保利地產財務分析報告書模板

1、研究生課程考試成績單（試卷封面）院 系經濟管理學院專業(yè)金融學學生姓名學號課程名稱財務報表分析授課時間 2016 年 月至 2017年 月周學時3學分2簡要評語考核論題總評成績（含平時成績）備注任課教師簽名： 日期： 注：1. 以論文或大作業(yè)為考核方式的課程必須填此表，綜合考試可不填。“簡要評語”欄缺填無效。2. 任課教師填寫后與試卷一起送院系研究生秘書處。3. 學位課總評成績以百分制計分。保利地產財務分析報告完成人： 指導老師:完成日期：2017年1月26日聯(lián)系電話：EMAIL:第一部分：緒論及財務指標計算說明（一）.關于保利保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產企業(yè)

2、，是中國保利集團房地產業(yè)務的運作平臺，國家一級房地產開發(fā)資質企業(yè) ?？偛课挥趶V州。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產企業(yè)。2015年全年保利地產共實現(xiàn)簽約金額1541.04億元，同比增長12.75%；實現(xiàn)簽約面積1218.30萬平方米，同比增長 14.22%。公司核心競爭力分析：1、卓越的戰(zhàn)略管理能力：面對房地產行業(yè)復雜多變的發(fā)展形勢，公司始終堅持“三個為主、三個結合”的戰(zhàn)略方向不動搖，及時把握經營形勢，迅速調整經營策略，靈活把握經營力度，始終保持穩(wěn)定健康發(fā)展，體現(xiàn)了卓越的戰(zhàn)略定力和管理能力。2、突出的品牌影響力

3、公司是央企控股的大型房地產上市公司，堅持“和者筑善”的品牌理念，致力于“打造中國地產長城”，誠信、負責任的品牌形象得到社會的廣泛認可，2015 年末公司品牌價值提升至361.5 億元。3、優(yōu)質、豐富的項目資源公司具備多元化的項目拓展能力，除了公開市場招拍掛方式以外，還通過舊城改造、合作開發(fā)、兼并收購等靈活的拓展方式獲取項目資源。截至報告期末，公司擁有在建、擬建項目270 個，待開發(fā)土地總建筑面積5482 萬平方米，其中一二線城市占比約為74%，項目儲備優(yōu)質、豐富，為公司的持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎。（二）.2015年房地產市場概述1、房地產行業(yè)告別高速增長，行業(yè)改革需求加大。2015年以來全國整體的

4、樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。1-5 月全國商品房銷售面積 35996 萬平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房銷售額 24409億元，同比增長 3.1%，已經回正。 銷售數(shù)據(jù)溫和回暖，同比降幅收窄或略有增長，但我們仍然看到，房地產開發(fā)投資增速下行趨勢沒有改變。2015年5月國房景氣指數(shù) 92.43，創(chuàng)下了1997年指數(shù)創(chuàng)立以來的歷史低值。2、房地產行業(yè)國企占比高，運營效率相對較低。從房地產行業(yè)來看， 國企改革對于房地產行業(yè)意義重大。地產行業(yè)當中國企占比較大。房地產行業(yè)A股上市公司166家，其中央企13家，地方國企63家，兩者加起來占全部房企將近一半。但是，從運營效率來看

5、，國有地產企業(yè)運行效率卻低于行業(yè)平均水平。ROE方面，整個行業(yè)告別了高利潤時代，ROE整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，但國企 ROE 始終低于行業(yè)均值。2014年行業(yè)平均 ROE是 12.4%，國企 ROE為 11.4%，低了 1 個百分點；費用率方面，國企費用率略高于行業(yè)均值，2014 年行業(yè)平均費用率 8.7%，國企為 8.8%。從運營效率來看，國企有較大提升空間。3、土地供應偏緊，價格漲幅較大。2003年至2013年，我國房地產企業(yè)購置土地面積僅增長了8.7%，而同期商品房銷售面積增長了287.2%。主要城市土地供應下滑速度尤為明顯。40個主要城市供應土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑

