出租和租賃房屋常見(jiàn)的法律問(wèn)題

1、本文檔為精品文檔，如對(duì)你有幫助請(qǐng)下載支持，如有問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)溝通，謝謝支持！出租和租賃房屋常見(jiàn)的法律問(wèn)題解答出租房屋如何避免和處理法律糾紛首先 . 房主應(yīng)持有 房屋產(chǎn)權(quán)證 ，只有房屋的所有權(quán)人才享有該房屋的收益權(quán)。如果是受房屋主人 ( 房屋產(chǎn)權(quán)人 ) 的委托代其出租房屋的，應(yīng)具備房主的書面委托書。如果是轉(zhuǎn)租，則應(yīng)當(dāng)事先征得房主的書面同意，否則， 非房屋所有權(quán)人簽訂的合同即為無(wú)效，無(wú)法受到法律保護(hù)。其次 . 應(yīng)當(dāng)要求對(duì)方出具身份證件原件, 并相互保留一份對(duì)方的身份證復(fù)印件, 這樣 , 如日后雙方產(chǎn)生租賃糾紛, 到法院訴訟時(shí)才可以提供對(duì)方的詳細(xì)身份信息。再次 . 如果租賃房屋的目的是為了設(shè)立營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)時(shí)

2、作為辦公或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所, 應(yīng)在租賃合同里進(jìn)行明確約定, 并辦理房屋租賃登記手續(xù)。最后 . 房東和租戶應(yīng)進(jìn)行房屋設(shè)備設(shè)施的清點(diǎn)交接并制做財(cái)物清單, 同時(shí)也可對(duì)房屋的狀況進(jìn)行描述或拍照, 制做成相關(guān)文件并列為合同的附件, 避免租賃合同終止或中途解除時(shí)雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)的遺失或毀損等問(wèn)題產(chǎn)生糾紛, 或?qū)е路繓|無(wú)理以此為借口扣留租戶的押金。房屋租賃登記須提供哪些證明1. 房屋所有權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明。2. 租賃雙方的身份證明。3. 公產(chǎn)房轉(zhuǎn)租的應(yīng)提供產(chǎn)權(quán)單位同意轉(zhuǎn)租的書面證明及租賃合同，以及特殊情況當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)1本文檔為精品文檔，如對(duì)你有幫助請(qǐng)下載支持，如有問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)溝通，謝謝支持！提供的相關(guān)證明。此外， 經(jīng)辦人

3、驗(yàn)證符合租賃條件后， 當(dāng)事人還應(yīng)填寫房屋租賃合同、 房屋租賃備案登記表和房屋租賃安全保證書。房屋租賃登記程序我國(guó)對(duì)房屋租賃實(shí)行登記備案制度，即租賃雙方簽訂租賃合同后，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記備案。辦理登記備案的具體程序：1. 登記申請(qǐng)。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后 30日內(nèi)，持有關(guān)規(guī)定的文件到直轄市、市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件： (1) 書面租賃合同;(2)房屋所有權(quán)證書;(3) 當(dāng)事人的合法證件;(4)城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明; 出租委托代管房屋，還須提交委托代管人受權(quán)出

4、租的證明。2. 主管部門對(duì)租賃合同進(jìn)行審核。審核的內(nèi)容主要包括：第一，合同主體資格是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件; 第二，客體是否合格，即出租的房屋是法律、法規(guī)允許出租的房屋 ; 第三，審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備 ; 第四，審查租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地人民政府的租賃政策; 第五，審查當(dāng)事人是否已繳納了有關(guān)稅費(fèi)。3. 房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)協(xié)調(diào)、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)房屋租賃證 。房屋租賃證 是租賃行為合法有效的憑證。如果所租用房屋是從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，房屋租賃證 可作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證; 如果所租用的房屋是用于居住的，房屋租賃證 則可作為公安部門辦

