物業(yè)管理常識培訓(xùn)記錄

1、 培 訓(xùn) 記 錄負(fù)責(zé)人蘇振華培訓(xùn)時間授課人蘇振華培訓(xùn)地點物業(yè)二樓辦公室參加人數(shù)10人缺席人數(shù)人 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 物業(yè)管理常識培訓(xùn)記錄：1、 物業(yè)管理定義物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2、 物業(yè)管理誤區(qū)與售價掛鉤、與周邊對比影響物業(yè)費定價因素-項目特定、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項目規(guī)模-管理費用分?jǐn)偘卜荔w系-出入口數(shù)量；物防、技防完善性公共設(shè)施-市政配套、綠地率、植被種類、水系、景觀燈、石材養(yǎng)護(hù)人工成本-收入、保險高端服務(wù)-大堂服務(wù)、雙語服務(wù)物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平

2、以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。3、 物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成1、 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等; (即人員費用，包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費等) 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用; (包括;公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費;給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費;電氣、燃?xì)?、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費;公共照明費;易損件更新費等等) 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用; (包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運、化糞清掏等) 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用; (包括：綠化工具費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀維護(hù)費等)

3、5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用; (即安全管理人員費用、安全器械裝備費等) 6、辦公費用; (包括：交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費、辦公用房水電費等) 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊; 8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用; 9、法定稅費; (包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費等) 10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。4、 物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)-物業(yè)管理區(qū)域（紅線以內(nèi)、戶門以內(nèi)）配套服務(wù)-會所、社區(qū)巴士特約服務(wù)-入戶維修、家政服務(wù)5、 空置房屋物業(yè)費的繳納1、尚未出售房屋納入物業(yè)管理費范圍的已竣工尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資

4、金由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。2、 已經(jīng)出售房屋購房后無論入住房屋與否，均應(yīng)于物業(yè)交付之日起全額繳納物業(yè)服務(wù)費。交付之日，如無法律另行規(guī)定，應(yīng)指房屋買賣合同約定的交付日期。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的繳費約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知乙方。 培 訓(xùn) 內(nèi) 容如物業(yè)費用按季度繳納，業(yè)主與物業(yè)使用人之間應(yīng)于每季度首月15日前向乙方繳納當(dāng)季度的物業(yè)管理服務(wù)費，在下季度首日及以后繳納的視為逾期繳納，業(yè)主或物業(yè)使用人必須承擔(dān)違約責(zé)任入住時一次繳納全年物業(yè)服務(wù)費。六、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法物業(yè)費可采用包干制和酬金制形式包干制：盈虧由物業(yè)管理企業(yè)享

5、有或承擔(dān)酬金制：結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)-物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)員資金的收支情況。-業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。-物業(yè)費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。七、園區(qū)違建管理不得違規(guī)搭建的原因改變住宅外立面-裝修人從事住宅內(nèi)部裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一） 改變住宅外立面，在非承重墻上開門，窗（二） 增加建筑面積（三） 增加安全隱患（四）

6、 影響毗連關(guān)系遵從法規(guī)及約定1、 國家或地方法規(guī)2、 商品房買賣合同3、 業(yè)主臨時管理規(guī)約業(yè)主管理規(guī)約修改權(quán)限業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上的投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出決定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，專項維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持票權(quán)三分之二以上通過。八、裝修管理相關(guān)責(zé)任業(yè)主：向物業(yè)管理企業(yè)提交裝修申請； 對違規(guī)裝修及造成的損失承擔(dān)連帶責(zé)任。物業(yè)公司職責(zé)：告知、巡查、制止、上報、訴訟九、物業(yè)接管驗收-住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模比較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。-一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。前期物業(yè)招投標(biāo)1、 招標(biāo)形式：公開招標(biāo)（公布時限不少于20日）邀請招標(biāo)（邀標(biāo)企業(yè)5家以上）2、 評標(biāo)專家3、 招標(biāo)時間：新建現(xiàn)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成。 預(yù)售商品房物業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成