6、至2014年上半年的-19.8%。土地價格的增速明顯超過同期商品房銷售均價的上漲。2004年至2013年，土地平均購置價格年均復合增長率15.07%，同期商品房銷售均價年均復合增長率9.69%。土地平均購置價格占商品房銷售均價的比例由26.62%上漲至40.97%。4、樓市需求仍未見頂，一線城市具有強支撐。城市化是住房市場發(fā)展的核心動力之一，近十年來隨著一線城市超前發(fā)展的經濟效應，人口集聚進一步推升了“大城市化”的形成，一線城市的人口強吸附能力也構成了對于潛在需求的強力支撐。從土地供求方面，2012-2014 年北上廣深土地均處于供求相對平衡的狀態(tài)，而隨著當前庫存的消耗以及房企回歸一線城市的迫

7、切性增強，其土地資源的稀缺性將進一步凸顯。（三）.指標說明及重要事項披露（1）對外投資資產包括：長期股權投資、可供出售金融資產、投資性房地產、持有至到期投資科目；（2）利息保障倍數(shù)=息稅前利潤總額EBIT/利息費用=(企業(yè)的凈利潤+企業(yè)支付的利息費用+企業(yè)支付的所得稅)/ 利息費用.這里的利息費用不等同于財務費用，查看年報附注找到每年支付出去的利息數(shù)，不采用合并利潤表中的財務費用；（3）應收賬款周轉率分母涵蓋內容統(tǒng)一定為應收賬款、應收票據(jù)、其他應收款三部分，不考慮存貨跌價和壞賬準備；（4）應付帳款涵蓋應付票據(jù)、應付賬款以及其他應付款；（5）可持續(xù)增長率（用范霍恩方程式）=(銷售凈利率×

8、;總資產周轉率×收益留存率×期末權益乘數(shù))/(1-銷售凈利率×總資產周轉率×收益留存率×期末權益乘數(shù))（6）關于改進的杜邦分析：金融資產主要包括：貨幣資金、交易性金融資產、可供出售金融資產。如果企業(yè)持有的應收票據(jù)是為了獲利而不是促銷目的而持有則也應該歸入金融資產。 其他則應該歸入經營資產。短期借款、交易性金融負債、長期借款、應付債券應該屬于金融負債。其他則屬于經營負債。（7）經營凈利潤=息前經營凈利潤-凈利息費用，其中：息前經營凈利潤=息稅前經營利潤×(1-所得稅稅率)，凈利息費用=利息費用×（1-所得稅稅率）；（8）所得稅

9、率統(tǒng)一為25%；（9）恒大地產屬于港股上市企業(yè)，存在會計準則處理差異；（10）本報告所用的行業(yè)平均指小組所選的8家公司，分別為華夏幸福、萬科、保利地產、金地集團、中糧地產、金科股份、大龍地產、中國恒大。（11）本報告選取的行業(yè)競爭對手主要為萬科，出發(fā)點在于萬科和保利屬于綜合實力排名前兩位的地產公司。（12）本財務分析報告屬于課程結業(yè)參考依據(jù)，涉及未來計劃等前瞻性陳述等，該等陳述不構成對投資者的承諾，請投資者注意投資風險和認識到該報告的性質。具體數(shù)據(jù)及其他財務內容見保利地產年度財務報告。（四）.報告的思路、創(chuàng)新及不足1、思路：報告嚴格按照總量分析比率分析綜合分析三個方面，從橫向（行業(yè)平均和競爭對

10、手）和縱向（三年）進行比較分析，比較清晰的得出了保利地產的財務變化狀況和行業(yè)地位極其不足之處。2、創(chuàng)新點：本報告將保利地產分別與行業(yè)均值比較的同時，重點將其與行業(yè)排名相似的萬科進行了比較，很清晰的看出其存在的問題和長處。另外，本報告采用了改進的杜邦分析，詳細分析了與傳統(tǒng)杜邦分析之間的差異及其原因。最后，報告采用EVA分析。3、不足之處：首先，個人缺乏財務實務知識，難以完全發(fā)掘數(shù)據(jù)背后的故事。其次，部分指標分析上比較簡單。這也反應出自身財務分析素養(yǎng)欠缺。這也是自己今后應該不斷加強的地方。這次財務報告分析既是一個檢驗，也是一個挑戰(zhàn)和鍛煉。第二部分：總量分析（一）個體分析表1. 2013年2015年

