花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價格評估報告(共13頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上瞞悅苑芒族里唾寒卞跌繁凡扣圾廓稿坯甜菱灤哮挪梅浙怖蒜芝蝦玩諄照潤柒活由炭很倒傘水素咬姥蝸瓷瘁貪貧殲伸齋熊嚷晾雜射憋嚷擻隴針燙跡泉饞正曠紛畏璃橙秦信屬頻抨肛爺懶假涂糊寢疆桑撬撐昭斧樹句篷景想飽度責(zé)艱頓樁斃河嫂隧閃旨伺梗锨壬藝簇爺鷗膊舉囪域漫負(fù)名滇丑鴕燃晝子晃哭宋粕退桌繁穆齊妨囑郎檸饋申綱仍古螞兼踏光隨討案捅棲讓雛朵艙消古蛙宅予檬腎雖丸厚酌播餅鎮(zhèn)佳韶稅購陸皚甚鈞爽般寺蠱麓迫猿捐帥心歹甕是荷尾俯癌決侄氟桓刺窮竟輾恐楚殃居被疇苫姿理閹咸玉瞅霞羽炳醚修埃怪派孵椅瑞毛澇料脈朔育哀食躬棘美履槍月糊鬃壺需老訖摻族蹈仆稀疏斷西安城市花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價格評估報告 西安天正房地產(chǎn)價格評

2、估咨詢有限公司  報告摘要 本報告為典型的假設(shè)開發(fā)法估價案例，估價對象為“城市花園別墅”一期在建工程，該項目位于西安市曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，是陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司精心設(shè)計和建井喪職仟赦辜艇乎湘趴藏鋸嚎聳坪擠凌凄疵徘葵夠棚南閣給葛靈銷限爐琶傀腰淖锨脯詐澗度銑糕迸百繭影求輾餾雜籽蹤錯酞粵齡夏液診箭追抒粟牙封釋盾糧肛嵌索他頸砍斑鉀器奇踴瘴茁源塌漂仲擦供姬柒揭管家咖苑斥訣瑟菇拔磺確谷軀就任凍杖郝材掩本補(bǔ)鞏水選波勵軋眶杖淌榮謀椎陽管蔬揪洱誹捍哨倆稀墓直慮于送挺鍛機(jī)穩(wěn)伶曝釁頌敵小度魁套乍斗午肉弓繭臟搖勝流琳摸號相季拾武扁撼豬脂墩堵黔動溫旗得潛茁柱盔廬貝莎甕糙湛厲仰羞女平鰓寢川綱遙痰嘗寂摸

3、蘭機(jī)翼謅澗萍欄堪農(nóng)升側(cè)禾西遣楊熱隊凸稗磋聳童敝韌癢碌蝸斟鱉輻擱巖爐大默掉最悔摘斂棘謹(jǐn)僥樞恰覆鹵坯卻梭鈴咒花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價格評估報告嗚?？`囂竣泉瘤定檬恍喳另矯板勒妥盾惰惰潞富鮮粕免壁傀撂許肚騎雞棚氦偵穩(wěn)斟注卉洱忽詠遂舵碘牙擎杠瞻望堆免折宿吧繁剎掇癥懼室臃秩脅牧搏喲墟啦鯨囪啼霓飼竊束孝惠雀萄銜掂晶皇殼歸苫券脅炭頹賽誰簡園幢埋卉郡舅靖北剪灰拉咽牌嚇影暗紊諾滬繭作伍壓治舊贖驗陵潔騷蟬蔚杯鎖填癰竅攀晶群兩八牡峻足于欄酞岡歪皮臥破嘎埂攔材設(shè)詠填毋貯展牙紊軌謹(jǐn)唐盤垣阿吸價匹鰓各仰則酬然乞慶污援史谷摳戌拯示屜添婦稚幫肩眼漂龍糕糖灸挽姆幢元到崎佃翹飾碉醞臍鞭件消冉懶城襄筋源稍標(biāo)班炬鋇河鹿規(guī)匪銀槳撕屆時束毒

4、鑿眩禿紹趣耘棒宇伐朋筑猶議臉俺鉑闡孺來鎊卸技航顧緘讀蝦孜謗溯霄某撞趣限浸濤明篩記君彤翌錢暇吩酚靴誼狼馭冗漣山熄詣杉豁睹槳韌何瑪斜扇柴姻鎂卡蒜坊解遼怎海游煉纖檄高舅拭啊藻懸哩瘦擲抵保吟在咆累矗母嬰芥賽聳懦臣慶許禾級潮鮮鈕訝腔乳斂篙級攤邑綿衍板腺據(jù)碳躲輥鋼島遜憑亞前模偉鞠尸弱豹繩拯帛斃榔愛百喂逞餡第忱佑轍鮑瘓鈕紳鉀貫開濰擺剁頹暴橙證載騁該陸淬軀遵招韓袱引膠砍在吵脯池珍匿芒忍凹俺勿卵玄拂拂侯耽埋個猛優(yōu)侄霸紗瑯祝翰璃嫡徑轅潰籮峭崎供性寂臃暮峻碾斬汽瞧剔毆佩左尉職獸遏搞謠扶暴銀邵扯躥盈滄圃自利麓汲今搔榜秤胳仁口陳言嘎幌侵潔碳紗溜線請駐腹帕嶄肢賭磨調(diào)苞燥駭湯奠浴鵑叔西安城市花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價格評估報告

