深圳房地產(chǎn)市場形勢分析報告

1、.2004年第一季度深圳房地產(chǎn)市場形勢分析報告2004年第一季度房地產(chǎn)經(jīng)濟主要指標完成情況指 標單 位2004年1季度去年同期同比一、商品房完成投資億元103.294.868.79二、商品房施工面積萬平方米2036.882000.31.83其中：1、住宅萬平方米1527.651557.541.922、辦公樓萬平方米98.5782.6819.223、商業(yè)用房萬平方米216.89195.0211.214、其它萬平方米193.77165.0617.39其中：新開工面積萬平方米324.11297.169.07三、商品房竣工面積萬平方米172.41252.2231.64其中：1、住宅萬平方米139.25

2、206.1632.462、辦公樓萬平方米3.65.4133.463、商業(yè)用房萬平方米18.7328.9235.244、其它萬平方米10.8311.72-7.59四、商品房銷售面積萬平方米242.08222.828.64其中：1、住宅萬平方米223.66207.777.652、辦公樓萬平方米6.694.1561.23、商業(yè)用房萬平方米11.1110.73.834、其它萬平方米0.630.20215其中：1、國內個人（占84.69）萬平方米205.011955.132、外銷（占5.09）萬平方米12.3215.6121.08五、商品房批準預售面積萬平方米173.17157.0510.26其中：住宅

3、萬平方米155.9132.5517.62六、商品房現(xiàn)樓空置面積萬平方米246.05235.54.48其中：1、住宅萬平方米168.07158.985.722、辦公樓萬平方米19.1318.135.523、商業(yè)用房萬平方米50.1741.720.314、其它萬平方米8.6816.6947.99七、二手樓房地產(chǎn)交易面積萬平方米148.7988.1468.81第二部分深圳市2004年第一季度全市商品房銷售情況統(tǒng)計2004年1季度（全市商品房銷售按照用途分類）用途套數(shù)合同面積金額均價(建筑面積)均價(套內面積)辦公樓85496355.898871363189089.83090212091.50511其

4、它3225926.271110711964284.1178464881.265538商鋪3006162682.4200792094012101.4460514893.38821住宅210171863892111210960835780.4012686906.3616622004年1季度（住宅部分按照戶形分類）戶形套數(shù)合同面積金額均價(建筑面積)均價(套內面積)單身公寓174375969.555079311786577.4666128940.533139單身宿舍87141.863107938435.163539437.173115一房住宅2604134366.58802858946350.643

5、1768027.843685二房住宅616741760524946259185718.218056957.867042三房住宅7711787007.842254831405190.8729116124.027419四房住宅2041303481.819560964766299.5273527381.519533四房以上22241559.532735725086540.7972547584.139681復式住宅46781038.54498147788.86031.3523816947.678564別墅5415721.5628184524217908.0116918295.972092004年1季度

6、（住宅部分按照合同面積均價）價位套數(shù)合同面積金額均價(合同面積)平均面積4000元以下4329410745.713565460813302.64219694.8823514000到60008620733355.136870221325027.60808785.0766000到80004147380635.726284192026905.34145491.7857878000到100002297220311.719521947488861.05677695.91281210000元以上1624118843.9149691392012595.6353273.1797162004年1季度（住宅部分按

7、行政區(qū)劃分）行政區(qū)套數(shù)合同面積金額均價(建筑面積)均價(套內面積)平均面積羅湖2922189008.315327866867796.287899650.97389164.68456福田3401304768.925909528478024.7700359798.98681389.61156南山7092655915.440536385276033.6380267285.87638492.48666鹽田51747841.743575339197471.1378978706.56400492.53721寶安4087396965.415960687363899.1938984574.43516897.1

8、288龍崗2939262832.1972132335.93615.6372424137.94267989.42908大工業(yè)596560.31179830322741.1863153122.032485111.19172004年1季度各行政區(qū)住宅銷售價位統(tǒng)計羅湖區(qū)價位套數(shù)合同面積金額均價(合同面積)每套面積4000元以下11771.5326326463412.24061270.139094000到600029823612.091266044165361.84708779.2352016000到8000110078754.86560248276.97113.82480971.5953278000到

