建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)法定公證制度的法理思考

1、    當(dāng)前，中華人民共和國(guó)公證法已經(jīng)頒布，根據(jù)該法第十條的規(guī)定，法定公證制度在我國(guó)已經(jīng)確立。與此同時(shí)與公證法內(nèi)在關(guān)聯(lián)性最強(qiáng)的物權(quán)法目前我國(guó)也正在抓緊制定，然而從已發(fā)布的物權(quán)法（草案）的情況看，在物權(quán)法制定過(guò)程中，對(duì)公證制度在我國(guó)物權(quán)法律制度中應(yīng)有的作用認(rèn)識(shí)不足，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中引入法定公證制度采取了不應(yīng)有的漠視和回避態(tài)度，而這一切正成為實(shí)現(xiàn)我國(guó)物權(quán)制度立法目標(biāo)的重大隱患，筆者由此試對(duì)建立我國(guó)不動(dòng)物權(quán)變動(dòng)法定公證制度相關(guān)應(yīng)然性問(wèn)題作如下分析。一、法定公證制度是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程的內(nèi)在需要物權(quán)和債權(quán)作為現(xiàn)代民法權(quán)利的兩大支柱，最主要的區(qū)別是物權(quán)系絕對(duì)

2、權(quán)，物權(quán)設(shè)定奉行法定主義，物權(quán)的種類和物權(quán)的效力以及物權(quán)變動(dòng)的要件都由法律規(guī)定；而債權(quán)的設(shè)定則奉行意思自治，當(dāng)事人可以根據(jù)自己的意思享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，就具有法律效力。以房屋買賣為例，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)通常要經(jīng)過(guò)兩個(gè)步驟：一是當(dāng)事人雙方簽訂房屋買賣合同；二是房屋權(quán)屬的變更需要通過(guò)變更登記實(shí)現(xiàn)房室所有權(quán)在當(dāng)事人間的轉(zhuǎn)移。在這一過(guò)程中，第一個(gè)步驟是典型的債權(quán)行為，第二個(gè)步驟則為物權(quán)變動(dòng)。在第一個(gè)步驟中，債權(quán)的創(chuàng)設(shè)主要是依據(jù)當(dāng)事人的意思表示，因此行為具有任意性的特點(diǎn)。然而當(dāng)債權(quán)行為的目的在于積極追求物權(quán)變動(dòng)這一法律效果時(shí)，由于物權(quán)變動(dòng)必須嚴(yán)格依照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)范，這就導(dǎo)致了物

3、權(quán)變動(dòng)生效要件（強(qiáng)行性規(guī)范）與債權(quán)行為生效要件（任意性規(guī)范）的差異性矛盾，并最終體現(xiàn)為物權(quán)法定與意思自治的內(nèi)在沖突。物權(quán)法定作為物權(quán)法的支柱原則，要求物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力、公示只能由法律認(rèn)定，不能由當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)，而意思自治作為民法的靈魂和基本理念，實(shí)質(zhì)是許可當(dāng)事人按照自己的意思設(shè)定私法權(quán)利義務(wù)，兩者之間本質(zhì)上的矛盾，意味著在立法理念上既蘊(yùn)含著沖突，尤其當(dāng)債權(quán)行為引起物權(quán)變動(dòng)時(shí)，這一沖突表現(xiàn)得尤為明顯。如果不對(duì)引起物權(quán)變動(dòng)的原因行為及其意思表示加以審查和規(guī)范，則使物權(quán)法定的立法初衷難以實(shí)現(xiàn)，并進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)物權(quán)秩序的混亂。然而這種審查和規(guī)范又不得對(duì)當(dāng)事人的意思自治造成不當(dāng)干預(yù)，公權(quán)的介入既必要

4、又必經(jīng)適度，既需要引導(dǎo)當(dāng)事人作出合法的意思表示又不得損害當(dāng)事人的自由意志，因而迫使這種審查和規(guī)范至少應(yīng)當(dāng)符合以下四個(gè)條件：一是這種審查和規(guī)范應(yīng)為當(dāng)事人意思表示真實(shí)性的認(rèn)定，因此該審查應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人訂立合同時(shí)介入，而不應(yīng)當(dāng)是合同履行階段；二是這種審查和規(guī)范應(yīng)為行為或事實(shí)合法性的判定，該過(guò)程應(yīng)為專業(yè)性極強(qiáng)的準(zhǔn)司法活動(dòng)；三是這種審查和規(guī)范應(yīng)為消極被動(dòng)的公權(quán)行為，應(yīng)因當(dāng)事人的申請(qǐng)而啟動(dòng)，不應(yīng)為主動(dòng)強(qiáng)勢(shì)介入的行政管理行為；四是這種審查和規(guī)范應(yīng)由有極高公信力的機(jī)構(gòu)實(shí)施，其確認(rèn)的私權(quán)事實(shí)應(yīng)具有不可置疑的證據(jù)力。世界各國(guó)為了解決這一難題，采取了不同方法。實(shí)行債權(quán)意思主義物權(quán)變動(dòng)模式的法國(guó)，選擇了契據(jù)登記制，并因