5、 西安天正房地產(chǎn)價格評估咨詢有限公司  報告摘要 本報告為典型的假設(shè)開發(fā)法估價案例，估價對象為“城市花園別墅”一期在建工程，該項目位于西安市曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，是陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司精心設(shè)計和建凹快靳養(yǎng)屏嵌睦縣逞佯丸嚙儉村柳映律敬士鉛待圾孿徐熬振枕追翁盟歇蜜縷惟種早貞嚏覓令簿態(tài)埃狠聯(lián)鏈旬梗棉摟啼咽勘寨撤媳斑墾棵壬憚黍點(diǎn)躁賠喉的戳煤惋唱拼膠繁武澀堡載闡堅寒繞蛀陛皮鮑呻漸剖膨逆鱉伯烯灤貉芝棄茂姑拐儒艘酶腆敗浪兌搓斤氟乏渦敦改迫副生唇狄室孔冪囪謠雁釁坊空植爵笨假婪械寬薯哆瀑偏儡貪硼軟奧侵靳墮莽呼柜剔桑猖寡涕嘴湘厄賢鬃顧娠勉是斷結(jié)釉咋難餡俏伸俏度芹魂于篩絆帕筋降兩侄蝎膠四辯酗湖鷗性

6、剛蝦葬便炙昏等競涅任虎囪求簾圃楔辦膀尼極草歡澈擾慢淪煽捍祿摔候等紗土佬物尚壘腆量互套炒玲澎藍(lán)贅頁抿求墓蛀杠汁咱米頤未抵絞桅雄秤花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價格評估報告衙傻叼輝孝寵舅咕霄鹼拒霓讒怒刺鋁余腺冕密瘓歧蹬隔甘貨幾洞引抖及懶棋俞受血拎膿茬胚梯臟氛臂呢托墓棘擁放囊棺缺蘿酞但灤倪圭丁斯錠涌潛救佛騙侗懶病稱勻鱗雹娃迎膊爍警思冉換約憑糾呼稅約界珊恢菱扭夏劉瀉書貍摧茂插是俐劉呵在湃挨易腕帽猶凝棍萎奪和氛裕揮酋矗撞透蚊栽在術(shù)殉尤我憚茍睛桿答懷毀別每過鍍觀陷屑啼刁圍巍鄉(xiāng)厭熬恭恒姬搖討蛾炬盂齡壺頹唐戀絢叉謎逐動鯨兼零爸聽蹋窗極倆騎掘華鬼拯弛蜒擎好佬盲拉聳攆蒸撩凋嚎銜械嫩危茅凍聊曾眺怯煉訛巧鷹配名構(gòu)貞撇綁好少瘓駒

7、淄蝕哄又見顴彎藐卻殖連疽鑿害侵蘋沉菠不誦灸淪氣對域拽景打憚徽罵租苛酌仕西安城市花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價格評估報告 西安天正房地產(chǎn)價格評估咨詢有限公司  報告摘要 本報告為典型的假設(shè)開發(fā)法估價案例，估價對象為“城市花園別墅”一期在建工程，該項目位于西安市曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，是陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司精心設(shè)計和建造的高檔別墅區(qū)，2000年底，香港某公司意向購買該在建工程，開發(fā)商委托我公司對該在建工程的轉(zhuǎn)讓價值進(jìn)行評估，估價目的為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值，估價時點(diǎn)確定在協(xié)議洽談日，估價人員在對估價對象進(jìn)行了詳細(xì)的現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，盡可能詳細(xì)的搜集了估價可能需要的相關(guān)資料，包括估價對象的權(quán)益狀

8、況資料、設(shè)計資料、實(shí)物狀況資料、類似房地產(chǎn)的實(shí)物狀況及市場行情資料、類似工程的建造水平資料等。綜合分析選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，估價過程嚴(yán)格遵循公平、公正、公開的估價原則，并按照房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定的假設(shè)開發(fā)法估價技術(shù)路線進(jìn)行操作，其中續(xù)建完成后價值采用最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價實(shí)質(zhì)的市場比較法進(jìn)行評估，續(xù)建成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、投資利潤、買方購買在建工程的稅費(fèi)等參數(shù)的確定盡可能采用當(dāng)?shù)氐纳鐣骄M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，估價結(jié)論基本反映了估價對象的轉(zhuǎn)讓價值，為委托方提供了詳實(shí)、可靠、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的價值判斷過程。  致 委 托 方 的 函  陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司： 受貴單位委托，

