萬科物業(yè)管理費測算指引

1、*萬科物業(yè)管理費測算指引2016-11-02 江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會 點擊數(shù)：61wuyeren1. 目的確定合理的管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。2. 范圍適用于集團內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項目的管理費測算。3. 職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實際情況， 由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算，品質(zhì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測算。4. 物業(yè)管理費測算公式為：物業(yè)管理費單價所有費用的總和÷ 參加測算5. 列舉法測算5.1 人工費用的測算5.1.1. 組織架構(gòu)的確定5.1.2. 人工費用的測算根據(jù)確定的組織架構(gòu)， 遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司 薪金福利標(biāo)準(zhǔn)

2、進行人工費用的測算。物業(yè)管理圈公眾號。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、其它。5.1.3. 工資的測算（單位：元 / 月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進行人員工資的測算。人員工資構(gòu)成表單位：元序號 名稱 工資標(biāo)準(zhǔn) 人數(shù) 工資金額（月）*1 經(jīng)理 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)2 經(jīng)理助理 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)3 行政管理人員 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)技術(shù)、維修人員 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)5 保安人員 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)6 保潔人員 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)7 綠化人員 工資標(biāo)準(zhǔn)× 人數(shù)8 其他人員 工資標(biāo)準(zhǔn)

3、15; 人數(shù)合計6. 獎金及雙薪（單位：元 / 月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)， 按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn) 的規(guī)定進行獎金、 雙薪的測算。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進行補貼、過節(jié)費、上下班交通補貼測算。5.2 行政費用的測算（單位：元 / 月）5.1.4. 低值易耗品購置費用。5.1.5. 管理處辦公用水電費。水費根據(jù)管理處水費的使用情況（包括飲用水）：使用水費金額使用量（立方） / 月× 水費收費單價飲用水金額飲用水（桶） / 月× 桶飲用水單價電費根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：照明用電費用辦公照明的功率× 按每天實際使用時間 （折算成的小

4、時單位） ×電費收費標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費用空調(diào)等辦公設(shè)備的功率× 按每天實際使用時間 （折算成的小時單位）× 電費收費標(biāo)準(zhǔn)7. 辦公設(shè)備維護費用。主要指復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費。8. 通訊費。物業(yè)管理所需的通訊費用，其中包括：手機費、電話費、網(wǎng)絡(luò)通訊費、其他通訊費用。9. 公干車輛費。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。10. 交際應(yīng)酬費。11. 電腦維護費用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護費， 包括電腦的升級、維護費用、網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)費用的分?jǐn)偟取?2. 報刊資料費。因管理需要訂購的資料、書

5、籍、報刊、雜志等費用。13. 咨詢及訴訟費。聘請法律顧問的費用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。5.3 財產(chǎn)費用的測算（單位：元 / 月）5.1.6. 折舊費用管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn) （單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜等。清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。折舊費用固定資產(chǎn)的原值÷ 固定的使用年限÷ 12月5.1.7. 資產(chǎn)的攤銷管理處前期發(fā)生的開辦費按物業(yè)委托管理合同的合同期限進行分?jǐn)偂ｉ_辦費主要包括：前期購置的辦公

6、設(shè)備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。分?jǐn)傎M用開辦費發(fā)生的總額÷ 委托的管理期限÷ 12月14. 固定資產(chǎn)的修理費前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的 15%計提修理費。15. 員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項費用不計）。16. （財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）。保險費 （須投保的公共設(shè)施、 設(shè)備） 總金額× 保險費率÷ 保險受惠物業(yè)的總面積購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險的一種管理手段， 所以必須計提， 必須投保。業(yè)主如有異議， 必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件， 否則物業(yè)公司會因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管

7、理資格。5.4 物料消耗的測算（單位：元 / 月）5.1.8. 服裝費的測算（單位：元 / 月）。按照服裝的制作成本和使用年限進行分?jǐn)?。服裝費用構(gòu)成表單位：元序號 名稱 服裝成本 人數(shù) 服裝費用（月）1 經(jīng)理 服裝成本× 人數(shù)÷ 使用月份2 行政管理人員 服裝成本× 人數(shù)÷ 使用月份3 技術(shù)、維修人員 服裝成本× 人數(shù)÷ 使用月份4 保安管理人員 服裝成本× 人數(shù)÷ 使用月份5 保潔17. 保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料 （可參考下表的測算方法） ，按照實際使用年限進行攤銷。保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表單位：元

8、名稱 用途 單位 單價 月均消耗數(shù)量 月均消耗金額 備注玻璃刮刀 清潔玻璃 把 25.00 3 75.00 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算。18. 環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種， 按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗， 包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。19. 物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、 設(shè)備的清單， 按照設(shè)備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?項目 測算依據(jù) 費用構(gòu)成 備注5.5 公共設(shè)施的維修養(yǎng)護 護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路

