岷州商貿(mào)中心招商初步計劃浩凱

1、岷州商貿(mào)中心招商初步方案甘肅浩凱房地產(chǎn)營銷代理蘭州杰銳房地產(chǎn)籌劃咨詢開宗 明義 簡明 扼要、八前言岷州商貿(mào)中心品牌形象及功能定位策略一、工程品牌及功能定位二、特色主題概念設計與核心點的營造岷州商貿(mào)中心租售招商策略一、商鋪投資的關注因素二、工程盈利模式三、招商對象的選擇四、招商策略五、招商執(zhí)行操作岷州商貿(mào)中心租售渠道組合一、渠道組合建議.、八、一前言緊扣工程本身硬件功能的定位和未來商業(yè)經(jīng)營管理等軟件支持系統(tǒng)的定位， 預測并迎合工程輻射區(qū)域內(nèi)未來消費能力和消費需求的傾向， 確立工程合理科學 的業(yè)態(tài)規(guī)劃為前提，達至工程整體適度超前是本案招商最終成功的根底 。熟知當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟開展的特征以及城市功能規(guī)劃

2、、 工程周邊可借勢資源的整 合、以至工程輻射區(qū)域內(nèi)未來消費能力和消費傾向， 并結(jié)合如何讓開發(fā)商省時省 力實現(xiàn)工程的最大投資吸引力和工程未來可持續(xù)經(jīng)營能力的提升是本案招商對 象的選擇依據(jù)。依我司長期以來對商業(yè)地產(chǎn)的定位籌劃、 品牌包裝籌劃、 招商執(zhí)行籌劃的綜 合經(jīng)歷來解讀本案及本案所能輻射區(qū)域內(nèi)的整體開展， 以及對大型商業(yè)為核心的 城市綜合體招商對象的把握，我司在本案的招商策略上，將采取 “雙保險方案 來保障本案招商的成功。一是 ：對大型商業(yè)經(jīng)營核心主力店及次主力店的引進有著豐富的客戶資源 庫，并與其建立著長期的 “連鎖開展渠道開拓委托關系， 使其與本案對接形成 “好馬配好鞍， 到達強勢帶動機構(gòu)

3、代理商、 個體分銷商及專賣店等散戶的集攏 進駐。如：我司初步解讀本案后，結(jié)合本案所在區(qū)域內(nèi)輻射功能的優(yōu)勢，以及 該區(qū)域未來商業(yè)開展的增長前景展望， 第一時間接觸了省內(nèi)知名商業(yè)運營商 “國 防百貨、 國貿(mào)旗下“西太華、“東部服飾品牌廣場管理委員會、省內(nèi)著 名大型綜超企業(yè)“大潤發(fā)、國內(nèi)著名家電連鎖開展企業(yè)“蘇寧電器以及 蘭 州“義烏商貿(mào)城、蘭州“王府井百貨等多家大型專業(yè)商業(yè)運營企業(yè)。 二是：導入招商的 4C 營銷理念，規(guī)劃并建立本案后期經(jīng)營管理、效勞的支 持系統(tǒng)，使家具、裝飾、玩具等行業(yè)的上游生產(chǎn)企業(yè)通過本案平臺與下游代理商、 分銷商對接， 走倉儲式規(guī)模經(jīng)營和低本錢盈利的路線， 增強本案的核心輻射

4、能力 和商品價格優(yōu)勢。本次招商方案建議， 因時間關系及還未與貴司達成最終合作關系， 我司未到 達對本案進展深度診斷分析和市場的全面解讀， 未免帶有較多感性認知和經(jīng)歷判 斷，還望貴司理解！于是，本案市場研究與客情分析、業(yè)態(tài)定位報告、招商主題 推廣、招商執(zhí)行策略與執(zhí)行細那么本次未能提供，敬請諒解！ 岷州商貿(mào)中心品牌形象及功能定位策略 一、工程品牌及功能定位略 二、特色主題概念設計與核心點的營造略 岷州商貿(mào)中心租售招商策略 一、商鋪投資的關注因素1 、 商鋪投資收益的穩(wěn)定性 投資者對商鋪投資的最終目的就是是否能夠為其帶來長期可觀的收 益，因此商鋪收益的穩(wěn)定性是商鋪投資者渴求的一個關鍵因素。2 、 投

5、資的商鋪是否具備長期的升值潛力 商鋪的投資是一個長期過程，它一般不會因房齡增長而降低其投資價 值。3 、商鋪投資是否具有高回報率 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高，通常商鋪的 投資回報率為 6%至 12% ，有的甚至到達 15%以上。高回報率的收益 始終是投資者追求的目標。4、商鋪的經(jīng)營出租 商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。5 、 公用分攤面積 明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設計。6 、 返租承諾 返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益，增強投資者信心。7 、 貸款風險 個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。投資者投資商鋪考慮的問題歸

6、結(jié)為兩個： 投資回報率，增值保值。二、工程租售盈利模式1、明確經(jīng)營目標 為了保證招商目標能夠成功地實現(xiàn)，因而在實施招商之前首先需要在 投資回報經(jīng)濟分析的根底上確定“本案短、中、長期的經(jīng)營目標。 待定2 、 確定盈利模式建議本案主導產(chǎn)權(quán)式銷售、 返祖委托專業(yè)資產(chǎn)管理公司或自建管理公司 “產(chǎn)權(quán)與自營相結(jié)合產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快；自營：持續(xù)的利潤表達 3、明確管理模式本案應實現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的別離三、招商對象的選擇依據(jù) 緊扣工程本身硬件功能的定位和未來商業(yè)經(jīng)營管理等軟件支持系統(tǒng)的定位， 預測并迎合工程輻射區(qū)域內(nèi)未來消費能力和消費需求的傾向， 確立工程合理科學 的業(yè)態(tài)規(guī)劃為前提，達至工程整體適度超

