世邦魏理仕201804寫字樓租戶中資企業(yè)調(diào)查報告

1、022017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 目錄 0306經(jīng)營策略與預(yù)期經(jīng)濟轉(zhuǎn)型換檔之際中資企業(yè)加速擴張辦公場所策略靈活辦公、新科技等趨勢對于CRE的影響0517企業(yè)擴張意愿較去年進一步加強人員擴張將帶來更多辦公面積擴充意向各行業(yè)中，金融業(yè)擴張意向更強 TMT行業(yè)所提供的案例：關(guān)于如何應(yīng)對高速發(fā)展中的企業(yè)房地產(chǎn)難題050607靈活辦公策略接受度上升企業(yè)普遍認識到科技的重大影響企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實施171819080104070320內(nèi)容提要擴張和選址策略城市選擇：一線 vs. 二線中國城市間的競爭背景：商務(wù)成本與人力資源的儲備中資企業(yè)在一線城市布局繼續(xù)強化，二線城市面臨更快增長機遇市場展望09091

2、0020504調(diào)查樣本介紹擴張和選址策略（續(xù)）區(qū)位選擇：一線城市選址去中心化111113131416一線城市商務(wù)多核發(fā)展與企業(yè)的選址多元化策略企業(yè)在設(shè)定預(yù)算條件下的選址拓展關(guān)注點企業(yè)擴張意向帶來更多提升辦公場所品質(zhì)的計劃租戶選址要素 - 辦公場所得分員工的關(guān)注點仍在交通與室內(nèi)環(huán)境世邦魏理仕研究部032017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 內(nèi)容提要受益于國內(nèi) 的階段性反彈，2017年中資企業(yè)經(jīng)營預(yù)期向好，擴張意愿顯著提升。81%的受訪企業(yè)表示未來三年將增加 數(shù)量，該比例較2016年大幅上漲23個百分點。金融行業(yè)擴張意愿最強（85%），保險、新興 金融等非銀企業(yè)是主要推動力。繼2016年之后，成都和

3、再次成為中資企業(yè)異地擴張的首選，近年來中西部地區(qū) 領(lǐng)先全國的增長令這兩個區(qū)域中心城市的吸引力不斷增強。二線城市目前在產(chǎn)業(yè)和人口值產(chǎn)業(yè)的競爭更為激烈。方面的 力度 和一線城市對高附加一線城市公共交通設(shè)施條件的均質(zhì)化使企業(yè)選址過程中傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與新興區(qū)域的邊界模糊，去中心化辦公的前提條件已經(jīng)成熟。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一線城市內(nèi)30%以上的中資企業(yè)考慮在新興商務(wù)區(qū)辦公。相比之下，的甲級寫字樓仍為大部分二線城市企業(yè)選址所青睞。商務(wù)區(qū)隨著交通條件趨于完善以及千禧一代成為職場主體，中資企業(yè)對樓宇硬件和設(shè)計、物業(yè)管理等辦公空間相關(guān)要素更加重視。但同時電梯、衛(wèi)生間、車位、物業(yè)安保和配套設(shè)施正是當(dāng)前企業(yè)對其所處樓宇滿意度較

4、低的方面。我們建議業(yè)主作出相應(yīng)以提升樓宇競爭力。靈活辦公場所策略在中資企業(yè)群體中的認可度明顯提高。已采用或有意向采用靈活辦公場所策略的企業(yè)2016年的23%升至50%，TMT企業(yè)意向率最高為61%。增加靈活性與降低辦公成本為兩大推動因素。辦公趨勢的重要力量。23%的中資企業(yè)將 辦公科技 列入其未來三年企業(yè)房地產(chǎn)策略科技成為的工作重點，較2016年調(diào)查上升6個百分點。© 世邦魏理仕 2018042017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 調(diào)查樣本介紹本次調(diào)查共獲得有效反饋問卷162份，較去年調(diào)查增加近 50%。地域分布上，本次調(diào)查也更為注重獲取成都、杭州、武漢等主要二線城市客戶的意見，以期獲

