用地性質(zhì)調(diào)整論證報(bào)告

1、概況 3（一）區(qū)域情況 31、宏觀區(qū)域 32、中觀區(qū)域 33、微觀區(qū)域 4（二）項(xiàng)目概況 4規(guī)劃情況 6（一）總體規(guī)劃及實(shí)施評(píng)估報(bào)告 61. 沾化縣城市總體規(guī)劃（ 2004-2020） 62. 沾化縣城市總體規(guī)劃（ 2004-2020）城市總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估 7（二）地塊詳細(xì)規(guī)劃情況 8三、現(xiàn)狀情況 9（一）周邊情況 9（二）地塊現(xiàn)狀 9四、論證調(diào)整依據(jù)及要求 11（一） 論證依據(jù) 11（二） 修改要求 11五、擬規(guī)劃調(diào)整類型分析 13（一） 規(guī)劃修編 13（二） 規(guī)劃整合 13（三）規(guī)劃局部調(diào)整 13六、用地性質(zhì)調(diào)整原因 15（一） 規(guī)劃調(diào)整的現(xiàn)實(shí)原因 15（二） 規(guī)劃調(diào)整的社會(huì)原因 16七、

2、用地性質(zhì)調(diào)整原則 17（一） 整體性原則 17（二） 以人為本原則 17（三）區(qū)位原則 17（四）土地使用相容性原則 17（五）經(jīng)濟(jì)利用的原則 18八、用地調(diào)整情況 20九、調(diào)整用地性質(zhì)可行性分析 21（一） 規(guī)劃用地分析 21（二） 交通影響分析 23（三）基礎(chǔ)設(shè)施影響分析 24（四）環(huán)境影響分析 24（五）城市景觀影響分析 24（六）社會(huì)效益分析 25十、 結(jié)論及建議 26一、概況（一）區(qū)域情況1、宏觀區(qū)域 沾化，位于山東省北部，渤海灣南岸，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng) 濟(jì)區(qū)和山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)和前沿陣地， 是山東省 海上北大門，對(duì)接天津?yàn)I海新區(qū)的“橋頭堡”。沾化區(qū)位于濱城區(qū)東北

3、方向， 距濱城區(qū) 35km,之間有國省道連接， 交通便利。據(jù) 2014 年 9 月 9 日，國務(wù)院關(guān)于同意山東省調(diào)整濱州市部分行 政區(qū)劃的批復(fù)（國函 2014119 號(hào)），撤銷沾化縣，設(shè)立濱州市沾 化區(qū)，以原沾化縣的行政區(qū)域?yàn)檎椿瘏^(qū)的行政區(qū)域。區(qū)境內(nèi)有榮烏、津汕、濱德三條高速公路 5個(gè)出口， 205國道縱 穿南北，超二級(jí)永館路橫貫東西；黃大、濱港鐵路穿境而過；大高通 用航空機(jī)場(chǎng)被批準(zhǔn)核發(fā)民用機(jī)場(chǎng)使用許可證； 1000-3000 噸級(jí)泊 位碼頭 5個(gè)，千噸海輪可直接駛?cè)肟h城。 沾化已經(jīng)構(gòu)筑起 "海陸空鐵 " 立體交通格局，已成為連接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要交通樞紐。2、中觀區(qū)域城區(qū)

4、內(nèi)道路采用外環(huán)、內(nèi)環(huán)加方格網(wǎng)布局形式。“外環(huán)”在 180" 內(nèi)環(huán) "平方公里規(guī)劃控制區(qū)以外，是整個(gè)城區(qū)對(duì)外交通聯(lián)系紐帶； 即南外環(huán)、東外環(huán)、北外環(huán)、榮烏高速沿線段 、海天大道圍成的內(nèi) 環(huán)路，與城區(qū)內(nèi) 26 條主干道貫穿相通； 兩條橫向主干道富國 （ 金海六 路） 、富橋路 （金海四路 ）將縣城城區(qū)、老城區(qū)和沾化經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三區(qū) 聯(lián)接，對(duì)外擴(kuò)大開放對(duì)內(nèi)緊密聯(lián)系，形成了縱橫貫通的大交通格局。地塊位于沾化區(qū)新城區(qū)， 綜合行政中心核心地段， 處于連接老城 區(qū)、新城區(qū)的中間地帶。東鄰?fù)今敽映鞘兴?，南?cè)為橫穿城區(qū)東西 的城市交通性主干道金海六路， 西側(cè)為縱貫城區(qū)南北的交通性主干道 銀河