9、1000091057815.895076976728781.28265463.53394510000元以上60328053.933560367511962.8171146.52388合計2922189008.315327866868109.62761564.684555福田區(qū)價位套數(shù)合同面積金額均價(合同面積)每套面積4000元以下474046.66113576932806.68328986.0991484000到600052348181.26252922177.75249.38902992.124786000到8000105096674.3683370897.37068.79591892.0

10、707618000到1000094794930.588478566348931.333127100.24348410000元以上83460936.179544544513053.7636173.064868合計3401304768.925909528478501.36889689.611555南山區(qū)價位套數(shù)合同面積金額均價(合同面積)每套面積4000元以下15914597.2541834423711.9065391.8062894000到60004681375954.319867070535284.43749880.3149566000到8000176318432712431549986744

11、.291748104.5530288000到1000040362815.075542207758823.054324155.8686610000元以上8618221.821537225911819.4832211.881395合計7092655915.440536385276180.12431592.486656鹽田區(qū)價位套數(shù)合同面積金額均價(合同面積)每套面積4000元以下342830.65100169153538.73315383.2544114000到600020317728.64891390745027.97022287.3332016000到800015913149.06921982

12、227011.77285682.698498000到10000354471.74399996678944.989422127.76410000元以上869661.6512618004113059.88532112.344767合計51747841.743575339197473.26328492.537214寶安區(qū)價位套數(shù)合同面積金額均價(合同面積)每套面積4000元以下2366220642.7767622466.23479.02951793.2555794000到60001676169917.47754447284563.658051101.3826736000到8000284156.526

13、2690426319.990857148.4464288000到100002278.4524200008690.967857139.22510000元以上151970.412431250012338.80258131.360666合計4087396965.415960687364020.67448697.128803龍崗區(qū)價位套數(shù)合同面積金額均價(合同面積)每套面積4000元以下1653161296.7492749886.93054.92945397.578134000到6000123997961.464562046834656.98125579.0649396000到8000473573.9

14、5231777666485.19593176.0414898000到100000000010000元以上00000合計2939262832.1972132335.93698.68248189.429077大工業(yè)區(qū)價位套數(shù)面積金額均價(合同面積)每套面積4000元以下596560.31179830322741.186315111.191694合計596560.31179830322741.186315111.1916942004年1季度批出的預售面積統(tǒng)計行政區(qū)預售總面積住宅面積羅湖138082.47133331.5福田263331.81207662.1南山587893.25533205.2鹽田1

15、0535.2310535.23寶安359669.96318910.6龍崗372167.2322421.9合計1731679.921526066第三部分 深圳市2004年第一季度在售商品房項目銷售排名情況全市前十五名按照銷售面積統(tǒng)計（占全市銷售面積23%） 1、蔚藍海岸社區(qū) 卓越置業(yè)集團有限公司2、水晶之城 深圳市淞江愛地實業(yè)有限公司 3、錦繡江南 深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司 4、寶利豪庭 深圳市寶安寶利來實業(yè)有限公司 5、波托菲諾 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司 6、西海明珠花園 深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7、桃源居 深圳航空城（東部）實業(yè)有限

16、公司 8、富通天駿花園 深圳盛寶實業(yè)有限公司 9、新一代大廈 深圳市陽光華藝投資有限公司 10、濱海之窗花園 深圳市閩泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11、崇德雍翠華府 深圳市崇德地產(chǎn)有限公司 12、綠海名都 深圳市名居房地產(chǎn)有限公司 13、現(xiàn)代城華庭 宏明（深圳）木業(yè)有限公司 14、陽光棕櫚園 中海地產(chǎn)股份有限公司15、光彩山居歲月家園 光彩建設集團股份有限公司   全市前十五名按照銷售金額統(tǒng)計（占全市銷售金額21.9%） 1、波托菲諾 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司 2、蔚藍海岸社區(qū) 卓越置業(yè)集團有限公司 