11、資產科目變化情況201520142013金額占總資產比例金額占總資產比例金額占總資產比例流動資產384675180.95350858010.963.03008E+110.97貨幣資金37484910.0940069510.1337529698310.11交易性金融資產000000存貨288265830.71267192100.732.39907E+110.76其他應收款30334950.07517678060.04877368874040.025非流動資產19158010.04714907630.040.035對外投資資產14350600.03610984150.0333820829430.0

12、11固定資產3155290.0082477630.006819850395170.006無形資產28387.02765E-0518485.05242E-0514535584.924.63005E-05總資產4038332013657656413.1394E+111注：單位“元”保利地產資產主要是流動資產，占總資產比達到95%以上。三年間，流動資產占比呈現(xiàn)下降趨勢。其中，存貨占比最高，三年間也呈現(xiàn)不斷下降趨勢，但是維持在總資產的70%以上。由于保利地產屬于央企，沒有持有任何交易性資產。非流動資產中，主要體現(xiàn)為對外投資資產。總體來看，2013年至2015年流動資產和存貨占比下降是其主要變化特征。表

13、2. 2014年2015年負債及所有者權益科目變化情況20152014金額占總負債比例金額占總負債比例有息負債87905910.29100782800.35短期借款3100890.013257400.01長期借款66411730.2290494980.32應付債券18393290.067030420.02無息負債218786900.71184110550.65流動負債221833740.72187313490.66非流動負債84859070.2897579860.34金額占總資產比例金額占總資產比例所有者權益總額97140380.2480872280.22注：單位“萬元”總負債中，保利地產主要

14、為無息負債，2015年占比達到71%。從縱向上看，2014年到2015年間，保利地產的無息負債有所增加。在有息負債中，主要體現(xiàn)為長期借款，短期借款和應付債券比例很小。這說明保利地產有息負債偏向長期負債。從縱向上看，2014年到2015年間，保利地產長期借款有所減小。在流動性方面，主要體現(xiàn)為流動負債，2015年占總負債的比例為72%。2014年到2015年間，保利地產流動資產有所增加，約6個百分點。所有者權益方面，2014年到2015年間，增長近2個百分點。股東權益增加。表3.2013年2015年利潤表主要科目變化情況1415年的變化率1314年的變化率營業(yè)總收入0.13180.1808主營業(yè)務

15、收入0.13180.1808凈利潤0.18240.19952015年2014年金額占總成本比例金額占總成本比例營業(yè)總成本10169693191228751營業(yè)成本/主營業(yè)務成本82453300.8174122570.81營業(yè)稅金及附加12156910.1211147730.12期間費用6930450.0685395890.059注：單位“萬元”營業(yè)總收入方面，2013年至2014年的增長較快，隨后一年增速有所下調。但是，凈利潤的增速在三年間變化不大。營業(yè)總成本中，營業(yè)成本占比為81%，且保持穩(wěn)定。表4.2013年2015年現(xiàn)金流量表主要科目變化情況1415年的變化率1314年的變化率銷售商品、

16、提供勞務收到的現(xiàn)金0.280.028經營活動現(xiàn)金流入小計0.30-0.015經營活動現(xiàn)金流出小計0.06-0.01經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額-2.70.07投資活動現(xiàn)金流入小計-0.203.43投資活動現(xiàn)金流出小計-0.220.68投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額-0.220.42籌資活動現(xiàn)金流入小計-0.190.05籌資活動現(xiàn)金流出小計0.47-0.07籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額-1.890.59從上表可以看出，銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金2015年較2014年有一個大幅度的上升。經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額在14年有小幅度增加，但是在2015年下降比較明顯。而且，投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額、籌資活

17、動產生的現(xiàn)金流量凈額在2014年同樣表現(xiàn)為增加，2015年大幅度下降。（二）行業(yè)平均及競爭對手比較表5. 2014年總資產比例構成圖華夏幸福保利萬科中糧地產金科金地大龍地產恒大流動資產94.48%95.92%91.42%87.81%91.62%86.51%91.19%80.86%貨幣資金14.21%10.95%12.34%15.74%9.17%13.66%16.43%12.54%交易性金融資產0.00%0.00%0.01%0.00%0.00%0.00%0.00%2.31%存貨68.72%73.05%62.49%70.55%75.87%61.95%53.03%52.07%其他應收款0.83%4.

