房產(chǎn)中介店經(jīng)理必看之《商圈精耕》

1、 房產(chǎn)中介店經(jīng)理必看之商圈精耕一、 何為商圈精耕： 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，商圈精耕就是門(mén)店之座落點(diǎn)的商圈內(nèi)，主動(dòng)和客戶(hù)接觸或互動(dòng)。時(shí)刻保持關(guān)系，發(fā)掘潛在客戶(hù)，并且制造門(mén)店口碑的一種經(jīng)營(yíng)上的努力。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在特定市場(chǎng)區(qū)域中，負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查、分析、規(guī)劃、充分掌握房產(chǎn)市場(chǎng)情報(bào)資料，并隨時(shí)通過(guò)掌握的商圈內(nèi)的資料擬定商圈區(qū)域內(nèi)的行銷(xiāo)策略，做到有系統(tǒng)的商圈開(kāi)發(fā)和行銷(xiāo)，以達(dá)到和產(chǎn)生在特定區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的最高績(jī)效。房產(chǎn)中介門(mén)店實(shí)際營(yíng)運(yùn)中，在其特定的市場(chǎng)商圈區(qū)域內(nèi)可以是一家店或多家店同時(shí)經(jīng)營(yíng)。商圈精耕其實(shí)也是中介門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人的基礎(chǔ)作業(yè)之一，通過(guò)劃定周邊的商圈和社區(qū)、大樓，然后對(duì)其進(jìn)行精耕細(xì)作，從一般的對(duì)周邊樓盤(pán)社區(qū)的交通、商業(yè)網(wǎng)

2、點(diǎn)、教育設(shè)施等的了解，到熟悉樓盤(pán)的住戶(hù)數(shù)、入住率、物業(yè)費(fèi)再到樓盤(pán)的投資、入住狀況等等，總之要求經(jīng)紀(jì)人對(duì)樓盤(pán)的一切都要了如指掌，爛熟于胸。二、為何要商圈精耕:房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)其實(shí)就象蜘蛛結(jié)網(wǎng)一樣，要人脈廣布。所謂Farming-商圈精耕，就象種田一樣，努力細(xì)心耕耘必能豐收。而商圈耕耘是最省時(shí)、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升中介公司門(mén)店在本商圈的知名度與信任度，以便于增加附近社區(qū)的成交率，如果做好商圈耕耘，市場(chǎng)的占有率自然提高，房客源也將源源不斷，同事可以讓公司長(zhǎng)期保持地區(qū)優(yōu)勢(shì)。商圈精耕對(duì)門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人的益處是顯而易見(jiàn)的，首先通過(guò)商圈精耕，在客戶(hù)詢(xún)問(wèn)相關(guān)樓盤(pán)信息時(shí)，經(jīng)紀(jì)人對(duì)樓盤(pán)信息的對(duì)答如流將

3、充分展現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)品質(zhì)，從而在客戶(hù)心目中樹(shù)立起專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)的經(jīng)紀(jì)人形象。并且，對(duì)于大部分中高端的客戶(hù)而言，他們的購(gòu)房目標(biāo)往往相當(dāng)明確，常常會(huì)直接指定想購(gòu)買(mǎi)的意向樓盤(pán)，而經(jīng)紀(jì)人通過(guò)商圈精耕將大大縮短開(kāi)發(fā)客戶(hù)指定樓盤(pán)產(chǎn)品的時(shí)間，并使房產(chǎn)交易的配對(duì)率得到明顯提高。 為何商圈精耕的理由：1，因?yàn)榫嚯x短，拜訪經(jīng)營(yíng)，帶看銷(xiāo)售皆方便，節(jié)省時(shí)間；2，地段行情及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，能更深入了解；3，專(zhuān)人專(zhuān)職的區(qū)域經(jīng)營(yíng)，資源有效分配；4，強(qiáng)化了與社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理員保安、社區(qū)各色人等、社區(qū)各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)系；第一手獲得待租售房源和客源；5，建立商圈圖、商圈調(diào)查表、區(qū)域行情表，成為社區(qū)的房產(chǎn)顧問(wèn)；6，參與社區(qū)活動(dòng)，

