青少年兒童職業(yè)體驗(yàn)館項(xiàng)目運(yùn)營策劃設(shè)計設(shè)備策劃案報告

1、青少年兒童職業(yè)體驗(yàn)館項(xiàng)目總策劃案報告談兒童體驗(yàn)園的項(xiàng)目，就勢必得談城市商業(yè)綜合體。而所謂兒童職業(yè)體驗(yàn)館項(xiàng)目只是未來兒童商業(yè)地產(chǎn)中的一個部分，而兒童商業(yè)地產(chǎn)概念將進(jìn)入城市綜合體，成為必然的配套產(chǎn)物，甚至的獨(dú)立發(fā)展的產(chǎn)物。l “城市商業(yè)綜合體”崛起隨著“國八條”的出臺，住宅地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)下滑趨勢，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻異軍突起。尤其是“城市商業(yè)綜合體”大有取代過去的百貨商場的態(tài)勢。城市商業(yè)綜合體是什么？城市商業(yè)綜合體意味著商業(yè)現(xiàn)代化，意味著高效、便捷、品質(zhì)與享受四大元素。中國的城市商業(yè)發(fā)展線路圖：行商-街角小鋪-百貨大樓-城市商業(yè)綜合體。城市商業(yè)綜合體囊括：餐飲、服裝、電影院、書店、數(shù)碼城、健身館、游樂場

2、、百貨、生鮮超市、咖啡吧、酒吧、淘寶小店、高級會所、美容美發(fā).甚至寫字樓、住宅，兒童體驗(yàn)館、培訓(xùn)體驗(yàn)中心等等各種各樣消費(fèi)形態(tài)的聚集，方便人們于其中生活、工作、會友、休閑、會務(wù)的同時，城市商業(yè)綜合體成為現(xiàn)代都市商業(yè)競爭力加強(qiáng)的核心體現(xiàn)。城市商業(yè)綜合體的商業(yè)競爭力來源于聚合力、流通力、文化力三大要素的有機(jī)整合。聚合力包括品牌聚合、業(yè)態(tài)聚合、人氣聚合、商務(wù)聚合，除了好的招商和管理理念，城市商業(yè)綜合體建筑本身融入的科技、人性化設(shè)計的程度和其所能提供的品質(zhì)檔次對后期的三大聚合起著至關(guān)重要的作用。城市商業(yè)綜合體要求與城市規(guī)模相匹配，與城市各種新干道相聯(lián)系，因此室外空間尺度巨大，加之建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建

3、筑室內(nèi)空間也相對放大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。相比之前的百貨商店、商業(yè)街、超市，時尚的城市商業(yè)綜合體從建筑布局而言，開始向立體空間，室外街區(qū)空間延展，營造內(nèi)外交通方便、室外動線流暢的繁華街區(qū)式商業(yè)體驗(yàn)。未來人們的商業(yè)消費(fèi)觀不再局限于某個樓層或平面長街區(qū)域中，卻又是自由穿行在一個相對集中、聚合商業(yè)之城中，室內(nèi)外融入具有現(xiàn)代設(shè)計感的標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境，提醒消費(fèi)者仍身處商業(yè)城內(nèi)，將商業(yè)綜合體和品牌形象悄悄植入人心。城市商業(yè)綜合體采用的完善的“通道樹型”體系。這個模式讓城市商業(yè)綜合體通過

4、地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)再次打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。室內(nèi)交通則以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；使用電話、電報、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦、電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)等集合高科技、高智能的先進(jìn)設(shè)施，是一種充分反映科技進(jìn)步的建筑形式。從而達(dá)到“高度聚合之勢”，從而帶來熙攘的流通。l “城市商業(yè)綜合體”區(qū)域棋盤化激活鬼城隨著城市區(qū)域住宅呈環(huán)狀放射開去后，凡購物必集中到市中心的觀念被打破。

5、隨著居住范圍的延伸擴(kuò)展，商業(yè)布局勢必隨之重新出現(xiàn)棋盤化現(xiàn)象。中心區(qū)仍有以過去傳統(tǒng)百貨商城為代表商圈標(biāo)榜這個城市的時尚前沿，以環(huán)路、地鐵、城鐵、公路、飛機(jī)場為新核心交通網(wǎng)的新商業(yè)布局已開始突破最初的“單心圓”模式，向城市四向延續(xù)繁華，出現(xiàn)同心圓和多心圓。城市商業(yè)綜合體往往依地段而生，除了在CBD區(qū)域出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群成就城市商業(yè)綜合體外，伴隨城市都市化進(jìn)程，交通樞紐型城市綜合體也營運(yùn)而生。是典型的交通樞紐型城市商業(yè)綜合體。居住新中心的形成，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃-城中城，居者能在附近休閑放松，體味生活的樂趣，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)漸成熱點(diǎn)，城市商

