某某房地產(chǎn)項目貸款資金信托計劃

1、思念果嶺山水二期項目貸款資金信托計劃可行性研究報告一、信托目的與信托當事人簡介（一）信托目的通過實施信托計劃，由百瑞信托將其管理的多個具有一樣投資需求的信托項下的信托資金集合起來，貸款給鄭州黃河大觀，專項運用于其開發(fā)的思念果嶺山水項目二期工程建設(shè)與配套支出，為加入本計劃的信托受益人獲取穩(wěn)定的收益。（二）信托當事人1、委托人與受益人委托人：指與受托人簽訂信托合同且有義務(wù)將信托本金交付受托人，具有完全民事行為能力的自然人、法人與依法成立的其他組織。受益人：指委托人在信托文件中指定的享有信托受益權(quán)的自然人、法人與依法成立的其他組織。2、受托人百瑞信托投資XX公司是經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準成立的

2、經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。3、借款人本信托計劃的借款人為鄭州市黃河大觀；（1）基本情況該公司始建于1995年，為中外合資企業(yè)，位于鄭州市黃河南岸86號，注冊資金500美元，1995年12月25日經(jīng)鄭州市工商局專業(yè)分局批準成立（營業(yè)執(zhí)照號：4101011420434）。經(jīng)營范圍：市政公用工程施工總承包貳級、混凝土預(yù)制構(gòu)件專業(yè)承包暫定乙級。其后，股東結(jié)構(gòu)數(shù)次變化，目前，其股東為香港恒盛國際集團（持股80%）以與，法人代表李偉。截止2005年3月31日，資產(chǎn)總額87790.46萬元，負債總額20222.74萬元，所有者權(quán)益67567.73萬元，資產(chǎn)負債率23.04%。（2）經(jīng)營業(yè)績黃河大觀成立之初，是

3、作為鄭州市招商引資項目，由新加坡星雅投資公司、中國保利集團以與鄭州市旅游開發(fā)總公司等合資組成，聯(lián)合開發(fā)此前因資金不足而停建的黃河大觀工程。1997年9月1日，黃河大觀試開園營業(yè)，至2000年年底，因運營不良，效益急劇下降，陷入經(jīng)營困境。公司的股權(quán)也開始了頻繁的更迭：l 99年12月，星雅投資將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中卓投資；l 2001年11月，星雅投資與中卓投資又將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給星雅控股；l 2003年5月，星雅控股、新加坡科技工業(yè)、保利集團將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給新加坡SCL公司；l 2004年3月，SCL公司將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港恒盛國際集團；l 2004年7月，豫新國際將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給香港恒盛集團l 2005年

4、3月，河南瀚海投資收購鄭州旅游總公司，取代其股東地位l 2005年4月，河南瀚海投資將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給 公司目前，黃河大觀由思念集團實際控制，開發(fā)的黃河大觀項目也由初期的人文景觀旅游景點的定位轉(zhuǎn)而從事開發(fā)旅游房地產(chǎn)，借助現(xiàn)有景觀的改造，并通過興建高爾夫球場，打造“新旅游地產(chǎn)”的概念。在原有黃河大觀的基礎(chǔ)上，公司又通過征地、兼并取得3000余畝土地的開發(fā)權(quán)，目前擁有土地5300畝，未來預(yù)期規(guī)模將突破8000畝。思念果嶺山水項目，就是整體建設(shè)中的高檔居住樓盤部分，總規(guī)劃建筑面積130萬平方米，其中住宅部分近90萬平方米。一期已經(jīng)建設(shè)有6萬平方米，包括townhouse式住宅4.1萬平方米以與獨立別墅式住

5、宅1.9萬平方米，目前銷售率已經(jīng)超過90%。（3）人員素質(zhì)目前公司人員297人（含園林操作工36人），有職稱專業(yè)技術(shù)人員69人，其中高級技術(shù)人員5人、各類注冊專業(yè)師6人。大學(xué)本科學(xué)歷以上人員達65人，占員工總數(shù)的22%，大專學(xué)歷以上人員達到100人，占員工總數(shù)的34%。公司的高層管理人員全部為大專以上學(xué)歷，并全部具有專業(yè)技術(shù)等級資格。（4）組織機構(gòu)該公司劃分管理職能體系（包括總經(jīng)理辦公室、人力部、財務(wù)部、項目部、招標辦、行政部等）以與生產(chǎn)運營職能體系（包括銷售部、球會管理部、總工室、VIP度假酒店、VIP管理辦等），同時運營體系中還包括控股的山水物業(yè)管理公司以與瀚海企業(yè)發(fā)展公司（經(jīng)營戶外運動項