5、四路，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯。3、微觀區(qū)域地塊北側(cè)為政務(wù)中心， 西側(cè)規(guī)劃為沾化區(qū)商業(yè)中心， 東側(cè)為現(xiàn)狀 居住小區(qū)，南側(cè)為村莊用地。從整個(gè)區(qū)域看，位于新城區(qū)規(guī)劃核心地 段。（二）項(xiàng)目概況 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由城市規(guī)劃確定的每塊城市土地的使用性 質(zhì)，是根據(jù)城市用地的區(qū)位、規(guī)劃用地布局與結(jié)構(gòu)、交通組織等諸多 因素綜合考慮確定的， 受城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市生活活動(dòng)需求的 制約，也受到市場(chǎng)供求調(diào)節(jié)機(jī)制的影響。由于對(duì)城市本身及其發(fā)展規(guī)律認(rèn)識(shí)的局限與城市自身發(fā)展受眾 多外部因素影響而可能出現(xiàn)的不確定性， 使得由預(yù)先編制的城市規(guī)劃 所確定的某些城市土地使用性質(zhì)， 在一定時(shí)期內(nèi)結(jié)合具體情況進(jìn)行規(guī) 劃調(diào)整也是不可避免

6、的。事實(shí)上，城市規(guī)劃是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展過程，從 最初靜態(tài)的形態(tài)規(guī)劃發(fā)展到今天動(dòng)態(tài)的過程規(guī)劃， 城市規(guī)劃已經(jīng)從對(duì) 城市發(fā)展的終極藍(lán)圖的描繪，發(fā)展到一種從決策到實(shí)施的連續(xù)統(tǒng)一 體。為了使城市土地和空間資源合理配置， 更有利于城市建設(shè)和發(fā)展， 有效的按城市規(guī)劃實(shí)施， 力求經(jīng)濟(jì)效益、 社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一， 做到合理用地、科學(xué)用地、節(jié)約用地、保證用地，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下， 對(duì)金海五路至金海六路， 銀河二路至銀河四路地塊進(jìn)行用地性質(zhì)調(diào)整 論證。地塊由銀河三路分為東西兩個(gè)片區(qū)。 西片區(qū)現(xiàn)狀為人民公園， 東 片區(qū)現(xiàn)狀為市民活動(dòng)中心。 本次論證一是論證

7、現(xiàn)狀建設(shè)改變用地性質(zhì) 的合理性和必要性。二是東片區(qū)為完善功能用地需調(diào)整部分城市綠 線，通過對(duì)地塊調(diào)整后用地性質(zhì)的分析，論證調(diào)整后的影響。二、規(guī)劃情況(一)總體規(guī)劃及 實(shí)施評(píng)估報(bào)告1. 沾化縣城市總體規(guī)劃( 2004-2020 )沾化縣現(xiàn)行城市總體規(guī)劃的編制始于 2004 年，山東省沾化縣 城市總體規(guī)劃( 20042020)于 2005 年由濱州市政府批準(zhǔn)實(shí)施。山東省沾化縣城市總體規(guī)劃( 20042020)批準(zhǔn)實(shí)施至今已 歷經(jīng) 11 年，近年來，沾化縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)取得了極大的發(fā)展，城市面 貌日新月異，城市規(guī)模擴(kuò)大，城市化水平提高，建設(shè)項(xiàng)目眾多。特別 是隨沾化省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建立和發(fā)展， 工業(yè)用地范

