首發(fā)大型體育場(chǎng)館建設(shè)與運(yùn)營(yíng)模式分析文投體育

1、首發(fā)大型體育場(chǎng)館建設(shè)與運(yùn)營(yíng)模式分析（附海內(nèi)外案 例）文投體育導(dǎo)語(yǔ)：體育 BANK 聯(lián)合文投體育將不定期推出體育相關(guān) 研究報(bào)告。其中可點(diǎn)擊閱讀第一份中國(guó)冰球白皮書（ 2016 年）和 第二份 2017 滑雪產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告 。第三份報(bào)告為 中國(guó)大型體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)研究報(bào)告 。本文摘自第三份報(bào)告， 報(bào)告全文分為三部分，本部分為大型體育場(chǎng)館建設(shè)與運(yùn)營(yíng)模 式以及發(fā)展趨勢(shì)分析，將陸續(xù)推出其他部分。體銀商學(xué)院首 期體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)管理高級(jí)研修班將于 6 月 15-20 日在深圳、 廣州舉辦。課程咨詢： （微信同號(hào) ）。 大型體育場(chǎng)館建設(shè)與運(yùn) 營(yíng)模式（一）場(chǎng)館投資建設(shè)模式按建設(shè)主體來(lái)劃分，體育場(chǎng) 館建設(shè)可以分為單位自行

2、建設(shè)、企業(yè)代建和PPP 模式。圖 2- 1 大型體育場(chǎng)館投資建設(shè)模式分類1. 單位自行建設(shè) 當(dāng)前我國(guó)的存量場(chǎng)館絕大部分為單位自行建設(shè)。單位自行建 設(shè)指單位通過政府劃撥取得土地或利用自有土地，運(yùn)用政府 撥款、自籌款項(xiàng)、社會(huì)捐贈(zèng)等資金建設(shè)體育場(chǎng)館，首先以滿 足單位自身需求為目標(biāo)，其次才是向社會(huì)開放。2. 企業(yè)代建企業(yè)代建指，政府相關(guān)部門以劃撥方式取得用地 使用權(quán)，之后委托企業(yè)代為建設(shè)，建成之后政府將雙方約定 的代建補(bǔ)償金支付給開發(fā)企業(yè)，企業(yè)把場(chǎng)館移交給政府。3. PPP 模式 2010 年，國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康 發(fā)展的若干意見發(fā)布，提出鼓勵(lì)民間資本投資生產(chǎn)體育用 品，建設(shè)各類體育場(chǎng)館及

3、健身設(shè)施 ,從事體育健身、 競(jìng)賽表演 等活動(dòng)。同此， PPP模式在體育場(chǎng)館，尤其是大型體育場(chǎng)館 的建設(shè)中成為最受歡迎的方式。 當(dāng)前 PPP 模式有多種細(xì)分模 式，其中涉及到建設(shè)的主要有 BT 模式、 BOT 模式和 BOO 模 式。BT( Build-Transfer )模式：指政府相關(guān)部門以劃撥形式取得 土地使用權(quán)，開發(fā)企業(yè)以招拍掛方式獲得可經(jīng)營(yíng)性用地，再 進(jìn)行體育場(chǎng)館建設(shè)。建設(shè)完成之后，按事先約定的價(jià)格移交 給政府。BOT( Build-Operate-Transfer )模式：是指由社會(huì)資本或項(xiàng) 目公司承擔(dān)新建項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建造、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和用戶 服務(wù)職責(zé) , 合同期滿后項(xiàng)目資產(chǎn)及相關(guān)

4、權(quán)利等移交給政府的 項(xiàng)目運(yùn)作方式。合同期限一般為 20-30 年。BOO(Build-Own-Operate )模式： BOO 模式由 BOT 模式演 變而來(lái)，二者區(qū)別主要是 BOO 方式下社會(huì)資本或項(xiàng)目公司 擁有項(xiàng)目所有權(quán)，但必須在合同中注明保證公益性的約束條 款，一般不涉及項(xiàng)目期滿移交。(二)場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)模式 1.基于主體角度的體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)模式國(guó)家體育總局從運(yùn)營(yíng)主 體的視角劃分把體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)模式分為自主運(yùn)營(yíng)、合作運(yùn) 營(yíng)、委托運(yùn)營(yíng)三種模式。自主運(yùn)營(yíng)包括單位內(nèi)部自主運(yùn)營(yíng)和 事業(yè)單位自主運(yùn)營(yíng)；委托運(yùn)營(yíng)包括承包、租賃、委托等不同 形式。根據(jù)第六次全國(guó)體育場(chǎng)地普查數(shù)據(jù)顯示，截止 2013 年底我國(guó)擁有的