6、目）。（5）內(nèi)部管理近年來，根據(jù)市場發(fā)展的需要，狠抓內(nèi)部管理，建立了完善的規(guī)章制度。2001年通過了ISO9002國際質(zhì)量標準認證，2002年又進一步通過“質(zhì)量、環(huán)保、安全一體化”認證，2003年通過ISO14001環(huán)境管理體系認證、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系認證。 4、擔保人本信托計劃的擔保人為河南思念食品股份。（1）基本情況河南思念食品股份是一家大型的專業(yè)速凍食品生產(chǎn)企業(yè)。公司成立于1997年，位于鄭州市金水區(qū)，注冊資本8000萬元。目前公司擁有5個分廠，員工1.16萬人，固定資產(chǎn)1.44億元，具備年產(chǎn)速凍食品生產(chǎn)能力20萬噸，國內(nèi)市場占有率20%。經(jīng)營的產(chǎn)品包括“思念”牌系

7、列湯圓食品、灌湯水餃系列產(chǎn)品、速凍粽子系列產(chǎn)品。2004年底，該公司總資產(chǎn)8.86億元，凈資產(chǎn)2.94億元，總負債5.92億元，資產(chǎn)負債率66.82%，流動比率1.1，速動比率0.83。（2）經(jīng)營業(yè)績2003年思念公司的產(chǎn)量近10萬噸，銷售收入6.22億元，利潤總額1.15億元；2004年銷售量突破10萬噸，收入7.47億元，利潤總額1.28億元。2005年第一季度，銷售收入2.79億元，利潤總額0.28億元。（3）發(fā)展前景思念食品是國內(nèi)速凍食品的三大品牌之一（另外兩個為三全、龍鳳），營銷網(wǎng)絡(luò)遍布全國各地，并與大型連鎖超市構(gòu)建了穩(wěn)定的合作關(guān)系。公司已經(jīng)通過ISO9001、2000國際質(zhì)量認證體

8、系，以與HACCP認證，獲得出口食品衛(wèi)生注冊證書，具有進出口自營權(quán)。公司已經(jīng)制定了20041010年的發(fā)展規(guī)劃，將今后的發(fā)展瞄準無公害蔬菜基地建設(shè)以與速凍蔬菜出口加工、冰品乳業(yè)產(chǎn)品、中式快餐連鎖等行業(yè)，2007年規(guī)劃產(chǎn)值25億元，2010年規(guī)劃產(chǎn)值50億元。（4）組織結(jié)構(gòu)公司的部門設(shè)置包括有辦公室、企管部、人力部（行政副總負責）、會計部、財務(wù)部、結(jié)算部（財務(wù)總監(jiān)負責）、營銷中心（銷售副總負責）、國貿(mào)部、技術(shù)部、質(zhì)檢部（技術(shù)副總負責）、生產(chǎn)部、設(shè)備動力部、各分廠（生產(chǎn)副總負責）、供應(yīng)部、生產(chǎn)物流部、倉儲部（供應(yīng)副總負責）。公司設(shè)有控股公司大年食品公司、笑臉食品公司。為配合上市工作，公司另設(shè)有戰(zhàn)略

9、委員會，下轄證券投資部、研究院；此外，公司有督導(dǎo)委員會，下轄業(yè)務(wù)督導(dǎo)部以與審計部。（5）人員素質(zhì) 公司員工總數(shù)11600人，其中管理人員679人，占職工總數(shù)的5.81%；技術(shù)人員477人，占職工總數(shù)的4.08%；本科學(xué)歷達到1307人，大專學(xué)歷達到2404人，高級職稱9人，中級職稱192人。二、項目情況本次信托計劃的本金擬貸款給鄭州市黃河大觀，專項運用于思念果嶺山水項目的二期建設(shè)。思念果嶺山水項目，是由鄭州黃河大觀在鄭州市開發(fā)的高檔居住樓盤。投資規(guī)模14億人民幣，項目總規(guī)劃占地面積5300畝，水域面積600畝，項目總建筑面積130萬平方米，開發(fā)周期5-8年，是目前河南省最大的混合地產(chǎn)項目，有別

