房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合開發(fā)的意義-

1、房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合開發(fā)的意義一.房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合開發(fā)的意義房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合開發(fā),既使單一的房地產(chǎn)開發(fā)和旅游業(yè)走出了獨立發(fā)展的困境,而且通過兩者結(jié)合,可以起到雙贏效果,具有十分重要的意義,突出表現(xiàn)在以下幾個方面:(一提高城市土地的開發(fā)價值目前城市土地的高價值性促使土地開發(fā)處于高密度和集約化開發(fā)中。在這樣的環(huán)境中大面積的休閑活動和公共活動的場所的開發(fā)將造成城市土地的利用的不經(jīng)濟。如果通過市區(qū)和近郊乃至遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)的開發(fā)影響居民的外出活動,不但可以促進(jìn)房地產(chǎn)的多領(lǐng)域開發(fā)和發(fā)展還可以減低市區(qū)土地利用的壓力,讓市區(qū)的土地價值得到最大的開發(fā)和利用。(二拓展市民公共活動的空間城市土地的有償使用使得土地的價

2、值大增,原有計劃經(jīng)濟體制下的土地的無償使用時期已一去不復(fù)返了。因此,在城市建設(shè)中是開發(fā)利用還是給居民一片活動空間的矛盾就突現(xiàn)出來。而房地產(chǎn)和旅游的結(jié)合可以緩解城市市區(qū)公共活動空間的設(shè)置面積。一定程度上解決城市公共活動空間的不足。(三促進(jìn)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計水平的提高房地產(chǎn)旅游項目的開發(fā),對房地產(chǎn)開規(guī)劃設(shè)計的要求比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目要求更為嚴(yán)格,從而促進(jìn)房地產(chǎn)項目質(zhì)量的提高。(四刺激房地產(chǎn)市場的需求旅游房地產(chǎn)的發(fā)展,將帶動人流的集中。增加樓盤的人氣,同時就是增加了樓盤的商機。參觀游覽的人數(shù)越多,宣傳的效果也就越好,從而創(chuàng)造出房地產(chǎn)開發(fā)的新需求。(五提供一個了解其他地方相關(guān)內(nèi)容的場所旅游房地產(chǎn)的多種類型

3、的開發(fā),對人們了解其他地區(qū)的建筑風(fēng)格、園林綠化風(fēng)格等提供了一個參觀學(xué)習(xí)的地方,可以作為科學(xué)教育的基地來發(fā)展。我們可以把全世界不同特色的建筑風(fēng)格和設(shè)計集中到一個樓盤給予展現(xiàn),猶如一個建筑博物館,讓人們不用出國也可以了解世界。相應(yīng)的產(chǎn)生一系列的以各種不同主題為背景的房地產(chǎn)主題公園的開發(fā)。(六提供解決就業(yè)的新思路旅游房地產(chǎn)的發(fā)展,無形中將增加房地產(chǎn)開發(fā)的人員的規(guī)模。除了在建設(shè)一線中的工人和技術(shù)人員外,還提供了大量的后續(xù)服務(wù)工作崗位,包括樓盤的解說員,接待工作人員,司機,導(dǎo)樓小姐等等,在一定程度上能夠解決一部分社會的就業(yè)壓力。(七財政收入的重要來源在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中,房地產(chǎn)業(yè)為國家提供了巨大的積累,成為

4、建設(shè)資金重要來源,是國家財政收入的重要產(chǎn)業(yè)。如在我國經(jīng)濟特區(qū)深圳市,每年政府獲地價收入約占該市當(dāng)年財政收入18%25%,成為經(jīng)濟支柱。旅游業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了地方經(jīng)濟的發(fā)展,許多地方以旅游為支柱產(chǎn)業(yè)或先導(dǎo)產(chǎn)業(yè),帶動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,旅游業(yè)也將會得到進(jìn)一步的發(fā)展,現(xiàn)階段就有可能成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。(2005年到2008年五月全國旅游和房地產(chǎn)帶來的財政收入的增長示意圖(12005年到2008年五月全國旅游和房地產(chǎn)帶來的財政收入的增長示意圖(1(八成為解決空置房的一種新嘗試目前房地產(chǎn)開發(fā)中空置房的現(xiàn)象比較普遍,而且越來越嚴(yán)重?？罩梅棵娣e的大量增加無疑對房地產(chǎn)開發(fā)商來說是很大的威脅。因此如