18、83%0.80%0.92%2.12%7.64%0.33%3.38%非流動資產5.52%4.08%8.58%12.19%8.38%8.38%8.81%19.14%對外投資資產0.39%3.00%5.38%8.89%3.95%14.28%5.77%13.04%固定資產1.44%0.68%0.45%1.27%1.38%0.21%1.78%3.27%無形資產0.40%0.01%0.17%0.13%0.07%0.00%0.00%0.08%2014年，保利流動資產占總資產的比例在全行業(yè)來看最高，達到95.92%。當然，行業(yè)主要競爭對手萬科也在91.42%。但是相對于行業(yè)平均值來看，保利流動資產比例較好。其

19、他應收款方面，行業(yè)內占比較少，保利和金地其他應收款占總資產的比例分別為4.83%和7.64%，這值得警惕。行業(yè)競爭對手萬科其他應收款不足1%。一般來說，現(xiàn)金比率在15%左右較合適，只有華夏幸福、中糧地產、恒大較符合這一要求，保利可能會面臨資金鏈斷裂的問題。存貨方面，保利地產的存貨高達73%，位居第二。相比萬科62.49%，保利有一定的去庫存壓力。由于存貨的變現(xiàn)能力較其他流動資產變現(xiàn)能力相對較弱，因而建議適當去庫存，提升企業(yè)流動資產變現(xiàn)能力。表6. 2015年總資產比例構成圖華夏幸福保利萬科中糧地產金科金地大龍地產恒大流動資產91.19%95.26%89.49%89.56%91.45%83.98

20、%94.05%80.89%貨幣資金21.82%9.28%8.70%16.88%9.83%10.77%19.62%21.67%交易性金融資產0.00%0.00%0.02%0.00%0.00%0.00%0.00%0.04%存貨59.67%71.38%60.22%68.68%75.52%55.72%58.28%50.86%其他應收款1.19%7.51%1.30%3.82%1.55%8.88%1.15%2.87%非流動資產8.81%4.74%10.51%10.44%8.55%16.02%5.95%19.11%對外投資資產0.87%3.55%7.43%7.94%3.66%14.28%2.51%12.83

21、%固定資產1.41%0.78%0.80%1.17%2.65%0.21%1.70%2.21%無形資產2.68%0.01%0.17%0.09%0.06%0.00%0.00%0.05%相比較2014年，保利地產的存貨雖然有小幅度下降，但是在全行業(yè)來說，其庫存占比仍然較高。其他應收款方面，保利不但沒降反升，在全行業(yè)來說高居第二位。在對外投資資產方面，保利地產是低于行業(yè)平均值的，相比競爭對手萬科，也差了4個百分點左右。表7. 2014年負債比例構成圖華夏幸福保利萬科中糧地產金科金地大龍地產恒大有息負債18.05%35.38%19.96%58.40%34.13%34.42%0.00%43.10%短期借款8

22、.22%1.14%0.61%16.94%3.20%3.55%0.00%22.00%長期借款9.83%31.76%8.80%29.24%30.93%25.79%0.00%21.10%應付債券0.00%2.47%2.96%3.35%0.00%5.09%0.00%0.00%無息負債81.95%64.62%80.08%40.23%65.87%65.58%100.00%56.90%流動負債87.80%65.75%88.06%66.38%66.34%66.11%100.00%74.08%非流動負債12.20%34.25%11.94%33.62%33.66%33.89%0.00%25.92%房地產行業(yè)融資的

23、主要手段是通過向銀行長期借款的方式，償還期限一般都是在35年或者更長。相比行業(yè)內的競爭對手萬科，其有息負債為19.96%，而保利達到了35.38%。所有，保利可以適當考慮減少有息負債比例，從而減少企業(yè)負擔。當然，相比較行業(yè)平均值，保利的有息負債比例接近平均值。值得注意的是，保利地產的有息負債中，長期借款比例較高。在行業(yè)內看，也是比例最高的。這說明保利的借貸能力較強，機構愿意對其長期放貸。圖1、2014-2015年全行業(yè)總收入、總成本及利潤變化趨勢圖從總體上看，2014-2015年全行業(yè)總收入、總成本及利潤差異比較明顯。保利地產在營業(yè)總收入和凈利潤增長率上，表現(xiàn)上都比較突出，均高于行業(yè)平均。相比