5、 1093 座大型體育場(chǎng)館中， 984 座為自主運(yùn) 營(yíng)，占比達(dá) 90.0%；合作經(jīng)營(yíng)的大型體育場(chǎng)館有 42 座，占 3.8%； 委托經(jīng)營(yíng)有 67 座，占 6.1%。圖 2- 2 大型體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)模式 分類 （ 1）自主運(yùn)營(yíng)自主運(yùn)營(yíng)自場(chǎng)館的擁有方自己負(fù)責(zé)場(chǎng)館 的日常運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)開發(fā)、維護(hù)管理等，并享受場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)的全 部營(yíng)收。近年來(lái)，自主運(yùn)營(yíng)也在管理模式上不斷創(chuàng)新，如體 育行政部門法人公司治理模式。體育行政部門代行投資人權(quán) 益，成立專門的法人公司對(duì)體育場(chǎng)館進(jìn)行管理，由此便于場(chǎng) 館的招商引資、人事制度改革等，提升場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)活力。（2）合作運(yùn)營(yíng)合作運(yùn)營(yíng)模式一般是場(chǎng)館產(chǎn)權(quán)方將場(chǎng)館的全 部經(jīng)營(yíng)管理權(quán)移交給合作方

6、，合作方在經(jīng)營(yíng)過程中若需要增 減相應(yīng)設(shè)施需由場(chǎng)館擁有方進(jìn)行配置。一般而言，合作方全 權(quán)負(fù)責(zé)場(chǎng)館的日常運(yùn)營(yíng)及市場(chǎng)開發(fā)，但場(chǎng)館產(chǎn)權(quán)方仍負(fù)責(zé)場(chǎng) 地的維護(hù)、場(chǎng)地服務(wù)人員管理等。（3）委托運(yùn)營(yíng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)主體和運(yùn)營(yíng)主體間責(zé)、權(quán)、得的不 同，有承包經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)等不同的操作形式。 承包經(jīng)營(yíng) :在不改變場(chǎng)館所有權(quán)的前提下， 將場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)權(quán)有期 限地交由承包人行使，并由其交納承包費(fèi)，完成一定經(jīng)營(yíng)目 標(biāo)。承包人對(duì)場(chǎng)館有占有、使用、收益的權(quán)利，但是沒有處 分權(quán)。在經(jīng)營(yíng)過程中，如何發(fā)生經(jīng)營(yíng)虧損，承包人除承擔(dān)一 定的賠償責(zé)任外，產(chǎn)權(quán)方也承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。租賃經(jīng)營(yíng) :場(chǎng)館產(chǎn)權(quán)方與經(jīng)營(yíng)者之間通過訂立合同而實(shí)現(xiàn)場(chǎng) 館經(jīng)營(yíng)管

7、理權(quán)的轉(zhuǎn)移，承租者對(duì)場(chǎng)館具有占有、使用、收益 的權(quán)利。在此承租者可以是個(gè)人或個(gè)人合伙、企業(yè)等不同形 式。租賃運(yùn)營(yíng)模式中場(chǎng)館產(chǎn)權(quán)方不承擔(dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，承租 方不論經(jīng)營(yíng)盈虧都要向產(chǎn)權(quán)方支付租金。委托經(jīng)營(yíng) :（ 托管經(jīng)營(yíng)與委托經(jīng)營(yíng)區(qū)別不明顯， 可歸入委托經(jīng) 營(yíng)）是在不改變體育場(chǎng)館產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和功能定位的前提下，產(chǎn) 權(quán)主體委托社會(huì)組織（社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)、項(xiàng)目公司等）進(jìn)行 經(jīng)營(yíng)管理，受托公司應(yīng)具備專業(yè)的體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)能力，產(chǎn)權(quán) 主體向受托方支付委托運(yùn)營(yíng)費(fèi)。（4）PPP模式體育發(fā)展“十三五”規(guī)劃提出要探索大型體 育場(chǎng)館所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，為體育場(chǎng)館的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)提供了 政策支持基礎(chǔ)。由此發(fā)展出多類政府和社會(huì)資本合作的