17、3、碧海云天小區(qū) 深圳市京基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4、崇德雍翠華府 深圳市崇德地產(chǎn)有限公司 5、濱海之窗花園 深圳市閩泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6、富通天駿花園 深圳盛寶實業(yè)有限公司 7、陽光帶海濱城 深圳招商房地產(chǎn)有限公司 8、西海明珠花園 深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9、新一代大廈 深圳市陽光華藝投資有限公司 10、黃埔雅苑 和記黃埔地產(chǎn)（深圳）有限公司11、錦繡江南 深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司12、光彩山居歲月家園 光彩建設集團股份有限公司13、現(xiàn)代城華庭 宏明（深圳）木業(yè)有限公司14、熙園 深圳市鴻榮源房地產(chǎn)開發(fā)有限公

18、司15、寶利豪庭 深圳市寶安寶利來實業(yè)有限公司  羅湖區(qū)前五名按照銷售面積統(tǒng)計 （占羅湖區(qū)銷售面積38.4%） 1、崇德雍翠華府 深圳市崇德地產(chǎn)有限公司 2、繽紛時代家園 深圳市金海港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3、名駿豪庭 深圳市蓮塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4、祥福雅居 深圳市福田房地產(chǎn)有限公司 5、羅湖金岸 深圳市萬年青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司  羅湖區(qū)前五名按照銷售金額統(tǒng)計 （占羅湖區(qū)銷售金額38.1%） 1、崇德雍翠華府 深圳市崇德地產(chǎn)有限公司 2、繽紛時代家園 深圳市金海港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3、羅湖金岸 深圳市萬年青房地

19、產(chǎn)開發(fā)有限公司 4、名駿豪庭 深圳市蓮塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5、好年華大廈 深圳市中富田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司  福田區(qū)前五名按照銷售面積統(tǒng)計 （占福田區(qū)銷售面積18.7%） 1、嘉麟豪庭 深圳市中嘉麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2、盛世家園 深圳市長城地產(chǎn)（集團）股份有限公司 3、云頂翠峰 深圳碧軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4、熙園 深圳市鴻榮源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5、港中旅花園 港中旅置業(yè)（深圳）有限公司  福田區(qū)前五名按照銷售金額統(tǒng)計 （占福田區(qū)銷售金額17.3%） 1、黃埔雅苑 和記黃埔地產(chǎn)（深圳）有限公司2、熙園 深圳市鴻

20、榮源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3、云頂翠峰 深圳碧軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4、金茂禮都 深圳市大富銘投資發(fā)展有限公司 5、陽光高爾夫大廈 深圳市高爾夫開發(fā)設計管理有限公司  南山區(qū)前五名按照銷售面積統(tǒng)計 （占南山區(qū)銷售面積25%） 1、蔚藍海岸社區(qū) 卓越置業(yè)集團有限公司 2、波托菲諾 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司 3、西海明珠花園 深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4、新一代大廈 深圳市陽光華藝投資有限公司 5、濱海之窗花園 深圳市閩泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司  南山區(qū)前五名按照銷售金額統(tǒng)計 （占南山區(qū)銷售金額27.7%） 1

21、、波托菲諾 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司 2、蔚藍海岸社區(qū) 卓越置業(yè)集團有限公司 3、碧海云天小區(qū) 深圳市京基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4、濱海之窗花園 深圳市閩泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5、陽光帶海濱城 深圳招商房地產(chǎn)有限公司  鹽田區(qū)前五名按照銷售面積統(tǒng)計 （占鹽田區(qū)銷售面積67.9%） 1、萬科東海岸社區(qū) 深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司 2、云深處別墅區(qū) 深圳市維拉頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3、海語東園 深圳市新華置業(yè)房地產(chǎn)有限公司 4、星港名苑 深圳市嘉信福實業(yè)發(fā)展有限公司 5、東埔海景花園 深圳市東埔實業(yè)集團有限公司&