10、墅體系、山水洋房體系、運動體系、旅游公園體系、產(chǎn)權(quán)酒店體系、老年公寓體系、會議中心體系、俱樂部會所體系、教育體系、商業(yè)配套體系等十大體系組成。項目位于鄭州市西北邙山南側(cè)，距市中心22公里，距市區(qū)北環(huán)路15公里，距鄭州黃河游覽區(qū)5公里。項目以“新旅游地產(chǎn)”的超前理念，旨在形成一個全新的體育休閑旅游產(chǎn)業(yè)圈，打造旅游地產(chǎn)頂級品牌。二期工程分兩個區(qū)域：湖光山色區(qū)域與心嶼區(qū)域，計劃分3個標段開發(fā)：一標段：湖光山色區(qū)1#、2#商業(yè)樓，洋房3#、5#樓，心嶼區(qū)別墅1#、2#、3#、5#、6#，總建筑面積20279平方米；二標段：湖光山色區(qū)10棟多層洋房與心嶼區(qū)8棟聯(lián)排別墅、7棟疊加別墅、5棟獨棟別墅，總建筑

11、面積52774平方米三標段：湖光山色區(qū)域10棟多層洋房，總建筑面積30930平方米以上數(shù)據(jù)合并為：項目湖光山色區(qū)心嶼區(qū)合計總用地面積9.20公頃7.3公頃16.5公頃總建筑面積（地上）67762平方米.36220平方米103982平方米其中：住宅建筑面積59662 平方米36220平方米95882平方米配套公建面積8100 平方米8100平方米建筑密度0.190.1容積率0.720.496綠地率43%41%根據(jù)公司的測算報告，該項目的投資總額為28123萬元，其中土地費用支出3230萬元，前期開發(fā)費用等1202萬元，建設(shè)成本15685萬元，配套費用2808萬元。（四）項目合法合規(guī)性參照中國銀行

12、業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于全面清理在建和擬建項目固定資產(chǎn)貸款的通知的要求，項目資料和手續(xù)基本齊備。1、項目是否具有有權(quán)部門批準的項目建議書、可行性研究報告、開工報告。原黃河大觀項目有完備的行政審批手續(xù)。后期對于兼并、整合黃河大觀項目并在此基礎(chǔ)上的房產(chǎn)開發(fā)有相關(guān)的政府工作會議紀要。有關(guān)的土地征用、變性、規(guī)劃等有相關(guān)的法律文件。2、項目借款人自有資本金是否符合國家規(guī)定標準。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知，“從1996年開始，對各種經(jīng)營性投資項目，包括國有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開發(fā)項目和集體投資項目，試行資本金制度，投資項目必須首先落實資本金才能進行建設(shè)。個體和私營企業(yè)的經(jīng)營

13、性投資項目參照本通知的規(guī)定執(zhí)行。公益性投資項目不實行資本金制度。外商投資項目(包括外商投資、中外合資、中外合作經(jīng)營項目)按現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)執(zhí)行?！北卷椖繛橹型夂腺Y經(jīng)營項目，可以參照資本金制度執(zhí)行。項目總投資額為14億元，開發(fā)周期6-10年，年投入規(guī)模2億元左右。3、新建項目是否實行法人制。本項目為法人制。4、是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)規(guī)劃。房地產(chǎn)行業(yè)符合國家發(fā)展的規(guī)劃，雖然受到宏觀調(diào)控的影響，但房地產(chǎn)作為國家經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)不會改變。5、是否符合土地利用總體規(guī)劃。是否符合國家環(huán)境保護的有關(guān)規(guī)定。項目符合土地利用總體規(guī)劃，完全符合國家有關(guān)環(huán)保規(guī)定。6、是否符合城市總體規(guī)劃。符合鄭州市城市總體規(guī)劃

14、（鄭州市人民政府，1995-2010）。7、是否符合項目審批等各項建設(shè)程序。項目已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2005鄭城規(guī)規(guī)管許字0020號）、國有土地使用證（鄭國用2005字第0185號、鄭國用2005字第0189號、鄭國用2005字第0191號）。建設(shè)工程規(guī)劃許可證已經(jīng)提出申請，預(yù)計4月底前可以獲得；建設(shè)工程開工報告（施工許可證）預(yù)計5月底前可以獲得；三、業(yè)務(wù)流程與操作方式我公司通過發(fā)行信托計劃的方式募集資金。1、信托計劃名稱：思念果嶺山水二期項目貸款資金信托計劃2、信托計劃規(guī)模：不低于人民幣0.8億元，不超過1.2億元；其中優(yōu)先受益人和劣后受益人按1:3的比例分配，劣后受益人由借款人鄭州