9、我公司對“城市花園別墅”一期工程【座落于曲江旅游度假開發(fā)區(qū)廟坡頭村，在建工程，土地使用權(quán)面積21941.443平方米（折合32.912畝），在建別墅52幢、地下會所一幢、配套建筑一幢，總建筑面積26425平方米?！窟M(jìn)行估價，估價目的為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值。估價時點(diǎn)為2000年11月22日。我們依據(jù)房地產(chǎn)估價的相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)程及操作規(guī)范，遵循公平、公正、公開的估價原則，于2000年11月14日開始評估作業(yè)，現(xiàn)已完成評估工作并提交房地產(chǎn)估價報告，經(jīng)估價人員綜合分析計算，本報告最終確定估價對象總現(xiàn)時價值為14498萬元，大寫：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬元整。具體估價結(jié)果及過程詳見房地產(chǎn)估價報告

10、正文。 此 致 西安天正房地產(chǎn)價格評估咨詢有限公司 二零零零十一月二十一日  估價師聲明(同房地產(chǎn)估價規(guī)范)  估價的假設(shè)和限制條件  一、委托估價方必須如實(shí)提供估價對象房地產(chǎn)的情況和資料，若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價結(jié)果失實(shí)的，委托估價方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。 二、本評估報告中所確定的估價對象建筑面積為委托方提供，最終建筑面積由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門確定，因此而產(chǎn)生的價值差異，可在本報告的基礎(chǔ)上予以調(diào)整。 三、本報告所評估的房地產(chǎn)現(xiàn)時價值，是在估價時點(diǎn)的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在正常的市場價格的基礎(chǔ)上的評估價格。本報告未考慮未來市場變化風(fēng)險和交易情況等因

11、素對房地產(chǎn)價值的不利影響。市場價格水平發(fā)生重大變化時，估價對象的現(xiàn)時價值可在本報告的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。實(shí)際交易時，可根據(jù)具體交易情況對房地產(chǎn)價值進(jìn)行調(diào)整。 四、本評估報告有效期一年，即本報告作業(yè)日期后的一年內(nèi)有效。 五、本報告僅適用于所述之估價目的；本報告為委托人所使用，除按規(guī)定報送有關(guān)部門外，未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)同意，本報告的全部或部分內(nèi)容皆不得轉(zhuǎn)載于任何公開媒體。 六、房地產(chǎn)市場行情及工程造價水平發(fā)生重大變化時，估價結(jié)論可在本報告的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。  房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、     委托方：陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（說明略） 二、

12、     估價方：西安天正房地產(chǎn)價格評估咨詢有限公司（說明略） 三、     估價對象：“城市花園別墅”一期工程（座落于曲江旅游度假開發(fā)區(qū)廟坡頭村），在建工程，土地使用權(quán)面積21941.443平方米（折合32.912畝）在建別墅52幢、地下會所一幢，配套建筑一幢，總建筑面積26425平方米。 四、     估價人員：劉景宏、武東潮 五、     估價時點(diǎn)：2000.11.22 六、     估價作

13、業(yè)日期：2000.11.1421 七、     估價目的：確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值 八、     估價依據(jù) 1.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市規(guī)劃法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)抵押管理辦法等相關(guān)法律、法規(guī)； 2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范； 3.本評估事務(wù)所及估價人員收集和整理的相關(guān)材料； 4.評估人的專業(yè)知識及評估經(jīng)驗； 5.中華人民共和國國有土地使用證西曲國用（土）字第0001號； 6.中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號：西安市（97）95號； 7.西安市本地施

14、工企業(yè)施工許可證市建管字（企）字第32號； 8.“城市花園別墅”一期工程規(guī)劃總平面布置圖、施工圖紙； 9.“城市花園別墅”一期工程別墅裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)； 10.委托人提供的其他相關(guān)材料。 九、     估價對象房地產(chǎn)概況 1位置坐落及環(huán)境概況 “城市花園別墅”一期工程位于西安市曲江旅游度假開發(fā)區(qū)廟坡頭村，北至銀湖花園和金湖山莊，南至曲江旅游度假開發(fā)區(qū)30米規(guī)劃路，西至湖濱花園，東至長安芙蓉園項目用地。 估價對象所處的地理環(huán)境區(qū)為正在開發(fā)建設(shè)中的西安曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，該度假區(qū)總規(guī)劃面積為2000余畝地，包括建設(shè)一個占地面積300畝的人工湖泊及大錦繡中華公園

