可比樓盤定價案例

1、可比樓盤定價20XX年XX月多年的企業(yè)涔詢顧問名透，經(jīng)過實戰(zhàn)臉證可以落地加亍的卓越管理方章值得您下載強有可比樓盤定價案例針對于本項目而言，在不斷變化的市場大潮中，只有將自己所處的位置和方向認識清楚，客觀地認識市場，準確地把握市場，才能使我們的項目在市場上準確地迎合目標消費群體的真實需求，贏得市場。結(jié)合本項目的整體市場定位以及市場的現(xiàn)實情況，對于本項目做如下的價格定位。*市商住項目及寫字樓分布比較分散，相互之間產(chǎn)品的差異性較大。為了能夠準確地把握市場上價格的分布規(guī)律，本項目定價采用可比樓盤加權(quán)定價法。可比樓盤加權(quán)定價法的定價原理：采用條件相似的樓盤市場均價作為基數(shù)，對影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進行

2、調(diào)整，建立線性回歸方程，求出該類產(chǎn)品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗證其線性相關(guān)性，最后針對于本項目進行各項因素的分值判定，將所得的本項目的最終的分值代入求得的*市整體商住項目和寫字樓項目價格分布的線性回歸方程中，求出本項目商住部分和寫字樓部分在*市整體房地產(chǎn)市場上的客觀合理價格。1 .樓盤影響因素、指標及權(quán)重確定依據(jù)*市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合目前寫字樓及商住項目的產(chǎn)品特征，我們共列出10個主要的影響因素。分別為地段、配套、物業(yè)管理、建筑品質(zhì)、項目規(guī)劃、立面裝飾、開發(fā)商實力及信譽、戶型設(shè)計、營銷推廣、停車位數(shù)量。這10個因素，共分5個等級，每一個等級均制定出相應(yīng)的指標，并且對應(yīng)分值1、2、3、4、5

3、分。分值越大，表示等次越高。具體見表格1定級因素、指標分值。定級因素、指標與分值表格1編號定級因素指標分值1地段A.從城市規(guī)劃的角度來看所處地段的功能分布；B.商業(yè)主要看其是否臨街或背街C.業(yè)態(tài)的構(gòu)成和發(fā)展的程度D.寫字樓為臨街或背街，辦公氛圍的好壞程度。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好A.附近城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度；B.社會服A.很不完善;B.不完2配套務(wù)設(shè)施；文化教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體善；C.M;D.完育、郵電、公園綠地等方面綜合評判。善；E最完善3物業(yè)管理A.保安；B.清潔衛(wèi)生；C.機電；D.綠化率及養(yǎng)護狀況；E.物業(yè)管理費；F物業(yè)管理商資質(zhì)。A.最差；B.很差；C.

4、一般；D.很好；E.最好4建筑品質(zhì)A.產(chǎn)品的設(shè)計；B.建筑的質(zhì)量。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好5項目規(guī)劃A,項目整體規(guī)劃；B.項目產(chǎn)品內(nèi)部的規(guī)劃。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好6立面裝飾A.立面效果是含新穎；B.立面形象是否給人以良好的市場形象；C.立面所采用的材質(zhì)A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好7開發(fā)商實力及信譽A.開發(fā)商的資質(zhì)等級；B.開發(fā)商的信譽；C.開發(fā)商的品牌；D.已開發(fā)的項目的市場情況A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好8戶型設(shè)計A.各個功能分區(qū)的合理性；B.是否啟喑房；C.實用率的大?。籇.結(jié)構(gòu)布局的合理性。A.最

5、差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好9營銷推廣A.營銷代理公司的啟龍；b.營銷代理公司的品牌及實力；c.廣告的發(fā)布情況A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好10停車位數(shù)量A.停二車位數(shù)量；B.業(yè)主的方便程度；C.停:車的難易程度A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好注：上表中分值的評判為A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。2 .商住部分均價的確定為了科學地計算出本項目的市場客觀合理價格，我們將選取系列與本案具有一定相似性的樓盤作為比較標準，依據(jù)可比樓盤定價法求取本案的商住樓的市場客觀合理彳/T格。對*市的商住項目進行仔細篩選后，抽取其中5個具有代表性的項

6、目，作為本次定價的主要參考依據(jù)，具體定價過程如下：2.1. 商住可比項目分值的判定與計算商住部分可比實例彳4分計算表表格2在舁廳P項目權(quán)重可比項目1可比項可比項可比項可比項本項目目2目3目4目51.2.1地段0.53542215542420.0.0.1.1.1.2配套0.33926265542423物業(yè)管理0.330.930.930.941.241.230.94建筑品質(zhì)0.330.930.920.651.551.541.25項目規(guī)劃0.431.241.620.85231.220.86立面裝飾0.330.930.910.351.541.230.97開發(fā)商實力及信譽0.110.130.330.34

7、0.440.430.38戶型設(shè)計0.150.530.320.240.440.430.39營銷推廣0.130.330.340.440.450.550.510停車位數(shù)量0.230.6515140.820.440.8合計7.88.86.112.21089注：以上十個因素的權(quán)重系數(shù)是根據(jù)行業(yè)對消費者的問卷調(diào)研來確定的。上表對于所選的五個可比樓盤的分值的評定依據(jù)來自于對*市商住項目的整體市場狀況的把握和對個案的深度調(diào)研。2.2. 商住可比項目樓價與相關(guān)分值分析商住部分可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表表格3原始數(shù)據(jù)計算值在舁廳P樓盤名稱樓盤得分(X)樓價(Y)XXYYXY1中大世紀城7.8340060.8411560000265202K春國際商務(wù)中心8.8360077.4412960000316803SOHO國際公寓6.1260037.216760000158604鼎盛國際12.24600148.8421160000561205宜家國際公寓1036001001296000036000合計44.917800424.33654000001661808.93536注：表中的樓價為均價(元/m2)將表中給出的原始數(shù)據(jù)代入事先建立的線性回歸方程，求得線性回歸系數(shù),若值接近于1,方可找出*市商住項目產(chǎn)品與市場合理價格之間的線性函數(shù)關(guān)系，進而結(jié)合本項目的實際情況，將本項目的分值代入到所求得的線