4、挖掘潛在客戶(hù)，讓所屬商圈的人，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)都指名找您。當(dāng)然商圈精耕對(duì)門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人而言最大的益處顯然是在業(yè)績(jī)方面。以上海信義房屋商圈精耕最為成功的北京西路店為例，信義房屋北京西路店自2003年成交第一套所精耕的樓盤(pán)國(guó)際麗都城之后，至2005年底已買(mǎi)賣(mài)成交近80套，成交總金額超過(guò)2億，僅靠精耕國(guó)際麗都城一個(gè)樓盤(pán)，信義房屋北京西路店就創(chuàng)造了超過(guò)500萬(wàn)的傭金收入，總體上信義房屋北京西路店精耕的幾個(gè)樓盤(pán)所產(chǎn)生的業(yè)績(jī)占該店總業(yè)績(jī)的80%以上，北京西路店也因?yàn)樵谏倘矫娴耐怀龀煽?jī)而連續(xù)兩年成為上海信義的TOP店。而信義的其它分店也在不同程度上，在精耕商圈、樓盤(pán)方面取得了一定的成績(jī)，當(dāng)經(jīng)過(guò)信義各門(mén)店

5、的時(shí)候，路人往往會(huì)在門(mén)店的櫥窗上看到“我們已成交*樓盤(pán)*套”精耕樓盤(pán)告示。切記！深耕就是生根。商圈精耕讓回頭客、潛在客戶(hù)都會(huì)找您這個(gè)顧問(wèn)，讓您達(dá)到集客的功效，您好像管區(qū)的人一樣關(guān)心他們，成為他們的職業(yè)顧問(wèn)，自然業(yè)績(jī)也講滾滾而來(lái)。隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，商圈精耕無(wú)論是對(duì)于中介公司還是對(duì)門(mén)店、經(jīng)紀(jì)人變得越來(lái)越重要。特別是目前市場(chǎng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)，如何滿(mǎn)足購(gòu)房客戶(hù)的要求，迅速為其鎖定合適的房源成為房產(chǎn)交易的關(guān)鍵，而這也恰恰就是商圈精耕的精華所在.商圈精耕可以形成局部?jī)?yōu)勢(shì), 不論競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有多么強(qiáng)大，當(dāng)你專(zhuān)注聚焦于某一個(gè)區(qū)塊深入耕耘，就能形成局部?jī)?yōu)勢(shì)，在“小池塘里當(dāng)最大魚(yú)”，戰(zhàn)勝對(duì)手。我們便不需要擔(dān)心同業(yè)的

6、店數(shù)人數(shù)多，只要我們能在一個(gè)特定的商圈區(qū)域內(nèi)，深入經(jīng)營(yíng)，贏得客戶(hù)信賴(lài)，仍能成為贏家。三、商圈的劃分:一般來(lái)說(shuō),我們把以門(mén)店為圓心，以自行車(chē)車(chē)程為距離單位，門(mén)店周?chē)中纬绍?chē)程10分鐘內(nèi)的為核心商圈，車(chē)程10分鐘到20分鐘為次要商圈，車(chē)程20分鐘以上為影響力商圈?；蛘呶覀兛梢赃@樣劃分，以門(mén)店為圓心，門(mén)店周?chē)?至5公里為核心商圈，5公里到10公里為次要商圈，10公里外為影響力商圈（小城市的范圍可以適當(dāng)縮?。?。我們精耕商圈一般在核心商圈，次要商圈主要做一些日常性的開(kāi)發(fā)和駐守，OPENHOUSE等房產(chǎn)房源集中展示活動(dòng)可以在影響力商圈內(nèi)進(jìn)行（一般由公司的幾家門(mén)店聯(lián)合做房源集中展示，市場(chǎng)調(diào)查等活動(dòng)）。 核心

7、商圈：核心商圈是最接近門(mén)店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，一般顧客光顧很方便，核心商圈顧客一般占門(mén)店的成交額的5570 次要商圈：次級(jí)商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá)，這部分商圈顧客一般占門(mén)店的成交額的1525 影響力商圈：指門(mén)店可以達(dá)到或者有影響力的區(qū)域。顧客一般不會(huì)直接抵達(dá)，而是通過(guò)廣告OPENHOUSE等其他形式上門(mén)的，一般占門(mén)店成交額的10%以下。四、商圈精耕的主要內(nèi)容：1、大樓名稱(chēng)的檔案建立（樓高、屋齡、外觀、特色、物業(yè)管理費(fèi)之多寡）2、互通街道的號(hào)碼，商圈內(nèi)住宅種類(lèi)的區(qū)分（新舊社區(qū)、樓層區(qū)分，等級(jí)、住戶(hù)水準(zhǔn)、大小環(huán)境）3、街口、大馬路邊轉(zhuǎn)角商店名稱(chēng)標(biāo)示。4、路

