資產(chǎn)評(píng)估作業(yè)-計(jì)算題

1、1.某臺(tái)機(jī)床需評(píng)估企業(yè)提供的購建成本資料如下： 該設(shè)備采購價(jià) 5萬元，運(yùn)輸費(fèi) 0.1 萬元，且價(jià)格上升了 20%40%安裝費(fèi) 0.3 萬元，調(diào)試費(fèi) 0.1 萬元，已服役 2 年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查得知，該機(jī)床在市場(chǎng)上仍很流行， 鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了 1 倍，安裝的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為 調(diào)試費(fèi)用上漲了 15% 試評(píng)估該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)。解：現(xiàn)時(shí)采購價(jià) =5X（ 1+20% =6 （萬元）現(xiàn)時(shí)運(yùn)輸費(fèi) =0.1 X（ 1+1 ） =0.2 （萬元）安裝、調(diào)試費(fèi) =0.3 X（ 1+40% +0.1 X（ 1+15% =0.535 （萬元） 被評(píng)估機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià) =6+0.2+0.535

2、=6.735 （萬元）2. 某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)前 5 年的稅前凈收益分別為40 萬元， 45 萬元， 50 萬元， 53 萬元和 55 萬元；從55 萬元。折現(xiàn)率與資本化率第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在 均為 10%企業(yè)所得稅稅率為 40% 試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值是多少？解：前 5 年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為： 181.47 （萬元） 穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為： 55/10%/ （ 1+10% 5=341.51 （萬元） 企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為： 181.47+341.51=522.98 （萬元）

3、 該企業(yè)的評(píng)估值為： 522.98 X（ 1-40% ） =313.79 （萬元）3.最高年限為期為 10 年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前 等比級(jí)數(shù)遞增，每年遞增比率為 述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn) 要求：某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國(guó)家規(guī)定其土地使用權(quán)40 年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租5 年租金是以第一年租金 8 萬元為基礎(chǔ)，每年按2%后 5年租金按每年 15 萬元固定不變。假定資本化率（折 現(xiàn)率）為 10%如按上10 年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？其中后5 年預(yù)期收益現(xiàn)值必須使用年金法計(jì)算；（1）按分段法計(jì)算并寫出公式，（2 ）寫出計(jì)算過程；（3 ）寫出正確結(jié)論。解：（ 1 ）計(jì)算公式為：2） 計(jì)算過

4、程：R仁 8 （萬元）R2=8X（1+2% ）=8.16 （萬元）R3=8X（1+2% ）2=8.32（萬元）R4=8X（1+2% ）3=8.49（萬元）R5=8X（1+2% ）4=8.66（萬元）前五年的租金收益分別為：后五年的租金收益均為： R=15 （萬元）折現(xiàn)率為： r=10%（3） 將（ 2）中的數(shù)據(jù)代入（ 1）中的公式中，求得 P=66.75 （萬元）4. 有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面 積為 2000 平方米，建筑容積率為2.5 ，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為 2 年，建筑費(fèi)為 3000 元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10% 建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成

5、后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000 元 /平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 2.5% ，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 6.5% ，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%開發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為 10% 試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。解：(1) 現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估，計(jì)算公式為：地價(jià) =樓價(jià) -建筑費(fèi) -專業(yè)費(fèi) -利息 - 銷售稅費(fèi) -利潤(rùn)(2) 計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià)=2000 X 2.5 X 9000 = 45,000,000( 元)(3) 計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi) =3000 X 2000 X 2.5 = 15,000,000( 元)專業(yè)費(fèi) =建筑費(fèi) X 10%= 15,000,000 X

6、10%= 1,500,000( 元)(4) 計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)銷售費(fèi)用 =45,000,000 X 2.5 %= 1,125,000( 元)銷售稅費(fèi) =45,000,000 X 6.5 %= 2,925,000( 元)(5 ) 計(jì)算利潤(rùn)利潤(rùn)=(地價(jià)+建筑費(fèi) +專業(yè)費(fèi) )X 10%=(地價(jià)+16,500,000 )X 10%( 注:16,500,000 由 15,000,000+1,500,000 取得 .)(6 ) 計(jì)算利息利息=地價(jià) X ( 1+6 %) 2 - 1+ ( 15,000,000+1,500,000 )X ( 1+6%) 1- 1=0.1236 X 地價(jià) +990 ， 000(

7、注：地價(jià)是在兩年前就投入的，故要用2 次方.而建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用1次方.)(7) 求取地價(jià) 地價(jià) =45,000,000 - 16,500,000 - 1,125,000 - 2,925,000 - 0.1 X 地價(jià)- 1,650,000 - 0.1236 X 地價(jià) - 9,900,000地價(jià)=21,810,000 / 1.2236 = 17,824,452(元)(8 ) 評(píng)估結(jié)果 單位地價(jià) =17,824,452 / 2000= 8912 ( 元 /平方米 )樓面價(jià)格 =8912 / 2.5 = 3565 (元/平方米 )5.生產(chǎn)線進(jìn)行評(píng)估某公司的一條生產(chǎn)線購建于 2