5、何解決空置房問題是很多部門和人員思考的問題。通過發(fā)展旅游房地產(chǎn)的休閑度假旅游方式,通過分時度假來激活樓房的使用,對房地產(chǎn)開發(fā)商來說,這樣能夠盤活大量的積壓房地產(chǎn),加快資金回收。相應(yīng)而言,一方面能夠帶動地方上的建筑、裝飾行業(yè)發(fā)展,另一方面可以促進(jìn)地區(qū)旅游業(yè)的進(jìn)一步升溫,搞活地方經(jīng)濟,增加財政收入。二.房地產(chǎn)與旅游業(yè)兩者相結(jié)合的基礎(chǔ)房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合可以產(chǎn)生雙贏效果,兩者的結(jié)合具有重要性和必要性,而房地產(chǎn)與旅游業(yè)在許多方面的相通又為兩者的結(jié)合提供了可能性,這些可能性主要表現(xiàn)在以下幾個方面:(一特點的類似性旅游具有的主要特點和房地產(chǎn)的部分特點具有相似性,使他們初步具有結(jié)合開發(fā)的基礎(chǔ)。例如:旅游的異地

6、性和房地產(chǎn)的位置固定性,旅游資源需要一定的載體,而這個載體主要的就是一定范圍的地理位置,房地產(chǎn)的位置固定性也體現(xiàn)了一定范圍的地理位置;旅游的暫時性和參觀樓盤的暫時性具有時間的相似性,目前人們看樓的時間是暫時性的,并不是到了樓盤就不再返回;旅游的消費性和房地產(chǎn)的消費性的相似性,人們在參觀樓盤的同時需要一定的時間,而在這個時間里就有可能進(jìn)行消費,如解決飲食的問題;旅游的綜合性和房地產(chǎn)的綜合性就具有更多的相似性,他們都是多產(chǎn)業(yè)的集中體現(xiàn),包括建材、交通、娛樂等。(二資源的共享性旅游資源是指對旅游者具有吸引力的各種要素的總和。而房地產(chǎn)的物質(zhì)資源和非物質(zhì)資源完全可以找到旅游吸引力的歸宿。房地產(chǎn)開發(fā)中的樓

7、盤設(shè)計、樓盤單體的顏色的搭配、樓群形成的景觀,居住區(qū)環(huán)境的設(shè)計等等均為旅游提供了物質(zhì)和非物質(zhì)資源的載體。而旅游區(qū)的部分也可以被房地產(chǎn)開發(fā)所借用。(三相互促進(jìn)性房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的“寒暑表”,經(jīng)濟環(huán)境又影響居民的消費。能否滿足消費者的需求,是房地產(chǎn)和旅游市場連結(jié)的關(guān)節(jié)點,也是焦點所在。因為居民消費水平的高低直接影響房地產(chǎn)市場和旅游市場(生活消費和旅游和房產(chǎn)增長效益圖(2,消費水平高就會有市場,而消費水平低市場就會萎縮,兩個產(chǎn)業(yè)結(jié)合的紐帶就在這一點上。房地產(chǎn)業(yè)參與旅游業(yè)的開發(fā)建設(shè),使旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套完善,可以增強旅游接待能力,而旅游業(yè)的發(fā)展又可以創(chuàng)造更多的房地產(chǎn)商機,三者互動互補,互相促進(jìn),相得益

8、彰。2005年2005年2006年2007年2008年初生活消費38%45%75%80%旅游35%35%45%50%房地產(chǎn)35%39%46%55%圖(2(四市場潛力巨大游據(jù)國家統(tǒng)計局顯示,2000年5月1日至6日,全國居民外出旅游4600萬人,旅游消費181億人民幣,分別比前一年國慶假日增長15%和27%,國內(nèi)居民出境人數(shù)10萬人,增長30%。另據(jù)國家旅游局、國家統(tǒng)計局聯(lián)合調(diào)查,2000年“十一”黃金周,全國賓館飯店和旅館招待所的平均床位出租率為46.7%,21個重點旅城市中更高達(dá)65.5%。從2000年的“黃金周”每次旅游支出都比上次增加數(shù)10億元人民幣的勢頭中,不難體會到假日經(jīng)濟在國內(nèi)的強