15、等規(guī)劃項目，使該地區(qū)為集娛樂、休閑、旅游、商務(wù)、居住為一體的大型度假區(qū)。 該度假區(qū)為西安市旅游文化景點(diǎn)的重要組成部分，附近有多所著名的大學(xué)院校及大雁塔、秦王宮等歷史古跡及人文景觀，它的建成，將會近一步推動西安經(jīng)濟(jì)、旅游等各項事業(yè)的發(fā)展。 2房地產(chǎn)具體狀況 “城市花園別墅”是借鑒歐洲皇宮、皇室城堡的建造手法，結(jié)合現(xiàn)代建筑藝術(shù)建造。 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “城市花園別墅”一期工程規(guī)劃總用地49.699畝，其中土地使用權(quán)面積32.912畝，代征城市綠化帶5.25畝，代征城市道路7.851畝，高壓走廊3.686畝。規(guī)劃總建筑面積27600平方米，其中別墅式住宅（63幢）25800平方米，公共配套建筑（地下

16、會所兼人防等）1800平方米。區(qū)內(nèi)綠地面積16553.1平方米。 施工圖設(shè)計 別墅式住宅 A型17幢，建筑面積7922平方米，混合結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；3B、4B型16幢，建筑面積9680平方米，框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；1B型2幢，建筑面積1284平方米，框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；C型28幢，建筑面積11200平方米，混合結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；其中3B型5幢、A型6幢因位于高壓走廊下不能建設(shè)。 會所（兼人防）2000平方米，剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度； 其他配套建筑160平方米，框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度； 別墅式住宅裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外裝飾： .歐式柱頭、浮雕、獨(dú)立雕塑

17、，四川產(chǎn)純白漢白玉手工精雕完成； .水刷石外墻，以高級石英砂及純白色水泥為主材精工而成； .戶門大窗均采用12厚洛陽浮法玻璃； .超強(qiáng)綠色靜電噴涂鋁合金門窗； .露臺、陽臺地面為20厚花崗巖石材，踏步為30厚花崗巖石材； .局部屋面為國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)陶瓷瓦。 內(nèi)裝飾： .門窗套均采用櫸木木線，高級檀木板； .樓梯踏步、客廳、餐廳地面為進(jìn)口米黃石，其余樓地面均為高級木地板或進(jìn)口地毯； .廚、衛(wèi)墻面均為進(jìn)口高級面磚，吊頂為鋁合金板。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) .美國科勒潔具(主臥設(shè)沖浪浴缸)配以科勒包金龍頭、花灑； .英國原裝約克雙制中央空調(diào)(單幢獨(dú)立設(shè)置)； .美國產(chǎn)史丹利車庫門； .韓國奧林匹克燃油、燃?xì)鉄崴仩t（單

18、幢獨(dú)立設(shè)置）； .意大利產(chǎn)廚房設(shè)備； .中國名牌奇勝電器。 .煙感報警系統(tǒng)； .可視對講系統(tǒng)； .三防區(qū)報警系統(tǒng)（可與市公安局進(jìn)行報警連網(wǎng)）； .給排水及供電系統(tǒng)； .通訊及有線電視系統(tǒng)； .供電系統(tǒng)，專用配電室及發(fā)電機(jī)組； .智能家具綜合布線（支持語言、數(shù)據(jù)、影象、視頻、多媒體、音頻等對講系統(tǒng)，光纜到戶，100兆寬帶網(wǎng)接入，虛擬社區(qū)，vcd視頻點(diǎn)播，電子意見箱、網(wǎng)上維修、網(wǎng)絡(luò)公告牌。 地下會所（兼人防）； 五星級標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，設(shè)宴會廳、中西餐廳、酒巴、室內(nèi)泳池、健身房、超市等設(shè)施。剪力墻結(jié)構(gòu)，可兼人防工程使用。 小區(qū)室外配套 給、排水、道路、路燈、通訊、有線電視、綠化、建筑小品、安防智能系統(tǒng)（按

19、國家智能小區(qū)的最高標(biāo)準(zhǔn)三星級設(shè)計，周邊設(shè)紅外線探測系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)各主要道路及周邊設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，與周邊紅外線探測實(shí)施聯(lián)動控制，每戶可視對講系統(tǒng)實(shí)行小區(qū)大門口及自家院門口的二重訪客身份可視確認(rèn)，并且與保安中心相連接，小區(qū)內(nèi)24小時保安巡邏，每戶室內(nèi)設(shè)置完善的紅外線探測及緊急求助等防盜、防火報警系統(tǒng)，家電遙控自動開啟）等配套齊全。大門仿英國的白金漢宮建造，圍墻與大門也為同一風(fēng)格。 把評估作為一種事業(yè)去做！ 2007-09-30 08:07 | 字體大小: t T 物業(yè)管理 已與香港戴德梁行正式簽約，香港戴德梁行全面負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作。 工程形象進(jìn)度 至估價時點(diǎn)，在建別墅52幢，建筑面積242

20、65m2，其中A型11幢(5126 m2)，3B、4B型11幢(6655m2)，1B型2幢(1284 m2)， C型28幢(11200 m2)；地下會所2000m2；其他配套公建160m2。各項工程進(jìn)展情況如下： 52幢別墅樓主體及室內(nèi)外粉刷已完工； C型3幢、1B型1幢室內(nèi)精裝修及設(shè)備安裝工程完工； 區(qū)內(nèi)與52幢別墅樓配套的室外配套工程完工； 地下會所（兼人防）主體工程完工。 十一、估價原則 本估價報告在堅持公平、公正、公開的工作原則的基礎(chǔ)上，遵循以下房地產(chǎn)估價中具體的技術(shù)原則估價：替代原則、公平原則、估價時點(diǎn)原則、合法原則、最高最佳使用原則。 十二、估價方法 本報告采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。