8、010 年，購建成本 800 萬元， 2013 年對(duì)該有關(guān)資料如下：(1)2010 年和 2013 年該類設(shè)備定基價(jià)格指數(shù)分別為108% 和 115%(2) 與同類生產(chǎn)線相比，該生產(chǎn)線的年運(yùn)營(yíng)成本超支額為3 萬元；(3)被評(píng)估的生產(chǎn)線尚可使用 12 年；(4) 該公司的所得稅稅率為 的價(jià)值。25% 評(píng)估時(shí)國(guó)債利率為 5%風(fēng)險(xiǎn)收益率為 3% 要求：根據(jù)上述條件，估測(cè)該生產(chǎn)線重置成本 =800 115% =851.85( 萬元) ，108%12成新率 一 80%3+12折現(xiàn)率 =5%+3%=8%功能性貶值 =3 (1-25 %) 18%1( 1+8%)萬元)= 16.96( 萬元 ) ，評(píng)估值 =

9、851.85 X 80%- 16.96=664.526. 機(jī)器設(shè)備 1臺(tái)，3 年前購置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為 10 萬 元，其中買價(jià)為 8 萬元，運(yùn)輸費(fèi)為 0.4 萬元，安裝費(fèi)用 (包括材料 )為 1 萬元，調(diào)試費(fèi)用 為 0.6 萬元。經(jīng)調(diào)查，該 設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格為 9.5 萬元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比 3 年前上漲了 40%、30%、20%。求該設(shè)備的重置成本。( 保留兩位小數(shù) )解：重置成本 =9.5+0.4 X( 1+40% +1 X( 1+30% +0.6 X( 1+20% =12.08 ( 萬元)7. 某企業(yè)轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測(cè)算已知下列資料

10、：( 1)該企業(yè)與購買企業(yè)共同享受該制藥生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計(jì)能力分別為 600 萬箱和 400 萬箱；(2 )該制藥生產(chǎn)技術(shù)系國(guó)外引進(jìn)，賬面價(jià)格500 萬元，已使用 3年，尚可使用 9 年， 3年通貨膨脹率累計(jì)為 10%(3 ) 該項(xiàng)技術(shù)轉(zhuǎn)讓對(duì)該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大影響，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品價(jià)格下降，在以后9 年中減少的銷售收入按現(xiàn)值計(jì)算為 100 萬元，增加開發(fā)費(fèi)以保住市場(chǎng)的追加成本按現(xiàn)值計(jì) 算為 30 萬元。根據(jù)上述資料，計(jì)算確定：(1) 該制藥生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值；(2) 該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值。解： 1、該制藥生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值3 年通貨膨脹率累計(jì)為 10% 對(duì)外購無

11、形資產(chǎn)的重置成本可按物價(jià)指數(shù)法調(diào)整，并根據(jù)成新率來確定凈值， 由此可得該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值為：500 X( 1+10% X 9/ ( 3+9) =412.5 ( 萬元)2、該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值 因轉(zhuǎn)讓雙方共同使用該項(xiàng)無形資產(chǎn)，設(shè)計(jì)能力分別為 600 萬箱和 400 萬箱，確定重置成本凈值分?jǐn)偮蕿椋?400/ (400+600 )X 100%=40%由于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在該項(xiàng)無形資產(chǎn)壽命期間，銷售收入減少和費(fèi)用增加的折現(xiàn)值是轉(zhuǎn) 讓無形資產(chǎn) 的機(jī)會(huì)成本，根據(jù)資料可得： 100+30=130 ( 萬元) 因此，該項(xiàng)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值為： 412.5 X4

12、0%+130=295( 萬元 )8. A 企業(yè)被 B 企業(yè)兼并，需要對(duì) A 企業(yè)自創(chuàng)的一項(xiàng)技術(shù)進(jìn)行評(píng)估。 據(jù)資料可知：該技術(shù)研發(fā) 時(shí)發(fā)生原材料費(fèi) 10000 元，輔助材料費(fèi) 4000 元，燃料動(dòng)力費(fèi) 1100 元，有關(guān)人員工資和津 貼 5000 元，專用設(shè)備 費(fèi) 1000 元，旅差費(fèi) 500 元，管理費(fèi) 1200 元，占用固定資產(chǎn)的折舊費(fèi) 3500 元，人員培訓(xùn)費(fèi)和資料費(fèi)等 1300 元，專利申請(qǐng)費(fèi) 800 元。該技術(shù)的創(chuàng)造性勞動(dòng)倍加系數(shù)為 3,科研平均風(fēng)險(xiǎn)率為 6%無形資產(chǎn)的貶值率為 20%據(jù)預(yù)測(cè)，該技術(shù)使用后， B 企業(yè) 每年可新增利潤(rùn) 90000 元。該專利技術(shù)剩余有效期限為 5 年。若