5、得更能反映中國樓宇經(jīng) 濟發(fā)展脈絡(luò)的圖譜全景。最終有效反饋近六成來自一線城市， 來自主要二線城市的答復(fù)近四成。調(diào)查企業(yè)所處區(qū)域所有圖表數(shù)據(jù)來源除特別標(biāo)注外，均為世邦魏理仕研究部33% 北京12% 上海從受訪企業(yè)的行業(yè)分布來看，金融、TMT及專業(yè)服務(wù)業(yè)占到七 成以上。這也大致反映了市場的實際需求比例在無論一、 二線城市2017年這三個主要行業(yè)均在新成交面積占到中近60%。8% 廣州6% 深圳16% 成都12% 武漢調(diào)查企業(yè)所在行業(yè)32% 金融業(yè)27% 其他房地產(chǎn)、制造業(yè)、貿(mào)易零售等11% 杭州14%專業(yè)服務(wù)2% 其他27% TMT 世邦魏理仕研究部2017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 05經(jīng)營策略

6、與預(yù)期經(jīng)濟轉(zhuǎn)型換擋之際中資企業(yè)加速擴張 企業(yè)擴張意愿較去年進一步加強 行業(yè)前景展望正如政府近年來不斷在宏觀經(jīng)濟發(fā)展描述中所論斷，中國 經(jīng)濟正處于調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中，經(jīng)濟引擎亦由過去的制造業(yè) 逐步向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型過渡。持續(xù)深入的經(jīng)濟換檔所帶來的影 響，促成國內(nèi)租戶在寫字樓市場全面崛起。服務(wù)業(yè)在國民 經(jīng)濟中所占比重在2016年已達52%，而其中包括批發(fā)零 售、住宿服務(wù)及交通電訊等所占比率相對較為穩(wěn)定，加速 上升的動能引擎正是包括金融業(yè)（由2005年約占5%上升 至2016年8%）與涵蓋信息技術(shù)服務(wù)、科研、教育等其他 行業(yè)（由04年12%上升到2016年近20%）1 的高端服務(wù)業(yè)態(tài)。迅速增長期穩(wěn)定期調(diào)整兼并

7、過程雇傭人數(shù)數(shù)量展望增加10%以上增加6%-10% 增加1%-5% 不變?nèi)藛T減少或未計劃通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)對于行業(yè)增長預(yù)期呈相對樂觀，而經(jīng) 濟轉(zhuǎn)型帶來的不確定性也有所體現(xiàn)：38%企業(yè)表示所在行 業(yè)發(fā)展前景進入迅速增長，另有相同比例企業(yè)表示發(fā)展穩(wěn) 定。而近四分之一企業(yè)表示進入調(diào)整兼并過程。與行業(yè)發(fā) 展前景相對應(yīng)，中資企業(yè)對未來三年人員增長也持樂觀預(yù) 期。調(diào)查顯示絕大多數(shù)（81%）企業(yè)表達了明確的人員擴 張意愿，對比去年（57%）有明顯增長。而預(yù)計人員增長10%以上企業(yè)比例為37%，這與持行業(yè)將進入迅速增長觀 點的企業(yè)比例大致等同。37%20%24%9%10%1 數(shù)據(jù)來源：Haver Analyt

8、ics© 世邦魏理仕 201838%38%24%062017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 辦公面積擴充意向 2017年全國寫字樓市場租賃態(tài)勢超出預(yù)期，累計凈吸納面積創(chuàng)出2010年以來新高。一線城市尤為強勢，超出去年同期四成。二線城市同比上漲34%。根據(jù)今年調(diào)查結(jié)果，企業(yè)在雇員人數(shù)和辦公面積方面都較2016年的調(diào)查顯示出更為積極的預(yù)期。在前景的信心是否會迅捷傳導(dǎo)至2018年的辦公樓租賃市場表現(xiàn)，我們拭目以待。及辦公面積預(yù)期擴張比例全國一線城市企業(yè)二線城市企業(yè)80%79%79%60%60%60%58%57%50%20172017201743%201641%36%201620162016世

9、邦魏理仕研究部辦公面積辦公面積辦公面積20162016201720172017擴張方面，二線城市企業(yè)甚至有著更為積極樂觀的觀點。企業(yè)對于擴張將帶來 2017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 07的科技金融行業(yè)的崛起，也不斷創(chuàng)設(shè)出一些新的增長空當(dāng)年吸納面積及較上年增長（按行業(yè)）2015各行業(yè)中，金融業(yè)擴張意向更強 萬平方米間，這尤其明顯（根據(jù)科技金融實用指數(shù)，中2017450400350300250200150100500國在發(fā)達20國中使用比例最高，達到69%。其金融業(yè)受到科技影響比例最大）。本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各行業(yè)中表達出積極擴張意向（未來三年增加10%以上）的以金融業(yè)比例最高，達到50%，相 對其