24、行業(yè)競爭對手萬科，保利在營業(yè)總收入和凈利潤增長率上均遜色于萬科，而且差距還是比較明顯。但是在營業(yè)總成本上，保利營業(yè)總成本增長率較低。（三）總量分析評價在資產中，保利地產的存貨占比很高，比競爭對手萬科高出近10個百分點且高于行業(yè)均值。這說明保利地產存在去庫存壓力。當然，另一方面，說明保利地產的拿地能力還是很強，市場后勁很大。一般來說，現(xiàn)金比率在15%左右較合適，保利現(xiàn)金比率10%左右，可能會面臨資金鏈斷裂的問題。其他應收款方面，行業(yè)內占比較少，保利其他應收款占總資產的比例為4.83%，行業(yè)競爭對手萬科其他應收款不足1%。保利地產應減少其他應收款的占比。負債中，保利地產有息負債偏向長期負債，借貸能

25、力很強。但是相比萬科，保利有息負債比例較高，企業(yè)存在一定的利息支付負擔，可以考慮適當擴大無息負債比例。第三部分：比率分析（一）個體分析1、償債能力分析表8.2013年2015年保利地產償債指標情況指標201320142015變現(xiàn)能力比率流動比率=流動資產/流動負債1.821.871.85速動比率=流動資產-存貨-預付款項-其他流動資產/流動負債0.2630.3260.43現(xiàn)金比率=貨幣資金+交易性金融資產/流動負債0.2030.2140.169負債比率資產負債率=總負債/總資產0.780.7790.76產權比率=總負債/所有者權益3.543.523.16有形凈值債務率=總負債/凈資產-無形資產

26、3.543.523.158利息保障倍數(shù)=息稅前利潤總額EBIT/利息費用=(企業(yè)的凈利潤+企業(yè)支付的利息費用+企業(yè)支付的所得稅)/ 利息費用16.4813.2511.36從變現(xiàn)能力來看，流動比率表現(xiàn)良好且比較穩(wěn)定在1.8以上。速凍比率在三年間均呈現(xiàn)上升趨勢，說明保利地產的短期償債能力在不斷增強?，F(xiàn)金比率方面，2014年到2015年有一個較大幅度的下降。但是整體上維持在15%以上。從負債比率來看，三年的資產負債率變化不大，維持在76%78%之間。產權比率方面，從2013年到2015年三年呈現(xiàn)下降趨勢，且在2015下降的較為明顯。利息保障倍數(shù)雖然三年不斷下降，但是均在10以上，利息償還能力沒有任何

27、問題。2、營運能力分析表9.2013年2015年保利地產營運指標情況201320142015存貨周轉率0.30 0.29 0.30 存貨期1211.82 1232.90 1212.60 應收賬款周轉率4.30 7.01 4.52 收賬期83.10 51.36 79.59 營業(yè)周期1294.92 1284.26 1292.19 應付帳款周轉率4.00 1.53 1.42 付賬期90.04 229.93 206.51 現(xiàn)金周期1204.88 1049.06 1038.55 流動資產周轉率0.34 0.34 0.34 總資產周轉率0.33 0.33 0.32 存貨周轉率方面，2013年2015年保利

28、地產基本保持不變，故存貨期也沒有大的發(fā)生變化。應付帳款周轉率方面，三年呈現(xiàn)下降的趨勢，說明企業(yè)占款能力有一定的上升。總體來看，現(xiàn)金周期呈現(xiàn)不斷下降的趨勢。流動資產周轉率和總資產周轉率基本沒有變化。3、盈利能力分析表10.2013年2015年保利地產盈利能力指標情況指標201520142013銷售凈利率=凈利潤/銷售收入0.1360.1300.128銷售毛利率=（銷售收入-銷售成本）/銷售成本0.2520.3200.322資產凈利率（總資產收益率）=凈利潤/平均資產總額0.0440.0420.042凈資產收益率=凈利潤/平均凈資產0.1890.1900.191從銷售凈利率看，保利地產三年間均保持