13、提成率為 20% 貼現(xiàn)率 10% 求該專利技術(shù)的重置價(jià)值 ( 計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù) ) 。解： ( 1)根據(jù)題中資料，該配方的自創(chuàng)成本C 總為：IX (10000+4000+1100+1000+500+1200+3500+1300+800rrn) +3X 5000 X ( 1-20% ) =.X( 234000+15000 )X 0.8=32680.85( 元)(2) 該專利技術(shù)的重估價(jià)值為：P=32680.85 + 20% X 90000 X( P/A, 10%,5 ) =32680.85+18000 X 3.7908 =100915.25 ( 元 )9. 甲企業(yè)擬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)專

14、家預(yù)測(cè)，其未來 5 年的凈利潤(rùn)分別為 100 萬元、120 萬元、 150 萬元、 160 萬元、 200 萬元，從第六年起，每年的利潤(rùn)處于穩(wěn)定狀態(tài)，即保持在 200 萬元的水平上。該企業(yè)有一筆10 萬元的短期負(fù)債，其有形資產(chǎn)有貨幣資金、存貨和固定資產(chǎn)，且其評(píng)估值分別為 80 萬元、 120 萬元和 660 萬元。該企業(yè)還有一個(gè)尚有 5 年 剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可以獲得超額凈利潤(rùn) 15 元。目前該企業(yè)每年 生產(chǎn)產(chǎn)品 10 萬件，經(jīng)分析：未來 5 年中，每年可以生產(chǎn) 12 萬件。若折現(xiàn)率和資本化率均 為 10% 試計(jì)算甲企業(yè)的 商譽(yù)價(jià)值并說明評(píng)估技術(shù)思路 ( 以萬元為單位，計(jì)

15、算結(jié)果保留兩位 小數(shù))解：(1) 該企業(yè)商譽(yù)法評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值，再運(yùn)用加和法計(jì)算岀企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和，最后用企業(yè)整 體價(jià)值減掉 企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和即可得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。(2) 計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值100 12D 150 160 200叩 2i+io%+i+lo%7+ (uio%7+T+io%)+*+io%+7 io%x(i+io%! J =100 xO.9091 +120 xO.8265 +150x07513 +160 x0.6830+ 200x0.6209 + 200 10%x0.6209= 1778.0仿5 元 )(3)計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值短期負(fù)債為 10 萬元單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)) =1

16、5X 12 X 3.7908=682.34 ( 萬元 )估值為 860 萬估算非專利技術(shù)的 評(píng)估值：15X 12X( 0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209(4) 評(píng)岀商譽(yù)價(jià)值商譽(yù)=企業(yè)整體評(píng)估值 -(有形資產(chǎn)評(píng)估值 + 非專利技術(shù)評(píng)估值一短期負(fù)債 ) =1778.05- ( 860+682.34-10 ) =245.71 (萬元 )10. 甲企業(yè)是一家生產(chǎn)家用電器的制造企業(yè)，其 2001 年的 收益情況見利潤(rùn)表，表中補(bǔ)貼收入50 萬元中包括了企業(yè)增值稅出口退稅 30 萬元和因洪災(zāi)政府專項(xiàng)補(bǔ)貼 20 萬元；表中營(yíng)業(yè)外支 出 25 萬元為企業(yè)遭受洪災(zāi)的損失支出。經(jīng)分析

17、，預(yù)計(jì)從2002 年到 2005 年企業(yè)的凈利潤(rùn)將在2001 年正常凈利潤(rùn)水平上每年遞增 1%從 2006 年到 2021 年企業(yè)凈利潤(rùn)將保持在 2002 年至 2005 年各年凈利潤(rùn)按現(xiàn)值計(jì)算的平均水平上。企業(yè)將在2021 年底停止生產(chǎn)、整體變現(xiàn)，預(yù)計(jì)變現(xiàn)值約為 150 萬元。若折現(xiàn)率為 10%現(xiàn)行稅收政策保持不變，試評(píng)估 2001 年 12 月 31 日 該企業(yè)的價(jià)值 ( 計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù) )。利潤(rùn)表單位：兀項(xiàng)目行次本年累計(jì)數(shù)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入19 000 000減： ：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本45 000 000主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加5300 000一、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)103 700 000力口：其他業(yè)務(wù)

18、利潤(rùn)110減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用14300 000管理費(fèi)用151 800 000財(cái)務(wù)費(fèi)用16400 000三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)181 200 000力口：投資收益190補(bǔ)貼收入22500 000營(yíng)業(yè)外收入230減：營(yíng)業(yè)外支出25250 000四、利潤(rùn)總額271 450 000計(jì)算企業(yè) 2001 年的正常凈利潤(rùn)：正常凈利潤(rùn) = 971 500+ (250 000 200 000 )( 1 33%) =1 005 000( 元 )(2)計(jì)算 2002 2005 年各年凈利潤(rùn)2002年凈利潤(rùn) : 1 005 000X( 1+1 %)=1015 050( 元 )2003年凈利潤(rùn) :1 015 050X( 1+1 %)=1025 201( 元 )2004年凈利潤(rùn) : 1 025 201X( 1+1 %)=1035 453( 元 ) 2005 年凈利潤(rùn) :1 035 453 X(3) 計(jì)算 2006 2021 年的年金收益( 1+1 %)=1045 807( 元 )4=藝