10、表達收縮或未知的比例也是最低，僅16%。去年調(diào)查-15%-21%-47%17%26%90%2016金融業(yè)中金融業(yè)表達積極擴張意向比例為27%，雖然宏觀及TMT金融去杠桿趨勢一段時期內(nèi)仍會持續(xù)，行業(yè)企業(yè)的樂觀顯示出對長期發(fā)展的看好。TMT企業(yè)擴張意向也有明顯上升，專業(yè)服務(wù)業(yè)則大致平穩(wěn)。專業(yè)服務(wù)按行業(yè)擴張預(yù)期實際上過去兩年由于監(jiān)管加強帶來對于新興金融業(yè)的一系列整頓，因此2016年國內(nèi)寫字樓市場歷經(jīng)了金融業(yè)需 求的下行調(diào)整，當(dāng)年新租賃同比下降47%。雖然TMT 及專業(yè)服務(wù)當(dāng)年需求也有所下調(diào)，相對仍顯。 在17年增長相對穩(wěn)健背景下，金融類需求又有了明顯的增長。36%50%26%積極擴張243%34%4

11、8%適度擴張根據(jù)世邦魏理仕觀點，對于金融業(yè)與TMT行業(yè)的影響趨勢與吸引環(huán)境變化、監(jiān)管加強、科技技術(shù)的改變的需求，而兩個行業(yè)之間的穿插影響又帶來新21%16%26%縮減或未定TMT金融專業(yè)服務(wù)2 積極擴張為前述調(diào)查中選擇未來三年增加10%以上部分；適度擴張為未來三年增加不到10%企業(yè)© 世邦魏理仕 2018082017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 TMT企業(yè)面對短期內(nèi)大量新增人員的辦公空間需求的應(yīng)對措施TMT 行業(yè)所提供的案例：關(guān)于如何應(yīng)對高速發(fā)展中的企業(yè)房地產(chǎn)難題 43%41%43行業(yè)飛速擴張往往為企業(yè)房地產(chǎn)工作帶來挑戰(zhàn)，尤其在一 些市場供需相對緊張的城市，如何平衡成本與滿足潛在空

12、間需求是多數(shù)中資企業(yè)經(jīng)常面對的課題。根據(jù)普華永道的MoneyTree中國TMT報告，在國內(nèi)經(jīng)歷了一 段時間投資低谷后，2017年TMT行業(yè)迎來投資總額和數(shù)量 的重新上漲，包括共享出行，短視頻、內(nèi)容分發(fā)平臺等領(lǐng) 域持續(xù)吸引海量資金聚集。這也意味著TMT企業(yè)將迎來新 一輪的高速擴張與兼并。%23%14%9行業(yè)的高速發(fā)展對于企業(yè)房地產(chǎn)功能提出了愈加挑戰(zhàn)的任 務(wù)，如何應(yīng)對短期大量新增的人員空間需求可以被視作一 個行業(yè)亟待解決的問題。通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，壓縮人均辦 公面積和進行擴租是中資TMT企業(yè)的主要應(yīng)對選項，但有 23%企業(yè)并沒有在租約中事先約定擴租事宜。此外，有41%企業(yè)明確表示將引入靈活辦公策略提

13、升空間利用效 率。%14%世邦魏理仕研究部購置或自建辦公樓宇選擇暫時在共享辦公空間簽訂短期租約選擇暫時在商務(wù)中心簽訂短期租約進行擴租，當(dāng)前租約內(nèi)并無擴租條款進行擴組，且當(dāng)前租約內(nèi)已包含相應(yīng)的擴租條款在原有辦公空間內(nèi)采用靈活的辦公場所策略，提升空間利用效率在原有辦公空間內(nèi)增加相應(yīng)工位，壓縮人均辦公面積2017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 09擴張和選址策略城市選擇：一線vs 二線 GDP占全國經(jīng)濟比重/人口占全國人口比重）中位數(shù)近1（特大規(guī)模城市該值略高近1.6），而越高于均值則表示經(jīng) 濟效率越高，同時表明城市吸引力越大。這一比值在中國 一線城市長期處于2.0以上，顯示出經(jīng)濟資源高度匯集于北 上