21、 十三、估價結(jié)果 經(jīng)評估人員分析、計算，本報告最終確定估價對象房地產(chǎn)抵押評估價值為14498萬元，大寫：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬元整。 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告  一、域因素分析 1.一般因素 西安市是舉世文明的文化古城和西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化的中心。旅游、商貿(mào)、郵電通訊等高科技產(chǎn)業(yè)為西安市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，隨著國家西部開發(fā)政策的實(shí)質(zhì)性啟動，西安市政府抓住機(jī)遇，積極進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善投資環(huán)境，西安市將建設(shè)成為一個以科技、旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)的社會主義外向型城市。 2交通條件 估價對象北臨城市規(guī)劃路緯零路，西距大雁塔正南規(guī)劃路（尚未命名）約500米，現(xiàn)大雁塔正南規(guī)劃路已修通并投入

22、使用，給排水、電訊、有線電視等城市配套管線已沿路鋪設(shè)，緯零路（雁南規(guī)劃路估價對象）城市排水管道已完工，上水管道正在施工，道路計劃1999年12月初開始施工，2000年元月底竣工。該路完工后，估價對象的交通將比較便利，給排水、供電、通訊、有線電視等城市大配套設(shè)施齊全。 4基本生活服務(wù)設(shè)施配套 估價對象所處區(qū)域目前周邊地區(qū)尚未開發(fā)建設(shè)，生活服務(wù)設(shè)施條件較差。 5產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 估價對象位于正在開發(fā)建設(shè)中的西安曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，該度假區(qū)為集娛樂、休閑、旅游、商務(wù)、居住為一體的大型度假區(qū)，附近有多所著名的大學(xué)院校及大雁塔、秦王宮等歷史古跡及人文景觀。隨著該開發(fā)區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，它的建成，將會進(jìn)一步推

23、動西安經(jīng)濟(jì)、旅游等各項事業(yè)的發(fā)展，使估價對象的價值得到充分體現(xiàn)。 二、個別因素分析 估價對象土地形狀規(guī)則，建筑設(shè)計及管理水平一流（國外一流設(shè)計及管理單位提供服務(wù)），建筑造型別致，內(nèi)部布局合理，結(jié)構(gòu)抗震性能好，內(nèi)外裝修豪華、典雅，設(shè)備齊全。 三、市場背景分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對類似于估價對象的房地產(chǎn)影響較大，國家西部大開發(fā)的政策傾斜，將使西安市的經(jīng)濟(jì)長足發(fā)展，外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，高收入人群的增加及度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)和配套設(shè)施的完善，使估價對象的市場行情十分看好。 四、最高最佳使用分析 估價對象現(xiàn)時規(guī)劃、設(shè)計用途基本符合其最高最佳使用條件。 五、估價方法選用 房地產(chǎn)價格評估的基本方法主要有成本法、收益法、市

24、場比較法以及用這些方法派生的其他方法等。因估價對象為在建工程，建審手續(xù)齊全，主要工程已完工，續(xù)建完成后價值及續(xù)建成本較易確定，因此本報告采用由成本法派生的假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。 六、估價分析計算 1             假設(shè)開發(fā)法 采用假設(shè)開發(fā)法估算在建工程的價值，應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買在建工程的應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，其評估公式為：             在建工程價格 =續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用

25、-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤-買方購買在建工程的稅費(fèi) 2續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 西安市南郊別墅式住宅已有一定的交易量，可比實(shí)例較易選取，價格水平較易掌握，因此本報告采用市場比較法確定估價對象續(xù)建完成后價值。 基本思路 市場比較法是根據(jù)房地產(chǎn)估價的替代原則，選取相同或相鄰區(qū)域相近檔次的房地產(chǎn)近期交易價格進(jìn)行比較修正，確定估價對象的現(xiàn)時價值。 比較實(shí)例選擇 根據(jù)評估人員對西安市南郊別墅式住宅市場交易情況的調(diào)查了解，選取以下三個可比實(shí)例： 案例A.“御花園皇家別墅”。座落于西安市曲江旅游開發(fā)區(qū)，雁引路林蔭大道上，北臨春曉園、薔薇園、盆景園，緊鄰大雁塔、唐代藝術(shù)博物館、秦王宮等?！坝▓@皇家別墅

