能源管理手冊講解

1、chi方圓大廈能源管理手冊仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司提供二九年十一月chi仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司能源儲存和管理計劃能源保存和管理計劃應每年制定用以監(jiān)控能源管理成果的進程。該計劃應包括： 簡介 根據(jù)能源審核的結(jié)果，列出以下信息：最高能源消耗區(qū)域 主要的能源浪費問題 與運營需求的差異 出租率的主要變化 主要的維護問題 趨勢性數(shù)據(jù) 每平方英尺所消耗的能源消耗量 與基準的差異值 系統(tǒng)重置的需要 能源公司的變化需求 價目結(jié)構(gòu)改變的需求 低成本無成本能源節(jié)約方法 重要的能源節(jié)約方法2 目標 根據(jù)確定的基準數(shù)字及能源節(jié)約方法，制定今年所需完成的能源節(jié)約目標。目標應包括：實際的可完成的可測量的 完成各

2、個項目的時間框架結(jié)構(gòu) 可比較的，主要通過每平方英尺能源的消耗基礎上制定目標仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司chi3 行動計劃根據(jù)下列優(yōu)先次序制定一系列行動計劃： 根據(jù)需要變更公共能源公司 根據(jù)需要改變價目表 如果有必要，對運營需求做出調(diào)整 根據(jù)需要重新設置系統(tǒng) 繼續(xù)重要的活動 高節(jié)約低成本能源節(jié)約方法 低節(jié)約低成本能源節(jié)約方法 高度節(jié)約的重要方法 低度節(jié)約的重要方法 年底實施能源審查4 復查應提交定期的進程報告來復查節(jié)約能源的成效，解決需額外注意的問題并完成客戶所需的批 復，以便如期完成工作。仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司chi能源管理政策所有管轄下的大廈都應以適當?shù)姆绞铰男邢铝信c能源有關(guān)的任務：1

3、. 主動地記錄所有能源支出及使用。該記錄應包括所有收到賬單的包括電表、天然氣、燃 油、自來水、暖氣、熱水及購買的便裝飲料在內(nèi)的。大廈應該親自其記錄或能源公司了 解其能源的支出。2. 大廈應從供電公司獲得至少一年和使用設備標準相符的數(shù)據(jù)。這些來自于能源公司的數(shù) 據(jù)應以最小間隔時間單位為其形式。 （一般為 15 或30 分鐘）3. 分析賬單以確定最高消耗量的月份，系統(tǒng)類型及位置。如果需要，可安裝或建議安裝附 加監(jiān)察電表以執(zhí)行監(jiān)控并實現(xiàn)制定基準的目的。4. 各大廈均應制定在這個手冊中所提到的詳細的能源儲備和管理計劃。5. 各大廈均應通過能源有效利用的方式運行大廈的服務設備。6. 各大廈均應預先確定節(jié)

4、約能源方法，包括利用新技術(shù)及新產(chǎn)品。7. 如果有必要，應利用電力監(jiān)控設備以確定特大的能源浪費問題。8. 大廈應至少每年一次復查電力使用率結(jié)構(gòu)以保證合同規(guī)定的最大需求量，價目表的結(jié)構(gòu) 層次，高峰和平峰的使用率等問題。9. 大廈應通過使用使用周期成本的方法全面地檢查所有大型能源重新利用的程序。適宜的 程序?qū)驑I(yè)主展示。10. 在解除管制的市場中的大廈應積極地為其客戶尋找最佳的能源利用方式。11. 在公用設施條例及地方性法規(guī)允許的情況下，大廈電力的捆綁供應需審慎考慮。chi仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司能源節(jié)約途徑1 概要1 檢查能源公司對于供電 , 供水，民用燃氣供應等費用降低的規(guī)定的范圍從而決定