14、廣深。但一個值得注意的現(xiàn)象是，2010年以來該比例在 一線城市總體呈緩慢下降趨勢；而同期主要二線城市的這 一指標(biāo)則持續(xù)上升。對比主要十七個一二線城市商務(wù)成本（包括辦公租賃成本 及工資成本）3，可以發(fā)現(xiàn)綜合成本仍是一線城市高企，其 中京滬辦公租賃成本可達二線城市的三到四倍，人力成本 反而相對接近，高出一到二成。綜合來看，擁有豐富人力 資源（人口與高質(zhì)量受教育人群）的中西部節(jié)點二線城市 如成都、重慶、武漢等兼具成本與人才優(yōu)勢。中國城市間的競爭背景：商務(wù)成本與人力資源的儲備 根據(jù)經(jīng)合組織（OECD）提出以經(jīng)濟人口比值劃定城市功 能區(qū)(Functional urban area)觀點，總體上地區(qū)經(jīng)濟總

15、量與人口數(shù)量成正比，全球248個主要城市該比值（近似為主要城市辦公成本及人力資源水平（成本與人力資源指數(shù)） 從企業(yè)經(jīng)營角度來看，當(dāng)前二線城市在商務(wù)成本和人力資 源方面的比較優(yōu)勢有利于企業(yè)的加速發(fā)展。1001001009080數(shù)據(jù)來源：WIND，世邦魏理仕研究部70755560675040302010 6 6 無錫 7 0北京上海深圳廣州杭州南京 蘇州 天津 寧波 青島長沙 武漢大連 成都 沈陽 重慶3 根據(jù)市場平均水平，以實際金額作對比，設(shè)定綜合成本最高的北京為指數(shù)100。而人力資源相對最為豐富城市為廣州，指數(shù)為100。每位雇員辦公場地成本每位雇員薪資成本 人力資源水平（包括常駐人口與高校生在

16、校人數(shù)兩個維度）© 世邦魏理仕 201839839458473447948955558592140568652253601165308636311486412767828772532102017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 中資企業(yè)在一線城市布局繼續(xù)強化， 二線城市面臨更快增長機遇 分地區(qū)企業(yè)拓展意向比例北京我們此次對中資企業(yè)調(diào)查的結(jié)果也透露出相似的城際間發(fā) 展脈絡(luò)。在一線城市繼續(xù)加強布局的同時，總體上企業(yè)未 來希望在在二線城市擴張比例更高，成都、武漢及杭州分 為32%、33%、26%，而北上廣深分別為26%、22%、20%與22%。二線城市27- 35%29- 60%36%9%區(qū)分

17、來看，一二線城市的拓展意愿更強的分別是各自區(qū)域 內(nèi)的企業(yè)（一線城市企業(yè)愿意在北上廣深布點的比例在26-31%，而目前在二線城市企業(yè)愿意布局一線的約為10%；相對的希望在成都、武漢、杭州拓展的企業(yè)更高比例仍是二線城市企業(yè)，尤其是該城市內(nèi)企業(yè)）。上海31%9廣州%近來重點二線城市大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，如成都高新南區(qū)受 政策支持扶植，大力發(fā)展科技金融；武漢大力發(fā)展光谷區(qū) 域，自貿(mào)區(qū)政策及其大量儲備人才優(yōu)勢（2015年武漢高校 在校生人數(shù)達到107萬人）成為科技類企業(yè)發(fā)展巨大優(yōu)勢。重慶則力圖改變傳統(tǒng)工業(yè)城市定位，金融業(yè)產(chǎn)值及占 比近年來快速攀升，吸引傳統(tǒng)銀行入渝之外，大力發(fā)展要素市場機構(gòu)也是其一大舉措。2

18、6%11深圳%位于一線城市企業(yè)租戶31%9%位于二線城市企業(yè)租戶世邦魏理仕研究部112017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 擴張和選址策略（續(xù)）區(qū)位選擇：一線城市選址去中心化 一線城市商務(wù)多核發(fā)展與企業(yè)的選址多元化策略 一線城市待消化面積與未來供應(yīng)新增 (萬平方米) 企業(yè)租戶在選址決定過程中，區(qū)位的抉擇仍十分關(guān)鍵。由于科技的發(fā)展以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，中心 商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢被逐漸削減，除了科技類企業(yè)外，出于 成本等因素考慮，甚至傳統(tǒng)上保守的金融行業(yè)也開始 考慮新興商務(wù)區(qū)，這已然成為包括亞太區(qū)諸多市場的趨勢。30506090303050從寫字樓供應(yīng)層面來看，中國的一線城市已經(jīng)進入了 辦公去中心化的快速