15、市黃河大觀持有。3、信托計劃期限與收益：2年，年預(yù)期受益4.9%；4、資金運用形式：信托貸款5、信托計劃發(fā)行形式：公司營銷和銀行代銷6、借款人：鄭州市黃河大觀7、擔保人：河南思念食品股份8、還款方式：以思念果嶺山水二期項目銷售回款償還。9、其他相關(guān)措施（1）貸款到期前，受托人可以根據(jù)尚未償還的貸款本息總額，按不低于樓盤銷售價60%的房價對外銷售，以優(yōu)先償還欠款本息。（2）主要債權(quán)人香港恒盛集團、河南淇樂多公司承諾信托期內(nèi)不對借款人主張債權(quán)，其2004年12月31日截至日的債權(quán)總額為12469萬元，占公司債務(wù)總額的85.7%。（3）對于持有信托產(chǎn)品受益權(quán)的受益人，購買思念果嶺山水二期房產(chǎn)時可以享

16、受2-4%的折扣，所購買的信托產(chǎn)品價款可以沖抵首付款。四、借款人、擔保人評價（一）借款人分析財務(wù)狀況分析 單位：萬元項目2005年1季度2004年2003年2002年總資產(chǎn)87790.4683302.0016370.3016116.67流動資產(chǎn)15662.1011345.41823.58816.76貨幣資金524.43248.345.284.54應(yīng)收賬款凈值0其他應(yīng)收款1394.731318.9811.382.03存貨7324.566507.472.562.56總負債20222.7414547.4513793.6412896.71流動負債20222.7414547.4513793.641289

17、6.71短期借款260.007355.237355.23應(yīng)付帳款243.48401.181577.291604.82預(yù)收帳款8867.362其他應(yīng)付款10746.2113886.2611991.211394.54長期負債長期借款所有者權(quán)益67567.7368754.552576.653219.96主營業(yè)務(wù)收入23.8263.34主營業(yè)務(wù)成本0.170.52營業(yè)利潤-889.72-1032.57-723.22-454.80凈利潤-1186.833-1038.06-643.31-134.14注：1）其中欠大股東香港恒盛國際集團9960萬元、關(guān)聯(lián)人河南淇樂多公司2509萬元；2/3）預(yù)收帳款為購房者

18、購房款，尚未計入營業(yè)收入，但預(yù)交了286.1萬元的所得稅；僅從財務(wù)資料上看，借款人目前的經(jīng)營狀況以與財務(wù)報表質(zhì)量欠佳。但是，應(yīng)該看到，借款人現(xiàn)有的財務(wù)狀況是在恒盛公司重組之后的結(jié)果，2004年7月，恒盛集團才控股公司，而此前的經(jīng)營活動已經(jīng)停止，公司在陷入巨大的財務(wù)危機。恒盛集團介入并轉(zhuǎn)行為依托于旅游環(huán)境的地產(chǎn)開發(fā)模式，不過一年左右的時間，無法全部改變此前的業(yè)績影響。同時，處于稅收因素的考慮，以與銷售合同辦理的規(guī)律，銷售收入尚未完全實現(xiàn)，也影響了帳面的盈利結(jié)果。但是一期工程目前的簽約率已經(jīng)超過90%，合同金額超過69%，可以預(yù)見2005年度的財務(wù)狀況可以得到很大的改觀。從財務(wù)狀況上分析，公司的債

19、權(quán)債務(wù)關(guān)系比較清晰，主要的負債來源于控股股東的借款，包括大股東恒盛集團的9960萬元、控制人李偉的605.5萬元，關(guān)聯(lián)企業(yè)淇樂多公司的1528.9萬元（2508.9萬元應(yīng)付與980萬元應(yīng)收的差額），合計12094.4萬元。占全部負債總額的83%，一旦上述企業(yè)承諾在信托期內(nèi)不主張債權(quán)，則公司實際背負的債務(wù)壓力可以得到根本的緩解。公司的主要經(jīng)營模式已經(jīng)轉(zhuǎn)為為房地產(chǎn)開發(fā)，即依托黃河大觀既有的人文景觀加以更新，并通過建造高爾夫球場、相應(yīng)的配套娛樂設(shè)施，打造一個綜合的旅游休閑環(huán)境，借以提升當?shù)氐牡貎r水平。借款人在兼并重組過程中通過土地的綜合開發(fā)，評估增值，雖可能有溢價較多的可能，但是當?shù)氐耐恋卦鲋凳强隙?/p>