6、業(yè)綜合體建筑模式由此應(yīng)運(yùn)而生。工作、見客戶、休閑、健身、觀影、逛超市、喝咖啡、朋友聚會、居住“區(qū)域城市商業(yè)中心”一般圍繞必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、沃爾瑪、家樂福等國際連鎖“大牌”及購物、休閑、娛樂、商務(wù)匯聚形成，起到專門用來激活“睡城”“鬼城”狀態(tài)的功能。目前“區(qū)域城市商業(yè)中心”是商家、政府爭奪的焦點(diǎn)，因?yàn)樵诔鞘谢姓^(qū)內(nèi)，這是行政區(qū)政府招商引資，商業(yè)消費(fèi)競爭活動中最直接的武器，如果建設(shè)的有特色，能起到直接拉動本區(qū)GDP的功效。他能像一個大吸鐵石一樣把周邊有各種需求的客戶牢牢的吸引過來進(jìn)行消費(fèi)。各城市正迎來一個最潮的“宅”時代，不遠(yuǎn)行、不扎堆，體驗(yàn)到的卻是時尚商業(yè)的繁華。l 投資“城市商業(yè)綜合體

7、” 風(fēng)險1、 商業(yè)氛圍是首要因素：對購房者來說，購買某個商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上是購買了所謂整個大商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目中的小產(chǎn)權(quán)，而這整個大商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的定位和經(jīng)營模式如何對于其中的組成部分非常關(guān)鍵。商業(yè)物業(yè)回報率較高，同樣，投資風(fēng)險也比較大，如果周邊商業(yè)氛圍不是很好，商鋪便會難出租，很容易砸在手里。而專家則認(rèn)為，地段是購買商業(yè)物業(yè)的首要因素，因?yàn)榈囟文軌驇砩虡I(yè)價值，一個成熟的商圈可以減少后期經(jīng)營的不確定性。相對一個成熟的商業(yè)商圈，單體的商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險更高。2、15年內(nèi)能夠回本才能賺錢：投資商業(yè)地產(chǎn)一定要做長期持有的準(zhǔn)備，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所有的商業(yè)項(xiàng)目從開始到成熟，都需要時間的積累。商業(yè)物業(yè)如果能在15年內(nèi)回本

8、，這樣的投資才比較理想，否則便很難達(dá)到賺錢的目的。另外，同住宅相比，商業(yè)物業(yè)的轉(zhuǎn)手費(fèi)用也較高，目前在青島，所有的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)手都要繳納3%的契稅。但是，據(jù)了解，在商業(yè)物業(yè)的交易過程中，有一項(xiàng)交易費(fèi)用政府一直沒有執(zhí)行，即凈收益30-50%的土地增值稅。據(jù)了解，目前溫州已經(jīng)開始實(shí)施收取這項(xiàng)費(fèi)用，該人士認(rèn)為，隨著商業(yè)物業(yè)的紅火發(fā)展，未來各地收取這項(xiàng)費(fèi)用的可能性比較大。專家認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率分為兩部分，一是租金回報率，二是商業(yè)物業(yè)本身的升值回報率。其中租金回報率平均不低于8%、商業(yè)物業(yè)自身升值回報率保持在12%左右，這樣的商業(yè)物業(yè)可以考慮購買。 3、政府規(guī)劃很重要：投資商業(yè)物業(yè)，一定要關(guān)注政府規(guī)劃

9、。未來區(qū)域政府是否有打造新商圈的規(guī)劃，如市北區(qū)CBD，就是在區(qū)政府的整體規(guī)劃的推動下，許多項(xiàng)目凝聚而成的一個商圈。另外，購買商鋪還要注意項(xiàng)目的配套設(shè)施，如停車場容量問題、用水用電問題、另外，市政施工、道路建設(shè)以及美化亮化和行車路線的規(guī)劃等都是購房者必須要提前了解的事情。4、背靠大樹好乘涼：一般來說，許多商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目為了吸引后期的招商，會在最初引進(jìn)一些大型的商業(yè)集團(tuán)，如目前，十五大街 (論壇 新聞 視頻)將樂購引入，之前萬達(dá)廣場將萬千百貨、大玩家、萬達(dá)影院等引入，從而借助品牌推動，將后期的招商做起來。同樣，對購買商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)者來說，選擇購買時，不僅要注意該有商業(yè)是否已經(jīng)有大型龍頭商業(yè)集團(tuán)入住，

