商鋪招商方案改

1、朋鷹紫城住宅底商招商方案一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介漢中？朋鷹紫城-由重慶朋鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，漢中分公司開發(fā)，項(xiàng) 目位于東一環(huán)路和供電大道交匯處，處于政府規(guī)劃的紫柏路南側(cè)，項(xiàng)目東側(cè) 是規(guī)劃中的陜南植物園公園，北鄰建昌卡斯迪亞、和諧家園，城市公交3路、9路車乘靠站點(diǎn)徒步可達(dá)，西接成熟的前進(jìn)路片區(qū)。處于江北中心城區(qū)規(guī)劃的 城東新區(qū)：依托老城區(qū)向東擴(kuò)展，連接鋪鎮(zhèn)至柳林機(jī)場(chǎng)，形成以商貿(mào)、居住、 購(gòu)物、休閑功能一體，輻射周邊約13.8平方公里的現(xiàn)代化城市新區(qū)。隨著2017 年即將開通的西成高鐵，高速客運(yùn)站新建東移，配套公建的學(xué)校、公園、醫(yī) 療、商業(yè)等設(shè)施日趨完善。朋鷹紫城二期規(guī)劃建設(shè)的花園洋房更是錦上添花， 優(yōu)越的

2、地理位置和巨大的發(fā)展?jié)摿?，將成為廣大商戶實(shí)現(xiàn)投資收益的理想之 地。項(xiàng)目總占地約200余畝，規(guī)劃總建筑面積40余萬(wàn)方，地下車位10余萬(wàn) 方，商業(yè)體量5萬(wàn)余方。二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、項(xiàng)目周邊區(qū)位分析：詳細(xì)調(diào)研當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、居民、商戶資源，朋鷹紫城、卡斯迪亞是以經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定人群購(gòu)房居住，康居家園、和諧家園以社會(huì)工薪階層居住人群為主，入住 率平均已超過80%以上，現(xiàn)居住人口近2萬(wàn)人，隨著幾個(gè)樓盤的交房，今后 片區(qū)將達(dá)4萬(wàn)人的入住，消費(fèi)群體已固有成型，消費(fèi)能力逐年成上升趨勢(shì)， 周圍商業(yè)氛圍已漸成熟。商鋪的投資經(jīng)營(yíng)已具備保值、升值條件。2 、區(qū)域商業(yè)狀況分析:相鄰卡斯迪亞商業(yè)統(tǒng)一管理，入住的主力商家有酒店、特色餐廳

3、、品牌連 鎖，金融銀行、大型超市為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為中高端，后期經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、客流人 氣有所下降。和諧家園、康居家園商鋪產(chǎn)權(quán)都是個(gè)人持有，獨(dú)自經(jīng)營(yíng)多為散 戶，多數(shù)為餐飲小吃、日用百貨、便利超市、便民診所、藥店、汽修美容等。 相比業(yè)態(tài)雜亂，不顯業(yè)態(tài)檔次，經(jīng)營(yíng)商戶狀態(tài)不景氣，客流量少，主要都是 大眾偏低消費(fèi)人群。3 、同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)?shù)據(jù)分析:商家租金川租期遞增優(yōu)惠性質(zhì)產(chǎn)權(quán)狀況卡斯迪亞一樓內(nèi)外街底商40-100元3年，根據(jù) 商戶投資 狀況，可靈 活調(diào)整根據(jù)商戶投資，8%左右, 非逐年視情 況定3-12個(gè)月，特殊 客戶投資較大 的，需要申請(qǐng)報(bào) 公司決定租售公司二樓30-35元三樓25元東方明珠東邊臨街底商40-

4、50 元靈活靈活不詳出售個(gè)人南底商50-60兀西邊底商70元和諧家園門店40-50元不詳不詳不詳出售個(gè)人康居家園門店30-40元不詳不詳不詳出售個(gè)人4、本項(xiàng)目分析：鵬鷹紫城臨街商鋪規(guī)劃建設(shè)初期，人行道沿至商鋪近30米寬的商業(yè)廣場(chǎng)完全滿足停車、購(gòu)物、休閑、消費(fèi)等功能，整體商業(yè)門店環(huán)東、南、北三面 分別臨紫柏路、龍亭大道和前進(jìn)東路，此有利條件完勝一街之隔的卡斯迪亞 商業(yè)業(yè)街。且原1、2#樓商鋪底商已全部出租，商戶經(jīng)營(yíng)狀況良好。同比相鄰和諧家園與康居家園的門店商鋪，我們的商業(yè)布局、硬件配置相比更顯優(yōu)勢(shì)。環(huán)繞周圍以北的卡斯迪亞、和諧家園、康居家園，以南是豐輝地產(chǎn)的龍亭園，蓮湖地產(chǎn)的蓮湖花溪時(shí)光等地產(chǎn)項(xiàng)