9、大影響力。然而。與此形成鮮明對比的卻是酒店業(yè)淡旺兩季的供需不平衡現(xiàn)象。旅游旺季到來時,各大小酒店供不應(yīng)求,人滿為患,住宿價格居高不下;當(dāng)?shù)緛砼R時,大量客房積壓,酒店資源不能充分利用。發(fā)展旅游房地產(chǎn),特別是利用產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店形式,將可有效解決這一問題。三.房地產(chǎn)與旅游業(yè)相結(jié)合的開發(fā)模式和特點應(yīng)該說房地產(chǎn)旅游更多的屬于國內(nèi)、短途、短期的旅游性質(zhì)。因為由于房地產(chǎn)開發(fā)本身的特點,人們在選擇樓盤時通常是有目的的參觀,而能夠滯留游客較長時間的主要依靠房地產(chǎn)項目的綜合環(huán)境,包括相關(guān)的配套的設(shè)施,居住環(huán)境的設(shè)計特色等。概括而言,房地產(chǎn)中能夠開發(fā)為旅游資源的主要體現(xiàn)在以下幾種模式:(一園林綠化旅游目前房地

10、產(chǎn)開發(fā)具有旅游開發(fā)前景的主要體現(xiàn)在大中型項目中。小型樓盤由于資源的稀缺性,暫時還不能被大眾化旅游所接受。而房地產(chǎn)的開發(fā)吸引力首先體現(xiàn)在居住環(huán)境的設(shè)計中,主要是園林和綠化的設(shè)計和營造,包括植物景觀、江河景觀、山川景觀、湖泊景觀、園藝景觀等。(二建筑風(fēng)格旅游房地產(chǎn)開發(fā)中另一個主要特色就是建筑風(fēng)格的體現(xiàn),包括建筑的內(nèi)部設(shè)計,建筑外墻的顏色,建筑風(fēng)格和相關(guān)小品的設(shè)計等。據(jù)統(tǒng)計,目前北京市10大樓盤中,第一城、現(xiàn)代城的建筑風(fēng)格和設(shè)計占主要地位。(三文化氛圍旅游居住區(qū)設(shè)計的總體設(shè)計有一個主題,例如北京華僑城主題公園有一個方面是針對奧運主題,里面的相關(guān)體育設(shè)施比較齊全,文化氛圍中的運動成分就比較濃,自然對崇

11、尚運動的人們有很大的吸引力。就算經(jīng)濟實力不能去購房,也可以去那里享受現(xiàn)代化的體育設(shè)施和感受那里的體育氛圍。(四特色設(shè)計旅游有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了增強自己的吸引力,搞了一些別出心裁的項目。例如北京的門頭溝永定河的龍泉生態(tài)山莊就是這樣。到那里參觀的人們一定要去一次農(nóng)莊去看看,去和大自然0接觸,感受喧鬧城市中不曾有過的清凈。(五事件旅游目前房地產(chǎn)項目在推盤過程中,喜歡舉辦一系列的活動,其中不乏一些具有影響力的區(qū)域性大型活動。例如:通州世紀(jì)星城配套了大型的文藝演出,模特大賽比賽場地,學(xué)校,培訓(xùn)等等。這種具有廣泛影響力的活動的舉辦將吸引較多的游客的光臨。(六休閑度假旅游旅游房地產(chǎn)可以抓住旅游業(yè)高速發(fā)展所出

12、現(xiàn)的巨大契機,充分利用現(xiàn)存的空置房地產(chǎn)資源,將旅游業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)利用相結(jié)合,彌補市場出現(xiàn)的空缺。旅游房地產(chǎn)在概念上引用和借鑒了近年來國際上流行的分時度假思路。所謂分時度假,就是將酒店或度假村的房間使用權(quán)分時段賣給多個客人,使用期限可以是十幾年甚至更長,顧客購買至少一個時段(例如一周的使用權(quán),此后每年在此酒店或度假村可免費享受所購買時段的住宿服務(wù)。它最大的特色和吸引人之處在于它的分時度假交換形式,當(dāng)某一年顧客決定不在其所購買了時段的酒店或度假村居住時,可以用擁有的時段去交換同屬于一個交換服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中的任一家酒店或度假村的另一時段。同時,顧客還享有時段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈、繼承等一系列權(quán)益。對旅游消費者