8、圍也早已突破原 總規(guī)確定的建設(shè)用地邊界， 現(xiàn)行由山東省城鎮(zhèn)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院編制的 山東沾化經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃( 2011 2030)確定的發(fā)展重點(diǎn)與 方向相對(duì)原沾化城市總體規(guī)劃確定的內(nèi)容具有較大變動(dòng)， 存在兩者銜 接與協(xié)調(diào)的問題。 與此同時(shí)， 沾化縣的發(fā)展也隨著各項(xiàng)新的規(guī)劃和政 策、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等帶來新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。總體規(guī)劃中明確：城區(qū) 2010年人口 15 萬人， 2020年人口 26萬人。建設(shè)用地 2010 年為平方公里，人均平方米； 2020 年為 平方公 里，人均平方米。城區(qū)向西跨越徒駭河發(fā)展， 形成“一帶兩軸雙中心” 的布局結(jié)構(gòu)其中提到：保留和發(fā)展文化路附近的文化館、 圖書館和

9、呂劇團(tuán)等文化娛樂設(shè)施，形成舊城區(qū)的文化娛樂中心；在新城區(qū)行政辦公中心南側(cè)、富國 西路與富城西路之間的地塊建設(shè)文化中心。在新城區(qū)和舊城區(qū)各建設(shè)一個(gè)體育中心。 近期在現(xiàn)有體育中學(xué)的 基礎(chǔ)上，建設(shè)占地面積為 5 萬平方米的體育活動(dòng)中心。 遠(yuǎn)期在新城區(qū) 一經(jīng)路以東和富國西路以北新建縣級(jí)體育中心。新城區(qū)路網(wǎng)基本按總體規(guī)劃路網(wǎng)框架形成， 但城市土地在開發(fā)過 程中與總體規(guī)劃有出入， 特別是公園綠地、 體育用地的位置與總體規(guī) 劃差別較大。針對(duì)地塊， 總體規(guī)劃中確定， 地塊西片區(qū)用地性質(zhì)為文化娛樂用 地和水域， 地塊東片區(qū)用地性質(zhì)為文化娛樂、 公園綠地和商業(yè)金融用 地。規(guī)劃中確定的用地性質(zhì)布局較為分散， 對(duì)于中

10、小城市來說， 集聚 力不夠，不能滿足綜合行政中心區(qū)域的使用和景觀需求， 且現(xiàn)已與建 設(shè)不符。2. 沾化縣城市總體規(guī)劃( 2004-2020 )城市總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估在 2013 年城市總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估報(bào)告中，已對(duì)現(xiàn)狀土地使用性 質(zhì)與總體規(guī)劃不符問題進(jìn)行了總結(jié)， 并在現(xiàn)狀問題的基礎(chǔ)上提出了總體規(guī)劃調(diào)整的建議方案，特別是綜合行政中心區(qū)域建議方案中， 地塊西片區(qū)調(diào)整為公園綠地， 地塊東片區(qū)調(diào)整為文 體混合用地。（二）地塊詳細(xì)規(guī)劃情況根據(jù)地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃， 整個(gè)地塊功能區(qū)分為兩部分， 一為 公園綠地區(qū)， 二為市民活動(dòng)中心區(qū)。 人民公園和市民活動(dòng)中心的體育 館、文化館、體育場(chǎng)已建設(shè)完成。2015年 1

11、2月，針對(duì)市民活動(dòng)中心的修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行修編， 對(duì)其功能缺失進(jìn)行補(bǔ)充， 并對(duì)地塊功能分區(qū)、 交通組織和景觀設(shè)計(jì)進(jìn) 行梳理。規(guī)劃去除北側(cè)支路，增加了室外體育場(chǎng)地和游泳館。市民活動(dòng)中心影像圖人民公園鳥瞰原市民活動(dòng)中心方案現(xiàn)市民活動(dòng)中心方案 市民活動(dòng)中心鳥瞰圖三、現(xiàn)狀情況（一）周邊情況地塊位于沾化區(qū)新城區(qū)， 綜合行政中心范圍內(nèi)， 周邊道路及配套設(shè)施建設(shè)完善。道路控制紅線按下表控制：路段名稱等級(jí)紅線寬度（m）橫斷面道路功能后退紅線（m）金海五路主干道326-20-6生活20銀河三路主干道306-18-6生活20銀河二路主干道40交通20金海六路主干道506-6-2-222-6-6交通30銀河四路主干