10、而且最好在選擇購買的具體位置時要同這些龍頭集團(tuán)相鄰，這就是所謂的“背靠大樹好乘涼”。5、購買要量力而行：首付不低于五成，利率1.1倍，盡管在現(xiàn)在，隨著住宅政策的調(diào)整，這個貸款比例已經(jīng)同住宅相差不大，特別是二套住宅，但是，由于一般商業(yè)物業(yè)的單價要高出住宅很多，總支出也要高。另外，購買商業(yè)物業(yè)后，無論水電氣都是按照商業(yè)費(fèi)用支付，價格也比住宅要高。因此，于湫認(rèn)為，購買商業(yè)物業(yè)一定要量力而行，除了前期的購買費(fèi)用外，購買商業(yè)物業(yè)還特別需要考慮后期投入問題，這個投入指的是購買后空置期所交納的費(fèi)用，如物業(yè)管理費(fèi)、中央空調(diào)的使用費(fèi)、公攤的水電費(fèi)等。相比于100平方米住宅每個月數(shù)百元的投入，一個100平方米的商

11、鋪，每月諸如此類的花費(fèi)常常高達(dá)數(shù)千元。6、大量資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓開始走俏：“這次調(diào)控主要影響在心理上，因?yàn)椴糠秩穗m然有指標(biāo)，但會因?yàn)檎{(diào)控產(chǎn)生下跌預(yù)期而陷入觀望，在繼續(xù)通脹、貨幣貶值的預(yù)期壓力下，尤其是住宅被按在地上了，很多一部分投資者會把目光轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)?！睂幉I(yè)內(nèi)人士向記者表示。當(dāng)寧波版“新國八條”發(fā)布滿半個月之際，寧波多個地段的商業(yè)單身公寓、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的租金、售價出現(xiàn)小幅上漲，關(guān)注、咨詢的人群亦明顯增長，投資者對商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注熱度上升的跡象已初露端倪。l “城市商業(yè)綜合體”必然孕生兒童商業(yè)地產(chǎn)隨著各種城市商業(yè)綜合體象雨后春筍般的出現(xiàn)，特色升級就成關(guān)注的焦點(diǎn)。商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的成

12、敗，中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要向更高的境界邁進(jìn)，必須依靠商業(yè)模式的創(chuàng)新。而能否打造符合國情和市場規(guī)律的商業(yè)模式，是企業(yè)決勝未來的關(guān)鍵所在。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，完善的現(xiàn)金流模式是尤其需要重視的。于是兒童商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃成為新增長點(diǎn)。為什么呢？兒童商業(yè)地產(chǎn)以“娛樂教育+兒童（帶動全家消費(fèi)）+體驗(yàn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)”的三合一功能強(qiáng)烈吸引著廣大購物人群。兒童商業(yè)地產(chǎn)的引擎是兒童職業(yè)體驗(yàn)館。但單一的兒童職業(yè)體驗(yàn)館都很脆弱。為什么呢？因?yàn)?、中國第一代兒童職業(yè)體驗(yàn)館完全是照搬日本式的純“過家家式”體驗(yàn)館。不太適合中國兒童和家長的預(yù)期，單靠“門票和廣告”贊助很難達(dá)到盈利模式，甚至虧損。2、這代體驗(yàn)館在選址上也沒有在真正的商

13、業(yè)綜合體內(nèi)選址，因此很難帶來大量的購買力。3、第一代體驗(yàn)館完全沒有考慮如何把孩子帶來的大人的消費(fèi)能力發(fā)揮極至，而是單純地讓孩子體驗(yàn)社會項(xiàng)目，無法真正形成商業(yè)價值。我們常?？吹絻蓚€大人送孩子來玩了，自己卻沒地方購物或等待，就離開，到別處購物的現(xiàn)象。睿聯(lián)嘉業(yè)www.super-）是先進(jìn)入兒童商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的單位，有豐富的設(shè)計、建設(shè)兒童體驗(yàn)館和兒童商業(yè)培訓(xùn)中心的經(jīng)驗(yàn)。他們的專家對日本模式兒童體驗(yàn)館在中國經(jīng)營情況總結(jié)出“10”個魔咒：、收入單一門票植入廣告、黏性不足孩子玩三次就厭煩了，歲數(shù)超過歲就不愿意去、大人不愿現(xiàn)在大人為后，本身見的多，他們覺得對孩子教育沒意義，就不會持續(xù)讓

