建設單位對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施 進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗 收。并向發(fā)展商索取加固補強的措施和復驗結(jié)果的記錄并存檔備查。 不具備使用功能問題的處理接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、 電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由發(fā)展商負責抓緊解決， 等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。二、小業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法1 、 對小 業(yè)主

11、 提 出的 有關 房屋 質(zhì)量 方 面的 問題 ，應 在兩 天 內(nèi)提 交給 發(fā)展商 （一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建商） ，由承建商負責返修； 物業(yè)服務中心應留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復驗， 直至合格為止。2 、對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內(nèi)容見工程 規(guī)章制度手冊中的相關裝修管理規(guī)定。3、對小業(yè)主提出的有關入住等方面的問題，應當場予以解答，并盡力提 供幫助。三、相關文件及記錄 : 業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定 接管驗收記錄 新接樓宇的入伙一、物業(yè)接管前的工作：1 、實地考察： 對已確定接管的物業(yè)，由公司在該物業(yè)竣工前組織項目客戶服務中心、工程 技

12、術(shù)部、安全部和清潔綠化部等部門有關人員前往物業(yè)現(xiàn)場，圍繞接收后管理 工作所 涉及的有 關問題進行考 察，（ 必要時 可多 次進 行實 地 考察），在此基礎 上，提交公司董事會或總經(jīng)理辦公會議討論確認，制定入伙工作方案。2、成立物業(yè)服務中心： 新的物業(yè)物業(yè)服務中心應于已確定的入伙日期前三個月成立，并開始運 轉(zhuǎn)，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊物 業(yè)服務中心各類人員。物業(yè)服務中心各類人員按以下程序進入物業(yè)現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實 際情況進行調(diào)整： 伙前180天，任命物業(yè)服務中心主任，另配備助理員1人，財務室會計、出納 各1人，組成物業(yè)服務中心籌建班子，編制入伙工作方

13、案報公司研究批準后，立即投 入實質(zhì)性準備工作。 入伙前三個月，調(diào)派機電管理維修人員若干進駐施工現(xiàn)場，參與機電設 備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作， 填寫工作記錄， 全面掌握大廈機電設備的第一手資 料。 入伙前一個半月，調(diào)配炊事班長1人，開展物業(yè)服務中心食堂的籌備工作。 入伙前一個月，管理層人員配齊，物業(yè)服務中心掛牌辦公。 入伙前一個月，組建護衛(wèi)班進駐現(xiàn)場，負責對所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。 入伙前一個月，炊事班人員到位，食堂開伙。 入伙前 30 天， 組建清潔班， 開始對已接收的 房屋進行衛(wèi)生清潔工作。（或確定清潔外包工作，由外包單位開展清潔工作。） 入伙前 30 天，護衛(wèi)三個班的人員配齊、上崗。 入伙前半個月

14、，水電維修班正式成立，人員配齊就位。3、物業(yè)服務中心進駐小區(qū)前的工作： 、物業(yè)服務中心應要求公司提前派出部分工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與地 盤的工作人員一起，參與機電設備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設備 設施，熟悉各類設備的構(gòu)造原理、性能；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置 及走向等，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎。 、由公司（或發(fā)展商）為新物業(yè)服務中心提供臨時辦公場所，物業(yè)服務 中心根據(jù)實際需要，擬制辦公用品的采購計劃，報公司審批后購置。 、在公司的指導下，印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如住戶手冊、公共契約，管理規(guī)定等。此部分工作最好于入伙前一個月完 成。 、根據(jù)入伙工作方案，編制

15、物業(yè)服務中心員工生活用品采購計劃，報公 司審批后訂購。二、物業(yè)接管中的工作：1 、物業(yè)服務中心要主動與發(fā)展商（地盤）和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交 接問題，及時將協(xié)商情況匯報給物業(yè)公司并在公司領導下組織驗收小組。由地 盤、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗 收標準，商定交接注意事項和交接日期。2 、準備驗收項目表格，物業(yè)公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別 準備充足的驗收記錄表格。3 、全面驗收交接。驗收時須有發(fā)展商（地盤）、承建單位和物業(yè)公司（含物業(yè)服務中心指派人員）三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗 收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份

16、，三方各執(zhí)一份。對 驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品， 注明存在的問題， 提交地盤和施工單位， 限期整改， 整改項目須經(jīng)復 驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交物業(yè)服務中心保存。4 、對于已經(jīng)接收的項目，物業(yè)服務中心從接收簽字起，即組織人力對建筑 物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行 清潔和環(huán)境整理。5 、搞好公關工作，物業(yè)服務中心要指派專人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝、液化 石油氣開戶點火、確定街區(qū)門牌號碼以及通郵等工作。 、物業(yè)服務中心應于入伙前三個月與深大電話公司聯(lián)系，確定物業(yè)服務中心安裝電話門數(shù)和業(yè)主入住后申請安裝電話的

