新樓盤(pán)物業(yè)接管工作的思路

1、新樓盤(pán)物業(yè)接管工作的思路依據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：一、介入期根據(jù)集團(tuán)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷售服務(wù)。1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：（ 1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定業(yè)主臨時(shí)公約 、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主手冊(cè)，并與集團(tuán)簽定前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議 ；對(duì)集團(tuán)公司售樓承諾文書(shū)從物管視角給予評(píng)審，

2、避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；（ 2）對(duì)園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；（ 3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對(duì)智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對(duì)小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（ 4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（ 5）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；（ 6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與集團(tuán)銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；（ 7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過(guò)程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)

3、題及時(shí)匯總提交書(shū)面整改報(bào)告；（ 8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；（ 9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門(mén)協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；（ 10）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開(kāi)展如通郵、通水、電、氣、電話申請(qǐng)等準(zhǔn)備工作；（ 11）與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場(chǎng)所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；（ 12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊(cè)（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)

4、主） 。（ 13）針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專項(xiàng)檔案。2、開(kāi)展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查積極參與集團(tuán)公司開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開(kāi)展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛(ài)好及各類服務(wù)需求，通過(guò)分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)XX物業(yè)的了解，本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)XX進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。4、介入期管理工作計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容前期介入?yún)⑴c規(guī)劃1、項(xiàng)目實(shí)地考察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，掌握1設(shè)計(jì)和建設(shè)工程

5、施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。擬訂物業(yè)管理服務(wù)1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)；2方案2、對(duì) XX 項(xiàng)目深入調(diào)查研究；3、針對(duì) XX新區(qū)特點(diǎn)擬訂管理方案。組建物業(yè)管理服務(wù)1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘；3隊(duì)伍2、人員培訓(xùn)；3、人員上崗。完善管理及辦公條1、安排管理用房；4件2、安排員工宿舍；3、管理物質(zhì)裝備。5制定管理規(guī)章制度1、制定或完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度；6對(duì)業(yè)戶的宣傳及對(duì)對(duì)二次裝修須知進(jìn)行口頭宣導(dǎo)、書(shū)面宣導(dǎo)， 現(xiàn)員工的培訓(xùn)場(chǎng)指導(dǎo)、培訓(xùn)。物業(yè)的驗(yàn)收與接管1、根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改；72、與開(kāi)發(fā)商辦理書(shū)面移交手續(xù)，做好工程遺留問(wèn)題備案。1、收集檔案資

6、料；8物業(yè)檔案2、科學(xué)分類；建立與管理3、建檔；4、運(yùn)用。二、入住期1、高效便利辦好入住時(shí)間2006 年 5 月至2006 年 10 月2006 年 5 月至2006年 6月2006 年5月至2006 年 11 月2006 年 10 月至2006 年 11 月2006 年6月至2006年 7月2006 年 10 月至2007年 3月2006 年9月至2006 年 11 月初2006 年 5 月起入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開(kāi)工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此做好如下幾項(xiàng)工作：（ 1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手

7、續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；（ 2）銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；（ 3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對(duì)業(yè)主提供一對(duì)一的入住服務(wù)；（ 4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會(huì)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙。2、提供入住期的便民服務(wù)措施（ 1）延長(zhǎng)工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；（ 2）通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式引入 45 家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收；（ 3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入

8、住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問(wèn)題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問(wèn)題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見(jiàn)與建議4、裝修管理（ 1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建筑法 ，建設(shè)部第 110 號(hào)令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法及東莞市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定房屋裝飾、裝修管理辦法、裝修期間電梯使用管理規(guī)定 、二次裝修申請(qǐng)表等，對(duì)相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。（ 2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。（ 3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。（ 4）制定違章裝修處理流程。（ 5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝

9、修驗(yàn)收。5、治安管理（ 1） 建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理” 。（ 2） 確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 （車位、車主、車型、車色）（ 3） 實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；（ 4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。6、入住期管理工作計(jì)劃表序項(xiàng) 目?jī)?nèi)容時(shí) 間號(hào)1、準(zhǔn)備好業(yè)主入住資料；1入住手續(xù)辦理2、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；2006 年 11 月起3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。1、對(duì)業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣導(dǎo)、培

10、訓(xùn)（發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場(chǎng)交流）；2住戶裝修管理1、裝修申報(bào)審批；2006 年 11 月起2、裝修施工過(guò)程監(jiān)管；3、裝修驗(yàn)收。1、收集檔案資料；3業(yè)戶檔案2、科學(xué)分類；2006 年 5 月起建立與管理1、建檔；2、運(yùn)用。三、常規(guī)期管理1、培訓(xùn)工作通過(guò)培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為XX物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使XX社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。（ 1）安管培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題 / 教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象1消防甩帶（二節(jié)） / 依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)安管全體隊(duì)員隊(duì)長(zhǎng)2安管員考核細(xì)則安管全體隊(duì)員隊(duì)長(zhǎng)3“三流”管理安管全體隊(duì)員依據(jù)安防管理培訓(xùn)教案 預(yù)案隊(duì)長(zhǎng)4門(mén)崗工作流