8、段行情、房?jī)r(jià)分析（銷(xiāo)售中，已成交之行情建檔類(lèi)）5、預(yù)售個(gè)案的了解分析（推出日期、可售戶(hù)數(shù)、平均單價(jià)、店鋪的主要單位、車(chē)位價(jià)格、訴求重點(diǎn)、產(chǎn)品特色、銷(xiāo)售率、客戶(hù)的重要來(lái)源分析）6、商圈所屬區(qū)域的內(nèi)房屋或精華個(gè)案的分析。7、商圈所屬區(qū)域的發(fā)展沿革（過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)）8、商圈所屬區(qū)域的人文背景。9、商圈所屬區(qū)域的重要公共設(shè)施調(diào)查統(tǒng)計(jì)（公園綠地、車(chē)位、學(xué)區(qū)、交通路線、景觀等）10、商圈布告欄數(shù)量的統(tǒng)計(jì)。11、人口結(jié)構(gòu)與戶(hù)數(shù)統(tǒng)計(jì)。12、商圈所屬區(qū)域內(nèi)各大樓機(jī)構(gòu)布置名冊(cè)建立（開(kāi)發(fā)信函、自薦函、生日卡、問(wèn)候卡、小贈(zèng)品，公司DM等之寄發(fā)）13、與區(qū)域內(nèi)各店鋪、大廈或社區(qū)管理員、小超市老板、水電抄表工、社區(qū)負(fù)責(zé)

9、人、報(bào)刊亭、郵遞員等建立良好關(guān)系。14、公司及同行銷(xiāo)售中之房源了解，分析比較。15、城市計(jì)劃動(dòng)態(tài)的掌握（道路計(jì)劃、公園、停車(chē)場(chǎng)、圖書(shū)館等到公共設(shè)施之預(yù)定計(jì)劃、重大交通建設(shè)之規(guī)劃及完工日期，土地征收、整編、用途變更等）16、配合社區(qū)鄰里之活動(dòng)，主要積極參與，建立自身及公司的形象。17、區(qū)域內(nèi)空地、空屋之統(tǒng)計(jì)調(diào)查。18、與商圈區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)公司建立良好關(guān)系，尋求尾盤(pán)開(kāi)發(fā)代理。19、尋求定點(diǎn)形象，房源等看板之張掛地點(diǎn)。20、定期檢討商圈動(dòng)態(tài)，隨時(shí)改變策略，主動(dòng)出去。（1）將所有安排之商圈合理分為若干部分，按時(shí)間有計(jì)劃的安排行程（2）在地圖上事先計(jì)劃好行走線路，可按之字型線路行走并做好記錄（3）所記錄的道

10、路注明名稱(chēng)及行駛方向，將物業(yè)及設(shè)施注明名稱(chēng)及門(mén)牌號(hào)標(biāo)注標(biāo)號(hào)分列于商圈圖附表中。（4）回店內(nèi)將當(dāng)天記錄重新整理進(jìn)行匯總。五、商圈精耕的模式和分類(lèi)：商圈精耕的分類(lèi)：1、 樓盤(pán)的精耕：指對(duì)門(mén)店所屬商圈內(nèi)樓盤(pán)進(jìn)行詳細(xì)的精耕和了解。2、 人脈的精耕：建立與門(mén)店所屬商圈內(nèi)各色人等的深厚人脈關(guān)系。商圈精耕的模式：一、直接進(jìn)駐1、 由公司出面，建立和所屬樓盤(pán)物業(yè)管理公司的合作（公對(duì)公）2、 由公司出面，建立和所屬樓盤(pán)物業(yè)管理人員的合作（公對(duì)私）3、 經(jīng)紀(jì)人個(gè)人與物業(yè)管理公司工作人員的合作（私對(duì)私）二、間接進(jìn)駐（日常針對(duì)性開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，展示）根據(jù)門(mén)店的實(shí)際成交或者業(yè)績(jī)需要，有選擇性的在所屬樓盤(pán)內(nèi)進(jìn)行商圈日常駐守、