29、良好的增長態(tài)勢。但是，銷售毛利率卻呈現(xiàn)不斷下降趨勢。資產凈利率基本上保持不變，維持在0.04左右。凈資產收益率三年間有下幅度的下降，維持在19%附近。4、增長能力分析表11.2013年2015年保利地產增長能力指標情況指標201520142013銷售收入增長率=（本期末銷售收入-上期末銷售收入）/上期末銷售收入0.13180.18080.3403利潤增長率=（本期末利潤總額-上期末利潤總額）/上期末利潤總額0.20330.1820.1899凈利潤增長率=（本期末凈利潤-上期末凈利潤）/上期末凈利潤0.18240.19950.189可持續(xù)增長率（用范霍恩方程式）(銷售凈利率×總資產周轉

30、率×收益留存率×期末權益乘數(shù))/(1-銷售凈利率×總資產周轉率×收益留存率×期末權益乘數(shù))0.1850.2018560.20225銷售收入增長率三年間有較大的幅度下降。利潤增長率在2013年和2014年沒有較大變化，但是在2015年有明顯的上漲。凈利潤增長率穩(wěn)中有降，可持續(xù)增長率在2015年也有一個明顯的下降?？傮w來看，保利地產增長率指標值較好，但是趨勢下行。5、上市公司的財務指標表12.2013年2015年保利地產上市公司的財務指標情況指標201520142013每股收益=（凈利潤-優(yōu)先股息）/年度末普通股數(shù)1.5681.3261.66每股凈

31、資產=年度末股東權益/年度末普普通股數(shù)9.057.5379.688每股股利=股利/年度末普通股數(shù)0.2160.19560.232每股營業(yè)現(xiàn)金流量=（經營活動的現(xiàn)金流量-優(yōu)先股股利）/流通在外的普通股股數(shù)1.6575-0.9747-1.3665現(xiàn)金股利保障倍數(shù)=（經營活動的現(xiàn)金流量-優(yōu)先股股利）/支付的現(xiàn)金股利7.67-4.98/股利保障倍數(shù)=每股收益/每股股利7.2596.787.155市盈率=每股市價/每股收益6.78578.164.97市凈率=每股市價/每股凈資產1.175691.43550.85股票獲利率=每股股利/每股市價0.02030.0180.028股利支付率=每股股利/每股收益0

32、.1377550.1470.139759留存盈利比率=（凈利-全部股利）/凈利0.86220.85250.86這里，我們主要關注到以下指標：市盈率2013年到2015間先上升后下降。市凈率在2013年沒有達到1，這說明市場存在對保利地產的市值低估。留存盈利比率維持在86%，留存盈利比率較高。（二）行業(yè)平均及競爭對手比較1、償債能力圖2.行業(yè)流動比率情況2014年地產行業(yè)流動比率平均值為1.73。2015年地產行業(yè)流動比率平均值為1.8。可以看出，保利地產的流動比率均高于行業(yè)平均。說明保利地產的資產流動性比較好。行業(yè)競爭對手萬科的流動比率也在保利之下。圖3.行業(yè)速動比率情況由于保利地產的存貨占比

33、很高，速動比率明顯低于行業(yè)均值。但是相比行業(yè)競爭對手萬科，兩者差別不大。從這里也可以看出，保利地產的庫存存在壓力。圖4.行業(yè)現(xiàn)金比率情況 圖5.行業(yè)資產負債率情況保利地產的現(xiàn)金比率均低于行業(yè)均值。一方面，保利地產借貸能力強；另一方面，保利地產占款能力強。但是，這仍存在短期流動性風險。相比行業(yè)競爭對手萬科，保利兩年間的現(xiàn)金比率要比萬科好。這從側面驗證，現(xiàn)金比率與公司的行業(yè)地位和借貸能力相關?，F(xiàn)金過多也會造成資金的浪費。資產負債率方面，資產負債率14與15年差不多，平均值為0.7。保利地產的資產負債率維持在76%以上，高于行業(yè)均值。相比萬科，兩者沒有明顯差異。圖6.行業(yè)產權比率情況 圖7.行業(yè)有形

34、凈值債務率情況產權比率方面，保利地產接近行業(yè)均值。相比萬科，兩者差異不大，維持在3.4左右。有形凈值債務率方面，保利地產在2014年是高于行業(yè)均值的，但是在2015年明顯低于行業(yè)均值。相比萬科，萬科兩年間變化不大，而保利在2015年有一個顯著的下降過程。圖8.行業(yè)利息保障倍數(shù)情況保利地產的利息保障倍數(shù)與均值持平，但是相對于競爭對手萬科而言，其數(shù)值較高?？傆嫸?，保利地產的利息償還能力較強。2、營運能力分析圖9.行業(yè)存貨周轉率情況 圖10.行業(yè)存貨期情況2014年地產行業(yè)存貨周轉率平均值為0.334 。2015年地產行業(yè)存貨周轉率平均值為0.3297。 總體來看 ，行業(yè)平均值有小幅度下降，但是不