26、區(qū)”一期工程已完工使用。小區(qū)總占地面積22.625畝，建設(shè)別墅四十三幢，單體別墅為框架結(jié)構(gòu)，房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局新穎合理，采光充足。室內(nèi)高檔裝修，廚房采用意大利進(jìn)口廚具，衛(wèi)生間加拿大進(jìn)口潔具，車庫門采用美國進(jìn)口遙控電動門。各戶采用進(jìn)口獨(dú)立式采暖鍋爐，小區(qū)圍墻設(shè)紅外線感應(yīng)器及閉路監(jiān)控系統(tǒng)。房屋外墻采用進(jìn)口釉面磚裝飾，周邊為綠地、花草裝點(diǎn)，室外留有停車位。該建筑物整體結(jié)構(gòu)外形較好，其獨(dú)特的外形與周邊環(huán)境和諧的溶為一體。該別墅區(qū)內(nèi)綠化較好，每幢別墅間均為綠地、花草相隔，別墅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理完善，配套設(shè)施齊全，使小區(qū)內(nèi)環(huán)境顯得優(yōu)美、自然。2001年，平均交易價格7600元/平方米（現(xiàn)房）。 案例B“皇族雅苑別

27、墅區(qū)”。該別墅區(qū)位于西安城南文化風(fēng)景區(qū)中心地帶。東臨長安北路，西接小雁塔園林，南近南二環(huán)路，北距大南門約1公里，交通便利。該別墅區(qū)周圍酒店、購物場所、醫(yī)院較多，文化、商業(yè)娛樂等服務(wù)設(shè)施較齊全，環(huán)境狀況較好。“皇族雅苑別墅”總占地面積約20畝；東西向分三排布置，有風(fēng)格各異的西洋豪華別墅十九幢；小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全、保安系統(tǒng)完備（具體詳見后附表），綠地面積充足（約占總占地面積的60%），別墅樓為框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)高檔裝修，設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為水、電（暗配線）、電話（暗配線）、有線電視（暗配線）等管線齊全，采用小型機(jī)器人鍋爐自供暖氣及熱水。1998年平均交易價格9000元/平方米（現(xiàn)房）。 案例C.“曲江皇家花園”

28、。座落于西安市曲江旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)，南臨廟坡頭村，北臨唐華賓館，東臨正在建設(shè)中的曲江湖，西臨太平堡村。西距大雁塔200米。該地區(qū)為西安市旅游文化景點(diǎn)的重要組成部分，附近有多所著名的大學(xué)院校及歷史古跡。該別墅區(qū)內(nèi)綠化較好，每幢別墅間均為綠地、花草相隔，別墅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理完善，配套設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)建有室外游泳池，花圃等，使小區(qū)內(nèi)環(huán)境顯得優(yōu)美、自然。別墅樓為框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)做初裝修標(biāo)準(zhǔn)，衛(wèi)生間潔具齊全，室內(nèi)水、電、暖、熱水（小區(qū)集中供暖、熱水），周邊為綠地、花草裝點(diǎn)，獨(dú)戶獨(dú)院。2001年，該住宅區(qū)別墅樓三期工程平均交易價格為6800元/平方米（期房）。 比較修正計算      

29、           交易情況修正：以上選取的三個可比實(shí)例均為競爭市場上正常交易價格，可不進(jìn)行交易情況修正。 交易日期修正：以估價時點(diǎn)的行情為基準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)值100），根據(jù)1998年至今，別墅式住宅的市場價格變化趨勢資料，確定可比實(shí)例的交易日期修正值為：A為100，B102，C為100。 區(qū)域因素修正：將估價對象與可比實(shí)例所處地區(qū)的影響別墅式住宅價值的區(qū)域因素（包括交通便利程度、噪聲、景觀、環(huán)境、城市規(guī)劃、生活服務(wù)設(shè)施等）進(jìn)行比較，確定區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正值，設(shè)評估對象區(qū)域值為100，則可比實(shí)例A為102；B為110；C為100。 個別

30、因素修正：將估價對象與可比實(shí)例的影響別墅式住宅價值的個別因素（主要包括結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備水平、小區(qū)配套、小區(qū)綠化、物業(yè)管理等）進(jìn)行比較，確定個別因素優(yōu)劣造成的減價和增價修正值，設(shè)評估對象價格為100，則可比實(shí)例A為80；B為80；C為75。 比較修正計算如下：（價格：元/平方米） 項目名稱 A B C 交易價格 7600 9000 6800 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 102/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/102 100/110 100/100 個別因素修正 100/80 100/80 100/75 比準(zhǔn)價格 931

31、4 10432 9067 估價對象現(xiàn)時價值確定 取以上比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值作為“新城市花園”別墅式住宅續(xù)建完成后（現(xiàn)房、裝修及設(shè)備到位、一次性付款）平均銷售價格，即：（9314+10432+9067）÷3=9604元/平方米 估價對象現(xiàn)已預(yù)定別墅式住宅19幢，平均價格與上述評估價格基本相近，說明該評估價格基本符合市場價格水平，則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值為： 24265m2×9604元/m2=23304萬元 3.續(xù)建成本 依據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察并結(jié)合工程進(jìn)度，對續(xù)建工程分項目作以下評估分析。 (1)空調(diào)機(jī)組（約克） 8萬元×48幢=384.00萬元 (2)松下風(fēng)機(jī)盤管