5、成本結(jié) 構(gòu)，關(guān)聯(lián)及可獲得的優(yōu)惠程度方面最合適的能源公司。2 調(diào)查是否本地能源公司及地方性法規(guī)允許業(yè)戶同公用能源捆綁供應電力。3 在所選擇的能源設施公司中，選擇可獲得的最合適的價目結(jié)構(gòu)。務必記住不同的價目結(jié)構(gòu) 將會有不同的需要。考慮下列的因素是很重要的：月度和年度的能源消費最大需求及其發(fā)生的階段 合約所規(guī)定的最大需求量 電力因素能源消耗高峰時段 最大需求與月能源消耗之間的關(guān)系 總電表的分配2 空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)設備設計對輸入功率在 5.5 千瓦及以上的發(fā)電機，要考慮安裝變頻裝置的可行 性。對超出使用期限的發(fā)動機，要考慮其成本并更換更高效率發(fā)動機的效益。 對變風量系統(tǒng)，使用靜態(tài)壓力傳感器控制變頻器的頻

6、率。 避免使用冷熱風混合來到需要的溫度，使用終端二次加熱來完成局部 空間的加熱。為了良好的控制濕度，有時需要過度冷卻空氣除濕然后再加熱以達到仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司 理想的溫度。嘗試折衷相對濕度和室內(nèi)溫度或者使用空氣中心預處理 驅(qū)除過度潮濕。 冷水泵的水流速度設計和冷凍裝置應同樣避免對一個冷凍裝置使用兩 個冷凍水泵來滿足流量需要。最小冷凍水泵的頂點應足以滿足系統(tǒng)需要，否則，需要使用另外的更 大的冷凍水泵。應增加二氧化碳傳感器和變頻裝置以控制新風的供給以便減少潛在的 負荷。選擇在部分負荷條件下具有高性能系數(shù)的冷凍裝置來滿足大廈的冷負 荷需求。提供帶有冷凍水泵的必要的互鎖 , 冷凍裝置和電動開

7、關(guān)電子管來避免 冷水的迂回。 提供帶有冷卻塔和電動開關(guān)電子管的互鎖來避免冷凝水的回流。 如在租戶區(qū)域給風機盤管提供電源的是租戶，那么或者增加一個區(qū)域 電子管來控制超時的冷水供應或告之租戶風機盤管空運行將會增大整 個系統(tǒng)的冷負荷要求。為樓宇自控系統(tǒng)或定時控制以調(diào)控空調(diào)設備的運行。 為樓宇的自控系統(tǒng)提供控制信號用以控制冷凍裝置的工作先后次序、 其溫感裝置和流量計應確保每年度進行校準。對于多級冷卻裝置系統(tǒng)，要保證在樓宇自控系統(tǒng)中建立冷凍裝置工作 次序功能。冷凍裝置設備應包括至少三個冷卻器以便在部分負荷和更好的系統(tǒng)可 靠性下更有效地利用能源。對不同的壓力電子管應確保其尺寸合適并經(jīng)校準以避免不必要的冷水

8、 回流。對安裝在設備間的空氣冷卻器，應使用帶有充足穩(wěn)壓的排氣裝置來釋 放熱空氣以避免短路。在廚房區(qū)域的冷空氣供應，用 100新風處理機組以避免釋放在冷凝水 盤表面造成的對系統(tǒng)的影響。檢查是否已在適當?shù)牡攸c安裝了足夠的儀表來監(jiān)測能源消耗及電力供 應。2 液體循環(huán)加熱（冷卻）系統(tǒng)調(diào)查利用變頻裝置的主要及次要冷凍水泵系統(tǒng)的可行性。 應在空氣處理設備中安裝電子信號調(diào)節(jié)電子管用以提供更適宜的溫度 和濕度控制。仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司除非有特別的需要，否則要避免在風扇卷設備和空氣處理設備中使用 三相控制電子管。 應安裝足夠數(shù)量的區(qū)域電子管用以隔離向特定區(qū)域的冷水供應。 在所有冷熱水管，裝置，和通過無空