19、發(fā)展期：一線城市的非中心商務(wù) 區(qū)的寫字樓存量面積占比在未來三年將明顯增長，北 上廣深非中心商務(wù)區(qū)面積占整體市場比率將分別由 2017年的20%、21、29%、32%擴大至2020年的23%、44%、42%及49%。與此相呼應(yīng)的背景是， 一線城市其地鐵建設(shè)里程仍將保持顯著增長，至2016年達到近1,800公里基礎(chǔ)上，2017至2020年共將新增近千公里。廣州深圳北京上海2070507030203090在交通得到大力改善前提下，新興商務(wù)區(qū)保持著明顯 的商務(wù)成本優(yōu)勢。綜合來看，在一線城市北上廣深的 新興商務(wù)區(qū)租金水平較傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)仍有20-50%的差 距。這也成為近年來一些原本在城市中心商務(wù)區(qū)辦公的企

20、業(yè)去中心化的一大動因。CBD目前空置面積未來一年CBD新增供應(yīng)DBD目前空置面積未來一年DBD新增供應(yīng)© 世邦魏理仕 2018122017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 商務(wù)區(qū)公司在區(qū)位及辦公場所形態(tài)選擇上是否會考慮以下類型這一趨勢在我們此次的中資企業(yè)租戶調(diào)查中也得到了進一步的驗證。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一線城市選擇僅考慮商圈甲級寫字樓甲級寫字樓客戶比例相對僅為28%。相比之下，目前一半以上二線城市客戶仍對其他形態(tài)或區(qū)位都表示不作考慮。新興區(qū)域新興區(qū)域28%企業(yè)選擇在何種區(qū)位辦公與行業(yè)也有較密切。調(diào)查顯示金融業(yè)考慮區(qū)域辦公的比例為79%，明顯高于TMT行業(yè)57%，且前者中大部分選擇為商務(wù)區(qū)甲級寫

21、字樓。雖然這傳統(tǒng)寫字樓單體58一結(jié)果較符合市場共識，通過進一步我們也發(fā)現(xiàn)較大比例%的金融機構(gòu)會考慮拆分一部分功能至非區(qū)以降低成22%6%本。而隨著日益成為TMT行業(yè)的驅(qū)動關(guān)鍵，國外經(jīng)驗顯示該領(lǐng)域租戶也會進入中心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌觥霓k公型態(tài)來看，新興商務(wù)區(qū)更充裕的土地供應(yīng)使辦公形其他類型寫字樓3022態(tài)不再局限于寸土寸金的區(qū)內(nèi)常見的，一線城市%眾多的企業(yè)總部對形態(tài)寫字樓的需求也是新興區(qū)域受到青睞的之一。此次調(diào)查中22%的企業(yè)考慮入駐一線城市的獨棟形態(tài)寫字樓。25%此外，城市更新中涌現(xiàn)出的創(chuàng)意辦公、精品辦公疊加共享辦公模式的興起，為企業(yè)在區(qū)的辦公選址提供了的選項。34%一線城市二線城市世邦魏理仕研究

22、部132017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 2017年最關(guān)注前五位與2016年比較企業(yè)在設(shè)定預(yù)算條件下的選址拓展關(guān)注點 該選項未錄入與去年結(jié)果相比4，辦公樓內(nèi)基本設(shè)施完備程度（主要指包括電梯、衛(wèi)生間等基 本設(shè)施的配備）成為租戶最為關(guān)注的焦點，而去年相對較為靠前的交通便利性 關(guān)注程度有所下降。 樓宇本身硬件設(shè)施條件與樓宇形象因素提及率依然較高也較為穩(wěn)定。在下篇現(xiàn)狀打分調(diào)查中也可發(fā)現(xiàn)，作為較為剛性的大樓設(shè)施完備程 度與物業(yè)管理水平仍是較多租戶不甚滿意的部分，反而交通便利一項，滿意程 度有所上升。這可被理解為 在各城市基建設(shè)施全面推進下，交通條件一直處于改善過程，地理區(qū)位優(yōu)勢更為模糊，反而樓宇本身硬