14、孩子去、升學(xué)壓力輔導(dǎo)班爭奪更有優(yōu)勢、人員流動體驗(yàn)館的服務(wù)人員流動大對教育指導(dǎo)不專業(yè)輔導(dǎo)員年紀(jì)偏低，無法形成真正意義上的教學(xué)、模式陳舊日本模式痕跡太重，不適應(yīng)中國國情和家庭情感、配套不足沒有真正和兒童吃穿住行的商家形成產(chǎn)業(yè)一條龍、收費(fèi)模式收費(fèi)方式和體驗(yàn)時間不靈活，沒有因地制宜、投資回報投入大，產(chǎn)出??；單一館的投資回報率超低，在死亡峽谷里的時間長。所以，作為兒童商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的權(quán)威全案專家-睿聯(lián)嘉業(yè)機(jī)構(gòu)（www.super-提出的盈利模式館必須建在商業(yè)綜合體里，同時加入“培訓(xùn)和分年齡層體驗(yàn)”元素才能形成商業(yè)價值鏈條。但需要提醒的是引進(jìn)兒童商業(yè)地產(chǎn)必須充分考量自身（購物中心）

15、的各項(xiàng)綜合條件（所在城市的人口和消費(fèi)水平，所在商圈的公交配套與交通便利性與輻射力）。兒童產(chǎn)業(yè)專家算了一筆帳：一個兒童能帶來3個成人的消費(fèi)，如何一天能有2000名兒童進(jìn)入城市商業(yè)綜合體，那么就有可能再帶5000左右的成人進(jìn)入商業(yè)中心。兩者加起來就有7000人/天，而按300天算，一年大約就能有2100000人進(jìn)入商場購物或其他消費(fèi)。而這2百萬人的客流，是增值出來的，如果再加正常來商業(yè)中心的成人消費(fèi)者，該商業(yè)中心，一年將大約有5百萬左右的人來此消費(fèi)。（注：商業(yè)中心體量要夠）因此，專門為兒童設(shè)計的樓層出現(xiàn)了，里面有親子、體驗(yàn)、教育、培訓(xùn)等等。兒童商業(yè)地產(chǎn)綜合體需要的商圈直徑非常大，遠(yuǎn)不是周圍幾公里消

16、費(fèi)群所能滿足的。該圖是目前最新的兒童商業(yè)地產(chǎn)綜合體2萬平米的設(shè)計規(guī)劃圖。內(nèi)容：1、兒童職業(yè)及影視體驗(yàn)館2、青少年兒童商業(yè)消費(fèi)區(qū)3、青少年兒童第二課堂培訓(xùn)區(qū)4、青少年兒童競技健身區(qū)5、兒童親子酒店6、青少年兒童美食城7、圖書大廈8、電玩城9、親子幼兒園這樣設(shè)計的好處是什么呢？以兒童職業(yè)體驗(yàn)館為核心，可作伴的業(yè)態(tài)有電影院、電玩城、動漫城、美食廣場、書城、KTV、健身中心、玩具城、兒童主題商城、兒童培訓(xùn)中心等大面積的主力店和次主力店以進(jìn)一步增強(qiáng)樓層的吸客能力，如果購物中心處于成熟的商圈客流理想又或兒童職業(yè)體驗(yàn)樂園吸客能力極強(qiáng)，則可以考慮在兒童職業(yè)體驗(yàn)樂園周圍開設(shè)高租金的小店鋪例如兒童服裝、兒童鞋帽、

17、玩具、教育等專賣店和冰激凌店、快餐店、兒童餐廳在所在樓層形成兒童主題商城，由于兒童職業(yè)體驗(yàn)館通常分為上午下午二場每場四小時左右，陪同入場的家長通常最多只有一名，所以圍繞這4小時的商機(jī)可以在兒童職業(yè)樂園周圍布置各類餐廳以及供孩子父親休息的咖啡館、書店或者母親放松的美容院、SPA、足浴中心甚至相關(guān)購物商店實(shí)現(xiàn)客流共享。新兒童體驗(yàn)館的設(shè)計總結(jié)前面的問題，充分采用新一代盈利模式，采用“商業(yè)綜合體+第二課堂培訓(xùn)+童星影視夢工廠”策略，定位5歲-14歲人群，完全可以破除不盈利的魔咒。新兒童體驗(yàn)館的設(shè)計理念：以“兒童體驗(yàn)館為發(fā)動機(jī)+兒童影視夢工廠和兒童商業(yè)消費(fèi)兩個翅膀，打造體驗(yàn)式培訓(xùn)的盈利綜合體”。1、兒童