20、的，只是高低問題。其一期銷售的均價表明，市場已經(jīng)開始認可前期綜合環(huán)境營造的價值，這也印證了土地增值的客觀存在。對于本次信托計劃擬投向的二期工程乃至今后的三期、四期工程，都會有很好帶動作用。根據(jù)獨立第三方 公司的分析報告，二期工程的總成本為 萬元，折合造價 萬元，而預(yù)期的銷售收入為 ，銷售利潤率可以達到 ，盈利狀況良好。04年公司的現(xiàn)金主要來源于股東與關(guān)聯(lián)單位的借款；04年思念果嶺山水的一期樓盤已經(jīng)開始銷售，但公司在04年沒有計入任何銷售收入。05年1季度雖然沒有計入營業(yè)收入，但是所得房款已經(jīng)在預(yù)收帳款中體現(xiàn)，并預(yù)交了286萬元的所得稅。公司的前期投入比較多，后期除了繼續(xù)完善高爾夫球場，以與景觀

21、的維護外，土地方面的支出將逐漸減少。今后的主要現(xiàn)金支出為建設(shè)費用，即總成本中的現(xiàn)金成本不太高，而較高的銷售毛利率可以保證銷售回款對于現(xiàn)金平衡的保證基本可以達到預(yù)期的要求。公司目前沒有銀行的債務(wù)，主要債務(wù)來源于前期股東與關(guān)聯(lián)單位的借款。公司沒有對其他公司提供任何形式的擔保（二）擔保人分析本次信托貸款的擔保將由河南思念食品股份提供不可撤銷連帶責任擔保。財務(wù)狀況分析單位：萬元項目2005年1季度2004年2003年2002年母公司合并數(shù)母公司合并數(shù)母公司合并數(shù)總資產(chǎn)93158.888682.1106012.360794.979779.237156.647244.8流動資產(chǎn)66639.165092.6

22、82372.341619.561550.525646.634982.8貨幣資金29037.025032.525280.116191.719385.76979.88503.9應(yīng)收賬款凈值12946.713436.119711.613892.321553.49436.413520.4其他應(yīng)收款6844.36876.17148.35686.65795.83189.03214.4存貨11863.415705.222319.93938.49994.54022.56172.0總負債60979.259224.768892.540374.252564.526014.829945.4流動負債58279.2542

23、24.763892.534774.246964.526014.829945.4短期借款31920.029000.031000.010200.013200.012300.012309.1應(yīng)付帳款2157.62101.18708.95639.49428.04229.06693.1長期負債2700.05000.05000.05600.05600.0長期借款2700.05000.05000.05600.05600.0所有者權(quán)益32179.615115.519192.520420.725178.311141.717299.4銷售收入27865.074682.4101403.762262.493716.2

24、37949.865449.1銷售成本 19468.450760.868491.941859.464814.725116.944998.9銷售利潤4143.414949.919478.713369.916981.812758.713188.8凈利潤2776.18982.88982.87778.97778.94641.77366.2資產(chǎn)負債率65.5%66.8%65.0%66.4%65.9%70.0%63.4%銷售利潤率14.9%20.0%19.2%21.5%18.1%33.6%20.2%凈利潤率10.0%12.0%8.9%12.5%8.3%12.2%11.3%1、 長期償債能力分析根據(jù)上述報表資

25、料，思念公司（母公司）的資產(chǎn)負債率在過去三年一直在63%-66%的范圍內(nèi)，最近一期報表的這一數(shù)字為65.6%，處于中游水平，長期償債能力尚可。2、 盈利能力分析思念公司主要從事速凍食品的生產(chǎn)經(jīng)營。其銷售收入穩(wěn)步增加，從02年的3.8億元增長到04年的7.5億元，今年一季度已達到2.8億元，年平均增長率超過40%。但是顯然由于競爭關(guān)系，公司的銷售利潤率連年下降，從02年的33.6%一直降到目前的14.9%。不過綜合考慮收入的增長以與毛利率的下降，公司的主營利潤一直保持增長態(tài)勢。3、 流動性分析思念公司主要流動性指標變化如下:指標2005年1季度2004年2003年2002年計算公式流動比率1.1