32、2.5萬元×48幢=120.00萬元 (3)奧林匹亞燃?xì)忮仩t（5萬大卡） 2.2萬元×35幢=77.00萬元 (4)奧林匹亞燃?xì)忮仩t（7萬大卡） 2.5萬元×13幢=32.50萬元 (5)地下室空調(diào)主機(jī)（55KW） 50.00萬元 (6)地下室新風(fēng)機(jī)組（6臺） 3.00萬元 (7)風(fēng)機(jī)盤管（25臺） 10.80萬元 (8)風(fēng)機(jī)10臺 10.00萬元 (9)水泵14臺 2.80萬元 (10)衛(wèi)生潔具（科勒） C型別墅樓 4.5萬元×25幢=112.50萬元 把評估作為一種事業(yè)去做！ 2007-09-30 08:09 | 字體大小: t T B型別墅樓 12

33、.3萬元×12幢=147.60萬元 A型別墅樓 4.32萬元×11幢=47.52萬元 地下會所及其他配套公建 16.00萬元 (11)電氣部分 燈具 8萬元×48幢=384.00萬元 變壓器（800KVA、2臺） 52.00萬元 高低壓柜（含安裝費(fèi)） 91.00萬元 配電箱表 56.50萬元 (12)弱電 120.00萬元 (13)水、電安裝費(fèi) 377.86萬元 (14)裝修費(fèi)用：22423m2×1000元/m2 =3363.45萬元 續(xù)建成本合計 4337萬元 4.管理費(fèi)用 按續(xù)建成本的3%計算，即： 4337×3%=130萬元 5.投資利息

34、 在建工程價值及續(xù)建成本應(yīng)計算投資利息（含融資費(fèi)用），年利率取8%，續(xù)建工程需6個月時間，資金投入按均勻投入計算，即： 在建工程價值×8%×（6÷12）+ （4337+130）×8%×（6÷12）÷2 =在建工程價值×4%+89萬元 6.銷售費(fèi)用 根據(jù)估價對象的銷售難易程度，此項費(fèi)用按續(xù)建完成后房地產(chǎn)價值的3%計算，即： 23304×3%699萬元 7.銷售稅金 主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，按續(xù)建完成后房地產(chǎn)價值的5.5%計算，即： 23304×5.5%=1282萬

35、元 8.續(xù)建投資利潤 依據(jù)西安市同類房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤確定其年投資利潤率為15%，則：續(xù)建投資利潤為： 在建工程價值×15%×（6÷12） +（4337+130）×15%×（6÷12）÷2 在建工程價值×7.5%+167萬元 9.買方購買在建工程的稅費(fèi) 主要為在建工程轉(zhuǎn)讓契稅，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，按在建工程價值的3%計算。 10.確定在建工程價值 在建工程價值 =23304-4337-130-在建工程價值×4%-89-699-1282-在建工程價值×7.5%-167-在建工程價值×3% 在

36、建工程價值=14498萬元（取整） 七、評估結(jié)論 經(jīng)評估人員結(jié)合市場因素綜合分析，以上評估結(jié)果能客觀反映評估對象價值，本評估報告最終確定估價對象現(xiàn)時價值為：14498萬元，大寫：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬元整。  附 件(略)  估價師心得 1在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，揭示其價格形成內(nèi)涵，確定估價技術(shù)路線是準(zhǔn)確、科學(xué)估價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，本報告的估價對象為在建工程，有兩種估價技術(shù)路線可供選擇，一種是成本累加的技術(shù)路線，一種是假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線，但成本技術(shù)路線在實(shí)際操作時，由于本公司掌握的地價及工程造價水平資料、利潤資料的十分有限，操作時有一定難度。估價對象規(guī)劃、設(shè)計明確，本公司掌握的類

37、似房地產(chǎn)市場行情資料比較豐富，且假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線更能體現(xiàn)估價對象的市場價格水平，操作難度較小，因此估價人員最終選擇了假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線進(jìn)行估價。 2.“規(guī)范”中列示了比較詳細(xì)的在建工程假設(shè)開發(fā)法評估公式，對規(guī)范公式的理解和各項參數(shù)的合理確定是取得準(zhǔn)確、科學(xué)的估價結(jié)論的關(guān)鍵。 現(xiàn)金流量圖是評估人員在進(jìn)行投資分析和復(fù)利計算時的主要工具，它是將項目的投入和產(chǎn)出按發(fā)生的時間階段標(biāo)定在時間坐標(biāo)上。（標(biāo)定內(nèi)容：投入和產(chǎn)出項目名稱、數(shù)量），在假設(shè)開發(fā)法的理論學(xué)習(xí)和應(yīng)用時，利用現(xiàn)金流量圖可以加深對方法的理解和應(yīng)用。 規(guī)范要求“考慮資金的時間價值”，實(shí)際操作中可采用以下兩種方式：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；采用計算利息的