7、前是本案招商最終成功的根底 。熟知當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟開展的特征以及城市功能規(guī)劃、 工程周邊可借勢資源的整 合、以至工程輻射區(qū)域內(nèi)未來消費能力和消費傾向， 并結(jié)合如何讓開發(fā)商省時省 力實現(xiàn)工程的最大投資吸引力和工程未來可持續(xù)經(jīng)營能力的提升是本案招商對 象的選擇依據(jù)。四、招商策略 核心主力店先行，輔助店隨后的原那么； 主題購物產(chǎn)品工程優(yōu)先，輔助工程填補的原那么； 倉儲式規(guī)模經(jīng)營和低本錢盈利，創(chuàng)造價格優(yōu)勢，增強核心輻射力 放水養(yǎng)魚的原那么；先做人氣，再做生意的原那么；五、招商執(zhí)行操作根據(jù)多年的經(jīng)歷 我司建立了自己的招商實踐模型：即：“ 5+1 實效招商模式?！?+1 模式是一次系統(tǒng)的整合營銷，它可以 幫助

8、企業(yè)更好地傳達自己的聲音，也可以幫助經(jīng)銷商了解更多的企業(yè)信息。 前面的“ 5，是指一個可以復制的樣板市場、一次成功的新聞傳播、一場 大型的公關活動、 一本有殺傷力的招商手冊和一部有震撼力的電視專題片， 五大 要素根本上涵蓋了招商工作的各個方面。 這五大要素并不新鮮， 但重要的是整合 優(yōu)勢才是關鍵，并且要能根據(jù)具體的產(chǎn)品和環(huán)境量身定做，也就是說， 關鍵在于 應用之道和實戰(zhàn)效果。“5+1 模式中的“1，從宏觀上講就是強調(diào) “招商是企業(yè)的第一次營銷， 需要企業(yè)從戰(zhàn)略的高度去重視招商的系統(tǒng)運作，并配備相應的人、財、物；從微 觀上講，這個“ 1 就是正確的定位。在任何營銷實戰(zhàn)中，定位是戰(zhàn)略問題，是 第一

9、位要完成的。產(chǎn)品能不能讓經(jīng)銷商為之動心、讓消費者一見鐘情， 很大程度 取決于定位對不對、概念有沒有吸引力， 在細分消費市場、 強調(diào)產(chǎn)品差異性上有 沒有過人之處。這一點非常關鍵，是解決“臨門一腳的問題。5+1 實效招商模式要素一：一個可以復制的樣板市場。 眼見為實， 樣板市場對于招商的重要性 是毋庸置疑的。有目共睹的樣板市場的成功操作對強化經(jīng)銷商的信心最具鼓舞 性，而企業(yè)通過操作樣板市場， 總結(jié)得失成敗， 往往也為以后操作全國市場省下 了許多本錢。要素二：一次成功的新聞營銷。 招商階段首先要解決的就是注意力問題， 要吸引經(jīng)銷商的眼球隊， 就要創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境； 要想在眾多的招商產(chǎn)品和廣 告中跳

10、出來，必須具備有效地傳播方法。 傳播到位、 傳播有效才能讓經(jīng)銷商建立 信任，在目前招商手法單一，廣告雷同性強的市場環(huán)境中，傳播必須創(chuàng)新。實踐中我們發(fā)現(xiàn)，如果企業(yè)能夠綜合運用新聞報道和工商廣告兩大傳播手 段，雙管齊下，協(xié)同作戰(zhàn)，就能創(chuàng)造最正確傳播效能。要素三：一場大型的公關活動。 企業(yè)必須學會借勢，整合各種社會資源為我所用，要廣泛利用政府、協(xié)會、 新聞媒體、已成功的經(jīng)銷商、已獲益的消費者的言行來影響即將簽約的經(jīng)銷商， 這樣效果要好得多， 而好的招商效勞機構(gòu)， 要有能力幫助企業(yè)搭建屬于自己的溝 通平臺，通過籌劃一次有影響力的公關活動建立暢通無阻的溝通機制， 加深雙方 了解，最終到達吸引經(jīng)銷商并促使

11、他們下決心簽訂合約。要素四：一本有殺傷力的招商手冊。許多好產(chǎn)品、 好工程，有時就因為宣傳資料的粗糙讓經(jīng)銷商失去了信心，或 因為招商書內(nèi)容的欠缺而讓經(jīng)銷商摸不著頭腦， 白白浪費了大好商機。 好的招商 手冊應既是企業(yè)招商人員的必備工具， 也是經(jīng)銷商判斷企業(yè)實力、 產(chǎn)品科技含量、 市場前景、利潤回報等問題的重要渠道。 無論是設計還是內(nèi)容， 招商手冊都需要 專業(yè)的包裝，讓它真正發(fā)揮“核彈的作用。要素五：一部有震撼力的電視宣傳片。 當經(jīng)銷商對企業(yè)的實力、 背景、產(chǎn)品和負責人不了解時，再多的文字和廣告 也比不上一部有震撼力的電視宣傳片， 無論是在經(jīng)銷商對企業(yè)直觀、 全面的認識上，還是樹立企業(yè)在經(jīng)銷商心目中的形象上