某某花園行銷(xiāo)推廣企劃書(shū)總綱

1、某某花園行銷(xiāo)推廣企劃書(shū)（綱要）福州某某營(yíng)銷(xiāo)策劃公司綱要（一）某某花園提案由4 個(gè)部分組成一、項(xiàng)目分析部分：1、項(xiàng)目定位2、項(xiàng)目基本情況3、樓市現(xiàn)狀4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析5、SWOT分析6、消費(fèi)者分析二、項(xiàng)目包裝部分：1、項(xiàng)目形象包裝2、地塊包裝3、內(nèi)外環(huán)境包裝4、樓宇包裝5、分區(qū)包裝6、戶型包裝7、工地包裝8、售樓部和樣板房包裝9、生活配套包裝10、 VI 系統(tǒng)（附件）三、創(chuàng)作文案部分：1、樓書(shū)2、海報(bào)3、報(bào)紙文案4、新聞繕稿5、售樓部看板6、廣播稿7、三維動(dòng)畫(huà)腳本四、營(yíng)銷(xiāo)推廣部分1、推廣步驟2、價(jià)格策略3、銷(xiāo)控策略4、促銷(xiāo)和活動(dòng)組合5、廣告執(zhí)行規(guī)劃（二）某某花園推廣的7 個(gè)基本策略任何項(xiàng)目的成功推

2、廣都建立在對(duì)項(xiàng)目的精確把握之上。 就房地產(chǎn)而言， 一個(gè)項(xiàng)目的成功項(xiàng)目本身占的因素在 70%以上，廣告占的因素在 20%左右，銷(xiāo)售的因素占 10%左右。也就是說(shuō)，項(xiàng)目本身的總平規(guī)劃、戶型、建筑質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商實(shí)力和品牌等等永遠(yuǎn)是項(xiàng)目成功的最重要因素或第一因素。 只有充分尊重和了解項(xiàng)目，尊重和了解消費(fèi)者， 再根據(jù)一系列正確的策略進(jìn)行推廣， 才能獲得項(xiàng)目的最大成功。某某花園的整體策劃根據(jù)這樣的思路， 主要蘊(yùn)涵了以下 7 個(gè)基本策略。1、形象包裝策略某某花園將給人怎樣的一個(gè)形象？有什么主要的優(yōu)點(diǎn)或者特征？是否能引起消費(fèi)者的相關(guān)記憶？其中做出樓盤(pán)的檔次和品位是很關(guān)鍵的。2、地塊競(jìng)爭(zhēng)策略買(mǎi)房子必然要考慮地段，

3、 我們的地段能不能給人以信心？我們要把建新花鄉(xiāng)和江南水鄉(xiāng)的優(yōu)勢(shì)， 包括我們社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境優(yōu)勢(shì)完整、 準(zhǔn)確、藝術(shù)地傳達(dá)給消費(fèi)者。3、觀念引導(dǎo)策略買(mǎi)某某花園是需要一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、眼光、品位和超前觀念的（相對(duì)而言） ，住某某花園其實(shí)也就代表著一個(gè)人對(duì)生活和生活方式的深刻理解， 我們要指出今天的郊外， 就是明天的市中心； 某某花園的動(dòng)向也就代表著福州未來(lái)的方向。4、戶型包裝策略以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，在同等競(jìng)爭(zhēng)條件下，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)戶型大約起到 60%左右的決定性因素， 這也就是我們前階段不斷調(diào)整和完善戶型的用心所在。 目前市場(chǎng)和消費(fèi)者已經(jīng)逐漸成熟和理性，我們要用戶型抓人心。5、銷(xiāo)售控制策略從開(kāi)發(fā)商的角度和

