物業(yè)管理服務(wù)承諾

1、物業(yè)管理服務(wù)承諾為了將GM花園建設(shè)成為一流的文明住宅小區(qū)，在依照GM花園小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)的GM花園小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容有關(guān)招標(biāo)書，同時(shí)參照中華人民共和國建設(shè)部全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合S公司“以家為本，服務(wù)社群、精益求精”的宗旨及“人性化管理”、“規(guī)范化服務(wù)”的指導(dǎo)方針對GM花園物業(yè)管理進(jìn)行量化,S物業(yè)管理公司在GM花園進(jìn)行之物業(yè)管理項(xiàng)目及措施承諾如下：特別承諾：S物業(yè)管理公司承諾一年內(nèi)將GM花園創(chuàng)建成J市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)、兩年內(nèi)達(dá)到省和全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，以國家權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)可來檢驗(yàn)本公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)提升GM花園的社會(huì)知名度。如未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，S物業(yè)管理公司將GM花

2、園小區(qū)的管理酬金的30%作為罰金從每年管理人酬金中扣除。266二、檔案的建立和管理檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。針對GM花園物業(yè)管理形式，做到每一項(xiàng)管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實(shí)記錄，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、集中的管理。1 檔案的建立與分類小區(qū)檔案指在建設(shè)及經(jīng)營管理小區(qū)的活動(dòng)中形成的全部文件和資料的總和。（1）小區(qū)管理檔案分類管委會(huì)工作資料；委托管理合同及小區(qū)管理涉及的其他合同文本；住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件等)、住戶特殊要求記錄、住戶

3、投訴與回訪記錄等；社區(qū)文化資料；清潔衛(wèi)生管理記錄及資料；綠化管理記錄及資料；車場（車棚）管理記錄及資料；文化娛樂場所（會(huì)所）管理資料；消防、治安管理記錄及資料。（2）工程技術(shù)、設(shè)備管理檔案小區(qū)建設(shè)竣工資料；管理處接管小區(qū)的有關(guān)資料和協(xié)議；小區(qū)改造變更資料（含裝修管理資料）；房屋及公共設(shè)施維修（維護(hù)）資料；設(shè)備資料主要包括設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備運(yùn)行資料、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及資料；科技圖書及資料。（3）管理處內(nèi)務(wù)管理檔案經(jīng)營財(cái)務(wù)：主要包括經(jīng)營管理資料、合同管理資料、財(cái)務(wù)管理資料；人事勞資：主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓(xùn)、考核資料；規(guī)章制度及往來文件；管理及運(yùn)作規(guī)章制度政府、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)

4、文件物業(yè)管理有限公司文件；其他外來文件；本管理處發(fā)出的通知、公告、報(bào)告、信函等公文；質(zhì)量管理文件及相應(yīng)的資料、記錄（4）其他文件2檔案管理（1）管理思路依照規(guī)定程序收集的各項(xiàng)工作的檔案資料，按科學(xué)方法檢索使用，機(jī)密文件加密，專人管理。檔案管理除詳細(xì)記錄管理過程外，一個(gè)重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足，改進(jìn)管理工作,原始資料除收集、整理，編入檔案時(shí)初步分析外，應(yīng)形成各類人員定期、定項(xiàng)目有方向性地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納，反映管理漏洞，提出報(bào)告和可行性整改意見，物業(yè)經(jīng)理決策修正工作規(guī)程。（2）檔案管理的基本模式采用多種形式的信息貯存方式，有計(jì)算機(jī)磁盤、錄影帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等，分別采用相應(yīng)的保管貯存

5、方法。采用科學(xué)檢查及多媒體查詢系統(tǒng)，文件目錄條理清晰，方便檔案使用、查詢。嚴(yán)格內(nèi)部文件資料的保密制度，需保密文件及區(qū)域必須加密，專人負(fù)責(zé)保管，確保文件的安全。加強(qiáng)檔案的安全管理，配置消防器材和防盜門，檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮濕的要求。堅(jiān)持對檔案管理工作檢查指導(dǎo)，一方面檢查檔案管理職效，另一方面從檔案中可側(cè)面了解管理處各項(xiàng)工作的運(yùn)作情況。管理處各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況，督促檔案管理人員及時(shí)將工作記錄文件歸入檔案，管理處經(jīng)理（或經(jīng)理助理）每季度對檔案管理工作進(jìn)行一次全面的檢查，檢查文件管理是否規(guī)范，有無遺漏，指出工作不足，以便更好地提高檔案管理工作。三、保潔、綠化