23、件設(shè)施條件作為競爭要件又顯得更為突出。持平升高降低升高企業(yè)擴張意向帶來更多提升辦公場所品質(zhì)的計劃 表達提升樓宇品質(zhì)或區(qū)位要求的客戶調(diào)查企業(yè)房地產(chǎn)策略（未來三年）發(fā)現(xiàn)，結(jié)果顯示無論在辦公面積擴張，還是 辦公場所升級方面，企業(yè)普遍較去年有了更為積極的傾向，這一特點在那些表 達出積極人員擴張計劃的企業(yè)間更為明顯。（我們同時調(diào)查了企業(yè)未來計劃升級辦公樓宇品質(zhì)與降低的意愿，兩者相減為升級意愿凈增加的比例）。有明顯擴張意愿企業(yè)（人員數(shù)量增加10%以上） 人員收縮或不變企業(yè)（人員數(shù)量減少或未知） 201720162017201633%16%7%2%4 因在此前的調(diào)查中我們看到租賃成本仍占壓倒性的重要程度，因

24、此在今年我們重新預(yù)設(shè)了前提條件為一定預(yù)算情況下。© 世邦魏理仕 2018物業(yè)管理品牌36%交通通達性39%樓宇形象及開發(fā)商聲譽41%樓宇設(shè)計43%辦公基本配置完備程度（電梯充足比率，衛(wèi)生間配備條件等） 49%142017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 租戶選址要素：辦公場所現(xiàn)狀得分 總體平均得分本次企業(yè)調(diào)查引入了對于目前所處辦公樓宇的評分，評分 對象 了樓宇多項內(nèi)外部軟硬件設(shè)施條件，由分數(shù)高低 可以看到各地市場的客戶意見導(dǎo)出了相對不同的市場面 貌。各類分項打分可分為開發(fā)及物業(yè)管理水平；內(nèi)部配置中包 括電梯等配置、車位配置及公共空間；以及周邊環(huán)境交通、環(huán)境綠化及周邊設(shè)施完備情況。綜合結(jié)果

25、發(fā)現(xiàn)，二線城市客戶對于寫字樓的各方面綜合情 況普遍高于一線城市評價。其中相對一線城市（除廣州） 客戶評價明顯較低的內(nèi)容 物業(yè)管理、樓內(nèi)電梯、衛(wèi)生設(shè)施等基礎(chǔ)配置以及寫字樓周邊的設(shè)施完備程度。除滿意 度以外，調(diào)查也詢問了各地客戶的搬遷意向，與綜合滿意 程度有所不同的是，上海與成都客戶均表現(xiàn)出很高的搬遷 意向，而實際上成都租戶對于辦公場所的滿意度較高，而 上海寫字樓的開發(fā)及管理水平也被認為普遍位于全國前 列。只是這兩個市場正是目前相對租戶較為強勢、也更為 市場化的區(qū)域。可見租戶滿意水平與關(guān)注事項很大程度上互為牽連，后者 往往代表了現(xiàn)狀的一些未解決的痛點，由此可能會引申出 租戶在市場中的進一步行為，

26、采用某種企業(yè)房地產(chǎn)策略進而改變其現(xiàn)狀。得分較高得分較低世邦魏理仕研究部周邊設(shè)施完備7.1環(huán)境與綠化7.4整體交通便利8.0大樓內(nèi)公共空間設(shè)計7.4車位情況7.3大樓電梯及衛(wèi)生間設(shè)施7.0物業(yè)及安保管理7.1樓宇總體硬件條件, 外觀形象等7.32017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 15各地區(qū)得分趨勢北京上海廣州深圳成都武漢杭州搬遷意向高出平均水平得分較高（較高意向或更滿意）得分較低-4 %34%-8 %4 %27%-22%-14%得分位于平均水平周邊設(shè)施完備環(huán)境與綠化 7.2 6.8 7.3 7.5 7.5 7.5 8.8整體交通便利大樓內(nèi)公共空間設(shè)計車位情況大樓電梯及衛(wèi)生間設(shè)施物業(yè)及安保管理樓

27、宇總體硬件條件， 包括外觀形象等© 世邦魏理仕 20188.07.47.77.37.56.67.28.07.47.46.37.86.56.77.87.27.67.08.76.46.58.67.47.57.47.35.86.88.17.47.76.67.46.67.18.88.37.98.47.56.97.58.77.47.47.86.26.66.7162017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 員工的關(guān)注點仍在交通與室內(nèi)環(huán)境 職場中新生代的到來對于公司的運營策略乃至戰(zhàn)略都會產(chǎn)生重大影響，世邦魏理仕在近期一系列圍繞辦公市場的調(diào)查課題，包括共享辦公的崛起、科技的顛覆性影響等研究中都發(fā)覺，千禧一