8、體育 場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)模式。除了在場(chǎng)館投資建設(shè)模式中闡述的BOT、BOO 之外，還有 TOT、ROT 等 PPP 模式。 PPP模式中場(chǎng)館 的運(yùn)營(yíng)主體多為項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司往往由政府和社會(huì)資本 和政府共同出資成立。TOT 模式：轉(zhuǎn)讓 - 運(yùn)營(yíng) - 移交（ Transfer-Operate-Transfer ， TOT），是指政府將存量資產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給社會(huì)資本或項(xiàng) 目公司，并由其負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和用戶服務(wù)，合同期滿后資產(chǎn)及其所有權(quán)等移交給政府的項(xiàng)目運(yùn)作方式。合同期限一般為 20-30 年。 案例 1 ：盤錦市體育中心 盤錦市體育中心位于遼寧省盤錦市大洼縣的最南端，場(chǎng)址南 鄰渤海，占地 439061.4

9、0 平方米，總建筑面積 121258 ， 包括體育場(chǎng)館 （45100 ）、綜合樓（16350 ）、游泳館（24498 ）、網(wǎng)球館（ 8890 ）、商業(yè)綜合體（ 26420 ）等。在體 育中心的建設(shè)過程中，形成存量資產(chǎn)的同時(shí)產(chǎn)生了大量負(fù) 債，給政府財(cái)政帶來(lái)了較大壓力，為了緩解財(cái)政壓力并滿足 體育中心發(fā)展對(duì)配套服務(wù)提出的更高要求，盤錦市人民政府 擬在體育中心場(chǎng)館及配套設(shè)施的管理運(yùn)營(yíng)中引入社會(huì)資本， 借鑒先進(jìn)的企業(yè)管理理念，為體育中心的運(yùn)營(yíng)管理注入新的 活力，提高資源利用效率。該項(xiàng)目總投資規(guī)模 292571.05 萬(wàn)元，所需資金擬由項(xiàng)目公司 股東出資及通過金融機(jī)構(gòu)貸款或其他方式籌集。其中，通過 項(xiàng)目

10、公司股東出資解決 77555.14 萬(wàn)元，占總投資的 26.51%， 由盤錦建投與成交供應(yīng)商按照 30%:70%的比例籌集完成；通 過金融機(jī)構(gòu)貸款或其他方式解決 215015.91 萬(wàn)元，占總投資 的 73.49%。該項(xiàng)目主要采用“轉(zhuǎn)讓 - 運(yùn)營(yíng) - 移交（ TOT ）”的模 式進(jìn)行運(yùn)作。盤錦市人民政府授權(quán)市財(cái)政局、體育局，通過 公平、公開、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇社會(huì)資本，政府授權(quán)盤錦 建投與社會(huì)資本按照雙方協(xié)商確定的形式組建項(xiàng)目公司，由 項(xiàng)目公司購(gòu)買體育中心項(xiàng)目設(shè)施（含體育場(chǎng)、網(wǎng)球館、游泳 館、綜合館及其他商業(yè)設(shè)施等)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并負(fù)責(zé)管理、維 護(hù)和運(yùn)營(yíng)上述設(shè)施；合作運(yùn)營(yíng)期屆滿后，項(xiàng)目公司將項(xiàng)目設(shè)

11、 施無(wú)償移交給政府指定機(jī)構(gòu)。圖 2- 3 盤錦市體育中心ROT 模式：改建 - 運(yùn)營(yíng) - 移交( Rehabilitate-Operate-Transfer ， ROT)，是指政府在 TOT 模式的基礎(chǔ)上，增加改擴(kuò)建內(nèi)容的 項(xiàng)目運(yùn)作方式。合同期限一般為 20-30 年。案例 2：江蘇如皋奧林匹克體育中心2015 年江蘇如皋市政府發(fā)起如皋奧林匹克體育中心PPP 項(xiàng)目，項(xiàng)目進(jìn)入財(cái)政部 PPP 項(xiàng)目庫(kù)，目前處于識(shí)別階段。 項(xiàng)目投資 11 億元，政府和企業(yè)按照約定比例進(jìn)行投資，對(duì) 現(xiàn)有的如皋市體育投資發(fā)展有限公司增加投入資本，償還項(xiàng) 目工程債務(wù)，維持項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn) 由各方按照投資

