小議不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題

1、小議不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題不動產(chǎn)登記，不但對于明確物權(quán)歸屬、發(fā)揮物的效用、保護權(quán)利人合法權(quán) 益、維護市場經(jīng)濟秩序有十分重要的意義，而且是政府進行宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管 和城鄉(xiāng)建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，占據(jù)十分重要的地位。隨著房地產(chǎn)市場交易的活躍， 不動產(chǎn)物權(quán)變動頻繁，物權(quán)登記作用愈發(fā)突出。1、我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及弊端我國在很長一段時間實行的城鄉(xiāng)分割及指令性的計劃經(jīng)濟，造成了我國不 動產(chǎn)登記制度的不統(tǒng)一。具體表現(xiàn)為：城鄉(xiāng)登記不統(tǒng)一、不動產(chǎn)登記范圍不統(tǒng)一、 登記機構(gòu)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、不動產(chǎn)登記依據(jù)的法律法規(guī)政策繁雜等。 例 如，我國的土地、房屋、海域、礦產(chǎn)資源、森林資源等的登記發(fā)證分別由相應(yīng)的 行政管理部

2、門或其下設(shè)的登記部門負責。除了物權(quán)法外，土地上的所有權(quán)和 他物權(quán)分別由土地行政管理部門和農(nóng)業(yè)行政管理部門負責登記，主要法律依據(jù)為土地法、土地登記辦法；房屋上的物權(quán)由房屋行政管理部門下設(shè)的登記機 構(gòu)進行登記，主要法律依據(jù)為城市房地產(chǎn)管理法、房屋登記辦法；海域使 用權(quán)由海洋行政管理部門登記，主要法律依據(jù)為漁業(yè)法、海域使用管理法； 礦產(chǎn)資源由礦產(chǎn)資源管理部門登記， 主要法律依據(jù)為礦產(chǎn)資源開采登記管理辦 法；森林草原等資源由林業(yè)管理部門登記，主要法律依據(jù)為草原法、森林法、林木和林地權(quán)屬登記管理辦法?？傊?，我國的不動產(chǎn)長期以來處在分散登記狀態(tài)，由不同機構(gòu)負責登記， 這些不動產(chǎn)登記機構(gòu)互不隸屬，特別是房屋

3、和土地分別登記，實際上很難保證房 地權(quán)利一致的原則，容易產(chǎn)生房、地分別抵押，土地使用權(quán)和土地上的房屋使用 權(quán)相互沖突，也容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、 權(quán) 利歸屬不明、權(quán)利界限不清等弊端，產(chǎn)生大量矛盾和糾紛。2、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的可行性及必然性物權(quán)法第10條第2款規(guī)定：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一 登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。20XX年建設(shè)部組織佳木斯市等城市作為試點城市進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。 實踐證明，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是可行的。世界各國或地區(qū)在設(shè)立登記機構(gòu)時普遍遵循兩個準則：一是不動產(chǎn)登記機 構(gòu)的獨立性，登記機構(gòu)多為司法機關(guān)，也有行政機關(guān)，但

4、都是獨立的部門；二是 不動產(chǎn)登記機構(gòu)的統(tǒng)一性，法律一般規(guī)定區(qū)域內(nèi)實行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度， 即不 論是土地房屋，還是其他不動產(chǎn)均由統(tǒng)一的登記機構(gòu)負責。 這兩個準則都是物權(quán) 公示原則決定的。當前，我國不動產(chǎn)物權(quán)變動制度是一個龐大且錯綜復(fù)雜的體系，政出多 門、分散登記，已不能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。整合不動產(chǎn)登記職責、建立不動產(chǎn) 統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容， 也是維護市場經(jīng) 濟秩序、完善社會主義市場經(jīng)濟體制、 建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，對于明晰 物權(quán)歸屬、發(fā)揮物的效用，保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)、保障不動產(chǎn)交易安全、 維護正常的市場交易秩序、提高政府治理效率和水平，尤其是方