26、4 1.20 1.20 0.99 （流動資產(chǎn)/流動負債）速動比率0.94 0.91 1.08 0.83 （流動資產(chǎn)-存貨）/流動負債應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率6.83(估)5.475.344.02銷售收入/應(yīng)收帳款平均值思念公司的流動比率和速動比例的數(shù)字不是很高，特別是流動比率，但是比較穩(wěn)定。說明經(jīng)營狀況沒有太大得變動，且整體有逐步改善的趨勢。速動比率與流動比率相差不大，說明存貨在資產(chǎn)中的比例很小，產(chǎn)銷情況良好，大致不低于90%，對比公司銷售收入的增長，思念公司的經(jīng)營狀況非常穩(wěn)定，盈利預(yù)期在未來23年內(nèi)應(yīng)不會有太大的惡化。4、 現(xiàn)金流量分析指標2004年2003年2002年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量1086.5125

27、1.52547.2籌資現(xiàn)金凈流量16993.33923.713451.5投資現(xiàn)金凈流量-9239.1-7227.1-8485.8現(xiàn)金凈流量8840.79211.96979.8思念公司的投資活動一直比較活躍，這主要依靠外部融資加以完成，而公司的短期借款和應(yīng)付票據(jù)的數(shù)額也逐年增加，這也印證了公司籌資力度不斷加大的事實。公司的銷售收入在增長，而經(jīng)營現(xiàn)金流量缺在逐年下降，但是比較銷售收到的現(xiàn)金與當年銷售收入的比例，實際上還是逐年遞增的，從02年0.73一直增長到04年的1.18，應(yīng)收帳款的數(shù)額也顯示公司的銷售并沒有依靠“賒銷”模式完成。反觀購買商品、支付工資、稅收等活動的現(xiàn)金支出與當年銷售成本的比例卻

28、增加很快，因此思念公司近年來實際上在更多地提供“社會義務(wù)”，即通過自身消化對外部提供更寬松的現(xiàn)金支持。由于公司的經(jīng)營狀況一直比較穩(wěn)定，其融資的信用等級應(yīng)該處于良性狀態(tài)。雖然其籌資額不斷增大，在尚處于具有繼續(xù)融資能力的階段。而公司帳面現(xiàn)金與現(xiàn)金等價物的數(shù)額保持穩(wěn)定增長，現(xiàn)金流狀況比較良好。5、 貸款、擔保情況序號借款主體擔保單位借款金額借款期限目前，擔保人對外借款、擔保，共計筆，合計萬元。五、法律風(fēng)險與防范1、信托目的委托人擬提供資金給資金使用人用于特定目的，信托公司作為財產(chǎn)管理者代替委托人行使合法、合規(guī)管理的義務(wù)，規(guī)范了整個借貸行為。信托目的明確，且不屬于中華人民共和國信托法第十一條所列示的情

29、形。信托財產(chǎn)明確，委托人購買信托計劃時會承諾系其合法擁有的財產(chǎn)，且不屬于禁止或限制流通的財產(chǎn)。2、當事人關(guān)系信托當事人明確，要求其能夠提供XX明文件，并具備完全民事行為能力；根據(jù)委托人要求，受托人將與資金使用人形成合法債權(quán)，依據(jù)與委托人約定的方式管理。符合中華人民共和國信托法和信托投資公司資金信托管理暫行辦法的相關(guān)要求。3、信托操作過程信托操作過程中，貸放于借款人的資金，由鄭州市黃河大觀專項運用于思念果嶺山水二期工程的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。4、其他法律風(fēng)險、法律障礙或信譽風(fēng)險如果借款人、擔保人未能如期履行還款行為，受托人會因此遭受信譽風(fēng)險。六、財產(chǎn)損失風(fēng)險與防范1、信托當事人約定的財產(chǎn)管理方式委

30、托人指定以貸款的形式貸放給指定的借款人。根據(jù)委托人要求，受托人須按期合法辦理貸款手續(xù)，并履行保持信托財產(chǎn)獨立性、依法保密、信息披露、和收益分配操作的義務(wù)。2、財產(chǎn)損失風(fēng)險如下風(fēng)險可能造成信托財產(chǎn)的損失：（1）經(jīng)營風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)處于逐步規(guī)范和成熟過渡時期，市場競爭日益激烈。借款人的經(jīng)營狀況可能會受到房地產(chǎn)市場周期性變化等因素的影響，借款人自身經(jīng)營管理不善、后續(xù)融資能力下降，或者擔保人償債能力下降而不能履行連帶保證責任，都可能影響其償還借款的能力，會對信托貸款本息的按期回收產(chǎn)生風(fēng)險。（2）市場風(fēng)險本信托貸款遵守中國人民銀行關(guān)于貸款利率的有關(guān)規(guī)定，如果中國人民銀行上調(diào)同期銀行貸款利率水平，將改變委托人