6、充分展現(xiàn)GM花園潔凈、清幽的環(huán)境、體現(xiàn)出凈化、綠化、美化的人文環(huán)境，使GM花園真正成為一流的花園式住宅區(qū)，為創(chuàng)建國優(yōu)、省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1.管理策劃（1）全員保潔：在GM花園管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹立保潔意識，人人都是保潔員，人人都是綠化員，保安員不僅僅負(fù)責(zé)環(huán)境治安和車輛管理，還將承擔(dān)起小區(qū)清潔維護(hù)、監(jiān)督等工作。（2）專業(yè)養(yǎng)護(hù)、責(zé)任分明，以“四有”促進(jìn)管理。有專業(yè)管理，以一名物業(yè)管理員組成衛(wèi)生綠化項(xiàng)目小組，全面管理。有專業(yè)隊(duì)伍，保潔隊(duì)和綠化隊(duì)，層層落實(shí)。有明確的獎(jiǎng)勵(lì)措施，若有扣分因素，相關(guān)責(zé)任人扣發(fā)薪金。有嚴(yán)格遵守的保潔、綠化制度和標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)方式。2.服務(wù)運(yùn)作（包括但不限

7、于）樓梯、大堂、電梯：每日清掃2次以上，清除垃圾，保持潔凈；路面：實(shí)行16小時(shí)全天侯保潔，無雜物，無垃圾，道路潔凈，每周沖洗公共通道2次以上；生活垃圾：每天上門收集3次，周圍環(huán)境潔凈；游泳池：每日清洗、洗塵1次以上，每周消殺2次；喬木：每周巡查二次，及時(shí)修剪枯枝，病蟲枝，名貴樹種懸掛標(biāo)識牌；灌木：每周巡查二次，及時(shí)修剪，保持旺盛長勢，注意滅蟲害；草坪：及時(shí)修剪，夏季不長于15厘米, 春季不長于10厘米。雜草每周巡查拔除。隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶：每月修剪一次，定期澆水，關(guān)鍵對有特別形狀的綠籬、花球重點(diǎn)保護(hù)。3.監(jiān)管措施衛(wèi)生、綠化離不開監(jiān)管，在衛(wèi)生綠化項(xiàng)目小組的組織下，對樓梯、路面、植被等全面質(zhì)量

8、管理，制定各項(xiàng)考核制度和標(biāo)準(zhǔn)，定時(shí)抽查與隨機(jī)結(jié)合，每季度進(jìn)行評比檢查，對未達(dá)標(biāo)的衛(wèi)生死角予以清理。四、保安措施為使GM花園住戶安居樂業(yè),S物業(yè)管理公司對GM花園進(jìn)行現(xiàn)場考查和綜全分析的基礎(chǔ)上,根據(jù)其獨(dú)特的地理位置、特點(diǎn)，制定出相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事治安案件責(zé)任發(fā)案率為零，火災(zāi)責(zé)任發(fā)生率為零，三車責(zé)任丟失率為零。1.運(yùn)用建立智技防系統(tǒng)充分運(yùn)用GM花園現(xiàn)有的技防系統(tǒng)，增強(qiáng)小區(qū)安全防范的廣度和深度，在該系統(tǒng)全天候監(jiān)控下，小區(qū)內(nèi)任何區(qū)域發(fā)生不測都會(huì)在第一時(shí)間傳達(dá)出有關(guān)信息，從而快速采取應(yīng)急措施2以技防為主，人防為輔的方式加強(qiáng)治安防范僅有先進(jìn)的技術(shù)手段是不夠的，我們一貫強(qiáng)