28、代逐漸進入職場為辦公形態(tài)的逐步改變帶來根本性的驅(qū)動作用。連續(xù)兩年的租戶調(diào)查都顯示，交通便利依然是員工最為關(guān)注的部分，而室內(nèi)環(huán)境，周邊設(shè)施與內(nèi)部設(shè)施配置關(guān)注程度并列較高。而此前通過對于千禧一代的獨立調(diào)查則發(fā)現(xiàn)，工作環(huán)境與工作地點的重要性對新一代職場人有進一步上升趨勢。新生代員工對于辦公室設(shè)計及布局更為在意，成為首要積極影響工作的因素。我們預(yù)計未來調(diào)查中，工作場地本身的設(shè)施條件影響力也會逐步升高。微觀上更好的改進辦公場所內(nèi)部工作環(huán)境有助于改變或增進企業(yè)的整體辦公投入。提供休憩設(shè)施、提升綠化環(huán)境甚至增加更多的服務(wù)體驗逐漸將成為企業(yè)選址定址之外需要兼顧的企業(yè)房地產(chǎn)內(nèi)容。86%公共交通便利性45%室內(nèi)環(huán)

29、境質(zhì)量（空氣、光照、溫度等） 43%周邊包括餐飲等設(shè)施的完備程度 36%內(nèi)部相關(guān)設(shè)施完備程度（餐飲設(shè)施、健身設(shè)施、淋浴房及更衣柜、自行車停放設(shè)施、游戲室等） 10%彈性辦公安排（彈性工作時間、在家或辦公室以外的場所工作等） 10%靈活的辦公空間選項（自由選擇工位等） 世邦魏理仕研究部2017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 17辦公場所策略靈活辦公、新科技等趨勢對于 CRE 的影響 靈活辦公策略接受度上升 企業(yè)對于靈活辦公策略意向不了解 或無意向引入企業(yè)引入靈活辦公策略動機傳統(tǒng)上的辦公場所策略大多關(guān)注如何縮減使用面積及減少 成本，而靈活移動作為綜合的辦公場所策略，能夠更多涉 及與其他企業(yè)支持職能部

30、門合作，以營造提升工作效率及 員工敬業(yè)度。隨著市場成熟與客觀環(huán)境轉(zhuǎn)變，國內(nèi)企業(yè)對 這一領(lǐng)域知識也有了迅速認識與吸納。今年調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相 比去年有近77%的受訪者表示不了解或完全無意引入靈活辦公，今年這一比率已降為50%，而增加靈活性與降低辦 公成本仍被視作首要兩位推動因素。2016 2017 業(yè)務(wù)發(fā)展的靈活性節(jié)約辦公預(yù)算促進辦公室多樣性分行業(yè)引入靈活辦公意向理解靈活、移動辦公為公司帶來的變化應(yīng)不局限于成本的 考量，實際上該策略將有助于企業(yè)整體的人才計劃。根據(jù) 世邦魏理仕2016年所發(fā)布辦公場所：為“人才之役”助 力發(fā)現(xiàn)，工作場所本身將對員工尤其千禧一代的年輕員 工產(chǎn)生顯著的影響。隨移動科技同步發(fā)

31、展，辦公空間將由 原來的指定位置向非指定的、移動的、可選擇的空間拓 展。而根據(jù)實施的效果評估，員工將感覺到工作更有效率（根據(jù)世邦魏理仕內(nèi)部案例76%員工認為工作績效提升而 近九成員工選擇新的移動辦公方式 ）TMT 61%金融業(yè)48%世邦魏理仕東京丸之內(nèi)辦公室專業(yè)服務(wù)業(yè)43%© 世邦魏理仕 201850%18%23%25%77%182017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 企業(yè)普遍認識到科技的 影響 科技可能為業(yè)務(wù)開展帶來怎樣的變化根據(jù)世邦魏理仕亞太區(qū)研究部最新發(fā)布的WORK IT:科技|辦公空間|工作一文觀點，科技的普遍運用及式創(chuàng)新對辦公樓市場也將帶來巨大變化。因為連接的多 48%由于工