11、銷(xiāo)售、房源展示等活動(dòng)。六、商圈精耕經(jīng)營(yíng)的步驟商圈精耕經(jīng)營(yíng)的步驟：1、制定商圈調(diào)查計(jì)劃，計(jì)劃包括：商圈范圍劃定，調(diào)研周期和項(xiàng)目，參與人數(shù)，工作分工，行政圖準(zhǔn)備和商圈分割，物品準(zhǔn)備，調(diào)研步驟分解，執(zhí)行監(jiān)督，商圈調(diào)查部卷設(shè)計(jì)，變量控制等等一系列的工作。商圈調(diào)查可分為三種形式進(jìn)行，第一種形式是家庭訪問(wèn)調(diào)查，第二種形式是實(shí)地調(diào)查，第三種形式是對(duì)項(xiàng)目地段中的交通人流、公共設(shè)施帶來(lái)的人流及其他人流進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。2、商圈調(diào)查前的準(zhǔn)備工作：參與商圈調(diào)查的經(jīng)紀(jì)人要認(rèn)真學(xué)習(xí)，充分理解商圈調(diào)查的重要性，對(duì)模糊事項(xiàng)和自己認(rèn)為更合理的建議要在行動(dòng)前向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提出。進(jìn)行一系列的物品準(zhǔn)備，包括名片，交通工具，各種文件，宣傳小

12、冊(cè)子，紙筆，地圖等等，熟悉并準(zhǔn)備好調(diào)查的目標(biāo)和內(nèi)容安排，以及各種所需表格。對(duì)店長(zhǎng)和經(jīng)理安排的行事要提前熟悉，并安排自己下一天的行程。3、調(diào)查的注意事項(xiàng)：經(jīng)紀(jì)人著裝，是統(tǒng)一制服還是便服要依據(jù)當(dāng)時(shí)的具體情況而定，分組開(kāi)展工作，各小組的任務(wù)要明確，足夠的名牌和宣傳彩頁(yè)，房源和客源的登記單。還有問(wèn)題清單，因?yàn)樵谡{(diào)查過(guò)程中可能有客戶(hù)咨詢(xún)相關(guān)問(wèn)題，要積極專(zhuān)業(yè)的給予回答。商圈調(diào)查一般在五個(gè)工作日內(nèi)完成。4、分商圈范圍：以某一個(gè)中心點(diǎn)將東西南北以主要道路作為分區(qū)架構(gòu)，確定商圈名稱(chēng)、商圈分類(lèi)、商圈范圍5、實(shí)地勘察其范圍內(nèi)地理環(huán)境，并明確搜集該商圈區(qū)域內(nèi)重要行政機(jī)關(guān)、商業(yè)中心、市場(chǎng)、學(xué)校、銀行、公園綠地、主要道路

13、、公交線路、著名或標(biāo)志性建筑物等信息資料6、實(shí)地勘察其范圍內(nèi)的社區(qū)、大樓地理環(huán)境，包括道、街、巷、弄、號(hào)，明確社區(qū)大樓配套設(shè)施、綠化、建造年代、物業(yè)費(fèi)用、居住戶(hù)數(shù)等等信息資料。7、繪制商圈圖：匯制和整理商圈圖片資料內(nèi)容：（圖紙統(tǒng)一使用A4紙繪制，紙張朝上為北。幾張A4紙合并為一份商圈圖。）（1） 主要建筑物：每棟樓需標(biāo)示樓高，7層樓以上應(yīng)標(biāo)大樓名稱(chēng)。（2） 門(mén)牌：街角和巷道兩旁，應(yīng)注明門(mén)牌號(hào)碼。（3） 街道，單行道或雙行道，道路寬度（每部車(chē)寬2米）（4） 公共設(shè)施：公園、綠地、廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、學(xué)校、停車(chē)場(chǎng)、體育場(chǎng)館、圖書(shū)館、批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)。（5） 生活設(shè)施：自選商場(chǎng)、帶領(lǐng)連鎖店、醫(yī)療機(jī)構(gòu)