13、來說,購買旅游房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所付出的支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于入住酒店的費用,更重要的是,旅游消費者從此擁有了一部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán),該項開支屬于投資而不是消費,還可能擁有升值的空間,而享受到的服務(wù)卻相差無幾。因此,該項目的市場吸引力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于單純的酒店住宿或是分時度假。旅游房地產(chǎn)更多的屬于國內(nèi)、短途、短期的旅游性質(zhì)。因為由于房地產(chǎn)開發(fā)本身的特點,人們在選擇樓盤時通常是有目的的參觀,而能夠滯留游客較長時間的主要依靠房地產(chǎn)項目的綜合環(huán)境,包括相關(guān)的配套的設(shè)施,居住環(huán)境的設(shè)計特色等。四.房地產(chǎn)與旅游業(yè)相結(jié)合開發(fā)存在的一些較明顯問題與對策房地產(chǎn)與旅游業(yè)相結(jié)合開發(fā)具有很好的開發(fā)基礎(chǔ)和市場前景。但是目前兩者的結(jié)合還存在一些問題,

14、必須采取一定的措施加以解決。(一存在的問題1破壞景區(qū)氛圍.一些開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)過程中,為了使旅游者取得較好的觀景點和視角,而忽視了觀景點本身成為其他觀景點的景觀效果,隨意開辟景點,如建在南京紫金山最高峰頭陀嶺的觀景臺,只考慮觀景效果,忽視了自身對環(huán)境景觀的嚴(yán)重影響。2無序開發(fā),資源生態(tài)破壞現(xiàn)象嚴(yán)重。一些開發(fā)商在修建房地產(chǎn)項目時,缺乏科學(xué)規(guī)劃和論證,大興土木,開山采石,伐木筑路,亂砍濫伐,導(dǎo)致山體破壞,水土流失加劇,植被破壞,生物多樣性受損。如陜西華山景區(qū)銀河賓館、氣象招待所、鎮(zhèn)岳宮(內(nèi)設(shè)住宿、餐飲設(shè)施建設(shè)期內(nèi)在山上違規(guī)開山采石,形成了三個較大的料石場,山體資源遭到破壞,雖然進(jìn)行了治理整頓,但植

15、被恢復(fù)工作至今仍難以完成,南岳的三個山峰因建設(shè)賓館、飯店被人為地削了腦袋。3過渡開發(fā),人工化現(xiàn)象較嚴(yán)重.一些開發(fā)商熱衷于旅店、餐館、商店等房地產(chǎn)項目的建設(shè),在核心區(qū)大建樓、堂、管、所,盲目擴大旅游區(qū)、修建旅游設(shè)施,甚至不惜以犧牲具有多種生態(tài)功能的自然景觀為代價,修建過多的人造房地產(chǎn)景觀,造成景區(qū)在自然景觀中演變出眾多的城市化、商業(yè)化景觀空間,使旅游區(qū)的景觀功能發(fā)生錯位,美學(xué)價值下降。4粗制濫造,部分缺乏文化品位.一些房產(chǎn)開發(fā)商和旅游開發(fā)者不顧環(huán)境、條件,房地產(chǎn)項目貪大、求洋、缺乏個性、趨同化、亂建寺廟、佛像和不倫不類的主題公園等,不僅破壞了風(fēng)景名勝、古跡文物的原始景觀的文化內(nèi)涵,也對旅游環(huán)境的

16、生態(tài)格局和風(fēng)景結(jié)構(gòu)造成了破壞。5以開發(fā)為幌子,為圈地提供機會.一些房地產(chǎn)開發(fā)商以開發(fā)為幌子,事實上以圈地為目的,在旅游景區(qū)劃定大面積的土地,而且更多的都是一個資源和地理條件非常優(yōu)越的地區(qū),造成國家土地資源的流失。(二對策1統(tǒng)籌規(guī)劃,合理布局。規(guī)劃先行,所有項目必須符合旅游大區(qū)的總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃,規(guī)劃中沒有的項目堅決不能上,并確保項目布局合理,布點均衡,既著眼當(dāng)前,又立足長遠(yuǎn),防止過多過濫和破壞性開發(fā)建沒,使房地產(chǎn)的開發(fā)效益與風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護、文化生態(tài)優(yōu)化、發(fā)掘旅游資源、打造拳頭品牌相結(jié)合,實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益,環(huán)境效益的統(tǒng)一。2準(zhǔn)確定位,注重文化內(nèi)涵。要找準(zhǔn)旅游房地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)業(yè)

