土地增值稅問題解答(2)

1、土地增值稅的涉稅疑難問題處理2011-9-19 8:47 肖太壽 【大中小】【打印】【我要糾錯】1 、雙方均不支付補(bǔ)價的土地置換中的土地增值稅處理根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 （財法字（ 1995 ）6 號）第二條規(guī)定：條例第 二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)的行為?；诖艘?guī)定，在土地置換中，如果換出土地是國有土地，并且國有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn) 讓，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)該征收土地增值稅，如果國有土地使用權(quán)沒 有發(fā)生轉(zhuǎn)讓，根據(jù)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù) （國稅函

2、 2007 第 645 號） 的規(guī)定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、 抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照 稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、 土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。則需要繳納增值稅?？傊?，雙方均不支付補(bǔ)價的土地置換的行為，無論是 否辦理土地使用證的變更手續(xù)，都應(yīng)該繳納土地增值稅處理。2 、將國家無償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，的土地增值稅處理根據(jù)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù) （國稅函 2007 第 645 號）的規(guī)定， 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得

3、了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置 換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)， 只要土地使用者享有占有、 使用、 收益或處分該土地的權(quán)利， 且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、 抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益， 土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此，將國家 無償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。3 、未取得項目立項也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的 土地增值稅處理土地增值稅宣傳提綱 （國稅函發(fā)（ 1995 ）110 號）第四第規(guī)定：

4、根據(jù)條例的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。 這樣界定有三層含意： 一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅 。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。 轉(zhuǎn)讓”的，不繳納土地增值稅。根據(jù)上述文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃土地上開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行4 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項目登記備案時，沒有進(jìn)行分期項目的備案，但是，企業(yè)自 行劃分了項目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項目

5、單位進(jìn)行匯算？根據(jù) 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目， 以分期項目為單位清算。因此，在土地增值稅清算時，不能以企業(yè)自行劃分的分期工程建設(shè)項目為單位進(jìn)行清算。5 、房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在計算土地增值稅如 何處里，如果補(bǔ)償面積超過拆遷合同確定的補(bǔ)償面積，如何處理？房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在拆遷時以合同約定的房 屋拆補(bǔ)償款作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并在新建房補(bǔ)償拆遷房

6、交付時，按合同約定的房屋拆補(bǔ)償款計入 轉(zhuǎn)讓收入。如果實際以新建房補(bǔ)償?shù)拿娣e超過拆遷合同約定的補(bǔ)償面積，超過部分的面積按企業(yè)銷售同類 房地產(chǎn)的市場價格計算銷售收入。6 、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房價，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，先按以下方法計算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓收入=合同約定轉(zhuǎn)讓價格 -（1-受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。以此方法計算的轉(zhuǎn)讓收入合理的，據(jù)以計算土地增值稅，不合理的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值 確定。7 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)的商品房對外 投資 ，沒有取得

7、貨幣收入，計算土地增值稅時的收入確定根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知（國稅發(fā) 200991 號） 第十九條 的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、 換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等， 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確 認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。8 、一次性獲取土地使用權(quán)，但是分期分批開發(fā)，在計算土地增值稅時，如何確定扣除項目中獲取土 地使用權(quán)所支付的金額 ？答：中華人民共和國

8、土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 （財法字 1995 第 006 號）第六條的規(guī)定， 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂? 、土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？納稅人對其擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行評估，評估增值額無論會計上如何處里，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計算土地增值稅時，不應(yīng)作為土地增值稅扣除項目。10 、單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時 , 土地部門收取的土地閑置費(fèi)、土價評估費(fèi)的土地增值稅處理根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的 土地增值稅宣傳提綱 （國稅函發(fā)（ 1995 ）

9、110 號）第五條第一款 規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交 納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地 使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 土地部門收取的土地閑置費(fèi)不能作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函 2010220 號）第四條規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 ”。根據(jù) 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 （財稅字 19954

10、8 號）第十 二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在 計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價 格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。因此土地估價費(fèi)能否扣 除應(yīng)視具體情況而定。11 、納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門， 而是作為政府部門對企業(yè)投資， 可 否作為計算土地增值稅扣除項目？納稅人取得土地的應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，如果 其金額與土地出讓合同確定的土地出讓金金額一致，并且取得了土地出讓金