12、道40交通20地塊西鄰沾化區(qū)商業(yè)中心， 北鄰沾化區(qū)政務(wù)中心， 東鄰水岸龍居、 泰和景園、國土馨園等新建居住小區(qū)，南鄰現(xiàn)狀村莊，區(qū)域居住人口 較多。沾化區(qū)商業(yè)中心鳥瞰圖（二）地塊現(xiàn)狀地塊由銀河三路分為東西片區(qū)， 地塊西片區(qū)為人民公園， 地塊東 片區(qū)為市民活動(dòng)中心，其中人民公園、文化館、體育館、體育場(chǎng)已經(jīng) 建設(shè)完成并使用。地塊影像圖金海五路水系綠化帶現(xiàn)狀 1金海五路水系綠化帶現(xiàn)狀 2沾化體育館現(xiàn)狀沾化文化館現(xiàn)狀沾化體育場(chǎng)現(xiàn)狀沾化區(qū)人民公園四、論證調(diào)整依據(jù)及要求(一)論證依據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法； 山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例； 濱州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定； 城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范； 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)

13、用地標(biāo)準(zhǔn)；城市公共體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施用地定額指標(biāo)暫行規(guī)定； 山東省人民政府關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的實(shí)施 意見；沾化縣城市總體規(guī)劃( 2004-2020)；沾化縣城市總體規(guī)劃( 2004-2020)城市總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估； 沾化區(qū)市民活動(dòng)中心北側(cè)新增地塊規(guī)劃方案；單位申請(qǐng)報(bào)告；宗地圖；現(xiàn)場(chǎng)采集的資料。(二)修改要求 地塊功能由文化商業(yè)中心調(diào)整為公園綠地和市民活動(dòng)中心。 用地性質(zhì)：地塊東片區(qū)由文化娛樂、公園綠地、商業(yè)金融用地調(diào) 整為體育用地、文化設(shè)施用地；地塊西片區(qū)由文化娛樂、廣場(chǎng)用地調(diào) 整為公園綠地。地塊東片區(qū)市民活動(dòng)中心城市綠線距金海五路道路中心線 96 米 調(diào)整為距金海五路道路中心線 67

14、 米。沾化縣城市總體規(guī)劃( 2004-2020)規(guī)劃土地性質(zhì)現(xiàn)狀用地性質(zhì)擬調(diào)整用地性質(zhì)五、擬規(guī)劃調(diào)整類型分析從城市規(guī)劃的實(shí)際工作來看， 目前規(guī)劃調(diào)整工作主要表現(xiàn)有以下 三種類型：（一）規(guī)劃修編修編一般是指規(guī)劃的時(shí)效性逐漸減弱， 或者社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)生重大改 變，引發(fā)規(guī)劃的不適應(yīng)性，例如總規(guī)、控規(guī)已不適應(yīng)發(fā)展需要，或者 政府對(duì)該區(qū)域需重新定位， 或者指導(dǎo)控規(guī)的上層次規(guī)劃， 如城市總體 規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃發(fā)生了較大改變等，都將引發(fā)重新規(guī)劃修編工作。規(guī)劃修編工程量大， 時(shí)間持續(xù)較長(zhǎng)， 對(duì)于時(shí)間緊迫的建設(shè)項(xiàng)目來 說，實(shí)施難度較大。（二）規(guī)劃整合規(guī)劃整合是近年來比較流行的一個(gè)詞匯， 不同于規(guī)劃修編、 規(guī)劃 局部調(diào)

15、整，規(guī)劃整合的對(duì)象是至少 2個(gè)以上的規(guī)劃。 現(xiàn)行規(guī)劃以控規(guī) 為例，控規(guī)大都是以標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)為單位進(jìn)行規(guī)劃編制工作的， 部分由于 缺乏對(duì)相鄰標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃或者總體規(guī)劃編制工作的統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)， 出現(xiàn) 不同標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)控規(guī)成果的 “打架”現(xiàn)象; 部分由于控規(guī)編制主體不一， 控規(guī)主導(dǎo)思想不同，各自為政，以致相互銜接不夠，于是控規(guī)整合工 作應(yīng)運(yùn)而生。（三）規(guī)劃局部調(diào)整由于快速變化的社會(huì)背景， 城市建設(shè)發(fā)展所面臨的各種不確定因 素，房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)導(dǎo)向作用利潤最大化的追求， 以及歷史遺留問 題等多方面的原因， 在規(guī)劃的管理和實(shí)施過程中， 常常遇到對(duì)于規(guī)劃 的各項(xiàng)具體控制要求進(jìn)行調(diào)整的各種變動(dòng)訴求， 這也就是我們通常所