5、目即 將開盤面市，常住人口輻射更加密集，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目周邊人氣及消費(fèi)群體。三、商業(yè)規(guī)劃商鋪功能定位為滿足周邊社區(qū)的生活配套服務(wù)的同時(shí)打造多元化 商業(yè)，更大化地發(fā)揮商鋪的潛力。具體規(guī)劃如下：1、超市、大型休閑會(huì)所及主力店適合上下分層、同層分區(qū)經(jīng)營(yíng)形態(tài)、特色餐飲及社區(qū)配套業(yè)態(tài)適合臨街一樓商鋪；2、迎合市場(chǎng)需求和選擇的原則，經(jīng)營(yíng)布局規(guī)劃應(yīng)為招商服務(wù)為宗旨，最終格局取決于招商的結(jié)果；3、合理有效使用空間的原則，先做到合理的空間分割，經(jīng)營(yíng)的合 理性選擇；4、考慮經(jīng)濟(jì)效益原則，為了把商鋪的人氣運(yùn)作起來，應(yīng)充分考慮 商戶的經(jīng)營(yíng)利益，達(dá)成商戶與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者雙贏的局面；5、關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營(yíng)組合，如

6、餐飲和娛樂 休閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，快消品和日用百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng) 營(yíng)，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營(yíng)；6、大客戶和金融業(yè)客源優(yōu)先原則，大客戶、知名品牌對(duì)提升市場(chǎng) 帶動(dòng)中小商戶的進(jìn)駐，及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對(duì)這類客戶 優(yōu)先考慮；7、充分考慮經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求的原則，考慮商戶的愿望和要求，其目的是充分吸引商戶進(jìn)駐，提高商戶的經(jīng)營(yíng)激情，促進(jìn)臨街商鋪市場(chǎng)快速成形四、業(yè)態(tài)分布3、6號(hào)樓商鋪結(jié)合市場(chǎng)情況、所處位置，進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)定位，并編制 分樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃圖；1、在招商實(shí)施過程中應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃業(yè)態(tài)定向?qū)嵤┱猩?，若在招商過程中 根據(jù)項(xiàng)目情況需對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)報(bào)經(jīng)權(quán)限范圍內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)同意；2、

7、在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃定位時(shí)，應(yīng)充分遵照現(xiàn)有法律、法規(guī)及政府相關(guān)規(guī)定, 如：衛(wèi)生、消防等。3、根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)總體檔次定位，確定商戶配比原則，進(jìn)行合理 的租戶搭配比例；4、對(duì)主力大戶商家，特別是經(jīng)營(yíng)娛樂業(yè)商家應(yīng)進(jìn)行背景、資信 調(diào)查；5、引入商家應(yīng)具備一定的經(jīng)營(yíng)實(shí)力及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，能承受市 場(chǎng)培育期有可能出現(xiàn)的虧損情況；6、連鎖經(jīng)營(yíng)商家，應(yīng)對(duì)其其他店的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行調(diào)查，并與其 溝通在本項(xiàng)目的運(yùn)做思路與預(yù)期回報(bào)等；7、具備條件的中、高檔項(xiàng)目應(yīng)盡可能限制無(wú)品牌、無(wú)實(shí)力的小 商家進(jìn)駐。8 、樓層業(yè)態(tài)為了避免3、6號(hào)樓和1、2號(hào)樓的業(yè)態(tài)重復(fù)，同時(shí)結(jié)合調(diào)研情況， 現(xiàn)將現(xiàn)3#、6#樓業(yè)態(tài)規(guī)劃羅列如下：一樓：金融、通信、

8、品牌連鎖、健身會(huì)所、特色餐飲、美容養(yǎng)生、汽車美容、藥店診所、果蔬生鮮、五金日化；二樓：棋牌休閑、養(yǎng)生足浴、茶社網(wǎng)吧；三樓：辦公展品、培訓(xùn)教育；獨(dú)立商鋪：整體經(jīng)營(yíng)、酒樓中餐、大型商超9 、功能內(nèi)容金融機(jī)構(gòu)、餐飲購(gòu)物、生活家居、商務(wù)辦公、教育培訓(xùn)、休閑快消、健身娛樂、便民就醫(yī)服務(wù)等。對(duì)于零售業(yè)，我們的要求是中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以特色品牌、休閑快捷為主，主要是為了實(shí)現(xiàn)商鋪購(gòu)物人群的便利。10、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)：針對(duì)朋鷹紫城1、2#樓商鋪已經(jīng)營(yíng)滿一年時(shí)間的狀態(tài)分析，一樓餐飲商鋪比較集中，洗衣店、嬰童店、裝修店等業(yè)態(tài)搭配不鮮明，沒有吸引力。建議3#樓商鋪暫不考慮普通餐飲，6#樓商鋪定位多功能型 經(jīng)營(yíng)