5、理戶口登記的憑證之一。2本文檔為精品文檔，如對(duì)你有幫助請(qǐng)下載支持，如有問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)溝通，謝謝支持！房屋租賃違約的問(wèn)題問(wèn)：房屋租賃合同有法律效應(yīng)嗎?我租了一套房子，簽了一年的合同，但現(xiàn)在住到半年不想住了，算違約嗎?我該怎么辦 ?違約金好像要陪給房主三個(gè)月的房費(fèi)，我真的要賠嗎?還有別的辦法擺脫嗎 ?! 請(qǐng)求幫助。解答：屬違約行為，你可以要求房東同意你轉(zhuǎn)租。相關(guān)法律知識(shí)：違約：是指合同當(dāng)事人完全沒(méi)有履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為。一般說(shuō)來(lái)，違約行為從屬于違法行為。民事違法行為就包括民事違約和民事侵權(quán)兩類。買賣合同是對(duì)締約雙方具有約束力的法律文件。任何一方違反了合同義務(wù); 就應(yīng)承擔(dān)違約的法律后

6、果， 受損方有權(quán)提出損害補(bǔ)償要求。但是，各國(guó)的法律或國(guó)際組織的文件對(duì)于違約方的違約行為及由此產(chǎn)生的法律后果、對(duì)該后果的處理有不同的規(guī)定和解釋。租房違約的處理依合同法第120條的規(guī)定，違約各方分別按各自具體違約形態(tài)的法律后果分別向?qū)Ψ匠袚?dān)相應(yīng)責(zé)任，亦即不適用過(guò)失相抵原則。所謂過(guò)失相抵， 是指對(duì)損害的發(fā)生或擴(kuò)大權(quán)利人亦有過(guò)失時(shí)， 法官可按過(guò)失比例將損害在權(quán)利與義務(wù)人之間進(jìn)行分?jǐn)偅詼p輕或免除義務(wù)人賠償責(zé)任的一種制度，過(guò)失相抵最先適用于侵權(quán)法領(lǐng)域，而近現(xiàn)代大陸法系及美英法系國(guó)3本文檔為精品文檔，如對(duì)你有幫助請(qǐng)下載支持，如有問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)溝通，謝謝支持！家的民法大都將該制度擴(kuò)展到合同法領(lǐng)域。合同法 之所以

7、未規(guī)定雙方違約實(shí)行過(guò)失相抵原則，主要考慮到雙方違約情況的復(fù)雜性，加之過(guò)失相抵與雙方違約在適用方面存在三大區(qū)別：第一、過(guò)失相抵適用于法律規(guī)定所發(fā)生的損害賠償領(lǐng)域，而雙方違約適用于債務(wù)不履行領(lǐng)域 ;第二、過(guò)失相抵是互負(fù)損害賠償責(zé)任時(shí)的責(zé)任抵銷，而雙方違約的責(zé)任承擔(dān)并不限于賠償損失， 還包括實(shí)際履行、強(qiáng)行補(bǔ)正及支付違約金等其他責(zé)任方式，不同責(zé)任方式之間有時(shí)并不能抵銷 ;第三、在過(guò)失相抵場(chǎng)合， 雙方過(guò)錯(cuò)是導(dǎo)致受害一方損害的共同原因，而在雙方違約場(chǎng)合，雙方各自違約通常是致對(duì)方損害的單獨(dú)原因。因此，對(duì)於雙方違約的處理，應(yīng)首先分清雙方各自違約的具體形態(tài)，然后據(jù)以確定各方所應(yīng)負(fù)的責(zé)任，并分別由各自向?qū)Ψ匠袚?dān)。

8、但參照合同法第99條、第 100條的規(guī)定，若雙方所負(fù)責(zé)任為同種責(zé)任，依其性質(zhì)可抵銷的，雙方可在法律規(guī)定的范圍內(nèi)將各自承提的責(zé)任抵銷 ; 若雙方所負(fù)責(zé)任為不同責(zé)任，但經(jīng)雙方協(xié)商一致，只要不違反法律禁止性規(guī)定，并可抵觸。此外， 若合同當(dāng)事人一方或雙方為兩個(gè)以上的多數(shù)，在雙方違約情形下，會(huì)發(fā)生更為復(fù)雜的連帶責(zé)任或按份責(zé)任，這需要根據(jù)具體情況進(jìn)行具體分析和處理。房屋租賃合同登記備案后的效力房屋租賃合同辦理登記備案后，具有下列對(duì)抗第三人效力：在租賃期間出租人出售該房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；租賃期屆滿出租人需將該房屋再出租的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)；房屋租賃期間，出租人將該房屋出售給