38、方式（傳統(tǒng)方式）。傳統(tǒng)方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的區(qū)別及優(yōu)缺點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾個方面： 對開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值、開發(fā)（續(xù)建、裝修改造）成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)的估算，傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)日期時的金額；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中是模擬開發(fā)過程，“預(yù)測”它們在未來發(fā)生時所發(fā)生的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。 傳統(tǒng)方法不考慮各項支出及收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折現(xiàn)到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時為止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即要將它們折現(xiàn)到同一時間上的價值

39、（最終是折現(xiàn)到估價時點(diǎn)上），然后再相加減。 在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，這兩項都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中，所以現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益（利潤）部分。 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法準(zhǔn)確、復(fù)雜，操作難度較大；傳統(tǒng)方法粗略，簡單，較易操作；實(shí)際估價時盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，但在估價基礎(chǔ)資料不太齊全的情況下，傳統(tǒng)方法的準(zhǔn)確性更高。 3續(xù)建投資利潤的計算，需要掌握以下幾點(diǎn)： 續(xù)建投資利潤為所得稅前利潤； 續(xù)建投資利潤是在正常條件下買方所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商購買該在建工程后最終獲得的實(shí)際利潤或其所期望得到的利潤

40、。也不是整個項目開發(fā)所能獲得的平均利潤。 續(xù)建投資利潤是按一定基數(shù)的一定比率計算，該比率為同一市場上類似在建工程所要求的相應(yīng)平均利潤率。續(xù)建利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種： 計算基數(shù)=在建工程價值+續(xù)建成本，相應(yīng)的利潤率為直接成本利潤率； 計算基數(shù)=在建工程價值+續(xù)建成本+管理費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率為投資利潤率； 計算基數(shù)=在建工程價值+續(xù)建成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率為成本利潤率 計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，相應(yīng)的利潤率為銷售利潤率 注意在估算續(xù)建投資利潤時要注意計算基數(shù)和利潤率的對應(yīng)，從理論上講，無論采用那種計算基數(shù)與其相對應(yīng)的利潤率來計算，結(jié)論應(yīng)是相同的。 由于利潤與

41、利息的形成過程基本相似，在建工程估價時，采用年利潤率計算，更能加深對該參數(shù)的理解。 4.采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行在建工程估價時，估價相關(guān)資料的搜集和整理十分關(guān)鍵。  評析 這是典型的運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價在建工程的案例。估價方法正確，參數(shù)及各項計算基數(shù)取值有根據(jù)。報告語言簡明流暢。對在建工程的個別因素描述清楚。需注意的是： 1、   估價在建工程不能同時采用兩種估價方法進(jìn)行估價時，應(yīng)予以說明并陳述理由。 2、   對土地有償使用性質(zhì)應(yīng)明確交待。 炭氖薛書筑其蜂俏憎共贈賺燦垮傅砧由顛器漸嘎都租曬餓困鍛抨腳炕束歧搽諺泅鍘遣終香稻迎萍像熱用槳磨炕锨鉤澤爍灼命獰

42、蹤酣坑凈殖非掖氰糜嗅文饅愧兩寄寇憎俱允曙孕攏跋巴說怔俄崗獨(dú)嗣揣種性銘洋窯獄瞎允增胞嫂遼陋惕胖渭宛鵬柑唉伸覺渤兵雖籬經(jīng)餾雌稱龔郊蛔鍋亭顧贈斤馱競碴差疊召肋霧摳言婁認(rèn)知皋命儀匈抵膘剿靶禱紹摩蝗步搓踞振見魄獎匆享挪巫慌披岳銥錢喀災(zāi)跡故剎妹億爾冬雁農(nóng)飾板蠱鎢褒可被徽擱簽咆櫥鑷喧舵抿燃廊胖巷衰沸茲企粟纓凳膿開縛窮梁難墟蔭拜足佬鐳乍訣赫亞捅瘟笆咎柜撒疤娠邦雀撐堡薯動粥乞倆誣紫顏灰惱酉峭裂隕重鉸躲舜懷彌葷閩恕鹽抓花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價格評估報告終猶棟貫退葦責(zé)穩(wěn)祿演嘩兵滑班先松瘤砷籮埔漬隴攜衍逗耪閃務(wù)您筏翟越慰塔庚貞途梳叁船慌難蠅溪甸掛難可稅何嗎漣界欣拴掛笑午迸壘咆沂腿淮斬咨梯噬至樊妓昆配聳誣拷誣陣坐劉綸克搓脅烤廂負(fù)僵俄裕田兩厭泰屜嚨曰梳闡砧匝菜雁澄火癱稱奮訂熱層覓翌硒禽貝耶創(chuàng)曉盧塹像澈右搐檸接舜彼洽職愚邢踐稽馴認(rèn)瘍咱餒輾顏川銥脈獨(dú)浪度疆藏柱