12、金額的比例分?jǐn)?，運(yùn)營(yíng)收益由各方按照投資 金額的比例共享。簽訂特殊經(jīng)營(yíng)合同， 特許經(jīng)營(yíng)年限為 15 年 -20 年。在特許年 限內(nèi)項(xiàng)目公司有權(quán)根據(jù)體育場(chǎng)館的自身?xiàng)l件和體育健身市 場(chǎng)發(fā)展及變化規(guī)律，在保持體育場(chǎng)館主體結(jié)構(gòu)和功能不變的 前提下，根據(jù)消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化對(duì)場(chǎng)館進(jìn)行合理布 局和環(huán)境改造，做到不受政府層面的控制和約束，真正實(shí)現(xiàn) 自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，以滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求，達(dá)到利 潤(rùn)最大化。圖 2- 4 江蘇如皋奧林匹克體育中心BTO模式:建設(shè)-移交-運(yùn)營(yíng)(Build-Transfer -Operate ，BTO)， 是指社會(huì)資本或社會(huì)資本與政府平臺(tái)公司組建的項(xiàng)目公司 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、

13、建設(shè)、移交及運(yùn)營(yíng)維護(hù)等項(xiàng)目所涉及的全 部工作內(nèi)容。2.運(yùn)營(yíng)內(nèi)容大型體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)主要可分為兩大類業(yè)務(wù)：場(chǎng)地 出租和衍生服務(wù)業(yè)。 場(chǎng)地出租主要用于體育賽事、 文娛活動(dòng)、 健身培訓(xùn)等占用場(chǎng)地；衍生服務(wù)業(yè)包括餐飲、酒店、各類零 售商店等配套設(shè)施，以及休閑旅游。大型體育場(chǎng)館在近些年 的發(fā)展中，大多同時(shí)開展多種業(yè)務(wù)，努力形成具備多種城市 功能的綜合場(chǎng)所。(1)場(chǎng)地出租場(chǎng)地出租是體育場(chǎng)館最基本的業(yè)態(tài)，場(chǎng)地出 租主要指體育場(chǎng)館場(chǎng)地用于開始體育比賽、訓(xùn)練，以及演唱 會(huì)等文娛活動(dòng)。某些體育場(chǎng)館還是專業(yè)運(yùn)動(dòng)隊(duì)的主場(chǎng)，為他 們提供俱樂部場(chǎng)所，承辦主場(chǎng)賽事，如工人體育場(chǎng)為北京中 赫國(guó)安主場(chǎng)、五棵松體育館為 CBA 首鋼

14、男籃主場(chǎng)和 KHL 昆 侖鴻星主場(chǎng)等。為了提高場(chǎng)館的利用率，場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)商在努力實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)多 種體育賽事的場(chǎng)地轉(zhuǎn)換。例如，五棵松體育館可以進(jìn)行各種 籃球、羽毛球、乒乓球、手球等大型比賽和各種大型文藝演 出，2016 年底還實(shí)現(xiàn)了 8 小時(shí)從籃球場(chǎng)變?yōu)楸驁?chǎng)。 又如美 國(guó)麥迪遜廣場(chǎng)花園，看臺(tái)下方設(shè)有活動(dòng)式和可伸縮坐席，舉 行籃球比賽時(shí)座位為 19763 個(gè)，冰球比賽時(shí)為 18200 個(gè)，在 舉行其他活動(dòng)時(shí)，花園的坐席容量可根據(jù)活動(dòng)規(guī)模及舞臺(tái)大 小等因素隨時(shí)調(diào)整。與場(chǎng)地出租舉辦活動(dòng)結(jié)合，場(chǎng)他廣告位使用民可以補(bǔ)充體育 場(chǎng)館的收入。以美國(guó)麥迪遜廣場(chǎng)花園為例，對(duì)場(chǎng)館內(nèi)各種空 間進(jìn)行了充分開發(fā)，通往球場(chǎng)的走