17、項目體系中擔(dān)當(dāng)?shù)臅r代性角色,避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項目結(jié)構(gòu)上的雷同,努力發(fā)揮旅游性這一自身的獨特優(yōu)勢,將土地、人口、農(nóng)副特產(chǎn)、民俗、文化、人文、環(huán)境等因素,圍繞所扮角色與功能目標(biāo),整合到開發(fā)項目中去,樹立“旅游化房地產(chǎn)”的全盤思想,培植獨特的優(yōu)勢,并注意挖掘文化內(nèi)涵。文化性主要通過項目的創(chuàng)意、服務(wù)的功能、承載的內(nèi)容、使用的材料、施工的工藝、歷史的傳承以及建筑的形體語言等環(huán)境與意蘊來展現(xiàn)。3不斷創(chuàng)新。創(chuàng)新意識在房地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要,要懂得在借鑒世界房產(chǎn)開發(fā)設(shè)計經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,體現(xiàn)中國特色的文化傳統(tǒng)、結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖匀?、人文資源進(jìn)行項目開發(fā)與建設(shè)。五.淺談西部地區(qū)房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合開發(fā)我國正在大力發(fā)展西部

18、,各地正在尋求新的經(jīng)濟增長點,市場需要創(chuàng)新,多元化旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)和發(fā)展,將為西部的旅游市場和房地產(chǎn)市場找到切合點,并在互動中尋求更好的發(fā)展方向和更快的發(fā)展速度;當(dāng)旅游與地產(chǎn)聯(lián)姻、資源與資本攜手之時,一次思維裂變正昭示著新興復(fù)合產(chǎn)業(yè)的光明前景。如近日建成的大理市首席花園國際度假別墅中和坊被稱為大理旅游房地產(chǎn)開發(fā)的一個典型代表。這一項目位于大理古城西側(cè),占地54000多平方米,分為度假酒店區(qū)和聯(lián)排別墅區(qū),建筑采用了典型的白族民居樣式。因此,把兩個熱點結(jié)合在一起的旅游房地產(chǎn),非常有價值,將是拓展市場很重要的一個方面。(一豐富的旅游資源西部地區(qū)是我國旅游資源最豐富的地區(qū)之一,其自然景觀和人文景觀占全國

19、的半壁江山,擁有九寨-黃龍、都江堰、樂山大佛、長江三峽、大足石刻、絲綢之路、兵馬俑、布達(dá)拉宮等一大批世界級的景區(qū)景點和風(fēng)景名勝區(qū),不僅在國內(nèi)其他地區(qū)罕見,在全世界也是獨一無二。(二目前存在的問題目前西部房地產(chǎn)與旅游業(yè)相結(jié)合開發(fā)主要面臨的問題在于:首先,西部地區(qū)的優(yōu)質(zhì)旅游資源所在地的可進(jìn)入性一般較差,基礎(chǔ)設(shè)施落后,地質(zhì)災(zāi)害頻繁,水電等能源供應(yīng)嚴(yán)重不足,經(jīng)濟效益與社會、環(huán)境效應(yīng)矛盾突出,再加上民族問題,成為制約西部房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合開發(fā)的最大障礙;其次,旅游地產(chǎn)主打的;“假日經(jīng)濟概念,受經(jīng)濟景氣與否的影響非常大,而中國目前的假日制度還不能滿足度假旅游發(fā)展的要求,再加上中國經(jīng)濟發(fā)展水平與旅游資源分布

20、的空間差異造成的時空局限性制約著西部地區(qū)旅游房產(chǎn)的發(fā)展;再次,西部地區(qū)相關(guān)法制建設(shè)的滯后也影響著旅游房產(chǎn)的發(fā)展。(三發(fā)展模式因此,根據(jù)西部地區(qū)綜合發(fā)展環(huán)境的特點,我們建議西部旅游房地產(chǎn)的發(fā)展主要集中在四大類:第一類是旅游景點地產(chǎn),主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間;第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn),主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間;第三類是旅游度假地產(chǎn),主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間,如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等等;第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 （四）實施途徑 1 加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化投資硬環(huán)境。 要推動西部地區(qū)房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合開發(fā)， 必須對西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施等硬投資環(huán)境進(jìn)行改 造，加大區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供高效快捷的交通體系，良好的投資環(huán)境將對西部地區(qū) 房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合開發(fā)起到重要的支持作用。 2 加強相