14、、政府機(jī)關(guān)、消防設(shè)施、公安派出所、郵電局、銀行。（6） 相關(guān)憎惡設(shè)施：變電站、加油站、航空站、污水處理站、焚化爐、高壓鐵塔、移動(dòng)通訊塔、液化氣站、屠宰場(chǎng)、殯儀館、火葬場(chǎng)。（7） 休閑設(shè)施：電影院、百貨公司（標(biāo)注名稱(chēng)）;（8） 公交站：標(biāo)示地點(diǎn)及站牌標(biāo)示方式：（9） 高架橋、公路大橋（10） 鐵路、汽車(chē)客運(yùn)站 商圈圖的意義與其目的1、 何謂商圈圖：將門(mén)店所在之主要商圈范圍內(nèi)之街道繪圖，標(biāo)志內(nèi)部之建筑名稱(chēng)、門(mén)牌號(hào)碼、建筑形式、商業(yè)形態(tài)及公共設(shè)施等詳細(xì)位置圖，稱(chēng)之為商圈圖。2、 為何要繪制商圈圖：商圈經(jīng)營(yíng)的目的，為使將來(lái)所要經(jīng)營(yíng)之商圈內(nèi)、街弄巷道、建筑形態(tài)、人文環(huán)境、商業(yè)行為、住宅戶(hù)數(shù)等各種方便進(jìn)行

15、商圈經(jīng)營(yíng)扎根順利推動(dòng)，熟悉各種房源之種類(lèi)及成交行情善，方便日后案源之開(kāi)發(fā)。3、 商圈圖的用途：經(jīng)由詳細(xì)的繪圖過(guò)程中，可充分掌握商圈內(nèi)房屋銷(xiāo)售的咨詢(xún)，認(rèn)識(shí)商圈范圍內(nèi)主要客戶(hù)需求之物件種類(lèi)及行情，迅速建立業(yè)主與買(mǎi)方之信賴(lài)，進(jìn)而拓展案源，加強(qiáng)社區(qū)經(jīng)營(yíng)，提升公司品牌形象與市場(chǎng)占有率。商圈圖如何繪制準(zhǔn)備工具：地圖、鉛筆、筆記本、制圖用方格紙、指北針繪圖時(shí)機(jī)：1、 新人受訓(xùn)完成分發(fā)門(mén)店后，利用每天安排2-3小時(shí)掃街行程。2、 掃街過(guò)程中，除抄錄紅紙條外，應(yīng)每日安排1-2條主要街道繪制。3、 下店后7日內(nèi)完成商圈圖繪制繪圖重點(diǎn)：1、 將圖面之方向定位與實(shí)際狀況相符。2、 路牌標(biāo)示，東西向道路單碼在上方，南北

16、向道路單號(hào)右方。3、 將主要繪制范圍區(qū)分為六等分，每天進(jìn)行一等分，最后一天再整成整份資料。4、 標(biāo)示重點(diǎn)：大樓名稱(chēng)、門(mén)牌號(hào)碼、巷弄街頭轉(zhuǎn)角商店名稱(chēng)、樓層高度，公共設(shè)施（公園站名、公園名稱(chēng)、學(xué)校、市場(chǎng)、郵局、銀行等）在商圈調(diào)查的過(guò)程中所涉及內(nèi)容要盡可能詳細(xì)。內(nèi)容包含如下：1、 樓盤(pán)的規(guī)劃發(fā)展前景2、 各小區(qū)的平面圖，能準(zhǔn)確的標(biāo)出小區(qū)的分布圖和其他設(shè)施分布3、 商圈的地段等級(jí)。4、 商圈內(nèi)小區(qū)的建造年代5、 交通條件。詳細(xì)注明車(chē)次和起點(diǎn)終點(diǎn)。6、 還有商圈內(nèi)各小區(qū)的物業(yè)管理善和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。7、 房屋的建筑結(jié)構(gòu)。8、 各小區(qū)的綠化狀況和評(píng)估等等。初步分析預(yù)測(cè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目商圈范圍大小后，還需要對(duì)預(yù)測(cè)的商

17、圈范圍進(jìn)行調(diào)查，只有通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查分析，才能確定項(xiàng)目的商圈范圍。商圈范圍調(diào)查的主要內(nèi)容有：消費(fèi)者選擇購(gòu)物場(chǎng)所時(shí)對(duì)中途時(shí)間與距離的要求、該處房源房產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者吸引力的大小、潛在顧客的地址等。9、 商圈精耕各種經(jīng)營(yíng)特性分析，包括下面各種商業(yè)特性，形成一個(gè)詳細(xì)的報(bào)告。 七、商圈精耕經(jīng)營(yíng)實(shí)施的原則和特性分析1、商圈區(qū)域范圍力求細(xì)化，細(xì)致到每單元，每戶(hù)。2、商圈特性分析必須確認(rèn)，讀懂商圈的屬性。3、商圈精耕與社區(qū)活動(dòng)相結(jié)合，與社區(qū)?；?dòng)，做一些公益性的聯(lián)誼活動(dòng)。4、商圈精耕實(shí)施必須保持持續(xù)，持之以恒。5、商圈精耕計(jì)劃、執(zhí)行、檢查完全落實(shí)，同時(shí)需要自我檢討和改進(jìn)。6、克服心理障礙調(diào)整好心態(tài)，做好被拒絕的思想