9、調(diào)控制空間的電子管中安裝隔離 層以使熱量損耗和獲取最小化。平衡液體循環(huán)加熱（冷卻）系統(tǒng)以達到滿意的溫度和水流量。比較水 泵頂點和水泵凹點的要求并調(diào)節(jié)頻率變頻系統(tǒng)以獲取最佳的運行點。 避免使用過多的平衡電子管，球形電子管等等因為這些會給系統(tǒng)增加 實在的壓力浪費這樣的話就需要最大的水泵馬力。 作為準備控制的一部分，要保證所有的水管和電子管大小合適以避免 給系統(tǒng)造成額外的摩擦浪費。3 空氣分配系統(tǒng)作為裝修管控的一部分，保證所有對空氣分配管道系統(tǒng)的修改尺寸適 宜以避免給系統(tǒng)造成額外的摩擦損失。根據(jù)生產(chǎn)廠家的建議隔離所有通過空置區(qū)域由管道系統(tǒng)帶來的冷風。 根據(jù)生產(chǎn)廠家的建議隔離所有通過空調(diào)控制區(qū)域由管道

10、系統(tǒng)帶來的熱 風 通過更換管道截面及裝置將系統(tǒng)對氣流的阻力減少到最小，因為這些 阻力給系統(tǒng)增加了不必要的阻力。檢驗格柵的設置分布以滿足使用者的要求并杜絕浪費。 平衡空氣分配系統(tǒng)以保證冷氣的分配的符合系統(tǒng)要求。 建造寬度比小于 4:1 的管道系統(tǒng)以減少摩擦損失。 安裝在 90范圍的平面內(nèi)可調(diào)動通風管中旋轉(zhuǎn)式葉片。 在條件允許的情況下選擇摩擦損耗最小的消音器。 在矩形管道上安裝橢圓形或圓形管道以減少摩擦損耗。 從實用的角度出發(fā)，應避免使用軟空氣管。4 機械通風應增加一氧化碳感應器和變頻器用以控制新風和排出的氣體，特別是 在停車場。應調(diào)節(jié)通風率以提供適宜的換氣這樣就可降低風機功率。 應根據(jù)二氧化碳的

11、濃度測量辦公室和零售區(qū)域的新風供給率。 應調(diào)節(jié)串聯(lián)運行的通風扇以使空氣流動率大致相同。 設計局部通風以減少熱空氣或污染的交叉污染。仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司chi5 空氣滲透考慮在所有通向外部和非空調(diào)區(qū)的門上安裝自動門關(guān)閉裝置。 考慮安裝空氣幕，特別是在傳送區(qū)。 調(diào)整供風空氣壓力以使內(nèi)部區(qū)域有輕微的壓力以防止熱風的滲透。 在保持廚房和衛(wèi)生間區(qū)域微小負壓的同時保持內(nèi)部區(qū)域微小的正壓。 在風力強勁且持續(xù)時間較長的地方，考慮安裝擋風玻璃以防止自門入 室的直接氣流 如果加熱區(qū)域有較高的滲透率，要避免使用對流加熱系統(tǒng)?？墒褂幂?射加熱系統(tǒng)。輻射加熱裝置不會因為加熱而快速流動的空氣而浪費能 源，它們只向

12、人和物體傳遞熱量。6 傳熱保持室內(nèi)遮蔽設備的清潔和及時維護。供暖期間，在離開前關(guān)閉所有 的內(nèi)部遮蔽設備以減少夜間熱量損失。在沒有的地方安裝室內(nèi)遮蔽設備，即便已經(jīng)使用外部遮蔽設備。這些 遮蔽物應是淺色且不傳熱的。考慮在窗簾圍護結(jié)構(gòu)或面對直射光線的窗戶上安裝 3M光控窗戶薄膜以 減少在光線所能傳播到內(nèi)部區(qū)域 UV射線和過量的熱量。這樣陽光能將 被減少 30以上，并且冷負荷也會顯著減少。在倉庫或其他未安裝空調(diào)區(qū)域上方的地板下部加裝或改善隔離層?？梢?ASHRAE9標0 準作為隔離層的標準。7 實際運營如果剩余水溫升高，可以節(jié)約能源，且冷凝器水進入冷凝的溫度就會 降低。如果條件允許，可嘗試在此條件下運