9、第三人，第三人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同；房屋租賃期間，出租人將已出租的房屋設(shè)定抵押，該抵押物被依法處分給第三人的，4本文檔為精品文檔，如對(duì)你有幫助請(qǐng)下載支持，如有問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)溝通，謝謝支持！第三人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同。私房出租要辦手續(xù)嗎房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)在簽訂租賃合同后的15日內(nèi)，持租賃合同及下列材料到房屋所在地的區(qū)、 縣房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案，但上海國(guó)有農(nóng)場(chǎng)范圍內(nèi)房屋租賃由市房地局在農(nóng)場(chǎng)系統(tǒng)設(shè)置的房地產(chǎn)交易登記受理處辦理登記備案。（ 1）出租人應(yīng)提交的材料：房地產(chǎn)權(quán)證或者規(guī)定的其他權(quán)屬證明；其中：向外來(lái)流動(dòng)人員出租的，還應(yīng)附公安部門發(fā)放的房屋租賃治安許可證。出租人的個(gè)人身份證明或企業(yè)、其他組織的

10、登記注冊(cè)證明；其中，共有房屋出租的， 還應(yīng)提交其他共有人同意出租的證明或委托書；代理出租的， 應(yīng)具有房屋所有權(quán)人委托代理出租的證明。（ 2）承租人應(yīng)提交的材料：承租人的個(gè)人身份證明或企業(yè)、其他組織的登記注冊(cè)證明；上述應(yīng)提交的個(gè)人身份證明或企業(yè)、 其他組織的登記注冊(cè)證明中， 居住在國(guó)外的中國(guó)公民還應(yīng)提交有效的中華人民共和國(guó)護(hù)照；香港、澳門的， 還應(yīng)提交港、澳居民往來(lái)內(nèi)地通行證；臺(tái)灣的，還應(yīng)提交臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證；境外企業(yè)、其他組織的，還應(yīng)提交經(jīng)公證或認(rèn)證的設(shè)立證明。凡當(dāng)事人登記備案提交的材料符合規(guī)定的，區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心或農(nóng)場(chǎng)局受理處出具租賃合同登記備案證明。當(dāng)事人一方要求登記備案，另一方

11、不予配合的，則要求登記備案的一方可持租賃合同和一方應(yīng)提交的材料向房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案。承租人有哪些主要的權(quán)利和義務(wù)5本文檔為精品文檔，如對(duì)你有幫助請(qǐng)下載支持，如有問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)溝通，謝謝支持！一。在房屋租賃期間，承租人享有以下權(quán)利：1 ）承租人有權(quán)按照合同的約定如期向出租人承接房屋。2 ）承租人使用房屋獲得的收益歸承租人所有， 但租賃合同另有約定的， 從其約定。二。 承租人應(yīng)承擔(dān)以下相應(yīng)的義務(wù)：1 ）承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途合理使用房屋，并遵守國(guó)家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。租賃期間，承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租人檢查出租房屋的使用情況予以配合。承租人發(fā)現(xiàn)房屋損壞的應(yīng)及時(shí)通知出租人予以修復(fù)。

12、因承租人的原因造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用。2 ）承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定按期交付租金，若延期交付的，應(yīng)當(dāng)向出租人支付違約金。3）承租人使用房屋應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同的約定支付所發(fā)生的水、電、煤、通信、空調(diào)等費(fèi)用。4 ）房屋租賃期滿，除經(jīng)出租人同意續(xù)租房屋外，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定如期返還房屋。返還的房屋應(yīng)當(dāng)符合租賃合同約定的狀態(tài)。從4個(gè)方面認(rèn)定房屋租賃合同是否有效出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。（一）合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事