16、 說的規(guī)劃局部調(diào)整工作， 例如對(duì)某地塊用地性質(zhì)或土地開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行 變更、改變城市道路走向等。從城市規(guī)劃的工作構(gòu)成來看， 規(guī)劃編制、 規(guī)劃修編或規(guī)劃整合是 一種規(guī)劃制定工作， 可以理解為規(guī)劃管理的前期準(zhǔn)備工作， 規(guī)劃局部 調(diào)整則應(yīng)歸屬于規(guī)劃的實(shí)施管理階段， 可以理解為規(guī)劃管理的后期工 作。從行政行為的分類來看， 規(guī)劃局部調(diào)整是一種被動(dòng)的具體行政行 為，規(guī)劃編制、規(guī)劃修編或規(guī)劃整合則是一種主動(dòng)的抽象行政行為。綜上所述，沾化區(qū)撤縣設(shè)區(qū)，行政區(qū)劃的調(diào)整，城市發(fā)展環(huán)境的 眾多變化， 使現(xiàn)行總體規(guī)劃對(duì)城市建設(shè)的指導(dǎo)意義下降， 亟需對(duì)城市 總體規(guī)劃進(jìn)行修編。 但總體規(guī)劃修編所需周期較長(zhǎng)， 面對(duì)建設(shè)過程中 的

17、實(shí)際訴求，需要對(duì)局部地塊進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求。針對(duì)地塊， 堅(jiān)持在合理合法的基礎(chǔ)上， 完成規(guī)劃實(shí)施管理程序調(diào) 整，進(jìn)而對(duì)下一步城市總體規(guī)劃修編進(jìn)行補(bǔ)充和完善， 以指導(dǎo)下一層 面的各項(xiàng)規(guī)劃工作。六、用地性質(zhì)調(diào)整原因（一）規(guī)劃調(diào)整的現(xiàn)實(shí)原因 近年的城市建設(shè)速度較快，城市建設(shè)各種不確定因素（ 變數(shù)） 較多，相當(dāng)一部分城市用地的開發(fā)建設(shè)條件隨著政治、 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā) 展而變化，事易時(shí)移，一定時(shí)間以后，經(jīng)確定的一些控制內(nèi)容己經(jīng)不 適應(yīng)發(fā)展的需要。 規(guī)劃編制時(shí)由于許多地方發(fā)展具有不可預(yù)見性， 規(guī) 劃用地安排可能帶有一定的盲目性， 為日后的執(zhí)行留下了隱患， 加上 規(guī)劃自身缺少一定的彈性和可操作性，以致局部

18、的規(guī)劃調(diào)整不可避 免，并有逐漸增多的趨勢(shì)。具體到本地塊， 總體規(guī)劃該地塊的用地性質(zhì)主要為文化娛樂、 商 業(yè)金融和公園綠地，用地布局較零散。現(xiàn)狀建設(shè)對(duì)用地進(jìn)行了整合， 地塊的西片區(qū)為人民公園， 東片區(qū)為市民活動(dòng)中心， 是沾化新區(qū)居民 休閑、娛樂、健身的主要場(chǎng)所。從現(xiàn)狀的建設(shè)情況看地塊的公共服務(wù) 功能沒有變，主要為公園綠地、體育用地和文化設(shè)施用地。通過對(duì)用 地的整合提高了公園綠地的品質(zhì)， 增加了地塊的綠地面積； 改善了公 共服務(wù)設(shè)施的布局，節(jié)約了土地，增強(qiáng)了使用功能；提高了地塊的整 體景觀風(fēng)貌。地塊內(nèi)公園綠地、 體育和文化設(shè)施已建設(shè)完成并投入使用， 用地 性質(zhì)已既成事實(shí)， 地塊西片區(qū)為公園綠地，