18、準(zhǔn)備。商圈精耕經(jīng)營(yíng)特性分析1、 商業(yè)特性分析消費(fèi)者的人口核計(jì)、社會(huì)特征和心理因素決定了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋中介或服務(wù)的決策過(guò)程，決定了消費(fèi)者需要什么樣的房屋中介服務(wù)、需要房屋中介或服務(wù)的價(jià)格水平、對(duì)路途時(shí)間和便利性的要求、對(duì)娛樂(lè)環(huán)境及服務(wù)水平的要求。根據(jù)商圈調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析資料，計(jì)算出商圈范圍內(nèi)各個(gè)居民點(diǎn)的目標(biāo)顧客所占的百分比，并根據(jù)居民點(diǎn)的人品密度計(jì)算出各個(gè)居民點(diǎn)目標(biāo)顧客的密度，然后在一張以中介門(mén)店位置為中心的地圖上，標(biāo)示出商業(yè)物業(yè)商圈內(nèi)各個(gè)居民點(diǎn)的目標(biāo)顧客的密度，這樣就可以從地圖上了解到本門(mén)店商圈內(nèi)主要商圈、次要商圈和邊緣商圈的范圍。2、 辦公特性分析，商圈內(nèi)辦公寫(xiě)字樓的數(shù)量，租售和入住公司特點(diǎn)，租

19、金平均水平。入住率，客戶(hù)對(duì)該商圈內(nèi)辦公寫(xiě)字樓的數(shù)量，租售和入住公司特點(diǎn)，租金平均水平。入住率，客戶(hù)對(duì)于該商圈內(nèi)辦公條件的評(píng)價(jià)和感受等等3、 房屋特性分析，指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋、設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地，包括地上附著物和地下各種功能性物體。各類(lèi)房屋含用于居住的、生產(chǎn)的、辦公的、經(jīng)營(yíng)的、展覽的、儲(chǔ)存物質(zhì)的等一切建筑體;設(shè)施設(shè)備主要指與各類(lèi)房屋配套的消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、交通系統(tǒng)等;場(chǎng)地是延伸和擴(kuò)展物業(yè)功能的區(qū)域，如機(jī)場(chǎng)、碼頭、停車(chē)場(chǎng)等。4、 建筑特性分析，商圈內(nèi)房屋，小區(qū)是平房別墅，低層房屋還是多層房屋或者高層房屋，房屋的建筑結(jié)構(gòu)是磚混結(jié)構(gòu)還是鋼混結(jié)構(gòu)，這些特性要了解清楚。5、 交

20、通特性分析，包括商圈內(nèi)交通條件，交通種類(lèi)及每日車(chē)次，交通設(shè)施情況，交通網(wǎng)分布情況，以及交通發(fā)展規(guī)劃和停車(chē)狀況等等。顧客能否方便地抵達(dá)本門(mén)店或潛在購(gòu)買(mǎi)房源所在位置。6、 學(xué)區(qū)特性分析，商圈內(nèi)大中小學(xué)，幼兒園各種教育機(jī)構(gòu)的詳細(xì)分布狀況。7、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，一個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)容量是有限的，在進(jìn)入一個(gè)地區(qū)前要仔細(xì)考察當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)中間店鋪的競(jìng)爭(zhēng)情況。找出與其它店鋪的區(qū)分點(diǎn)，才能找到新的商機(jī)，否則同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)下去只能陷入激烈的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)整個(gè)業(yè)太反而沒(méi)有好處。在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析時(shí)必須考慮下列因素：現(xiàn)有中介門(mén)店的數(shù)量，現(xiàn)有中介門(mén)店的規(guī)劃分布，新店開(kāi)張率，所有中介門(mén)店過(guò)少、過(guò)多和飽和的情況。中介門(mén)店過(guò)少的商圈內(nèi)只有很少的中