32、作方式更為靈活，需要增加相應(yīng)公共空間樣，傳統(tǒng)的區(qū)位不再被企業(yè)視作選址的決定性因素。而由于的便利，工作場所也將變得更具靈活性，而這也將效率提高使得總體辦公空間需求縮減有助于提高員工滿意度。 41%自動化設(shè)施引入，相同工作量下可以縮減工作方式的同時將帶來配置、業(yè)務(wù)流程的變化，報告指出未來三年外包業(yè)務(wù)也將因此呈上升勢頭，而企業(yè)的前后端職位被認為也將相應(yīng)減少。即便是快速發(fā)展的科次要工作內(nèi)以外包，同時交流更加完善 29%技類企業(yè)，其低技術(shù)含量及非實施外包。技術(shù)研發(fā)工作也將自身所處行業(yè)可能會受到快速發(fā)展的科技沖擊，帶來巨大的性變化連續(xù)兩年的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，對于未來三年房地產(chǎn)策略中最為重要的三項中，辦公科技23%

33、。的提及率已由15%上升至TMT企業(yè)選取金融企業(yè)選取48%48%40%32%減少辦公空間帶來式趨于集中增加公共空間報告WORK IT:科技|辦公空間|工作請掃描二維碼世邦魏理仕研究部33%43%2017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 19企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實施 工作目標(biāo)提及率排序2017此次調(diào)查依然詢問了受訪者企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具體歸屬 部門，結(jié)果大部分為總部管理的行政部門。另一方面由總 部管理的專職CRE部門負責(zé)管理的比例較去年6%有所上 升，至10%。長期來看，由于企業(yè)房地產(chǎn)所需要的專業(yè)程 度與對企業(yè)的戰(zhàn)略意義，（在去年調(diào)查中企業(yè)表示房地產(chǎn) 職能亟待提升的方面仍是更精確的數(shù)據(jù)管理，這一點無論還是

34、亞太區(qū)的調(diào)查中皆然。）我們認為這一相關(guān)事吸引和培養(yǎng)降低成本務(wù)應(yīng)會越來越多的由專業(yè)來負責(zé)。符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)在對于企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)職能最為重要的部分做出展望時，完成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)成為第一選擇（43%），超出了第二位 的降低成本（40%）。而降成本在去年調(diào)查中仍是第一選 擇為47%。這一結(jié)果與亞太地區(qū)整體的調(diào)查結(jié)果所得更為 接近，亦說明企業(yè)房地產(chǎn) 對于該項事務(wù)的發(fā)展具有前瞻性。2016簡化內(nèi)部流程制定標(biāo)準(zhǔn)和流程此外我們也看到吸引和培養(yǎng) 位列被提及的企業(yè)房地產(chǎn)目標(biāo)前三，這正揭示出房地產(chǎn)部門的業(yè)務(wù)策略與企業(yè)戰(zhàn)略的密不可分。在審視國際企業(yè)選址經(jīng)驗時也可發(fā)現(xiàn)， 無論是科技抑或金融行業(yè)，其選址布點都聚集地區(qū)（地區(qū)

35、間選址）或是遵循優(yōu)先布局吸引 最佳辦公地點（市內(nèi)選址）。降低成本0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%© 世邦魏理仕 2018202017 中資企業(yè)寫字樓租戶調(diào)查報告 市場展望 連續(xù)兩年的調(diào)查使我們發(fā)現(xiàn)，隨著 轉(zhuǎn)型深化所帶來的高端服務(wù)業(yè)發(fā)展，中資企業(yè)對于寫字樓需求將會有更快的上升。與此同時，寫字樓市場本身正在經(jīng)歷著 的變化，發(fā)展、科技創(chuàng)新、 趨勢、人力資源 都將帶來 影響市場的因素。原本的傳統(tǒng)區(qū)域優(yōu)勢將日益模糊，隨交通設(shè)施的 ，尤其在一線城市， 的租戶會考慮去中心化辦公，這既是成本、設(shè)施的優(yōu) 勢比較，也是對于實施 戰(zhàn)略的配合步驟。兩年來，靈活辦公作為一個辦公策略新理念，快速為市場所了解、接受并將在未來有 的用武之地。而科技提供的新辦公 、新一代年輕員工積極尋求新的辦公體驗皆在趨勢背后推波助瀾。 本文雖未詳細討論市場上的一項重要外部轉(zhuǎn)變因素 - 共享辦公的星火燎原，其所涉及的開放辦公理念的前瞻性已然為眾多業(yè)主所重視，也必將會迅速影響到 的租戶群體。但當(dāng)回到辦