酒店的籌建成本控制

1、酒店的籌建成本控制01酒店籌建準(zhǔn)備工作酒店籌建準(zhǔn)備工作0101籌建酒店準(zhǔn)備工作籌建酒店準(zhǔn)備工作1、選址、市場(chǎng)定位與市場(chǎng)調(diào)研2、投資回投率計(jì)算與預(yù)估方案3、可行性投資方案報(bào)告4、運(yùn)營(yíng)方案4選址、市場(chǎng)定位與市場(chǎng)調(diào)研地理位置 物業(yè)種類競(jìng)爭(zhēng)者（周邊市調(diào)）客流量是否剛需房?jī)r(jià)定位裝修檔次設(shè)計(jì)風(fēng)格酒店客源類型5投資回投率計(jì)算與預(yù)估方案預(yù)計(jì)月收入開房率年度收入總開支利潤(rùn)回本周期6可行性投資方案總投資計(jì)劃各項(xiàng)投入費(fèi)用清單資金來源7運(yùn)營(yíng)方案人才管理人員市場(chǎng)客源銷售品質(zhì)入住率服務(wù)02酒店酒店籌建籌建實(shí)施過程實(shí)施過程的投資成本控制的投資成本控制9酒店實(shí)施階段酒店實(shí)施階段的投資成本控制的投資成本控制1、酒店投資費(fèi)用的構(gòu)

2、成2、方案設(shè)計(jì)3、深化設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)4、裝修的成本控制002210酒店投資費(fèi)用的構(gòu)成系列2, 主體房屋土建改造, 821600, 9%系列2, 裝修類, 6860000, 76%系列2, 籌辦、經(jīng)營(yíng)類, 1387500, 15%主體房屋土建改造裝修類籌辦、經(jīng)營(yíng)類11方案設(shè)計(jì)的影響寶安登喜路酒店大堂：?jiǎn)畏皆靸r(jià)：12000元 /m2盤錦雅高泊爾曼酒店大堂：優(yōu)化設(shè)計(jì)后 單方造價(jià)：4500元 /m212方案設(shè)計(jì)的影響這是關(guān)健，是對(duì)上面所有方案的第一步實(shí)際行動(dòng)，也是定位決策，方案的確認(rèn)對(duì)新酒店的經(jīng)營(yíng)、投資額起確定性作用凱雷斯頓酒店優(yōu)化方案設(shè)計(jì)：?jiǎn)畏皆靸r(jià)：3000元 /m2JW萬豪酒店設(shè)計(jì)：?jiǎn)畏皆靸r(jià)：10

3、500元 /m213方案設(shè)計(jì)的影響凱雷斯頓酒店客房前后進(jìn)行兩次優(yōu)化方案設(shè)計(jì)：?jiǎn)伍g造價(jià)由原來11萬多降至9萬多（包括所有），效果提升，120間房總投資節(jié)省240萬左右14方案設(shè)計(jì)的影響松崗燕川酒店客房：業(yè)主方原施工單位報(bào)價(jià)，單間造價(jià)在8萬左右，本公司設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化后，單間客房造價(jià)6萬多，總費(fèi)用降100萬多，效果提升.15深化設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)：設(shè)計(jì)、施工方案、材料、設(shè)備對(duì)投資成本與運(yùn)營(yíng)開源節(jié)流起決定性作用16裝修的成本控制1、成本控制力度由酒店籌建團(tuán)隊(duì)的人員決定 決策力度、組織力、經(jīng)驗(yàn)2、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)決定 能力、效果、3、技術(shù)管理與施工團(tuán)隊(duì)決定施工工期施工質(zhì)量施工安全生產(chǎn)裝修的成本控制

4、決定因素：17裝修的成本控制1、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)： 設(shè)計(jì)費(fèi)用節(jié)約方式2、技術(shù)管理與施工團(tuán)隊(duì)決定施工企業(yè)選擇方式：一級(jí)施工單位報(bào)價(jià)（深裝總、廣田、洪濤、金螳螂等）與專業(yè)酒店施工單位報(bào)價(jià)對(duì)比18裝修的成本控制如：1、材料的源頭（POP模式）2、材料對(duì)比、更換與備用如：潔具（品牌的馬桶1500-2000元/個(gè)，到佛山廠家選擇同款的約800左右，一個(gè)酒店下來可節(jié)約幾十萬元）03成本總控、投資節(jié)省的方法如何正?？刂仆顿Y預(yù)算及節(jié)約成本如何正常控制投資預(yù)算及節(jié)約成本1、成本總控、投資節(jié)省的方法2、酒店籌建過程的對(duì)投資有偏離較大時(shí)的解決方案3、酒店裝修過程的成本控制4、酒店裝修質(zhì)量對(duì)后期維護(hù)保養(yǎng)成本的影響0321成本

5、總控、投資節(jié)省的方法反向控制方法1、鎖死價(jià)：如商務(wù)酒店80間客房，投資者預(yù)算確定總投入為500萬，裝修費(fèi)用占了80%，客房必需控制在5萬以內(nèi)一間，反向?qū)频暝O(shè)計(jì)調(diào)整2、設(shè)計(jì)一次到位 減少更變更22酒店籌建過程的對(duì)投資有偏離較大時(shí)的解決方案在項(xiàng)目實(shí)施過程中，受各種因素的影響，投資成本會(huì)有不可控的增加，有的甚至超出30%-60%，出現(xiàn)投資者對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的信心！影響項(xiàng)目的進(jìn)度，形成惡性偱環(huán)的后果.231、快速動(dòng)態(tài)調(diào)整投資預(yù)算，過程中預(yù)計(jì)會(huì)增加造價(jià)的，加以動(dòng)態(tài)控制管理2、快速的進(jìn)行設(shè)計(jì)變更調(diào)整，控制材料、控制其它費(fèi)用的支出，進(jìn)行壓縮互補(bǔ)、調(diào)差3、鎖定客房、公共區(qū)域的單方造價(jià)(也叫包干法則）解決方案24酒店裝修過程的成本控制1、對(duì)投資成本預(yù)算要精準(zhǔn)。2、必需要全套的施工組織設(shè)計(jì)方案。3、材料及材料樣板封樣確定。4、施工單位與人員的選擇。5、樣板間完成后，精確核算成本，并進(jìn)行二次設(shè)計(jì)優(yōu)化。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、施工團(tuán)隊(duì)、材料供應(yīng)商的選擇； 及施工團(tuán)隊(duì)專業(yè)的配合程度均制約著投資成本25酒店裝