21、介門(mén)店提供滿(mǎn)足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)。中介門(mén)店過(guò)多的商圈，有太多的中介門(mén)店銷(xiāo)售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家中介門(mén)店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào);一個(gè)飽和的商圈中介門(mén)店數(shù)目恰好滿(mǎn)足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的中介門(mén)店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。 商圈調(diào)查匯總報(bào)告目的和對(duì)象： 經(jīng)紀(jì)人要根據(jù)商圈內(nèi)的街道劃分完成競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查分析表，社區(qū)樓盤(pán)調(diào)查表，還有商圈配套設(shè)施統(tǒng)計(jì)表，將一下各種內(nèi)容在商圈調(diào)查圖標(biāo)上進(jìn)行反應(yīng)。并將商圈調(diào)查結(jié)果加以整理并存檔。包括商圈范圍及變革;主要道路及社區(qū);環(huán)境、學(xué)區(qū)、公園、交通；次要巷道及社區(qū);社區(qū)房源種類(lèi);市場(chǎng)行情及分布情形;

22、未來(lái)商圈發(fā)展?jié)摿Φ鹊龋纬稍敿?xì)的商圈精耕成果報(bào)告書(shū)八、如何選擇商圈精耕樓盤(pán)一般來(lái)說(shuō)，選擇商圈精耕樓盤(pán)有以下幾個(gè)因素：1、 門(mén)店商圈內(nèi)核心樓盤(pán)或者地標(biāo)性樓盤(pán)。2、 樓盤(pán)的住房越過(guò)3000戶(hù)（小城市比例可以適當(dāng)降低至1000戶(hù)）3、 一般交付年限在五年內(nèi)的樓盤(pán)。4、 最近幾個(gè)月有成交在五套以上的樓盤(pán)。5、 成交的標(biāo)的比較大的樓盤(pán)。一般以?xún)商壮山荒茏岄T(mén)店盈利的樓盤(pán)。6、 有五路以上公共汽車(chē)到達(dá)的樓盤(pán)。7、 樓盤(pán)附近有銀行網(wǎng)點(diǎn)或者肯德基麥當(dāng)勞等便利設(shè)施。 九、商圈精耕可以創(chuàng)造哪些價(jià)值對(duì)內(nèi)：1、 提升效能效率中介分店商圈精耕，在途時(shí)間的浪費(fèi)會(huì)大幅降低，經(jīng)紀(jì)人就能夠有更多的時(shí)間在工作上，以提升效率。同時(shí)能

23、夠更有頻次的與目標(biāo)客戶(hù)群互動(dòng)，建立更強(qiáng)的信任感，提升作業(yè)的效能，進(jìn)而增加利潤(rùn)。2、 拉高成功機(jī)率如果漫無(wú)方向的到處找機(jī)會(huì)，雖然偶爾也會(huì)有好運(yùn)氣，但是成功的機(jī)率是相對(duì)低的。而商圈精耕前期的投入雖然較多，卻能確保更穩(wěn)定及更高的收獲。3、 認(rèn)同感提升由于聚焦商圈精耕，同仁的作業(yè)會(huì)有更明確的方向，全力爭(zhēng)取商圈的第一，進(jìn)而產(chǎn)生更高的凝聚力和歸屬感。對(duì)外：1、 節(jié)約時(shí)間：節(jié)省經(jīng)紀(jì)人在途時(shí)間，避免時(shí)間和能源的浪費(fèi)，使經(jīng)紀(jì)人在工作時(shí)間效率可以大大提高。并有更多的時(shí)間可以創(chuàng)造業(yè)績(jī)。2、 顧客滿(mǎn)意由于將力量專(zhuān)注于商圈內(nèi)的客戶(hù)持續(xù)溝通我們的經(jīng)營(yíng)理念，在門(mén)店商圈客戶(hù)更能感覺(jué)到我們所投注的關(guān)心，公司品牌效益拉高，更能提升客戶(hù)滿(mǎn)意度。商圈調(diào)查中輔助工具以及可能遇到的問(wèn)題與解決方案（僅供參考）A、 部分房地產(chǎn)的法律法規(guī)資料可以互聯(lián)網(wǎng)上查找，要充分利用更多搜索引擎來(lái)搜索相關(guān)的信息，或者在一些已知的網(wǎng)站上查找。B、 相關(guān)商圈，社區(qū)資料