13、行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。6本文檔為精品文檔，如對(duì)你有幫助請(qǐng)下載支持，如有問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)溝通，謝謝支持?。ǘ┓课菔欠駷榉煞ㄒ?guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。 根據(jù)規(guī)定， 有下列情形之一的房屋不得出租：（ 1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（ 2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（ 3）共有房屋未取得共有人同意的； （ 4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （5）屬于違法建筑的； （ 6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（ 7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； （ 8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部

14、門有關(guān)規(guī)定的；（ 9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。（三）房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實(shí)踐中， 有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、 水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來(lái)說(shuō)， 這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受國(guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收。（四）是否進(jìn)行過(guò)登記備案。城市房地產(chǎn)管理法 、城市房屋租賃管理辦法及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中， 對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為合同是無(wú)效

15、的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對(duì)抗第三人的效力。如何應(yīng)付房屋租賃中易見(jiàn)的法律糾紛承租人提前退租怎么辦租賃合同都是有約定的期限的，但許多出租人會(huì)遇到承租人要求提前退租這種情況。仔細(xì)分析起來(lái)，提前退租可以分為兩大類：一類是主動(dòng)提前退租，即承租人財(cái)務(wù)狀況良好，只是由于經(jīng)營(yíng)上的緣故，要求提前退租。另一類是被動(dòng)提前退租，即承租人財(cái)務(wù)狀況惡化，不得不提前退租。7本文檔為精品文檔，如對(duì)你有幫助請(qǐng)下載支持，如有問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)溝通，謝謝支持！一般情況下， 出租人對(duì)提前退租都不知如何處理是好。雖然在合同里也規(guī)定有提前退租的條款， 但是在實(shí)際問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，又不是太容易處理好的。首先出租人應(yīng)該與承租人進(jìn)行談話，弄

16、清提前退租的真實(shí)原因，到底是主動(dòng)提前退租還是被動(dòng)提前退租。如果是主動(dòng)提前退租，證明承租方財(cái)務(wù)方面有保障，對(duì)這類退租的處理可以不必要太急，而要求與對(duì)方另行達(dá)成一份終止租賃協(xié)議，規(guī)定一個(gè)退租時(shí)間，并要求承租方支付合理的補(bǔ)償。如果退租方是被動(dòng)提前退租， 這就證明承租人在財(cái)務(wù)上出現(xiàn)危機(jī)，對(duì)這種情況， 出租人應(yīng)該抓緊時(shí)間處理此種情況。因?yàn)榉N種跡象表明，如果不及時(shí)處理好這種情況，出租人的損失就會(huì)擴(kuò)大，而且還會(huì)出現(xiàn)法律訴訟。 出租人應(yīng)及時(shí)與出租方按照原合同關(guān)于提前退租條款辦理退租手續(xù)。這類提前退租辦理得越快對(duì)出租人越安全。怎樣安全保障房屋租賃活動(dòng)、完備房屋租賃的法律要件盡管房屋租賃會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，但只要依據(jù)有關(guān)法律， 履行法定程序， 完善必備文件還是可以降低風(fēng)險(xiǎn)的。首先租賃雙方應(yīng)該簽訂書面合同。雙方都要出示工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等法律文件和有關(guān)身份證件，辦理租賃登記備案手續(xù)，并向登記部門提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、租賃安全合格證、 共有產(chǎn)權(quán)人同意出租意見(jiàn)和抵押權(quán)人同意出租等法律文件。、租前調(diào)查無(wú)論出租方或是承租方，在簽訂租賃協(xié)議之前，都應(yīng)對(duì)彼此的資信情況、工商、 財(cái)務(wù)狀況和有關(guān)資產(chǎn)狀況做一調(diào)查，以防一方有虛假成分，為以后的履約做好準(zhǔn)備。、聘請(qǐng)律師幫助租賃雙方最好聘請(qǐng)律師參與合同文本的制作、修改和簽約工作，請(qǐng)律師審查有關(guān)法律文件和證明文件，必要時(shí)可以讓