9、，在不影響環(huán)境和住宅的情況下先帶動(dòng)人氣促進(jìn)銷售。根據(jù)現(xiàn)有1、2#樓商鋪商戶的信息反饋，經(jīng)營(yíng)狀況不穩(wěn)定，沒有信心支撐，部分商鋪在對(duì)外轉(zhuǎn)租，也受今年市場(chǎng)氣候影響，在這種情況下對(duì)現(xiàn)有商鋪及3、6#樓新商鋪的招商工作有短暫性的阻力。五、租金定位結(jié)合原有商鋪的租金情況，建議朋鷹紫城臨街商鋪 3、6#樓維持1、2#樓商鋪的租金定位。3、6#樓以商鋪的面積、建筑結(jié)構(gòu)適量定價(jià)，（詳 見：商鋪?zhàn)赓U價(jià)格表）依照目前商鋪招租客戶信息分析，對(duì)現(xiàn)有 3、6# 的來訪客戶資料梳理，結(jié)合商鋪?zhàn)赓U規(guī)劃狀況，接洽和談判后表示租 金高于期望。對(duì)比周邊項(xiàng)目商鋪地理?xiàng)l件和優(yōu)劣勢(shì)分析，我們的商鋪 還是有一定的絕競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，只是眼下市場(chǎng)皮

10、軟，加上客戶的觀望心態(tài) 和投資前景信心不足，我們可以在推廣宣傳上下功夫，通過渠道宣傳 或炒作，把商鋪的亮點(diǎn)推廣出去，吸引客戶眼球，讓客戶能看到投資 的遠(yuǎn)景，看到我們商鋪的潛力。也是培養(yǎng)人氣、帶動(dòng)整體商鋪的招商 氛圍。多渠道主動(dòng)發(fā)掘、儲(chǔ)備重點(diǎn)商源，配合新商鋪發(fā)布招商廣告、 多媒體宣傳；通過商業(yè)推廣活動(dòng)尋求商源信息；如：餐飲協(xié)會(huì)、產(chǎn)品 展會(huì)、商品交易會(huì)等；通過其他商業(yè)賣場(chǎng)調(diào)查走訪、上門接觸等渠道。六、招租政策1、商業(yè)招商根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、制定相應(yīng)商鋪招商政策 及租金方案（具體方案公司已簽字執(zhí)行）。2、招商政策及租金方案包括：各商鋪?zhàn)饨?，各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證 金、租金交納方式，租金

11、年增長(zhǎng)比率，優(yōu)惠政策。3、經(jīng)營(yíng)期商鋪招商政策及租金方案形成后，經(jīng)商業(yè)分管部門負(fù)責(zé)報(bào)公司 審批。4、公司負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況。5、營(yíng)銷部根據(jù)批復(fù)的招商政策及租金方案，確定每個(gè)商鋪的租金及招商 政策，需嚴(yán)格執(zhí)行。結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)循環(huán)規(guī)律，資金流動(dòng)方向就是行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向，吸引資金 流動(dòng)是金融管理的宗旨。我們現(xiàn)在具備成熟的商業(yè)平臺(tái)，只是時(shí)間問題，時(shí) 間恰恰是金融流動(dòng)發(fā)展的命脈，命脈就是平臺(tái)，現(xiàn)在我們有資源優(yōu)勢(shì)吸納金 融機(jī)構(gòu)，達(dá)成投資者與我們共贏的效果。七、共同聯(lián)營(yíng)招商模式作為東道主，本著誠(chéng)心合作，實(shí)現(xiàn)共贏的目標(biāo)，現(xiàn)對(duì)早期合作客戶作出 巨大讓利優(yōu)惠空間。對(duì)于整體租賃面積在1000 以上的商戶，前期裝修投資較大，裝修的定 位、檔次需要甲方審核通過，裝修金額達(dá)100萬(wàn)元以上，合同期滿不再續(xù)租的， 裝修裝飾不得破壞拆除，無(wú)條件歸甲方所有，可以考慮租金給予適當(dāng)優(yōu)惠， 或者延長(zhǎng)免租時(shí)間。對(duì)于特殊且有實(shí)力的大商家，公司可以考慮合作、參股的模式聯(lián)營(yíng)，具 體細(xì)節(jié)或辦法可以根據(jù)實(shí)際情況洽談擬定協(xié)議。女口： 1、雙方可根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要投入的資金進(jìn)行核算、歸屬配置、投資辦法 進(jìn)行協(xié)商；2、雙方根據(jù)各自所經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)管控、經(jīng)營(yíng)（財(cái)務(wù)）管理辦法進(jìn)行協(xié) 議商定；3、雙方根據(jù)各自可以投入的資本，進(jìn)行科學(xué)合理、降低成本和風(fēng)險(xiǎn)的合