35、是很明顯。保利地產的存貨周轉率是低于行業(yè)均值的，且低于行業(yè)競爭對手萬科。由此可見，保利地產去庫存壓力明顯。與之對應的，保利地產的存活期較行業(yè)均值和萬科要高。圖11.行業(yè)應收賬款周轉率情況 圖12.行業(yè)營業(yè)周期情況2014年地產行業(yè)應收賬款周轉率平均值為8.94 。2015年地產行業(yè)應收賬款周轉率平均值為7.01 。地產行業(yè)總體變化不大。最突出的是，萬科的應收賬款周轉率很高，分別為58.87，88.79。保利地產咋應收賬款周轉率上均低于行業(yè)均值和萬科，這說明保利地產的收賬能力存在欠缺。營業(yè)周期方面，保利地產的營業(yè)周期高于行業(yè)均值和競爭對手萬科。圖13.行業(yè)應付帳款周轉率情況 圖14.行業(yè)現(xiàn)金周期

36、情況2014年地產行業(yè)應付帳款周轉率平均值為1.17 。2015年地產行業(yè)應付帳款周轉率平均值為1.08 。保利地產的應付帳款周轉率高于行業(yè)均值，與萬科基本持平。2014年地產行業(yè)現(xiàn)金周期平均值為810天 ，2015年地產行業(yè)現(xiàn)金周期平均值為809 天。保利地產的現(xiàn)金周期遠高于行業(yè)均值，且比競爭對手萬科要長。圖15.行業(yè)流動資產周轉率情況 圖16.行業(yè)總資產周轉率情況兩年間，保利地產和行業(yè)均值沒有發(fā)生變化。保利地產的流動資產周轉率稍微高于行業(yè)平均值。相比競爭對手萬科，2014年保利地產流動資產周轉率高于萬科，但是2015年萬科的流動資產周轉率有明顯的上升，所以在2015年保利地產的流動資產周轉

37、率低于萬科?？傎Y產周轉率方面，保利地產的總資產周轉率遠遠高于行業(yè)平均值，2014年高于萬科，在2015年萬科則實現(xiàn)了反超。總結來看，萬科在2015年流動資產和總資產周轉率都有明顯的提升，相比之下，保利地產維持現(xiàn)狀。3、盈利能力分析圖17.行業(yè)銷售凈利率情況2015和2014年行業(yè)的銷售凈利率均值分別為：11.31%和11.67%。保利地產2015和2014年的銷售凈利率分別為13.63%和13.05%，均高于行業(yè)均值。保利地產2015和2014年的銷售凈利率與行業(yè)競爭對手萬科差異非常小。圖18.行業(yè)銷售毛利率情況行業(yè)2015和2014年的銷售毛利率均值分別為：31.56%和31.61%。而保利

38、地產2015和2014年的銷售毛利率均值分別為：25.18%和32.03%?？梢娦袠I(yè)的銷售毛利潤率沒有多大改變，但是保利地產2015年卻有一個明顯的下降，且低于行業(yè)均值。相比行業(yè)競爭對手萬科，兩年間變化很小，維持在29%左右，在2015年高于保利地產近4個百分點。圖19.行業(yè)總資產收益率情況行業(yè)2015和2014年的總資產收益率均值分別為：3.05%和3.50%。反觀保利地產，2015和2014年的總資產收益率分別為4.37%和4.19%，均高于行業(yè)均值。這說明保利地產的資產盈利能力還是較行業(yè)高一籌。行業(yè)競爭對手萬科2015年的總資產收益率為4,64%，2014年為3.91%，有一個較大幅度的