5、便、方便群眾， 促進社會和諧穩(wěn)定都具有十分重要的現(xiàn)實意義。3、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記遇到的問題及解決思路實施統(tǒng)一登記可以更好地厘清當事人之間的不動產(chǎn)權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記的準確性和權(quán)威性。目前，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的最大問題是 登記機構(gòu)不統(tǒng)一、登記簿冊不統(tǒng)一、登記辦法(依據(jù))不統(tǒng)一、登記查詢制度不統(tǒng) 一和信息平臺不統(tǒng)一。解決不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本思路是：統(tǒng)一法律依據(jù)、登記機構(gòu)與登記效力 和信息平臺。(1) 統(tǒng)一法律依據(jù)由于沒有統(tǒng)一法律依據(jù)，我國不動產(chǎn)登記形成了多頭掌管的局面。 我國目 前的不動產(chǎn)登記制度內(nèi)容主要是按照計劃經(jīng)濟的規(guī)范制制定的，已經(jīng)不適應(yīng)社會發(fā)展的需要。因此，我們有必要建立以民法

6、典物權(quán)篇為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記法律制 度。在我國實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)法統(tǒng)一的同時， 也應(yīng)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法律規(guī)定， 使之 與物權(quán)法相適應(yīng)。(2) 統(tǒng)一登記機構(gòu)我國不動產(chǎn)登記出現(xiàn)的四個不統(tǒng)一的根源在于登記機構(gòu)的不統(tǒng)一。因此， 完善登記制度的一個重點任務(wù)就是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)。統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記機 構(gòu)，登記根據(jù)、程序、簿冊自然便統(tǒng)一了。目前我國關(guān)于不動產(chǎn)登記的部門有多 個，它們都是有關(guān)不動產(chǎn)的行政管理部門，所進行的登記主要表現(xiàn)為行政管理性， 而缺乏物權(quán)公示性，難免損害權(quán)利人的正當利益。20XX年12月22日正式公布的不動產(chǎn)登記暫行條例明確了我國不動產(chǎn)登記機構(gòu)的統(tǒng)一是必然趨勢。 現(xiàn)在， 統(tǒng)一登記機構(gòu)已成為人們的共

7、識，但由哪個部門具體負責不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作還 是大家爭論的焦點。根據(jù)物權(quán)法第十條規(guī)定，不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記，并授權(quán) 行政法規(guī)對統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定。(3) 統(tǒng)一登記效力我國法學(xué)界對是否采用德國物權(quán)行為理論存在比較大的分歧，但在不動產(chǎn) 物權(quán)變動上采取以登記為生效要件上看法是一致的。我國民法學(xué)者認為，為了完善我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，應(yīng)賦予不動產(chǎn)物權(quán)登記如下效力：決定因法律行為 發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力、權(quán)利正確性推定的效力、善意保護的效 力、風險警示的效力。這四項效力，是法律對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護的重要理論基礎(chǔ)， 依據(jù)這些理論基礎(chǔ)建立起來的不動產(chǎn)登記制度， 是不動產(chǎn)權(quán)利公示

8、原則的具體表 現(xiàn)，是不動產(chǎn)交易安全的法律保障。為了維護我國法律體系的連續(xù)性，保證交易 安全和穩(wěn)定經(jīng)濟秩序，我國不動產(chǎn)登記應(yīng)該采取實質(zhì)主義原則， 采行公信力主義 立法，這不僅是產(chǎn)權(quán)法理的要求，也是國際不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護的趨勢。 但是對于不 是基于產(chǎn)權(quán)變動行為引起的權(quán)利變動應(yīng)設(shè)有例外法例，可以采行形式主義(登記對抗)原則。(4)統(tǒng)一登記信息平臺消除 信息孤島，正是指目前不動產(chǎn)登記的區(qū)域分割、部門條塊分割的 狀況，不同類型的不動產(chǎn)由不同的主管部門負責登記，而各個部門甚至各個地方 所建立的不動產(chǎn)信息均局限于該地區(qū)、該部門使用，沒有建立一個信息共享共用 的平臺，各個信息數(shù)據(jù)庫像孤島一樣矗立在信息的海洋中， 沒有形成統(tǒng)一的大陸， 導(dǎo)致信息交通的不便，因此必須打破部門和地區(qū)的分割，需要借助于法律法規(guī)的 授權(quán)，盡快整合不同主管部門的信息資源庫， 要制定不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程和數(shù)據(jù) 庫標準，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺、 推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開 查詢系統(tǒng)，實現(xiàn)信息在全國范圍內(nèi)的共享共用，明確登記機關(guān)的職權(quán)與責任、相 對人的查閱權(quán)限等事項，使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的巨大作用得到發(fā)揮。 同時，實 現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，這樣也有助于社會征信體系的建立，有利于保護