9、調(diào)人的素質(zhì)始終是第一位的，這也是我們多年來的成功經(jīng)驗(yàn)。在人防方面，我們將實(shí)施英國的“快速支持體系”并建立以“信息處理指揮中心”為總控制中心，以多種形式崗位為支持的治安網(wǎng)絡(luò)。為了營造祥和字根表的小區(qū)氣氛，我們在保安人員按排方面還將落實(shí)兩項(xiàng)新措施：(1)便裝安全員督察措施。即除停車場及大門口等地外，其他地點(diǎn)的保安員全都著便裝上崗，配帶隱蔽式無線對講機(jī)，隨時(shí)與信息處理指揮中心聯(lián)絡(luò)。(2)嚴(yán)密措施。即白天安排排巡邏,而在夜晚布置嚴(yán)密的崗哨及增大巡邏密度。3、實(shí)行安全保衛(wèi)和治安防范等制度安全保衛(wèi)和治安防范等級制度是根據(jù)保衛(wèi)的不同、治安環(huán)境的不同及治安現(xiàn)場危急程度的不同等等具體情況而采取相應(yīng)等級的對策和措

10、施的治安保衛(wèi)制度。我們將在GM花園建立三級保安制度如下：三級保安夜間防范；發(fā)生三級火災(zāi)、懸掛三號風(fēng)球等。二級保安發(fā)生二級火災(zāi)、發(fā)生自然災(zāi)害；發(fā)生持械斗毆案件；懸掛一號風(fēng)球。一級保安發(fā)生群眾集會(huì)示威游行；壞分子團(tuán)體肇事有破壞行為；發(fā)生重大刑事案件等。根據(jù)上述不同等級的保安要求，我們制定了相應(yīng)的保衛(wèi)制度，配置了相應(yīng)的警力布置，以確保保衛(wèi)對象的安全及消除任何對小區(qū)的危害。4、賠償承諾凡經(jīng)我公司和上級主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理者自身原因造成住戶損失的，如道路、交通設(shè)施、各類標(biāo)牌、各類裝置等，因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標(biāo)識不清、管理方法不當(dāng)?shù)仍蛟斐勺羰軗p等，我們將視情況對住戶遭受的經(jīng)濟(jì)損

11、失承擔(dān)總額的5%100%。五、消防工作管理消防安全責(zé)任重大，這是我們多年對住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)管理得出的切身體會(huì)?！叭珕T皆兵，預(yù)防為主”，是我們開展消防管理工作的方式和原則。全員皆兵是指管理處的每個(gè)員工都是義務(wù)消防宣傳員、義務(wù)消防救護(hù)員，他們平時(shí)在各自的崗位上從事自己的本職工作，火情發(fā)生時(shí)則迅速進(jìn)入火情懨下的對應(yīng)崗位，履行該崗位職責(zé)。預(yù)防為主是天天講天天抓的日常工作內(nèi)容，包括宣傳教育和檢查。在宣傳方法上我們會(huì)采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面，將依照本公司ISO9002程序文件的規(guī)定，包括“消防工作管理規(guī)定”、“義務(wù)消防員職責(zé)”、“緊急疏散程序”、“滅火救護(hù)程序”等等，在各項(xiàng)規(guī)定中我們都制定了細(xì)致

12、嚴(yán)密的條款。消防管理的關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)有：1.宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”工作方針的前提，設(shè)消防宣傳欄、收看錄像、散發(fā)宣傳材料等向住戶宣傳消防知識。2.加強(qiáng)監(jiān)督加強(qiáng)監(jiān)督檢查可防患于未然，我們將依照本公司ISO9000質(zhì)量保證體系的規(guī)定對小區(qū)內(nèi)一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進(jìn)行監(jiān)督檢查，明確規(guī)定裝修工程隊(duì)必須配備滅火器材，我們還采用專用儀器，如手提電子煤氣泄漏檢測儀，在小區(qū)內(nèi)定時(shí)定點(diǎn)進(jìn)行檢測，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。3.模擬演習(xí)我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習(xí)，訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)員救護(hù)能力，提高住戶的消防意識，增強(qiáng)自救能力。六、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)完善的物業(yè)維修養(yǎng)

13、護(hù)，不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能，而且還可以保值、增值物業(yè)。要使物業(yè)的使用功能得到充分發(fā)揮，就要針對物業(yè)管理的特點(diǎn)，特定出整個(gè)物業(yè)系統(tǒng)細(xì)致而又嚴(yán)密的維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施方案。因此，建立一套完整精細(xì)而又行之有效的維護(hù)，將有利于物業(yè)的保值、增值、使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。1、 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施（本書略）（1） 消防系統(tǒng)的定期維護(hù)、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)（2） 電梯的定期維護(hù)、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)（3） 中央空調(diào)系統(tǒng)的定期維護(hù)、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)（4） 電力系統(tǒng)年度維護(hù)計(jì)劃（5） 公共機(jī)電設(shè)施維護(hù)檢查表（6） 照明系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃（7） 給排水系統(tǒng)年度維護(hù)計(jì)劃（8） 公用設(shè)施維護(hù)