9、燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換 公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標(biāo)識等制作更換費用。車場設(shè)施養(yǎng)護材料。 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算2 . 供配電系統(tǒng) 變壓器發(fā)電機 變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費20. 照明系統(tǒng) 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等 按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費21. 消防系統(tǒng) 防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱

10、材料費22. 給排水系統(tǒng) 生活供水變頻泵潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費23. 防盜，監(jiān)控系統(tǒng) 消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。 每年維修材料費24. 水景娛樂設(shè)施 維護材料費25. 空調(diào)及采暖5.6 小區(qū)公共費用的測算（單位：元 / 月）5.1.9. 公共電費根據(jù)小區(qū)設(shè)施、 設(shè)備的清單， 按照設(shè)備的功率、 每天實際工作時間進行公共電費的測算。5.5.1.1. 電梯系統(tǒng)電費電梯電費電梯數(shù)量× 電梯功率× 30天× 電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）× 電費單價（元 / 度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費電

11、梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量× 功率× 30天× 每天的使用時間（折算成小時數(shù)）× 電費單價（元 / 度）5.5.1.2. 公共照明系統(tǒng)電費室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費：公共照明系統(tǒng)電費照明器具的功率× 30天× 相應(yīng)照明電器的每天的使用時間（折算成小時數(shù)）的總和× 電費單價（元 / 度）26. 供配電系統(tǒng)電費。變壓器的電費： 各地供電收費政策可能會有差異， 依各地供電部門的收費標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：變壓器的電費（變壓器基本電費（總?cè)萘坎煌倦娰M有所差別） +超出基本

12、電量的實際使用電量）× 電費單價；變壓器的電費變壓器功率× 電費單價× 24小時× 30天27. 消防系統(tǒng)電費。消防水泵（按每季度檢修 2.5 小時計算）消防水泵的數(shù)量× 消防水泵的功率×電費單價× 2.5 小時÷ 3月送、排煙風(fēng)機（元/ 月）（按每季度檢修 2.5 小時計算） 送、排煙風(fēng)機數(shù)量× 送、排煙風(fēng)機功率× 電費單價× 2.5 小時÷ 3月中央控制室電費中央控制室所有電器的功率× 30天× 每天實際工作時間× 電費單價28. 給排水系統(tǒng)

13、電費。供水變頻泵、潛水泵使用的電費泵的功率× 數(shù)量× 30天× 每天實際工作時間×電費單價29. 泳池系統(tǒng)電費。 ( 收費泳池不計此項 )泳池系統(tǒng)電費循環(huán)系統(tǒng)的功率× 30天× 每天實際工作時間× 電費單價5.7 公共水費（單位：元 / 月）5.1.10. 綠化水費根據(jù)小區(qū)綠化面積確定 （如根據(jù)體系要求： 每月平均澆水 15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費綠化面積× 0.03 × 50%× 15天× 水費單價（含排污費、加壓費）5.1.11. 清潔用水根據(jù)清潔面積測算：清潔用水估

14、算每天用水量× 30天× 水費單價（含排污費、加壓費）30. 泳池用水（收費泳池不計此項）根據(jù)泳池容積測算泳池水費：泳池用水泳池容量× 3次（每年換水 3次）÷ 12月× 水費單價（含排污費、加壓費）31. 小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水小區(qū)景觀每天耗用水量× 30天× 水費單價（含排污費、加壓費）5.8 電梯運行費電梯保養(yǎng)費：每部電梯每月保養(yǎng)費單價的總和如果每部保養(yǎng)費單價相同，則電梯保養(yǎng)費電梯保養(yǎng)費單價× 電梯數(shù)量電梯年檢費：電梯每月年檢費每部電梯年檢費用的總合 （或電梯年檢單價相同時為單價&#

15、215; 電梯數(shù)量）÷ 12月5.9 公共設(shè)施養(yǎng)護費根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、 設(shè)備的清單， 按照設(shè)施、 設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進行維修費用測算（可參考下表的測算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?項目 測算依據(jù) 費用構(gòu)成 備注5.1.12. 公共設(shè)施的維修養(yǎng)護 護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換 公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標(biāo)識等制作更換費用。車場設(shè)施養(yǎng)護材料。 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算5.1.13. 供配電系統(tǒng) 變壓器發(fā)電機 變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)

16、材料。發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費32. 照明系統(tǒng) 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等 按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費33. 消防系統(tǒng) 防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費34. 給排水系統(tǒng) 生活供水變頻泵潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費35. 防盜，監(jiān)控系統(tǒng) 消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護。 每年維修材料費36. 水景娛樂設(shè)施 維護材料費37. 空調(diào)及采暖5.10 社區(qū)文化費用根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。5.11 垃圾清運費根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運費垃圾量（桶）× 收費單價5.1.14. 其它5.5.1.3. 稅金的測算（單位：元 / 月）按最新增值稅計算5.5.1.4. 管理酬金的測算（單位：元 / 月）按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計提管理酬金。管理酬金以上包括稅金在內(nèi)的所有費用× 酬