17、辦法。 、物業(yè)服務中心應于入伙前半個月與市液化石油氣公司聯(lián)系住戶使用液 化氣開戶點火手續(xù)。 、于入伙前 180天，從新物業(yè)服務中心主任任命之日起，即向轄區(qū)派出 所申請確定新接收物業(yè)的街區(qū)門牌號碼。 、物業(yè)服務中心于入伙前3個月與當?shù)剜]局聯(lián)系辦理通郵手續(xù)，并向地 產(chǎn)商提出合理建議設計、定做信報箱。6 、代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設施。物業(yè)服務中心應從堅固美觀、價格 合理的原則出發(fā)，于入伙前一個半月組織定購并代為業(yè)主統(tǒng)一安裝防盜門、防 盜窗花，為每戶業(yè)主配備市消防處規(guī)定型號的手提滅火器，并于入伙前安裝完 畢。（防盜門、防盜窗花也可指定樣式，由業(yè)主裝修時自行安裝。）7、積極、妥善解決員工的食宿問題。在

18、物業(yè)公司指導協(xié)助下，物業(yè)服務中心根據(jù)所接管物業(yè)的具體情況，提出物業(yè)服務中心辦公、員工住宿、食堂用 房的規(guī)劃、設計方案，經(jīng)批準后，具體抓好改建裝飾工作的落實。三、入伙前的工作：1 、通過登報和寄發(fā)通知書的形式，提前一個月（至少提前十天）向業(yè)主發(fā)出入伙通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應包括以下資料： 、入伙通知書； 、收樓須知； 、入伙手續(xù)； 、入伙收費表.2 、規(guī)劃整理物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，設置必要的設施、標志。3 、逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進行衛(wèi)生清理，并注意保潔，其項目和標準如下：A 、對于送裝修的單位： 、 大小房間：玻 璃擦凈， 地板潔凈， 窗臺干 凈，踢腳線干凈，燈具潔凈。 、客廳：清潔內(nèi)容和房間相

19、同，對講機干凈無灰。 、 洗手 間：鏡面 光潔， 臺面潔凈，浴 缸干凈 、 抽水馬桶潔凈無污物痕 跡，下水暢通，地面潔凈顯現(xiàn)本色，地漏暢通，地面無積水。 、廚房：壁廚干凈，木柜里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無灰。內(nèi)陽臺 擦拖干凈，地面擦凈顯現(xiàn)本色。 、陽臺：墻面、地面、玻璃擦凈，護欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。 、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。B 、對于不送裝修的單位： 、大小房間：玻璃擦凈，地面清潔，窗臺干凈。 、客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對講機干凈無灰。 、洗手間：下水暢通，地面清潔，地漏暢通，地面無積水。 、廚房： 水管及液化氣管擦拭無灰，內(nèi)陽臺擦拖干凈，地面干凈。 、陽臺：墻面

20、、地面、玻璃干凈，護欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。 、木門：所有木門的門框、門板面擦凈。4 、對標準層走廊、后樓梯的清潔工作： 、 四壁潔凈，地面光潔； 、防火門干凈，并按要求緊閉； 、后樓梯扶手、臺階干凈無塵土； 、門燈及一切能附著灰塵的附屬設施擦拭干凈； 、每層后樓梯走火通道口擺放一個垃圾桶。5 、研究制定集中入伙時的接待工作方案、場景布置方案，圍繞完成任務對 人員進行合理分工，并在物資上做好充分準備。四、入伙時的工作：1 、場景布置：根據(jù)制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯(lián)， 張燈結(jié)彩，插放彩旗，高掛氣球等，給人以隆重、喜慶的感受。2 、設置導向路標，安排引導人員，使業(yè)主

21、在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。3、 物業(yè)服務中 心與 發(fā)展商之 地產(chǎn) 部、 財務 部在 入伙接待 處進 行聯(lián)合辦 公，實行一條龍服務。先由發(fā)展商為業(yè)主結(jié)清購樓手續(xù)，再由物業(yè)服務中心收 取入伙費用、 簽訂公共契約， 向業(yè)主發(fā)放門 匙， 并安排專人引導業(yè)主入室驗 收，對業(yè)主提出的房屋質(zhì)量方面的合理意見，逐項記錄在接管驗收記錄四 聯(lián)單上（承建商、物業(yè) 服務中心、業(yè)主、發(fā) 展商各一份），并負責與承建商聯(lián) 系，限期修好，保證業(yè)主按時入住。4 、在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時，物業(yè)服務中心應提供給業(yè)主如下資料及物 件： 鑰匙 開戶存折 業(yè)主公約 住戶手冊 收費一覽表 裝修管理規(guī)定 接管驗收記錄 其它 注：

22、以上資料和物件可根據(jù)各個物業(yè)服務中心情況不同而有所不同。五、物業(yè)服務中心機構(gòu)設置和人員配備： 物業(yè)服務中心設辦公室、財務室，下設三個護衛(wèi)班，一個清潔班（清潔也 可外包），一個維修班及一個炊事班（炊事班應根據(jù)各自物業(yè)服務中心的實際情 況而定），定崗定員應根據(jù)大廈幢數(shù)和層高及崗位多少而定。六、入伙工作程序及工作標準：1 、入伙前的準備工作： 、組建物業(yè)服務中心，建立領導班子和辦事機構(gòu)開展工作。 、收集歸檔大廈各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書、合格證書復印件。 、參閱有關圖紙資料，了解大廈情況，對設施、設備、安全、清潔綠化 工作及物業(yè)服務中心辦公地點、員工食宿問題提出具體工作意見。 、 起草、 編定并印制大廈業(yè)主公約、住戶手冊和裝修