11、合法票據(jù)，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 計算土地增值稅時，應(yīng)當(dāng)作為扣除項目。12 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按 “以地補(bǔ)路 ”的方式取得土地，但是該單位支付修路款時，取得的是政府部門 財政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項文件中或政府的其他文件中包含 “以地補(bǔ)路 ”方式取得土地的內(nèi) 容，如果道路是由其他單位施工的，并且財政部門或其他部門以代付了修路費(fèi)用，向代付單位支付的修路 費(fèi)取得的是財政收據(jù)，可經(jīng)審核確認(rèn)后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司 直接施工，支付的修路費(fèi)取得的是財政收據(jù)，則不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。13 、對于以地補(bǔ)路

12、（工程）的項目，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 （財法字（ 1995 ）6 號）第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支 付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?？紤]到一些 房地產(chǎn)開發(fā)項目盡管看似無償取得了土地，實際上取得的土地是承擔(dān)了修建道路和政府工程成本而獲得的 補(bǔ)償，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實所發(fā)生修 建道路和政府工程成本的真實性，并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。14 、房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可

13、否計入開發(fā)成本。根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程 （國稅發(fā) 200991 號）第二十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清 算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以 部分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本 按規(guī)定扣除。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 （國稅函 2010220 號）第二條規(guī)定： “房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目 的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按 發(fā)票

14、所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 ”15 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè) 施費(fèi)等開發(fā)成本的憑證或資料，如何進(jìn)行土地增值稅的清算？國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號） 第四條第（二）項規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價 管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面 積金額

15、標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ”如江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā) 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 的通知 （蘇地稅發(fā) 200775 號）規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建 筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，各省轄市地方稅務(wù)局 可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價部門最新公布的建安造價定額資料 , 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核 定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。所以，如果不能完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開發(fā)成本的憑證或資料，可 參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管

16、理造價部門最新公布的建安造價定額資料 , 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定 上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。16 、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)，是否可以扣除？編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用是與工程招標(biāo)相關(guān)的費(fèi)用，按國家財務(wù)會計制度的規(guī)定計入有關(guān)成本，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。17 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷售的，裝修成本如何扣除？國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號） 第四條第（四）項規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成

17、本 ”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所建商品房裝修后銷售的，如果在計算轉(zhuǎn)讓收入時，向購房方收取的裝修費(fèi)用計入 計算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入的，裝修成本可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，按規(guī)定扣除，并可作為計算加計扣除 金額的基數(shù)。如果向購房方收取的裝修費(fèi)用不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，則裝修費(fèi)用不可以作為土地增值稅的 扣除項目。18 、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 的通知（國稅發(fā) 200931 號）規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)包含項目營銷設(shè)施建造費(fèi)，在計算土地增值稅時開發(fā)間接費(fèi)是否包括項目營銷設(shè)施 建造費(fèi)？根據(jù) 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 的規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的 費(fèi)用，包括工資

18、、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，計算土地增值稅時，項目營銷設(shè)施建造費(fèi)不能包含在開發(fā)間接費(fèi)里。19 、納稅人繳納的規(guī)費(fèi)可不可以作為扣除利息和管理費(fèi)用的基數(shù)？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)費(fèi)，如果按會計制度應(yīng)當(dāng)計入取得土地成本、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的，應(yīng)當(dāng)作為計算扣除利息和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的基數(shù)。20 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向 金融 機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除 （企業(yè) 總機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出是否可以扣除？項目之間的利息費(fèi)用劃分不清，如果所發(fā)生的利息和管理費(fèi)、 銷售費(fèi)用總額低于 10% ，如何扣除？）？中華人民

19、共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 （財法字 1995 第 006 號）第七條第三款規(guī)定： 財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最 高不能超過按商業(yè)區(qū) 銀行 同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項 規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙?融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房 地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房