18、職業(yè)體驗(yàn)館里精選出別的體驗(yàn)館里人氣最旺的50個館，以精品和人氣取勝，拉動孩子的興趣來報培訓(xùn)班，同時以教本為核心，以軟帶硬，讓孩子喜聞樂見。2、以體驗(yàn)式培訓(xùn)項(xiàng)目為核心，形成教育盈利的市場，目前輔導(dǎo)班收費(fèi)為1年8000元/人。如果2000人在此培訓(xùn)，將有1千6百萬的年收入。3、以體驗(yàn)式健身區(qū)拉動青少年兒童親子健身會員消費(fèi)，目前健身培訓(xùn)收費(fèi)5000元/人/年，如果1000人在此報班，將有5百萬的年收入。4、兒童影視夢工廠，可以把體驗(yàn)館變成影視片場，和電視臺合作，專門在此各種DV拍片，小短劇、競賽、比賽、講演等等，讓孩子和家長直接成為社會公眾熱點(diǎn)，促進(jìn)他們繼續(xù)報影視班，打造童星。這種童星班收費(fèi)年費(fèi)15

19、000元/人，如果1000人，就有1千5百萬收入。5、兒童商業(yè)消費(fèi)區(qū)招商，也會有百萬收入。6、親子幼兒園也能收入百萬因此，在此模式下，運(yùn)氣、人氣、財氣都會很出彩。在新兒童體驗(yàn)館的設(shè)計還采用很多高科技和策劃的手段來擴(kuò)大孩子內(nèi)需和父母內(nèi)需形成擴(kuò)大性的定向消費(fèi)。比如：1、采用RFID物聯(lián)網(wǎng)管理系統(tǒng)，通過腕帶表管理，不讓家長進(jìn)入體驗(yàn)館，讓他們進(jìn)入美容、水療、咖啡吧、棋牌室、影院、圖書區(qū)等其他業(yè)態(tài)，帶動其他業(yè)態(tài)的人流量2、孩子在體驗(yàn)館里賺到的虛擬貨幣，可以在換成商場的積分卡、或打折卡，可以在其他商業(yè)業(yè)態(tài)里消費(fèi)，孩子既有成就感也可以增加其他業(yè)態(tài)消費(fèi)。3、孩子生日專場活動也是可以發(fā)掘的消費(fèi)市場4、大量兒童影

20、視綜藝節(jié)目在體驗(yàn)館定點(diǎn)拍攝，可以帶動大量孩子的親友團(tuán)，帶動非?！?+1”模式來消費(fèi)，讓七大姑八大姨都來，帶動陪同子女來的長輩的沖動性消費(fèi)（全家老少通常出動父母1+1或1+2，甚至出動爺爺奶奶的1+3，1+4，非?！?+1”即爺爺、奶奶、外公、外婆、爸爸、媽媽+孩子的家庭模式）。5、商場購物中心方面可以組織推出優(yōu)惠套票或優(yōu)惠券（例如將電影院與餐廳兒童攝影甚至為父母準(zhǔn)備咖啡館美容院美發(fā)SPA發(fā)行捆綁式的優(yōu)惠套票，又或者隨兒童職業(yè)體驗(yàn)園門票附送書店以及兒童服裝和培訓(xùn)中心的優(yōu)惠券，通過聯(lián)動優(yōu)惠促銷，形成復(fù)合消費(fèi)），充分拉動提升整個購物中心的業(yè)績從而實(shí)現(xiàn)主力店次主力店與小型商鋪的和諧共生形成良好的多業(yè)態(tài)多業(yè)種生存環(huán)境。除了將每次顧客來兒童職業(yè)樂園的消費(fèi)盡可能拉動到最大化之外，還應(yīng)盡量吸引常客（要求樂園常變常新，定期更新部分場館項(xiàng)目的設(shè)施以及更新節(jié)目），讓顧客一年多次來兒童體驗(yàn)園消費(fèi)，例如發(fā)行優(yōu)惠年卡或在周一至周五組織學(xué)?；蛏鐓^(qū)的團(tuán)體消費(fèi)，從而將兒童職業(yè)樂園的作用最大化從而增加潛在的購物餐飲等消費(fèi)，增加客流提升購物中心業(yè)績。6、如果商業(yè)購物中心面積超大，可以考慮巧妙地通過室內(nèi)交通工具將兒童職業(yè)體驗(yàn)館與室內(nèi)其他業(yè)態(tài)區(qū)連接，例如馬尼拉FEST