15、廊上是各種贊助商廣告 牌，球場(chǎng)內(nèi)屏幕及觀眾席電子顯示屏上滾動(dòng)播放贊助商廣 告，門票背面也有廣告區(qū)域。（2）衍生服務(wù)體育場(chǎng)館的衍生服務(wù)業(yè)包括餐飲、酒店、各 類零售商店等配套設(shè)施，以及休閑旅游。隨著體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng) 的市場(chǎng)化和專業(yè)化發(fā)展，衍生服務(wù)業(yè)正成為體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)的 重要內(nèi)容，甚至是體育場(chǎng)館盈利的主要保障。體育運(yùn)動(dòng)衍生 周邊：體育場(chǎng)館以其所承載的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目、代表的專業(yè)隊(duì) 伍為核心，開發(fā)周邊產(chǎn)品并進(jìn)行出售，在此以球隊(duì)紀(jì)念品商 店、俱樂部會(huì)所為代表。體育補(bǔ)充業(yè)態(tài)：體育場(chǎng)館內(nèi)部及周 邊空間應(yīng)與體育業(yè)態(tài)相互補(bǔ)充，形成復(fù)合業(yè)態(tài)，吸引人流量 與消費(fèi)。 在當(dāng)前的體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)中， 補(bǔ)充業(yè)態(tài)主要包括餐飲、 住宿、購(gòu)

16、物等。這些業(yè)態(tài)在體育場(chǎng)館周圍聚集，需要場(chǎng)館運(yùn) 營(yíng)商的統(tǒng)一規(guī)劃與企業(yè)篩選。在此趨勢(shì)下，專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司 托管成為體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)的首選方式。（三）體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)案例 1、私人企業(yè)自主運(yùn)營(yíng)美國(guó)麥 迪遜廣場(chǎng)花園（ MSG）美國(guó)麥迪遜廣場(chǎng)花園是隸屬于私人企 業(yè)麥迪遜廣場(chǎng)花園公司，由企業(yè)自主運(yùn)營(yíng)。麥迪遜廣場(chǎng)花園 位于紐約曼哈頓第八大道與 33 街拐角處，賓夕法尼亞車站 上方。麥迪遜廣場(chǎng)于 1879 年興建完成，之后曾 2 次遷移， 如今的建筑物是 1968 年完成的第三代。廣場(chǎng)花園一層到四 層是麥迪遜花園劇院，共有 5600 個(gè)座位；從地上第五層開 始是花園球場(chǎng)。 花園公司的幕后老板多蘭家族擁有花園及其相關(guān)地產(chǎn)

17、的 100%權(quán)益，同時(shí)也是 NBA 紐約尼克斯、 NHL 紐約游騎兵和 WNBA 紐約自由女神隊(duì)的所有者。也因此，麥迪遜廣場(chǎng)花園 是這三家職業(yè)球隊(duì)的主場(chǎng)。（1）場(chǎng)地利用麥迪遜廣場(chǎng)除了舉辦各種賽事以外，還可承 辦演唱會(huì)、政治集會(huì)以及其他數(shù)十種不同性質(zhì)的活動(dòng)，據(jù)統(tǒng) 計(jì)，球場(chǎng)一年舉辦的大型活動(dòng)約有 320 場(chǎng)?；▓@的場(chǎng)地可以 在籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)和冰球場(chǎng)等多種場(chǎng)地之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換?；@球 場(chǎng)地的木地板下有厚厚的特殊隔熱層，隔熱層下是可供冰球 賽事使用的約一英寸厚的人造冰面；隔熱層可保證最上層拼 木籃球地板完全不受冰的影響；舉辦網(wǎng)球比賽時(shí)則把冰融 化。花園球場(chǎng)看臺(tái)下方設(shè)有活動(dòng)式和可伸縮坐席，舉行籃球比賽 時(shí)座位