39、提升?？傮w來看，萬科在2014年雖然不如保利，但是在2015年實現(xiàn)了彎道超車。圖20.行業(yè)凈資產收益率情況行業(yè)2015和2014年的凈資產收益率均值分別為：14.08%和15.12%。保利地產2015和2014年的凈資產收益率分別為18.97%和18.91%，高于行業(yè)均值。相比萬科，2014年17.43%，2015年有一個大幅度的上升，為20.58%。由此可見萬科在2015年的凈資產收益率要好于保利地產。4、增長能力分析銷售收入增長率愈高，代表公司產品銷售量增加，市場占有率擴大，未來成長也愈樂觀。凈利潤多，企業(yè)的經營效益就好，它是衡量一個企業(yè)經營效益的重要指標。凈利潤的多寡取決于兩個因素，一是

40、利潤總額，其二就是所得稅。凈利潤增長率代表企業(yè)當期凈利潤比上期凈利潤的增長幅度，指標值越大代表企業(yè)盈利能力越強?？沙掷m(xù)增長率是指不增發(fā)新股并保持目前經營效率和財務政策條件下公司銷售可以實現(xiàn)的最高增長率。如果某一年的公式中的4個財務比率有一個或多個比率提高，在不增發(fā)新股的情況下，則實際增長率就會超過上年的可持續(xù)增長率。圖21.行業(yè)銷售收入增長率情況2015年行業(yè)銷售收入增長率為12.09%，保利地產基本與此持平。相比萬科，2015年萬科的銷售收入增長率40%左右，遠高于保利地產。圖22.行業(yè)利潤增長率情況 圖23.行業(yè)凈利潤增長率情況2015年利潤增長率行業(yè)平均水平為20.43%，保利地產為20

41、.33%，與行業(yè)平均水平持平。萬科的利潤增長率為33.66%，遠高于保利地產和行業(yè)均值。凈利潤增長率方面，保利地產為18.24%，相比萬科的15.08%，保利地產的凈利潤增長率明顯要高。圖24.行業(yè)可持續(xù)增長率情況2014年和2015年行業(yè)可持續(xù)增長率均值分別為42.64%和52.54%。保利地產2014年和2015年可持續(xù)增長率分別為20.19%和18.50%，均比行業(yè)均值小很多。萬科2014年和2015年可持續(xù)增長率分別為23.98%和15.19%，類似于保利地產，兩者的可持續(xù)增長率均不高。5、上市公司的財務指標圖25.行業(yè)每股收益情況 圖26.行業(yè)每股凈資產情況圖27.行業(yè)每股股利情況

42、圖28.行業(yè)每股營業(yè)現(xiàn)金流量情況每股收益方面，保利地產2013年至2015年間不斷下降，但是均明顯高于行業(yè)均值，與競爭對手基本持平。每股凈資產方面，保利地產高于行業(yè)均值，但是稍稍不如競爭對手萬科。每股股利方面，保利地產的每股股利很少，低于行業(yè)均值且明顯低于萬科。每股營業(yè)現(xiàn)金流量方面，保利地產在2015年有一個明顯的增長，且該年高于行業(yè)均值和萬科。圖29.行業(yè)市盈率情況 圖30.行業(yè)市凈率情況市盈率方面，保利地產的市盈率在6到9之間，遠遠低于行業(yè)均值，且小于萬科。這說明保利地產近些年來股票價值存在低估可能性。市凈率方面，保利地產的市凈率較低，低于行業(yè)均值和萬科。（三）比率分析評價償債能力方面，保

43、利地產的資產流動性很好，目前不存在流動性問題。由于保利地產的存貨占比很高，速動比率明顯低于行業(yè)均值，存在去庫存壓力。營運能力方面，保利地產的存貨周轉率是低于行業(yè)均值和萬科。由此驗證保利地產去庫存壓力明顯。保利地產的現(xiàn)金周期遠高于行業(yè)均值，且比競爭對手萬科要長。盈利能力方面，行業(yè)的銷售毛利潤率沒有多大改變，但是保利地產2015年卻有一個明顯的下降，且低于行業(yè)均值。在總資產收益率和凈資產收益率方面，保利地產雖然表現(xiàn)好于行業(yè)均值，但是萬科在2015年均實現(xiàn)了對保利地產的超越。保利地產比較安于現(xiàn)狀。第四部分：綜合分析（一）個體分析1、傳統(tǒng)的杜邦分析2013股東權益收益率0.191%總資產收益率0.042 %財務杠桿4.54 X資產負債率0.78/ 1- 111總資產周轉率0.338銷售凈利率0