19、地塊東片區(qū)為體育用地和 文化設(shè)施用地。本次論證目的，一是論證現(xiàn)狀建設(shè)改變用地性質(zhì)的合理性和必要 性。二是地塊東片區(qū)為完善功能用地需調(diào)整部分城市綠線， 通過對(duì)地 塊調(diào)整后用地性質(zhì)的分析，論證調(diào)整后的影響。（二）規(guī)劃調(diào)整的社會(huì)原因“十三五” 時(shí)期是全面建成小康社會(huì)的決定性階段和完成期， 期 間要讓改革發(fā)展成果更多、更公平、更實(shí)在地惠及廣大人民群眾。保 證民生和惠民工程建設(shè)是檢驗(yàn)小康社會(huì)成色的關(guān)鍵因素， 居民幸福指 數(shù)提高，需要民生工程的支持。國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的若干意見 中將 全民健身上升為國家戰(zhàn)略；在城市社區(qū)建設(shè) 15 分鐘健身圈，新建社 區(qū)的體育設(shè)施覆蓋率達(dá)到 100%；在

20、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村實(shí)現(xiàn)公共體育健身 設(shè)施 100%全覆蓋；積極推動(dòng)各級(jí)各類公共體育設(shè)施免費(fèi)或低收費(fèi)開 放等，全民健身得到國家足夠重視。體育事業(yè)作為一個(gè)城市綜合實(shí)力和城市文明程度的綜合體現(xiàn)， 應(yīng) 該得到各方面的重視和發(fā)展， 特別是新形勢(shì)下體育產(chǎn)業(yè)的興起， 對(duì)促 進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、 豐富群眾文化生活、 增強(qiáng)城市凝聚力和打造城 市形象、提高城市知名度、創(chuàng)造和諧社會(huì)都有極為重要作用。沾化新區(qū)位于徒駭河以西，是以辦公、居住、文化和娛樂生活為 主的城市組團(tuán)。隨著行政中心的西遷， 促使城市的發(fā)展重心向西偏移。 近幾年新城區(qū)建設(shè)已成一定規(guī)模。隨著居住區(qū)的建設(shè)和辦公地點(diǎn)的西移， 新城區(qū)人氣不斷提升， 公 共設(shè)施配套

21、相對(duì)滯后， 無法滿足廣大群眾增長(zhǎng)的體育健身需求。 將本 地塊調(diào)整為公共設(shè)施用地以后，可緩解新城區(qū)配套用地不足問題。七、用地性質(zhì)調(diào)整原則（一）整體性原則 對(duì)于用地性質(zhì)的調(diào)整要有綜合的、系統(tǒng)的觀念，把城市土地看 作是自然、經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)三者的統(tǒng)一體，對(duì)城市的多方面因素進(jìn)行綜合 的考慮。對(duì)于該地塊用地性質(zhì)的調(diào)整也必須從整體性考慮， 從城市整 體層面出發(fā)。 該地塊調(diào)整用地性質(zhì)后， 不會(huì)影響原有城市用地整體結(jié) 構(gòu)，符合整體性原則。（二）以人為本原則 城市的主體是生活于其中的人，土地資源最終是人們的生存和 發(fā)展的空間載體， 因而城市土地資源利用必須以城市中人的需求為依 拖，貫徹以人為本的原則。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，人

22、們物質(zhì)文化、生活水平在 提高，而新城區(qū)缺少文化設(shè)施和體育設(shè)施配套，用地性質(zhì)的調(diào)整，符 合以人為本的原則。（三）區(qū)位原則 該地段交通便利，四周均臨城市主干道，位于沾化區(qū)綜合行政 中心核心區(qū)，小區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)等用地集中，位于中小城市人流 集中，公共設(shè)施需求較大區(qū)域，符合用地選址原則。（四）土地使用相容性原則 土地使用相容性原則表現(xiàn)為土地使用性質(zhì)的“彈性”、“靈活 性”與“適建性”。主要反映該用地周邊環(huán)境對(duì)于該地塊使用性質(zhì)的 約束關(guān)系。從本質(zhì)上講， 土地使用相容性是既定的規(guī)劃環(huán)境對(duì)個(gè)性用 地的使用狀況容納與否的選擇， 用地性質(zhì)只是一種表現(xiàn)方式而已。 因 此，土地使用相容性衡量的標(biāo)準(zhǔn)是來自于土地利