18、為 19763 個(gè)，冰球比賽時(shí)為 18200 個(gè)，在舉行其他活 動(dòng)時(shí)，花園的坐席容量可根據(jù)活動(dòng)規(guī)模及舞臺(tái)大小等因素隨 時(shí)調(diào)整。圖 2- 5 麥迪遜廣場(chǎng)花園舉辦活動(dòng)類型 （2）衍生服務(wù)球場(chǎng)看臺(tái)下方設(shè)有內(nèi)環(huán)和外環(huán)兩個(gè)環(huán)形通道。 球員通道與內(nèi)環(huán)相連，球員可通過內(nèi)環(huán)直接通向球員休息 室、更衣室、理療室，另外，內(nèi)環(huán)還設(shè)有競(jìng)賽物資儲(chǔ)物室、 媒體休息室、裁判及教練休息室、主辦方工作室等競(jìng)賽所需 辦公室。 觀眾出入口與外環(huán)相連， 外環(huán)多為商業(yè)及購(gòu)物板塊， 設(shè)有各類球隊(duì)紀(jì)念品商店、食品店、餐廳、俱樂部會(huì)所等配 套內(nèi)容。 比賽期間，花園為觀眾供應(yīng)各種食品和飲料，包含炸雞、披 薩、烤肉、熱狗、壽司、爆米花多種快餐食

19、品，在花園球館 的各個(gè)出口都有固定銷售點(diǎn)，場(chǎng)內(nèi)還有工作人員巡回銷售食 品。2、事業(yè)單位下屬企業(yè)自主運(yùn)營(yíng)水立方 水立方（國(guó)家游泳中心）于 2008 年 1 月 28 日正式竣工，由 北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司投資建設(shè)，由北京國(guó)家游 泳中心有限責(zé)任公司全面負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。國(guó)家游泳中心是北 京 2008 年奧運(yùn)會(huì)主要比賽場(chǎng)館、北京奧運(yùn)會(huì)標(biāo)志性建筑物 之一。它地處亞運(yùn)村和奧運(yùn)村地區(qū)，東臨CBD，西鄰“中國(guó)硅谷”中關(guān)村，擁有超過 50 萬(wàn)人的消費(fèi)居民群體，聚集了良 好的消費(fèi)人群和較強(qiáng)的消費(fèi)能力，周邊有多條高速公路、城 市快速路、主次干道等，具有地鐵奧運(yùn)支線方便快捷的交通 條件。（1）場(chǎng)地利用奧運(yùn)會(huì)之后

20、，水立方定位為多功能的大型水 上體育休閑娛樂中心。自 2008 年開放后，已接待游客 1770 余萬(wàn)人次，占總營(yíng)收的 30%-35%。已舉辦各類活動(dòng)，如文藝 匯演、國(guó)內(nèi)外大型賽事等 1000 余場(chǎng)。 2013 年成立“水立方游 泳俱樂部”，負(fù)責(zé)市民游泳業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)、 群眾性賽事組織。 創(chuàng)新 型游泳培訓(xùn)管理平臺(tái)是“體育 互聯(lián)網(wǎng)”的一種新模式， 它涵蓋 產(chǎn)品介紹、線上購(gòu)課、自動(dòng)開卡、上課預(yù)約、選定教練、進(jìn) 階考核、課后評(píng)分、教練分課、教練排期、課時(shí)費(fèi)結(jié)算、教 練考核等功能。水立方包含多個(gè)場(chǎng)地，奧林匹克比賽大廳、 多功能大廳、 嬉水樂園、 公益展室、 水滴劇場(chǎng)、 南北小樓等。 具備體育賽事、大型演出、各

21、類商業(yè)活動(dòng)、水上游樂、會(huì)議 等多種功能。2022 年冬奧會(huì)期間，“水立方”將提供 4 條冰壺賽道。利用能 夠滿足冰壺場(chǎng)地對(duì)震動(dòng)、顫動(dòng)特殊要求的新型系統(tǒng)填平，采 購(gòu)國(guó)際先進(jìn)制冰設(shè)備，實(shí)現(xiàn)可轉(zhuǎn)換制冰系統(tǒng)，不破壞原有泳 池，填平改造成冰壺場(chǎng)地后，還可再轉(zhuǎn)換回泳池。這種快速 轉(zhuǎn)換一般一天內(nèi)可完工，快則 4、5 個(gè)小時(shí)搞定，從而實(shí)現(xiàn) 冰場(chǎng)功能，具備冰上比賽、水上比賽轉(zhuǎn)換能力，水立方將變 身“冰立方”。（2）衍生服務(wù)國(guó)家游泳中心（水立方）自主開發(fā)自有品牌 水立方冰川水等系列產(chǎn)品，產(chǎn)品開發(fā)、生產(chǎn)和銷售全部由水 立方自行完成。向外出售特許商品，包括水立方酒、水立方 手包、水立方恤、手表、鑰匙扣、打火機(jī)等。場(chǎng)館