14、項(xiàng)目總表（9） 房屋本體維護(hù)項(xiàng)目總表（10） 公共土木設(shè)施維護(hù)檢查表（11） 公共上、下水道維護(hù)檢查表2、 房屋裝修及日常使用的監(jiān)管房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是入住階段的一項(xiàng)重要工作，為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象，我們將按下列方式進(jìn)行監(jiān)管。（1） 申報(bào)：住戶裝修須到管理處辦理手續(xù)，填寫裝修申請表和裝修項(xiàng)目清單，填寫裝修項(xiàng)目清單可使裝修戶與管理者共同對裝修項(xiàng)目進(jìn)行全面確認(rèn)，避免裝修戶超出申報(bào)范圍裝修的情況。（2） 審查：管理處對申請進(jìn)行審查，除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行，針對GM花園的特殊情況，管理處將做如下規(guī)定： 不得安裝防盜網(wǎng)和防盜窗花； 管理處將對影響房屋外觀的裝修，如空調(diào)安裝、排氣扇安裝等

15、進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)； 房屋天面、陽臺嚴(yán)禁拆改和搭建，嚴(yán)禁封閉陽臺； 與裝修住戶簽訂協(xié)議，規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章，管理處將通過法律途徑解決。（3） 施工管理 施工單位須與管理處簽訂裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書和裝修施工保證書；施工隊(duì)必須提供資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時(shí)出入證，施工時(shí)佩戴在胸前，并在指定區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。 裝修發(fā)生違章行為，住戶與裝修他均為第一責(zé)任者，均獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。 使用高功率電器時(shí)須由管理處另提供電源。 施工隊(duì)必須配備消防器材。 施工時(shí)間安排在上午8：0012：00，下午14：0018：00內(nèi)進(jìn)行。（4） 巡視監(jiān)管管理處設(shè)專人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常使用，監(jiān)管員對每個(gè)裝

16、修戶每日至少巡視二次；對頂層復(fù)式裝修每日巡視不少于四次，并做好巡視記錄。在住戶日常使用過程中，物業(yè)管理員每天巡視一次。3、 維修基金物業(yè)維修基金按GM花園所在地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，維修基金的審批權(quán)在業(yè)主委員會(huì)，使用權(quán)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，保證維修基金的?？顚Ｓ?。七、社區(qū)文化社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品位的重要手段。隨著時(shí)代進(jìn)步、科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于一般的衛(wèi)生、綠化、安全以及良好的服務(wù)，人們希望生活在一個(gè)更體現(xiàn)文化色彩、更關(guān)注個(gè)性發(fā)展、更富有現(xiàn)代生活品位的環(huán)境之中，從而得到高品位人生體驗(yàn)和精神上的滿足。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)造這種環(huán)境、滿足這種心理需求的重要手段?？梢哉f，社區(qū)文化是現(xiàn)代

17、物業(yè)管理不可或缺的重要內(nèi)容。我們在社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)踐，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，也應(yīng)該從熱熱鬧鬧大家樂這種群眾活動(dòng)方式中走向新的層次?！耙环矫婧虾踝匀唬环矫婧虾趵硐?，這就是美”。注：社區(qū)文化策劃（本書略）通過社區(qū)文化活動(dòng)，我們旨在GM花園提倡安靜的社區(qū)文化，將住宅大家樂形式的文化活動(dòng)引導(dǎo)向一個(gè)更高的層次，在安靜的氣氛中渲染一種現(xiàn)代文明，在安靜的環(huán)境中營造精神樂園。安靜的文化活動(dòng)體現(xiàn)了對居民的尊重，同時(shí)蘊(yùn)含更為深刻的文化、情感內(nèi)涵。八、環(huán)境文化社區(qū)文化應(yīng)以人為核心，以環(huán)境為重點(diǎn)，體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍和對人的尊重和關(guān)懷。人們一進(jìn)入GM花園，馬上能夠感覺到典雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛，完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)