31、對信托資金機會成本的評價。市場風(fēng)險還包括經(jīng)濟周期風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、貨幣市場交易風(fēng)險等。（3）法律與政策風(fēng)險因國家政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策、行業(yè)政策等發(fā)生變化，將可能導(dǎo)致本信托計劃收益的相對變動。（4）管理風(fēng)險該項目涉與房地產(chǎn)開發(fā)管理、運營領(lǐng)域，有其自身的特點且專業(yè)性較強，因此，百瑞信托在資金控制、管理過程中，可能發(fā)生信托資金運用部門、信托資金托管部門因所獲取的信息不完全或存在誤差，對經(jīng)濟形勢判斷有誤，潛在著管理風(fēng)險。（5）其他風(fēng)險除以上揭示的風(fēng)險外，本計劃不排除其他因政治、經(jīng)濟、自然災(zāi)害等不可抗力因素對信托財產(chǎn)產(chǎn)生影響的可能。3、風(fēng)險防范措施（1）經(jīng)營風(fēng)險防范總體而言，房地產(chǎn)依然

32、是國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不可能過度抑制；鄭州的房地產(chǎn)市場發(fā)展剛剛起步，仍處于上升趨勢中。受托人將密切注意國家宏觀政策的變化對于房地產(chǎn)市場以與項目的影響，隨時評估對于信托財產(chǎn)安全性的影響，隨時作出妥善措施。受托人具有在貸款管理方面的豐富經(jīng)驗，對借款人的經(jīng)營狀況實行嚴格的事前審核和事中監(jiān)控，隨時監(jiān)控借款人的經(jīng)營狀況，與時發(fā)現(xiàn)其經(jīng)營中可能對信托資金造成損失的問題。同時在貸款合同中規(guī)定，受托人在發(fā)現(xiàn)借款人可能影響信托資金安全性的重大經(jīng)營問題時，有權(quán)要求其提前償還貸款。如果借款人償還貸款本息出現(xiàn)困難，由擔保人履行擔保義務(wù)；擔保人所處行業(yè)為食品行業(yè)，受宏觀環(huán)境影響較小。擔保人目前的經(jīng)營狀況良好，盈利

33、水平充分，足以償付到期債務(wù)。（2）利率風(fēng)險防范本信托貸款利率將按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率浮動，使信托財產(chǎn)能夠受益于貸款利率的上升；同時受托人對于利率上升帶來的收益增加也將給予受益人一定的分配。在利率下降的情形下，信托計劃關(guān)于受托人信托報酬的計算方法的規(guī)定，在一定程度上降低了利率風(fēng)險。（3）法律與政策風(fēng)險防范受托人隨時了解和掌握國家的法律政策變化措施以與市場變化走向，提出并實施具體的風(fēng)險控制措施。（4）管理風(fēng)險防范受托人已按人民銀行規(guī)定建立了完善健全的組織機構(gòu)、決策體系和內(nèi)部機構(gòu)管理制度。受托人將在實際運作中嚴格遵守信托合同的規(guī)定和有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高信托管理水平和效率，降低管理風(fēng)險。（5）其他風(fēng)險防范受托人將積極關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟政策的變化，對可能出現(xiàn)的不利因素將與時采取應(yīng)對措施，確保投資人的利益。4、信托當事人是否已完全獲悉并認可我們將在發(fā)售過程中全面告知委托人與受益人，在信托計劃運作過程中可能存在的各類風(fēng)險，并要求委托人必須簽署風(fēng)險申明書。七、受托人綜合收益評估1、收入項項目費率收入金額備注0.8億規(guī)模1.2億規(guī)模1）信托管理費1%80萬元120萬元2）信托報酬2%160萬元240萬元分季度提取3）融資服務(wù)費109萬元163萬元財務(wù)顧問方式4）合計349萬元523萬元2、支出項計劃財產(chǎn)進行管理、運用和處分過程中發(fā)生的管理費：預(yù)計9萬元包括發(fā)售期間的各種等文件資