22、內(nèi)部面積 可出租已達(dá)到 95%，基本飽和?，F(xiàn)有 KFC、 SUBWAY、老北 京炸醬面等餐飲， 浩沙泳衣專賣、 特許商品店面等銷售商店， 以及英智脊柱健身中心等。3、委托運(yùn)營(yíng)北京工人體育場(chǎng)工人體育場(chǎng)是由中華全國(guó) 總工會(huì)投資建設(shè)，是北京市最大的一座綜合性體育場(chǎng)之一， 占地 35 公頃，建筑面積 8萬(wàn)多平方米，座位數(shù) 6.3 萬(wàn)多個(gè)。 工人體育館于 1961 年建成，建筑面積約 4 萬(wàn)平方米，座位 1.1 萬(wàn)多個(gè)。工體建筑群除體育場(chǎng)和體育館之外還包括游泳 館。場(chǎng)館的管理單位為北京職工體育服務(wù)中心，是北京市總 工會(huì)所屬的大型綜合性體育事業(yè)單位。 當(dāng)前由北京 iRENA 體 育之窗運(yùn)營(yíng)，推出工體 iR

23、ENA。體育之窗與北京工人體育場(chǎng) 之間是一種委托運(yùn)營(yíng)的關(guān)系。（1）場(chǎng)地利用工體場(chǎng)地主要用于舉辦體育賽事和演藝活動(dòng)， 是北京市最為著名的文體活動(dòng)中心。 2008 年夏季奧運(yùn)會(huì)期 間，工人體育場(chǎng)為足球比賽場(chǎng)地，工人體育館為拳擊比賽場(chǎng) 地。目前，工人體育場(chǎng)是國(guó)安足球隊(duì)主場(chǎng)。工體的球賽每場(chǎng) 平均吸引 4 萬(wàn)名現(xiàn)場(chǎng)觀眾，超過了英超聯(lián)賽現(xiàn)場(chǎng)觀眾的平均 規(guī)模。演藝活動(dòng)方面，工體每年 10 多場(chǎng)大型演唱會(huì)以及新 片發(fā)布會(huì)等?？磁_(tái)下方空間設(shè)有活動(dòng)式坐席，可根據(jù)不同活 動(dòng)形式增加。（2）衍生服務(wù)工人體育場(chǎng)看臺(tái)下空間設(shè)有國(guó)安足球俱樂部、 超跑俱樂部、北京工體榮譽(yù)殿堂等。工人體育場(chǎng)首層外圍空 間改造為外向式向外出租，

24、便于開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，首層房屋出 租率達(dá)到 100%。引入多種類型商家， 包括二手奢侈品商店鑫 磊名品交流站、滑雪用品 BURTON 銷售中心、美容品牌 LS room 、英國(guó)摩根汽車旗艦店，以及體育之窗自行運(yùn)營(yíng)的 A.Hotel 四星級(jí)酒店等。“北京工體”位于北京城區(qū)東部，東西方向距北京二、三環(huán)路 各1 公里，位于國(guó)貿(mào)、朝外、燕莎、東環(huán)四大商圈之間，距 離北京市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）僅 500 米之遙。工體周邊社區(qū) 成熟，人流量大，有大量的高檔住宅和商務(wù)、商業(yè)設(shè)施，同 時(shí)工體四周也是各國(guó)駐華使館、商社及辦事機(jī)構(gòu)聚集之地。 2004 年后，規(guī)模更大、 裝修豪華、 娛樂功能齊全的酒吧群開 始在工體聚