22、#160; 鹽田區(qū)前五名按照銷售金額統(tǒng)計 （占鹽田區(qū)銷售金額74.7%） 1、萬科東海岸社區(qū) 深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司 2、云深處別墅區(qū) 深圳市維拉頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3、海語東園 深圳市新華置業(yè)房地產(chǎn)有限公司 4、倚天閣 深圳市平葉投資發(fā)展有限公司 5、海闊·凌海 深圳市海闊投資有限公司  寶安區(qū)前五名按照銷售面積統(tǒng)計 （占寶安區(qū)銷售面積36.0%） 1、錦繡江南 深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司 2、寶利豪庭 深圳市寶安寶利來實業(yè)有限公司 3、桃源居 深圳航空城（東部）實業(yè)有限公司 4、富通天駿花園 深圳盛寶實業(yè)有限公司

23、5、富通*麗沙花都 深圳市富通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司  寶安區(qū)前五名按照銷售金額統(tǒng)計 （占寶安區(qū)銷售金額37.5%） 1、富通天駿花園 深圳盛寶實業(yè)有限公司 2、錦繡江南 深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司 3、寶利豪庭 深圳市寶安寶利來實業(yè)有限公司 4、桃源居 深圳航空城（東部）實業(yè)有限公司 5、冠城世家 泰華房地產(chǎn)（中國）有限公司  龍崗區(qū)前五名按照銷售面積統(tǒng)計 （占龍崗區(qū)銷售面積33.0%） 1、水晶之城 深圳市淞江愛地實業(yè)有限公司 2、新華盛工業(yè)村 深圳市粵國投資發(fā)展有限公司 3、理想家園 廣東省紅嶺集團有限公司 4、康達爾花園 深圳市康達爾（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公

24、司 5、橫崗城市中心花園 深圳卓越科技發(fā)展有限公司  龍崗區(qū)前五名按照銷售金額統(tǒng)計 （占龍崗區(qū)銷售金額26.7%） 1、水晶之城 深圳市淞江愛地實業(yè)有限公司 2、康達爾花園 深圳市康達爾（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3、理想家園 廣東省紅嶺集團有限公司 4、橫崗城市中心花園 深圳卓越科技發(fā)展有限公司 5、桂芳園 佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司  全市商鋪銷售前五名按照銷售金額統(tǒng)計（占全市商鋪銷售金額43.5%） 1、新亞洲太古商城 深圳新亞洲實業(yè)發(fā)展有限公司 2、萬鑫五洲風情購物中心 深圳市鑫業(yè)投資有限公司 3、富通天駿花園 深圳盛寶實業(yè)有限公司 4、光彩新世紀家園 光彩建設集團

25、股份有限公司 5、陽光高爾夫大廈 深圳市高爾夫開發(fā)設計管理有限公司  全市辦公樓銷售前五名按照銷售金額統(tǒng)計 （占全市辦公樓銷售金額61.3%） 1、時代金融中心 深圳市中鐵城實業(yè)發(fā)展有限公司 2、卓越大廈 深圳通達化工總公司 3、皇都廣場(3號樓) 深圳市津房物業(yè)發(fā)展有限公司 4、求是大廈 深圳市華明輝置業(yè)有限公司 5、深圳國際商會中心 深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司   數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃與國土資源局預售合同備案統(tǒng)計統(tǒng)計時間段：2004年1月1日至2004年3月31日 深圳房地產(chǎn)市場形勢分析報告（2004年第一季度） &#

26、160;  一、一季度房地產(chǎn)市場運行特征    （一）房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，新開工面積和施工面積規(guī)模擴大，竣工面積下降幅度較大    一季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資103.2億元，比上年同期增長8.79。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度繼續(xù)低于同期全市GDP增長速度（19.1），并與去年全年9.4的開發(fā)投資增長速度基本接近。房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)保持平穩(wěn)。    一季度全市商品房新開工面積為324.11萬平方米，比上年增長9.07；商品房施工面積達到2036.88萬平方米，比上年同期增加1.83。新開工面積增長

27、率較去年底的1.38有較大幅度增長，而施工面積增長幅度不大，與去年底基本接近。    商品房竣工面積為172.41萬平方米，比上年減少31.64。其中，住宅竣工面積為1527.65萬平方米，同比減少32.46；辦公樓、商業(yè)用房竣工面積也都出現(xiàn)較大幅度減少。表1 一季度商品房投資完成情況指 標單 位2004年1季度去年同期同比一、商品房完成投資億元103.294.868.79二、商品房施工面積萬平方米2036.882000.31.83其中：1、住宅萬平方米1527.651557.541.922、辦公樓萬平方米98.5782.6819.223、商業(yè)用房萬平方米216.