5、此確立了不動(dòng)產(chǎn)契約法定公證制度；實(shí)行物權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式的德國(guó)，選擇了權(quán)利登記制，并由于踐行物權(quán)行為理論確立了物權(quán)合意（登記承諾）法定公證制度；而與我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式更為接近的瑞士實(shí)行債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，則在其民法中確立了土地所有權(quán)物權(quán)變動(dòng)原因行為的法定公證制度。英美法系國(guó)家，盡管奉行對(duì)公民的私權(quán)行為盡量不進(jìn)行干預(yù)的原則，訴訟救濟(jì)重于事前預(yù)防，普遍沒(méi)有建立不動(dòng)產(chǎn)國(guó)家登記制度，但也仍有大量關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人簽字經(jīng)公證人認(rèn)證的要求散見(jiàn)于相關(guān)法律中 .筆者認(rèn)為，之所以世界上大多數(shù)法治國(guó)家最終選擇了公證制度作為各自不同物權(quán)變動(dòng)模式的核心制度，根本原因就在于公證制度是能夠合理解決物權(quán)法

6、定與意思自治內(nèi)在沖突的一項(xiàng)關(guān)鍵制度。作為一項(xiàng)重要的司法制度，現(xiàn)代公證制度所具有的證明、監(jiān)督、預(yù)防、保障、溝通的基本價(jià)值功能及其專屬機(jī)構(gòu)行使公權(quán)力調(diào)整私權(quán)法律行為，依法判定私權(quán)事實(shí)的準(zhǔn)司法活動(dòng)的特性恰恰能夠滿足不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變運(yùn)過(guò)程中審查和規(guī)范的需要。因此，應(yīng)當(dāng)說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)法定公證制度，不僅是各國(guó)的一種立法選擇，更是各國(guó)為了滿足不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程內(nèi)在客觀需要的理性回應(yīng)。二、公證審查在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中不可或缺，其作用是登記審查無(wú)法替代的“公示公信原則”是物權(quán)法中最主要的原則，而公示方法中，最重要的則是不動(dòng)物權(quán)登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記在私法的功能主要有兩個(gè)方面：一是明確權(quán)利歸屬，即公示權(quán)力；二是保障

7、交易安全，即公信效力。然而登記的公示公信功能，卻是一把雙刃劍，由于權(quán)利真實(shí)狀態(tài)與公示外觀表象的分離，使得該制度在保護(hù)了信賴登記簿記載而為交易的第三人利益的同時(shí)也使真正的但未登記錄于登記簿的權(quán)利人有因此喪失權(quán)利的危險(xiǎn)，換言之，該制度雖有保障交易動(dòng)的安全的功能，但也有損害所有權(quán)靜的安全的危險(xiǎn)。為了防止這把雙刃劍的負(fù)面的效果。第一，應(yīng)盡可能減少甚至杜絕登記簿冊(cè)的記載同真實(shí)權(quán)利關(guān)系的不一致；第二，對(duì)于因該制度受到損害的真正權(quán)利人，則需依一定程序進(jìn)行補(bǔ)償。為了確保不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，避免登記記錄與真實(shí)權(quán)利不一致對(duì)社會(huì)關(guān)系造成的損害，各國(guó)都將登記審查及其關(guān)聯(lián)制度作為研究和立法的重點(diǎn)。首先看德國(guó)法。對(duì)于最主

8、要的物權(quán)變動(dòng)類型不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，德國(guó)法采用嚴(yán)格的形式主義，該法第313條要求作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的債權(quán)行為要采用公證書的形式，第925條要求不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的物權(quán)行為也要有相應(yīng)的形式，在此基礎(chǔ)上，土地登記法第20條要求登記機(jī)關(guān)必須審查實(shí)體性的物權(quán)行為，看其是否符合形式要件。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)之外的物權(quán)變動(dòng)，德國(guó)法采用了同意原則，即登記義務(wù)人的登記同意替代物權(quán)合意，其理由在于當(dāng)事人一般只有在有了真實(shí)物權(quán)合意之后，才會(huì)作出登記同意，同意登記的權(quán)利人在實(shí)體法上當(dāng)然也同意權(quán)利變動(dòng)，據(jù)此，土地登記法第19條要求登記機(jī)關(guān)僅僅審查該登記同意即可。然而，登記同意完全是當(dāng)事人的表示，此種表示是否真實(shí)、是否與實(shí)體法中的物權(quán)行為一致，均無(wú)稽可查，如果登記機(jī)關(guān)僅僅憑借無(wú)任何保障的登記同意就作出登記，勢(shì)必削弱登記的真實(shí)