13、行。通過保持低相對濕度和良好的通風以提高室內(nèi)溫度。 使用冷凝器和空氣處理設備以使冷水溫差在全負荷運行下保持在設計 條件水平以確保最佳傳熱率。根據(jù)冷卻負荷需要運行冷凝器。即如果有 150 冷噸就不要使用 300 冷 噸的冷凝器。仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司在有多種冷凝器的情況下根據(jù)特定排水量的需要使用具有較高工作系 數(shù)的冷凝器。根據(jù)不同季節(jié)的需要調(diào)整使用冷凝器的時間。即你也許需要在早上8：15 打開冷凝器以便在夏季的早上 9：00以前使辦公室涼爽下來?；?許只需要在早上 8：45 打開冷凝器以便在秋季或初冬的早上 9：00前 即使辦公室涼爽。在實際條件允許的情況下要減少廢氣的排放量。建立通風系統(tǒng)

14、運行時 間表以使該排放系統(tǒng)只在需要的時候運行。在帶有室外進風口的空氣處理設備上加裝一個預熱循環(huán)。確保室外空 氣閥在早晨熱或冷卻循環(huán)時關(guān)閉，這樣只有大廈中的空氣才會被冷卻。 在不常使用和短時間內(nèi)使用的空間減少加熱和冷卻系統(tǒng)的使用。在供應季期間下班后，如果熱函值低于當前的室內(nèi)空氣值，則需為大 廈換入室外空氣。當室外溫度和相對濕度足夠低的時候，換入更多的新空氣以達到自然 冷卻或降低冷負荷需要。在適當?shù)那闆r下，考慮關(guān)閉散熱器并調(diào)降溫控裝置或關(guān)閉大堂、走廊 及門廊的電暖氣。關(guān)閉所有非重要的排氣扇。 制訂一個下班后為大廈員工及在通常使用時間后會使用不同空間的用 戶使用的設備運營備忘錄。調(diào)整和平衡系統(tǒng)以使因

15、不適宜的分區(qū)、分配，感應器安裝位置和感應 器校對、控制次序所造成的過冷和過熱情況。在不使用的時段內(nèi)關(guān)閉集中和分散式的加熱、通風和空調(diào)設備。 在滿負荷下運行多重壓縮機、冷凍裝置，鍋爐其中之一，而不是在部 分負荷下運行兩個或更多。在最佳溫度下運行冷凝器水系統(tǒng)以使設備獲取冷凝水。 只在必要的情況下運行冷熱水泵和冷卻塔風扇。 巡查設備各部分的運行并在不必要情況下停止運行。在空氣處理設備上安裝熱函值節(jié)能裝置控制器。熱函的控制將決定空 氣供給的最經(jīng)濟來源，室外空氣還是循環(huán)空氣，從而最大化“免制冷” 的機會。8 維護保養(yǎng)將外露的帶有低溫制冷劑的冷凝器的銅管隔離以避免不必要的熱量攝 取。檢查所有室外節(jié)氣閥。關(guān)

16、閉時他們應盡可能的密封。檢查精確度。根仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司 據(jù)需要安裝、修理、更換。定期清潔可清洗的過濾器。清洗頻率應取決于過濾器的潔凈程度。 在中央新風風扇處使用高效，低成本過濾器或空氣預處理裝置以減少 積聚在制冷線圈上的灰塵。應安裝可清洗的預先濾器以減少高效過濾 器的更換頻率。更換破損或開裂的窗玻璃。 在可開啟的窗戶周圍更換舊的及破損的密封條。如果可能，在以前未 安裝的地方也裝上密封條。檢查車庫及其他高處的門墊。有必要的話進行修理 , 更換，安裝。 用襯墊或密封條封住所有的開口，譬如電力導管的入口、管道、穿墻 而過的冷卻設備及戶外天窗。應每年清洗冷卻線圈和冷凝器線圈。清洗的頻率取決

