物業(yè)經(jīng)營管理成本測算(一)

1、精品資料物業(yè)經(jīng)營管理成本測算1、 物業(yè)概況1 、用地面積：9984.85m22 、總建筑面積：23470m23 、地上建筑面積：19970m24 、地下建筑面積：3500m25 、建筑占地面積：4450m26 、建筑密度：44.6%7 、建筑容積：2.008 、綠化率：30.4%9 、商鋪：9000m210、商務公寓：10970m211、停車位：922、 人員配置架構設置說明：1、商務間共計214間，在初期按40%的入住計算，即85間。按每個服務員做13間計算則需7名/班X2班=14人。2、總人數(shù)控制在65人以內。三、物管費的成本測算1 、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。（1）人員編

2、制和基本工資標準：見表（01）人員編制和基本工資標準表（01）序號項目人數(shù)(人)工資標準(元/月)總額(元/月)一管理人員132346.0030500.00四維修人員51000.005000.00二收費員3800.002400.00五治安員20750.0015000.00三服務員14600.008400.00六保潔員6550.003300.00七合計61/64600.00(2)費用測算管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02 )工資福利費測算表(02)序號項目金額(元/月)依據(jù)測算結果(元/月.M2)一基本工資64600.00/3.234二福利費20341.50注(1)1.148三

3、加班費/暫不計四服裝費1625注(2)0.081五合計79166.50/4.463注(1)：福利費為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。注(2)：服裝按年均300元/人計算，則每月分攤為：65X300元/人/年+12月=1625(元/月)2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費(1)采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/M2計算，公共設施、設備建造成本統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。則：維修保養(yǎng)費=(1200元/M2X30%)+(25年X12月/年)X40%=(3

4、60+300)X40%=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用電為(晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算)。則：每日所用電費為：(60瓦/盞X200盞X12小時X30日/月)X1.10元/千瓦/小時=4320千瓦/小時X1.10元/千瓦/小時=4752.00元/月分攤到每平方米的費用為：4752.00+19970=0.237元/平方米/月。(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為：（4部x5千瓦/小時X12小時X30天/月）X1.10元/千瓦/小時=7200千瓦/小時X1.10元/千瓦/小時=7920

5、元/月分攤到每平方米的費用為：7920+19970=0.396元/平方米/月。維修保養(yǎng)費用為;每層每月按50元計算則為：（4部X7層）X50兀/層/月=28X50=1400元/月分攤到每平方米的費用為：1400+19970=0.070元/平方米/月。3、綠化管理費：小區(qū)綠化面積為3035M2,綠化管理費測算見表（3）綠化管理測算表（3）序號項目測算依據(jù)金額（元）測算結果（元/月.M2）1 綠化工具費400元/年400.000.0102 勞保用品費400元/年400.000.0103 綠化用水費1噸/M2.年,1.35元/噸4097.250.0174 農(nóng)藥化肥費0.10元/M2.年303.500

6、.0015 景觀再造費0.10元/M2.年303.500.0016 合計/0.0394、 清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算見表（04）清潔衛(wèi)生費測算見表（04）序號項目測算依據(jù)金額（元）測算結果（元/月.M2）1 工具購置費300元/人.年1800.000.0082 勞保用品費300元/人.年900.000.0083 化糞池清掏費（注4）3000.000.0134 垃圾外運費2880元/年2880.000.0125 水箱清洗/6 合計/0.041注（4）:化糞池清掏費全年共計約為：3000元。5、 保安費：保安費用測算見表（05）保安費測算表（05）序號項目測算依據(jù)金額（元/年）測算結果（元/月M2）

7、1 裝備費250元/人.年50000000202 人身保險費（暫不計）/3 房租費（暫不計）/4 合計/00206 、辦公費：（全年開支辦公費約12萬元）辦公費=12萬元+（12月X19970平方米）=0.501元/月.平方米7 、固定資產(chǎn)折舊費：固定資產(chǎn)總額為100萬元，平均折舊年限為5年，即：固定資產(chǎn)折舊費為：100萬元+（12月/年.月X5年X19970M2）=0.834元/月.平方米8 、利潤：利潤取5%，則利潤=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）X5%=7.04X5%=0.352元/月.平方米9 、法定稅費：

8、兩稅一費為前八項之和的5.75%，則稅費=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）X5.57%=7.392X5.75%=0.425元/月.平方米10、合計：經(jīng)營管理服務費匯總表見（06）經(jīng)營管理服務費匯總表（1-6）序號項目金額（元/月.平方米）費用所占比例1 工資福利費4.46357%2 維修費0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%3 綠化管理費0.03905%4 清潔衛(wèi)生費0.0410.5%5 保安費0.0200.2%6 辦公費0.5016.4%7 折舊費0.83410.5%8 利潤0.3524.5%9 法定稅費0.4255.4%10 合計7.817100%11 、車場管理費收入的補貼：機動車輛車位約為92個，每個車位管理費為（