28、89195.0211.214、其它萬平方米193.77165.0617.39其中：新開工面積萬平方米324.11297.169.07三、商品房竣工面積萬平方米172.41252.2231.64其中：1、住宅萬平方米139.25206.1632.462、辦公樓萬平方米3.65.4133.243、商業(yè)用房萬平方米18.7328.9235.244、其它萬平方米10.8311.727.59    （二）商品房批準預售面積出現(xiàn)一定幅度增長，福田、龍崗增長較快    一季度我市商品房批準預售面積173.17萬平方米，比去年同期增加10.26%，其

29、中住宅批準預售面積為155.90萬平方米，比去年同期上升17.62%。（見圖1）圖1 一季度商品房批準預售面積對比圖（單位：萬M2）    從各區(qū)域商品房批準預售面積來看， 一季度羅湖區(qū)、南山區(qū)商品房批準面積比去年同期分別減少了37、6，而福田、龍崗、寶安各區(qū)商品房分別增加了33、94、14。福田、龍崗兩區(qū)增長幅度較大，羅湖區(qū)減少幅度較大，南山基本與去年持平（見圖2）。圖2 一季度各區(qū)域商品房批準預售面積對比圖（單位：萬M2）    （三）商品房銷售面積大幅增長，非住宅物業(yè)所占比重有所增加    一季度商

30、品房銷售面積為242.89萬平方米，與去年同期相比增加8.64，其中住宅銷售面積為223.66萬平方米，與去年同期相比增加7.65，辦公樓銷售面積為6.69萬平方米，與去年同期相比增加61.2，商鋪銷售面積為11.11萬平方米，與去年同期相比增加3.83。（見圖3）圖3 一季度商品房銷售面積對比圖（萬M2）    在商品房的銷售面積中，住宅占92，辦公樓占3，商業(yè)用房占5，該比例與上年同期基本一致，商品房銷售結構繼續(xù)保持穩(wěn)定。    此外，商品房的銷售面積中，國內各人購房面積達到205萬平方米，占銷售總面積的84.7；而外銷房僅為12

31、.32萬平方米，比去年同期減少了21，外銷市場仍比較冷淡。    （四）南山區(qū)住宅銷售增長速度及市場占有率繼續(xù)保持六區(qū)之首    根據(jù)我局房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計，一季度南山區(qū)住宅銷售面積為65.59萬平方米，比去年同期增加71，而羅湖、寶安兩區(qū)銷售量比去年同期分別增加18、30，福田、龍崗兩區(qū)銷售量分別比去年同期減少8.4、7.7。南山區(qū)住宅銷售增長速度為全市最快（見圖4）。  圖4 一季度商品房銷售面積對比圖（萬M2）    從各區(qū)域住宅銷售面積所占的比例來看，一季度南山區(qū)住宅銷售面積占當期住宅銷售

32、總面積的36，為全市最高，且市場占有率比去年同期提高10個百分點；羅湖區(qū)、福田、龍崗分別占10、16、14，銷售占有率比去年有所降低；而寶安占21，市場占有率與去年同期緊近。    由上述數(shù)據(jù)看，南山區(qū)住宅銷售繼續(xù)保持較高的市場份額，該區(qū)繼續(xù)成為投資、消費者主要關注的熱點區(qū)域（見圖5）。圖5 一季度各區(qū)域住宅銷售面積所占比例對比圖（外圈為2004年數(shù)據(jù)）    （五）二房、三房住宅為住宅銷售的主力戶型；價位在40006000元的住宅占市場份額的40根據(jù)我局房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計，一房住宅（含單身公寓）銷售面積占住宅銷售總量的12，兩房住宅占