17、于濾網(wǎng)的潔凈程 度。定期停止冷凝器水系統(tǒng)以防止在海水系統(tǒng)中碎片和鹽的堆積。 定期清洗冷卻塔，如果是海水系統(tǒng)清洗頻率應增加。 定期清洗水系統(tǒng)濾網(wǎng)以及帶狀割斷，以保證水系統(tǒng)的順暢運行。 四風口天窗、供風格欄，排氣格欄，冷凝圈及通風扇應排除污物。 風扇護套和風扇刀片應定期清洗?？汕逑催^濾器應安裝在新風風扇的進風口和排氣格欄的同側(cè)。 進風口天窗、回風口天窗及排風格欄應定期清洗。 應定期對隔離材料的狀況進行檢查，對損壞的隔離層應該立即更換。 檢查節(jié)氣閥是否正確運行。9 控制增加控制器，在不使用時段除非必要的服務設施否則關(guān)閉大廈的通風 系統(tǒng)。在測試、調(diào)整和平衡所有加熱和冷卻系統(tǒng)的時候調(diào)節(jié)控制器。 在適當?shù)?/p>

18、時候調(diào)節(jié)控制器以防止為達到理想溫度而使加熱和制冷系統(tǒng) 同時運行?？紤]加裝夜晚停運及清晨啟動控制裝置 增加控制器以確保在非使用區(qū)域的水電被完全關(guān)閉?？紤]在電熱系統(tǒng)上增加一個帶電阻的分布控制器以便分段運行，使加 熱控制和需求管理更為有效。根據(jù)生產(chǎn)廠家的要求校準控制器仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司chi3 電力供應和分布系統(tǒng) 應在高度 175 米以上的大廈中使用高壓分布系統(tǒng)以配合不同位置的負 荷中心從而使通過電纜時的能源損失最小化。調(diào)整設備的電力系數(shù)修正至 0.95 以實現(xiàn)絕緣 檢查電纜尺寸的精確度以保證其與供應電壓相比，終端電壓損失率小 于 4。如果可以，更換成稍大尺寸的電纜。檢查三相電以保證與相位

19、電率之差異不超過 10%。如果可以，重新設置 負荷。檢查供電系統(tǒng)以保證整個的電流的損差主供電配電盤的電流小于 800 安培時不超過 12。檢查是否在合適的位置安裝了足夠數(shù)量的儀表用以監(jiān)控能源損失和電 力供應質(zhì)量。檢查電纜以確保只有小部分中間電流存在以防過量的熱力的生產(chǎn)。 用非接觸式下端為紅色的溫度計來檢測在電力線路中是否有異常的升 溫現(xiàn)象以防止不良接觸。4 照明系統(tǒng)在所有場所使用勒克斯測量標準和電力照明密度計算。切記應包括電 力供應密度計算中的電力損耗?？紤]將現(xiàn)有的燈泡更換為更低瓦數(shù)但具有同等亮度的燈泡。 如果需要的亮度能夠達到就應拆除那些不必要的燈泡。 用同類型而效率更高的燈泡替換現(xiàn)有的燈泡

