項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初步概算

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初步概算開(kāi)發(fā)方向： 1、市場(chǎng)以多層產(chǎn)品為主。2、規(guī)劃路占地10畝，土地利用率降低，利用小高層平衡容積率在2.5。3、規(guī)劃路分割東北側(cè)地塊進(jìn)深過(guò)短，無(wú)法布置多層洋房和小高層產(chǎn)品。4、商業(yè)可適當(dāng)放量至整盤(pán)體量的8%（純配套應(yīng)為3%-5%）5、建筑密度不大于35%，綠化率不低于35%。產(chǎn)品指向分析：僅多層產(chǎn)品無(wú)法提升容積率，需要適當(dāng)配置小高層產(chǎn)品，雖是無(wú)奈之舉，但既能滿足地標(biāo)性，又可提高產(chǎn)品現(xiàn)代品質(zhì)（小城市特有）。添加40%左右的小高層產(chǎn)品。臨街商業(yè)則以一層底商為主，這樣本盤(pán)便定位成一個(gè)復(fù)合型的中高檔大盤(pán)，首先在戰(zhàn)略上具備營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)。結(jié)論： 多層 + 小高層 + 底商聯(lián)排 + 臨街底商一、預(yù)

2、計(jì)項(xiàng)目收益表產(chǎn)品單價(jià)（元/）數(shù)量（）金額（萬(wàn)元）多層住宅1600320005120小高層住宅1700260004420沿街底商500050002500底商聯(lián)排22004000880總計(jì)/12920萬(wàn)元項(xiàng)目預(yù)期總收入為12920萬(wàn)元，平均單價(jià)為1928元/?？備N(xiāo)售額相當(dāng)于馬關(guān)2009年整個(gè)商品房+二手房總交易額的80%，故項(xiàng)目可能面臨分期上市、分貨包銷(xiāo)售等后期操作手段。序號(hào)成本項(xiàng)單位數(shù)量單價(jià)系數(shù)金額備注(元)(萬(wàn)元)1土地費(fèi)用畝40.5300,0001215包含了小宗地取得的費(fèi)用2人防費(fèi)670001067前期費(fèi)用投入，包括人防費(fèi)、交易審驗(yàn)費(fèi)、地堪費(fèi)用及城市配套。3交易審驗(yàn)費(fèi)（住宅）6700032

3、0.14地勘費(fèi)畝40.5750030.385城市配套費(fèi)670001280.46規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)6700025167.5含規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用，包含施工圖7建安成本4100010004100包含多層住宅、底商和底商聯(lián)排82600012503250小高層住宅9電配套670001067小區(qū)用電設(shè)施的配套費(fèi)用10水配套畝40.510004.05小區(qū)用水設(shè)施的配套費(fèi)用11園林景觀道路 圍墻畝40.5200000810總占地的35%，含綠化及水景優(yōu)化費(fèi)用12其他前期費(fèi)用環(huán)保評(píng)審費(fèi)18.16按工程總造價(jià)（建安成本+園林景觀費(fèi)用）8160萬(wàn)元的系數(shù)比13質(zhì)檢費(fèi)432.6414營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用銷(xiāo)售代理2%258.4總銷(xiāo)售額為1

4、2920萬(wàn)元代理銷(xiāo)售費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)工具費(fèi)用1.00%129.2售樓部樣板房裝修銷(xiāo)控SP活動(dòng)等費(fèi)用廣告費(fèi)用0.80%103.36報(bào)紙電視戶外的發(fā)布及制作費(fèi)用15稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅5.50%710.6按總銷(xiāo)售額的5.5%土地政策稅2%259按總銷(xiāo)售額的2%印花稅0.05%6.46按總銷(xiāo)售額的0.5%所得稅200暫估16不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用4.00%294工程總造價(jià)7890萬(wàn)元的系數(shù)比17財(cái)務(wù)成本30018合計(jì)12113.2519說(shuō)明：ü 總投資成本12113.25萬(wàn)元, ,成本單價(jià)為1808元/。ü 其中稅費(fèi)和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用占總銷(xiāo)額的12.9%。二、項(xiàng)目成本估算表三、投資收益評(píng)估：銷(xiāo)售收入:12920萬(wàn)元

5、銷(xiāo)售毛利潤(rùn)= 銷(xiāo)售收入-投資總額 = 12920萬(wàn)元-12113.25萬(wàn)元 =806.75萬(wàn)元成本利潤(rùn)率(投資利潤(rùn)率)=毛利潤(rùn)÷總投資額 = 806.75萬(wàn)元÷12113.25萬(wàn)元= 6.66%銷(xiāo)售毛利潤(rùn)率=毛利潤(rùn)÷總銷(xiāo)售額 = 806.75萬(wàn)元÷12920萬(wàn)元= 6.24%經(jīng)濟(jì)分析與結(jié)論ü 該項(xiàng)目銷(xiāo)售毛利潤(rùn)率約6.24%,與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的平均利潤(rùn)水平偏低,屬于微利型產(chǎn)品。ü 馬關(guān)市場(chǎng)相對(duì)良好,只是宏觀金融政策壓制換房市場(chǎng),造成價(jià)格彈性不強(qiáng),以上價(jià)格屬于保守預(yù)期價(jià)格,若地方性政策有助于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng),整盤(pán)單價(jià)可以上漲100元/-150元/,總收入可