20、地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。21 、納稅人購買土地和房產(chǎn)時所繳納的契稅，如何扣除？財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 （財稅 200621 號）第二條規(guī)定：納稅人 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物， 對購房時繳納的契稅， 凡能提供契稅完稅憑證的， 準(zhǔn)予作為 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 予以扣除，但不作為加計 5% 的基數(shù)。從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財務(wù)制定計入有關(guān)的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數(shù)。、22 、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計 處理上應(yīng)計入營業(yè)外支出，企業(yè)

21、發(fā)生的上述支出時，借記 營業(yè)外支出 '貸,記銀行存款 '等科目。 土地增值 稅暫行條例實施細(xì)則 規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn) 開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土 地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項目。23 、房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓， 1-4 層是商業(yè)用房， 5-20 層是住宅，現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清 算，經(jīng)計算，住宅為負(fù)增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？ 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核

22、算的最基本核算項 目或核算對象為單位計算；財政部、國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 （財稅 199548 號）十三條規(guī)定， 對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的， 應(yīng)分別核算增值額 （財 稅200621 號及國稅發(fā) 2006187 號文對此也有規(guī)定） ，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的， 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。江蘇省地方稅務(wù)局 關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知 （蘇地稅發(fā) 200972 號）第十 七條規(guī)定：清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算； 對于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)的項目，是否以分

23、期項目為單位清算；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否與其他 類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。根據(jù)以上規(guī)定， 除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外， 同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。24 、已核定項目如何適用核定征收率？已核定征收項目如果符合 土地增值稅清算管理規(guī)程 （國稅發(fā) 200991 號）第十條第一款和第二 款清算條件進(jìn)了核定征收清算的，其未售部分繼續(xù)銷售的，按清算時確定的核定征收率核定征收。25 、房地產(chǎn)開發(fā)項目分期開發(fā)，前期項目已核定征收，后期項目如何進(jìn)行清算？土地增值稅清算管理規(guī)程 （國稅發(fā) 200991 號）第三十六條規(guī)定：對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目， 各期清算的方式應(yīng)保持一致

24、。因此，前期項目已核定征收，后期項目也應(yīng)該核定征收。26 、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，是否要預(yù)征土地增值稅？房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，銷售剩余房屋收到的預(yù)收款，應(yīng)根據(jù) 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 （國稅發(fā) 2006187 號）的第八條規(guī)定， 在土地增值稅清 算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目 金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算（單位建筑面積成本費(fèi)用 = 清算時的扣除 項目總金額清算的總建筑面積）。即納稅人已清算項目繼續(xù)銷售的，應(yīng)在銷售的當(dāng)月

25、進(jìn)行清算，不再先 預(yù)征后清算。27 、項目清算時未售部分的成本、費(fèi)用、稅金如何扣除？未售部分的將來的成本、費(fèi)用、稅金、預(yù)征 稅款的處理？根據(jù) 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā) 2006187號）第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額 清算的總建筑面積。清算時未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費(fèi)用。未售部分銷售時已預(yù)征的稅款在計算土地增值稅予以扣

26、除28 、土地增值稅清算過程中， 企業(yè)想享受增值額不超過 20% 增值額免稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅， 需要提供 哪些證明資料？1 ）立項批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對經(jīng)濟(jì)適用房立項的批準(zhǔn)文件；2 ）土地管理部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件；3 ）物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格的批件；4 ）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；5 ）列明該項目的政府經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計劃；6）經(jīng)濟(jì)適用房銷售清冊 （包括購房人姓名和身份證號碼、 準(zhǔn)購面積、 合同號、 訂立合同日期、 樓棟號、 實際購買面積、單價、銷售金額）；7 ）主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。29 、銷售經(jīng)濟(jì)適用房的車庫等，是否可享受土地增值稅的優(yōu)惠政策？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房車庫等，其面積并入經(jīng)濟(jì)適用房面積，其合計數(shù)未超過經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo) 準(zhǔn)的， 享受經(jīng)濟(jì)適用房政策， 其合計數(shù)超過經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)與車庫等均不作為經(jīng)濟(jì)適用房， 不應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠政策。30 、房地產(chǎn)企業(yè)用房地產(chǎn)投資的土地增值稅處理據(jù) 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅 200621 號）第五條規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體 問題規(guī)