20、。用金屬鹵化或特別設計的高壓鈉燈泡替換現(xiàn)有的水銀燈泡。 在需要低亮度照明的空間使用可降低亮度的水銀燈泡，如在樓梯間和 儲藏室。在可能的情況下使用感應燈。 如果大廈中有自然光，那么在自然光足夠用的情況下考慮使用光電池 轉(zhuǎn)換以關(guān)閉照明設備。可能的話，在戶外照明中使用光電池或空時控制器。 在不使用的時候關(guān)閉電燈。仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司在有多種用途及由于不同活動而需要不同亮度的地方使用可變換亮度 的控制器。用熒光燈取代白熾燈泡。 用電動壓載取代電磁壓載。 重新設置照明電路這樣調(diào)光壓載可以被用來控制可以獲得自然光的區(qū) 域。考慮使用具有同樣照明效果但輸入電率低的高效熒光燈泡。 用定時控制器或樓宇自控

21、系統(tǒng)來控制不同地區(qū)的照明時間。 考慮用自發(fā)光的出口指示替代需要額外熒光燈泡的指示燈箱。 定期清洗照明裝置表面以使網(wǎng)絡照明輸出不會隨著時間的推移而明顯 減少。檢查是否已經(jīng)在合適的位置安裝了足夠的儀表以監(jiān)測能源消耗和電力 供應質(zhì)量。熱水系統(tǒng)根據(jù)空間加熱的需求使鍋爐在更低的壓力和溫度下運行。 考慮除去熱力備用鍋爐因為在很多情況下，一臺鍋爐的故障將不會影 響加熱。定期檢查煙道燃氣：在鍋爐中燃料的充分燃燒需要鍋爐運行人員做出 調(diào)整以達到合適的溫度，二氧化碳量及額外的空氣裝置。檢查這些裝 置提供不超過水蒸汽或水溫 150以上的溫度。應沒有一氧化碳產(chǎn)生。 對于燃氣裝置，二氧化碳應為 9或 10。調(diào)整燃燒裝置

22、的空氣燃料比。多數(shù)燃料服務公司將會收取象征性的 檢測費用并提出具體的建議。用自動粘合控制器以達到更好的燃油霧化效果。 自動粘合控制器允許混合或使用不同等級的油料。 在所有蒸汽主線，分枝線路，節(jié)能裝置、水系統(tǒng)加熱裝置及冷凝水存 儲箱中安裝絕緣層。為更有效區(qū)域控制增加額外的關(guān)閉電子管。 檢查閉合電子管是否運行正常并不會使蒸汽泄露到系統(tǒng)管道中。 根據(jù)需要調(diào)整設備以恢復進入下水道的熱量。從冷凝器中回收的熱量 可用以為鍋爐給水系統(tǒng)加熱 ,為大廈局部加熱 , 為內(nèi)部熱水暖氣的水預 熱、或者可返回鍋爐中。檢查所有的蒸汽閥門是否正常運行并根據(jù)需要進行更換。 為未安裝的地方安裝上節(jié)水電子管。仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務

23、有限公司 檢查儲水箱和管道系統(tǒng)中的絕緣層并根據(jù)需要進行維護和更換。 將運動及儲存溫度降低至洗手所需的最小值，通常在 40.5 左右。 如果熱水是通過強制循環(huán)分配的，那么在大廈不使用時關(guān)閉水泵。 在下班后或大廈用戶允許的情況下關(guān)閉所有冷水噴泉。 檢查是否在合適的位置安裝了足夠多的儀表來見空能源消耗和電力供 應質(zhì)量。6 排水及排污系統(tǒng)最大化高級和低級傳感器的分離以減少飲用水泵的運行時間。 應調(diào)節(jié)水龍頭的水流流速和持續(xù)時間以避免能源浪費。 使用自動傳感器。調(diào)節(jié)小便池的自動沖水裝置的水流頻率及流量。 關(guān)閉不具備自動關(guān)閉功能的水龍頭。通過適量的維護以減少水泵外部的漏水。 檢查是否已在合適的地方安裝了足夠的儀表以檢測能源消耗和電力供 應質(zhì)量。7 電梯系統(tǒng)下班后關(guān)閉不必要的電梯系統(tǒng)。 進行一個交通運輸檢測來決定大廈是否在一天的不同時段有