11、程 、巡邏工作流程 、安管全體隊(duì)員隊(duì)長(zhǎng)5中隊(duì)訓(xùn)練（每周星期三、五進(jìn)行）安管全體隊(duì)員依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)隊(duì)長(zhǎng)6隊(duì)伍建設(shè) / 自編和依據(jù)中國(guó)保安安管全體隊(duì)員隊(duì)長(zhǎng)7水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救保安全體隊(duì)員預(yù)案培訓(xùn)經(jīng)理8崗位職責(zé)安管全體隊(duì)員隊(duì)長(zhǎng)9新隊(duì)員上崗培訓(xùn)及 崗位職責(zé)、公司理念、 服務(wù)新隊(duì)員意識(shí)。依據(jù)相關(guān)材料分階段進(jìn)行老隊(duì)員10安防大隊(duì)在二次裝修管理中的崗位職責(zé)、巡樓要全體隊(duì)員點(diǎn)；如何在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)傳遞業(yè)戶的投訴、報(bào)修；11高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)及演練全體隊(duì)員（ 2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題 / 教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象1綠化工崗位職責(zé)綠化綠化工班長(zhǎng)2綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會(huì)綠化綠化工、樓管員班長(zhǎng)3割草機(jī)、高

12、壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/ 依據(jù)綠化綠化工產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)班長(zhǎng)4安全操作規(guī)程綠化綠化工班長(zhǎng)客戶主管5苗木習(xí)性管養(yǎng)特點(diǎn)綠化綠化工班長(zhǎng)客服主管6各類表單使用的培訓(xùn) / 依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)使用表單綠化綠化工班長(zhǎng)樓管、客戶主管7氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系綠化綠化工班長(zhǎng)客戶主管8苗木等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及如何檢查苗木病蟲(chóng)害依據(jù)綠化綠化綠化工施工及相關(guān)材料班長(zhǎng)樓管、客戶主管（3）行政培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題 / 教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象1物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè) 部經(jīng)理2學(xué)習(xí)本項(xiàng)目的新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū)、新物業(yè) 部經(jīng)全體客服人員建商品住宅使用說(shuō)明書(shū)理3社區(qū)概況 / 書(shū)面與現(xiàn)場(chǎng)相結(jié)合物業(yè) 部經(jīng)全體客服人員理4新樓管員上崗培訓(xùn)物業(yè) 部經(jīng)全

13、體客服人員理學(xué)習(xí)業(yè)主臨時(shí)公約 、前期物業(yè)管理協(xié)議 、房物業(yè) 部經(jīng)5屋裝飾、裝修管理辦法 、接樓特別提示 、業(yè)全體客服人員理主基本情況登記表等6服務(wù)禮儀 / 依據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)物業(yè) 部經(jīng)全體客服人員理7各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、 正確開(kāi)票據(jù)時(shí)注意事項(xiàng)物業(yè) 部經(jīng)客服、收款員/ 依據(jù)公司計(jì)財(cái)部相關(guān)要求理8各類相關(guān)表單使用物業(yè) 部經(jīng)全體客服人員理9入住親情服務(wù)、有償服務(wù)項(xiàng)目講解物業(yè) 部經(jīng)全體客服人員理10現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客服口員工進(jìn)行房屋配套設(shè)施使用功能物業(yè) 部經(jīng)及操作培訓(xùn)理（ 4）新區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題 / 教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象1新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡(jiǎn)介、 （規(guī)章制度， 崗位物業(yè)部經(jīng)全體工程人員職責(zé)

14、） / 依據(jù)管理規(guī)范文件培訓(xùn)理2公司管理文件培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)全體工程人員理3安全知識(shí)、及禮節(jié)、文明禮貌用語(yǔ)培訓(xùn)。工程全體工程人員主管現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)：組織現(xiàn)場(chǎng)人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及根據(jù)工程全體工程人員4樓書(shū)平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu)，方位特點(diǎn)，戶內(nèi)給主管樓管員排水走向，五金門(mén)配件產(chǎn)地品名等。5現(xiàn)場(chǎng)操作表單填寫(xiě)、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制度工程全體工程人員及的培訓(xùn)主管樓管員建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，智能化系統(tǒng)驗(yàn)工程6收規(guī)范，針對(duì)各口負(fù)責(zé)人進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)/ 依據(jù)建設(shè)全體工程人員主管部標(biāo)準(zhǔn)、及機(jī)電設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。7小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識(shí)、給排水系統(tǒng)知識(shí)培訓(xùn)。工程全體工程人員主管8業(yè)主交接樓驗(yàn)房知識(shí)培訓(xùn)。工程全體工程人員及主管樓管員9業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項(xiàng)培訓(xùn)。工程全體工程人員主管10電梯安全技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。 小區(qū)智能化系知識(shí)培訓(xùn)。工程全體工程人員主管2、常規(guī)期工作計(jì)劃表序項(xiàng) 目?jī)?nèi)容時(shí)間號(hào)房屋及公共設(shè)施1、制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；06年 12月起1維修保養(yǎng)2、制定維修基金的收集及管理辦法；06年