23、用對(duì)環(huán)境帶來潛在壓 力的大小以及環(huán)境所能承受的物質(zhì)活動(dòng)的容量。 環(huán)境相容原則 用地對(duì)環(huán)境影響較小，地塊內(nèi)建設(shè)服務(wù)設(shè)施能夠與周邊環(huán)境協(xié) 調(diào)，符合環(huán)境相容原則。 行為相容原則 城市有四大功能生產(chǎn)、交通、生活、休憩，人們?nèi)粘Ｉ钏?從事的活動(dòng)無外乎這幾類， 該地塊原用途為文化娛樂和商業(yè)用地， 由 于城市建設(shè)需要， 該地塊調(diào)整為公園綠地和文體用地， 有利于城市公 共基礎(chǔ)設(shè)施的集中和管理，有利于市民使用和人氣的集聚。 景觀協(xié)調(diào)原則 城市用地性質(zhì)的改變必然帶來城市空間形態(tài)的轉(zhuǎn)變， 由于周邊為 行政辦公用地， 用地性質(zhì)由文化娛樂和商業(yè)用地調(diào)整為公園綠地和文 體用地，綠地和文體建筑的集中設(shè)置有利于城市景觀的塑

24、造。（五）經(jīng)濟(jì)利用的原則 由于該地塊周邊交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，用地性質(zhì)調(diào)整有利 于集中城市公共服務(wù)， 有利于城市先期開發(fā)， 拉動(dòng)沾化區(qū)新區(qū)的人口 集聚。公共設(shè)施集中建設(shè)， 相對(duì)于中小城市人口較少的情況， 有利城市 配套設(shè)施建設(shè)和管理， 充分利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施， 有利于對(duì)現(xiàn)有配套的 整合利用， 集約節(jié)約城市建設(shè)用地， 為城市管理及建設(shè)節(jié)省大量的配套費(fèi)用八、用地調(diào)整情況根據(jù)沾化區(qū)城市建設(shè)需求， 結(jié)合實(shí)際建設(shè)情況， 地塊西片區(qū)用地 性質(zhì)調(diào)整為公園綠地， 地塊東片區(qū)用地性質(zhì)調(diào)整為體育用地和文化設(shè) 施用地。地塊東片區(qū)城市綠線距金海五路道路中心線 96 米調(diào)整為距金海 五路道路中心線 67 米。調(diào)整后，綠

25、地面積增加， 達(dá)到；體育用地較總規(guī)中的原地塊增加， 達(dá)到。擬調(diào)整用地性質(zhì)表：調(diào)整后用地面積統(tǒng)計(jì)大類中類ha%A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地A2文化設(shè)施用地A4體育用地S道路與交通設(shè)施用地城市道路用地G綠地與廣場(chǎng)用地G1公園綠地G2防護(hù)綠地EE1水域合計(jì)九、調(diào)整用地性質(zhì)可行性分析（一）規(guī)劃用地分析在 08 版城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范中，對(duì)文化娛樂用地性質(zhì)定 義為城市各類文化和娛樂設(shè)施用地，主要包括：廣播電視和出版類、 圖書和展覽類、文化藝術(shù)和游樂類等設(shè)施的用地。規(guī)劃新的大型游樂設(shè)施用地應(yīng)選址在城市中心區(qū)外圍交通方便 的地段。文化娛樂各類占該設(shè)施規(guī)劃用地比例設(shè)施類別廣播電視、出版類圖書、展覽類影劇院、游