4、實(shí)際利益出發(fā)，把所有的房子排列組合，什么先賣(mài)什么后賣(mài)？賣(mài)多少？如何分期？各期如何銜接？和資金、工程、施工、進(jìn)度、項(xiàng)目推廣的實(shí)際需要是否能很好的連接起來(lái)？我們要回答的就是這些問(wèn)題。6、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略既要又快又好的賣(mài)出房子， 又要獲盡可能高的投資回報(bào)率和項(xiàng)目利潤(rùn)率， 我們要尋找的就是介于這兩者之間的動(dòng)態(tài)平衡點(diǎn)， 同時(shí)如何把握好 “度”的問(wèn)題值得深思熟慮。7、媒體投放和訴求策略我們要做有針對(duì)性的、 實(shí)效而有銷(xiāo)售力的廣告， 努力花最少的錢(qián)辦最實(shí)際的事情，為某某花園最大限度地走入消費(fèi)者的心靈空間而努力。說(shuō)明：關(guān)于品牌策略和品牌建設(shè)雖然駿建地產(chǎn)尚未到產(chǎn)生品牌效應(yīng)的時(shí)候， 但我們?cè)谧瞿衬郴▓@的過(guò)程中要充分考慮

5、到品牌因素，力爭(zhēng)通過(guò)某某花園這個(gè)項(xiàng)目打下駿建地產(chǎn)的品牌基礎(chǔ)，然后再完善它的品牌基因、形象、個(gè)性、號(hào)召力、美譽(yù)度等等。在這個(gè)過(guò)程中，必然是先做產(chǎn)品品牌然后再構(gòu)建企業(yè)品牌， 考慮到如何把產(chǎn)品品牌向今后的中庚品牌進(jìn)行移植的問(wèn)題。 目前品牌策略還不足以成為項(xiàng)目行銷(xiāo)推廣的核心部分，但我們已經(jīng)開(kāi)始思考這樣的一個(gè)過(guò)程： 產(chǎn)品品牌企業(yè)品牌中庚品牌，為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)， 在推盤(pán)過(guò)程中我們力爭(zhēng)做好這一點(diǎn)。正確的品牌觀念應(yīng)該是：1、品牌是開(kāi)發(fā)商不斷地用產(chǎn)品、 廣告、服務(wù)和消費(fèi)者溝通過(guò)程中形成的，品牌建設(shè)有如 “燕子壘窩”，并非一日之功， 就象羅馬城不是一天就能造好的。2、品牌深深地扎根于產(chǎn)品和消費(fèi)者之中，

6、 品牌要在消費(fèi)者心目中 “注冊(cè)”，而不是簡(jiǎn)單的靠大吹大擂，所以唯我獨(dú)尊式的主觀主義品牌觀不會(huì)獲得成功。（三）某某花園具有戰(zhàn)略意義的5 大信心支持冷靜的思考和分析某某花園項(xiàng)目， 從大的方向考慮， 暫不考慮我們的產(chǎn)品，我們對(duì)某某花園也有充足信心，信心來(lái)源于以下 5 大支持：1、自然和居住環(huán)境：地處福州城區(qū)唯一的也是最有價(jià)值的天然美島（南臺(tái)島），既是江南水鄉(xiāng)又是建新花鄉(xiāng)，自然和居住環(huán)境無(wú)與倫比。2、濱江房子價(jià)值高：從世界范圍看，任何一個(gè)城市母親河旁邊的房子都只會(huì)升值不會(huì)降價(jià)。全福州只有一條閩江，稀有就是珍貴。3、本地段開(kāi)發(fā)快：福州城市發(fā)展很快，作為市政府“東擴(kuò)南進(jìn)”戰(zhàn)略的主戰(zhàn)場(chǎng)，至少 3 年內(nèi)金山新區(qū)是重點(diǎn)中的重點(diǎn)，開(kāi)發(fā)速度很快，尤其是某某花園這個(gè)地塊。4、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯：同樣的環(huán)境，同樣的閩江大自然，只需過(guò)一條江，跨一座橋，每平米可以省下 800 塊錢(qián)（和同類(lèi)性項(xiàng)目比較，就同類(lèi)消費(fèi)者而言） ！這是大賣(mài)點(diǎn)，也是大優(yōu)勢(shì)。但目