25、集，如 MIX 、VICS、燈籠、美高美等；聚集了大 量的美食餐廳、咖啡館，如金鏈花、有景閣、站點(diǎn)、漫咖啡 等。如今工體的 iRENA 已是京城獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的時(shí)尚消費(fèi)區(qū)。4、BOT 模式五棵松文化體育中心 五棵松文化體育中心位于北京西四環(huán)五棵松橋東北角，毗鄰 地鐵一號(hào)線五棵松站，隸屬海淀區(qū)，由五棵松體育館、匯源 空間（原 M 空間）、HI-PARK 籃球公園、 Hi-Central （原五棵 松文化體育廣場(chǎng)） 、以及 Hi-up 組成，各部分間功能互補(bǔ)， 未來(lái)還會(huì)增加冰雪世界（ Hi-ICE ）板塊。作為北京奧運(yùn)會(huì)的 12 個(gè)新建場(chǎng)館之一，通過招票由中標(biāo)的華熙國(guó)際投資集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“華熙國(guó)際”）投

26、資建設(shè)。作為回報(bào)，國(guó)家授予該 企業(yè)在賽后 30 年的“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”，華熙國(guó)際文化體育發(fā)展有 限公司為其運(yùn)營(yíng)商，為 BOT 模式。 五棵松體育館是五棵松文化體育中心重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，其建筑 規(guī)模 6.3 萬(wàn)平方米，可容納觀眾約 1.8 萬(wàn)人，有 47 個(gè)貴賓包 廂、10 個(gè)中西式餐飲售賣點(diǎn)和 1 個(gè) VIP 貴賓專享酒吧， 它是 2008 年奧運(yùn)會(huì)籃球項(xiàng)目主賽場(chǎng)。 奧運(yùn)會(huì)后， 華熙國(guó)際又斥資 數(shù)億按照世界頂級(jí)演唱會(huì)場(chǎng)館標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了改造，成為既適合 舉辦籃球、羽毛球、乒乓球、手球等大型體育比賽又適合舉 辦演唱會(huì)等娛樂活動(dòng)的綜合性場(chǎng)館。 2016 年，KHL 冰球聯(lián)賽 落戶五棵松，實(shí)現(xiàn) 8 小時(shí)從籃球場(chǎng)變

27、為冰球場(chǎng)?，F(xiàn)在五棵松 體育館同時(shí)為 CBA 首鋼男籃主場(chǎng)和 KHL 昆侖鴻星主場(chǎng)。而 且它將是 2022 年冬奧會(huì)的冰球比賽場(chǎng)館。 五棵松文化體育中心除五棵松體育館外，還有其他四個(gè)功能 空間： 匯源空間（原 M 空間），是五棵松體育館的訓(xùn)練館，從小型 商業(yè)演出、歌迷見面會(huì)、企業(yè)慶典、新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、會(huì)議宴 會(huì)，到體育活動(dòng)、時(shí)尚秀等，均可實(shí)現(xiàn)。湖南衛(wèi)視、江蘇衛(wèi) 視曾在這里錄制中國(guó)最強(qiáng)音 、全能星戰(zhàn)等。 Hi-Central ，占地七萬(wàn)多平方米，這里有亞洲最大的四季冰 場(chǎng)五棵松冰世界體育樂園，還有飛鴿復(fù)古盛會(huì)、僵尸來(lái) 襲等時(shí)尚、趣味活動(dòng)。HI-PARK 籃球公園，總占地面積約 15200 平方米，是一個(gè)群 眾性籃球主題公園。 公園共有 11 片整場(chǎng)、1 片空中鐵籠半場(chǎng)、 一個(gè)能容納 500 人的主題餐廳以及舒適、現(xiàn)代的淋浴設(shè)施， 于 2014 年正式對(duì)外開放。Hi-up ，是五棵松體育場(chǎng)館群配套設(shè)施，為商業(yè)建筑，預(yù)計(jì) 將有 41 家餐飲類、 14 家文化體驗(yàn)類、 13 家酒吧夜店 KTV、 22 家特色設(shè)計(jì)師店及 20 家配套服務(wù)類企業(yè)入駐。 大型體育場(chǎng)館建設(shè)與運(yùn)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)（一）我國(guó)大型體育場(chǎng)館迫切需要改革建設(shè)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制我國(guó) 體育場(chǎng)館處于行業(yè)整體虧損狀態(tài)。盡管我國(guó)體育場(chǎng)館行業(yè)產(chǎn) 值和增加值增長(zhǎng)迅猛，引領(lǐng)體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但我國(guó)大部分大 型體育場(chǎng)館都為體制內(nèi)經(jīng)營(yíng)，普遍存在運(yùn)營(yíng)機(jī)制陳舊、業(yè)務(wù)