26、樂、文化藝術(shù)類占文 化娛 樂設(shè) 施規(guī) 劃用地比例（ %）101520355070在 2012 版城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)中，將公益性 的圖書展覽和文化活動(dòng)用地歸為文化設(shè)施用地，占原有標(biāo)準(zhǔn)的 20%-30%，劃歸大類 A 公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地；具有商業(yè)和盈 利性目的劃歸為 B 商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地。總規(guī)中地塊內(nèi)大面積的文化娛樂用地按現(xiàn)用地標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)劃歸為商 業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地， 規(guī)劃地塊西鄰正在建設(shè)沾化區(qū)商業(yè)中心， 根據(jù)現(xiàn) 狀的建設(shè)情況公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施相對(duì)獨(dú)立集中建設(shè)， 地 塊內(nèi)以公共服務(wù)設(shè)施用地和綠地為主。新城區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖從位置上看， 體育用地由銀河五路西側(cè)移至銀河二路東側(cè)

27、， 沒有 破壞整個(gè)區(qū)域的功能定位， 相反有利于新老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施共享， 有利 于城區(qū)集聚發(fā)展?？傮w規(guī)劃中商業(yè)、 公園綠地和文化娛樂用地機(jī)械劃分地塊， 不利 于公共設(shè)施集中配套和使用。 地塊建設(shè)已既成事實(shí)， 本次地塊西片區(qū) 調(diào)整為公園綠地， 地塊東片區(qū)調(diào)整為文化設(shè)施與體育用地用地， 土地 的整合利用更有利于增加城市片區(qū)的使用功能，增加片區(qū)的發(fā)展活 力，有利于城市景觀的塑造。表：原規(guī)劃用地面積統(tǒng)計(jì)大類中類ha%C公共設(shè)施用地C3文化用地C2商業(yè)金融用地S道路廣場(chǎng)用地S1道路用地S2廣場(chǎng)用地G綠地G1公共綠地G2生產(chǎn)防護(hù)綠地EE1水域合計(jì)表：調(diào)整后用地面積統(tǒng)計(jì)大類中類ha%A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地

28、A2文化設(shè)施用地A4體育用地S道路用地G綠地與廣場(chǎng)用地G1公園綠地G2防護(hù)綠地EE1水域合計(jì)地塊用地性質(zhì)調(diào)整， 沒有破壞整個(gè)區(qū)域功能定位， 反而增加了片區(qū)凝聚力，其中綠地面積增加，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地增加，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地減少。（二）交通影響分析道路控制紅線按下表控制：路段名稱等級(jí)紅線寬度（m）橫斷面道路功能后退紅線（m）金海五路主干道326-20-6生活20銀河三路主干道306-18-6生活20銀河二路主干道40交通20金海六路主干道506-6-2-222-6-6交通30銀河四路主干道40交通20地塊東側(cè)、南側(cè)、西側(cè)為城市交通性主干道，道路紅線寬度為40-50 米，中間道路、北側(cè)道路

29、為城市生活性主干道，道路紅線寬度 在 30 米以上，能夠滿足地塊作為區(qū)級(jí)公共活動(dòng)中心的交通疏散需求。依據(jù)綜合性公園、市民活動(dòng)中心選址原則， 地塊緊鄰城市主干道， 其中金海六路為東西向交通主干道， 銀河二路、 銀河四路為南北向交 通主干道，交通便利，且位于核心區(qū)邊緣，符合選址原則。（三）基礎(chǔ)設(shè)施影響分析地塊處于沾化區(qū)新區(qū)， 各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套均為新建， 且已經(jīng)建設(shè) 完成，對(duì)周邊基礎(chǔ)設(shè)施影響較小，已既成事實(shí)。新增加室外體育場(chǎng)地 與片區(qū)現(xiàn)有功能保持一致， 現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施能夠滿足需求， 且片區(qū)功能 集中設(shè)置，有利于節(jié)省投資，便于管理。（四）環(huán)境影響分析地塊位于新城區(qū)綜合行政中心， 大面積低強(qiáng)度建設(shè)， 有利于緩解 周邊環(huán)境壓力。周邊區(qū)域居住小區(qū)較多， 缺少大型集中健身活動(dòng)場(chǎng)地， 全民活動(dòng) 中心的建設(shè)有利于滿足體育場(chǎng)地對(duì)服務(wù)半