33、23，三房住宅占43，四房住宅占16，四房以上住宅（含復式住宅）占6。二房、三房住宅繼續(xù)成為住宅銷售的主力戶型；與去年一季度相比，各戶型所占的比例也基本保持穩(wěn)定（見圖6）。    此外，一季度均價在每平方米4000元以下的住宅占22，均價在40006000元占40，均價在60008000元占20，均價在每平方米800010000元占12，均價在10000元以上占6。中低價位的住宅，市場份額占82，繼續(xù)為購房者所偏好。與去年一季度對比來看，今年一季度價位在40006000元的住宅所占比例明顯增大，多出去年11個百分點；而4000元以下的住宅市場份額則下降了10個百分

34、點；其它價位的住宅市場份額基本不變（見圖7）。圖6 一季度不同戶型住宅銷售面積所占比例對比圖（外圈為2004年數(shù)據(jù)）圖7 一季度不同價位住宅銷售面積所占比例對比圖（外圈為2004年數(shù)據(jù)）    （六）不同區(qū)域住宅價格普遍上漲，住宅總體價格明顯上升，辦公樓、商業(yè)用房價格小幅下降    一季度全市，全市商品房均價6382元，比去年同期上升了5.1。其中：住宅均價為5780元，比上年同期上漲6.61；辦公樓均價9090元/平方米，比上年同期下降0.5；商鋪均價12101元/平方米，比上年同期下降9。    一季

35、度羅湖區(qū)住宅銷售均價為每平方米7796元，比去年同期上漲12；福田區(qū)為每平方米8025元，比去年同期上漲8；南山區(qū)為每平方米6034元，比去年同期下降0.2；寶安區(qū)為每平方米3899元，比去年同期上漲6，龍崗區(qū)為每平方米3594元，比去年同期上漲9。除南山區(qū)外，各區(qū)住宅價格均出現(xiàn)上漲，且上漲幅度較大（見圖8）。圖8 一季度不同區(qū)域住宅銷售面積對比圖（元/M2）（七）二手房地產(chǎn)市場活躍，交易面積日趨增加    一季度，我市二手房交易面積達到148.79萬平方米，比上年同期增長68.8，高于去年同期及去年底的增長速度（56、45）（圖9）。圖9 1999年以來二手房市

36、場交易面積示意圖（萬M2）    二、一季度房地產(chǎn)經(jīng)濟運行分析    （一）新建商品房供求關系分析    去年底，我市批準預售面積與商品房銷售面積的比例達到0.88：1，新增供給出現(xiàn)小于需求的現(xiàn)象；而龍崗、福田等區(qū)新增供求比分別達到0.58：1和0.66：1，新增住宅供不應求現(xiàn)象較為嚴重。今年一季度，我市商品房批準預售面積比商品房銷售面積少41.72萬平方米，其中住宅批準預售面積比銷售面積少30.49萬平方米，住宅新增供求比為0.84：1，新增供給不足的問題較為突出。而以往房源比較充足的南山、寶安兩區(qū)，今

37、年也出現(xiàn)了批準預售小于實際銷售的問題，新增供求比分別為0.85：1和0.80：1。    商品房新增供給較少，盡管有利于消化空置商品房，但新增供給持續(xù)減少，勢必造成供給儲備不足，使購房者難以有充分的選房余地、不利于買方市場的穩(wěn)定，此外還有可能造成賣方抬價，一定程度上引起今后一段時期房價的不穩(wěn)定（一季度房價快速上漲即為佐證）。故近年來房地產(chǎn)市場供求關系出現(xiàn)失衡的問題，需要引起各界的廣泛重視。表2 一季度住宅新增供求關系對比 批準預售面積（萬m2）實際銷售面積（萬m2）新增供求比羅湖13.3318.900.71：1福田21.8130.480.72：1南山55.5765.590.85：1鹽田1.054.780.22：1寶安31.8939.70.80：1龍崗32.2426.941.20：1合計155.9186.390.84：1    （二）二手房市場分析    近年來，隨著我市各項促進存量市場發(fā)展政策的實施，二手樓市場日趨活躍，成交面積和交易金額逐年上升。1999年存量房屋成交面積為149.4萬平方米，到2003年成交面