贖樓業(yè)務詳解(共7頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上贖樓業(yè)務詳解一、贖樓簡述 贖樓，是指在二手房交易過程中，由第三方出資替賣方（房產出讓方）歸還銀行貸款，解除房產抵押，贖回房產權利證明的墊資或信用服務業(yè)務。贖樓業(yè)務的方式很多，常見的包括現金贖樓、轉按揭貸款擔保、同名轉按揭貸款擔保、憑證押回執(zhí)放款擔保等四種。除現金贖樓外，其他三種贖樓業(yè)務都要以取得銀行擔保授信為前提。 目前市場上的以現金贖樓居多，現金贖樓是指賣方將其房產轉讓給買方時，根據買方的申請，由放款機構以現金出資替賣方償清原銀行按揭貸款，以便順利辦理房產過戶的業(yè)務。 現金贖樓分為交易類贖樓和非交易類贖樓。 1、交易類贖樓，即

2、用于轉按揭：目前，不少處于銀行按揭貸款償還期內的商品房大量涌入二手樓市。深圳現在尚無法辦理住房抵押轉讓登記，市民要想出售尚處于按揭期的住房，就必須到銀行把余款付清，把房產證贖出，才能進行轉讓和買賣。這就是交易類的贖樓，這種同一套房產變更借款人，變更抵押，就叫做轉按揭。 2、非交易類贖樓處于銀行按揭貸款償還期內的商品房，由于升值或者已經償還了相當長一段時間的按揭供樓款，業(yè)主希望用該房產從銀行獲得更多的貸款，可以先將房產從銀行贖出，然后重新抵押給銀行辦理紅本房抵押貸款，這就是常說的“加按揭”，也需要贖樓。 以上兩種情況都需要先墊付一部分資金，付清銀行按揭余款，即贖樓款。

3、0;二、贖樓業(yè)務特點 1、期限短，費率按照單筆收取根據深圳房產交易情況，現金贖樓關內一般可在10-20天內完成；關外時間稍長，一般在20-30天之間。市場上目前以非交易性贖樓居多，所以一般借款人拿到銀行的授信批復，放款機構才進行放款，并且重新辦理抵押登記手續(xù)約為5個工作日，時間長短上比較固定。目前現金贖樓收費標準為：使用現金20天以內，費率為1.5；使用現金超過20天，但在1個月內的，費率為2；使用現金超過1個月，以后每增加15天增加1.0 2、風險較低現金贖樓業(yè)務由于有真實交易背景，金額較小，期限較短，只要能夠保證房產抵押解除瞬間不被第三人查封，幾乎沒有風險，只要做好過程

4、控制風險就完全可控。因此，對于一家放款機構而言，現金贖樓業(yè)務可作為資金過橋業(yè)務的補充業(yè)務，以彌補資金過橋業(yè)務空擋期的資金閑置成本。 3、強調過程控制為了有效控制風險，放款機構需專門跟進業(yè)務辦理，在借款流程中嚴控風險。借款人全權委托放款機構進行房產的公證轉讓、抵押、出租，放款機構獲得業(yè)務的全權操作權限。并且要求一定要拿到銀行批復才可進行放款。并要求借款資金?？顚Ｓ?，專門派人去銀行確定房貸的還款賬戶和借款資金的贖樓用途，監(jiān)督業(yè)務辦理的整個過程。 4、業(yè)務來源較多依賴房產中介贖樓一般為短期，且業(yè)務很容易受市場房價決定。因此，對于放款機構來講，利息收入有限。必須通過一定的業(yè)務量賺取

5、一定收入。市場上的P2P網貸公司等放款機構一般采取與房產中介、擔保公司等合作，因為此類機構有較大的客戶群體和資金需求。如果建立長期的合作伙伴關系，也有利于降低風險。 三、贖樓業(yè)務流程及風險點 （一）業(yè)務流程流程參與人員辦理要求合作機構發(fā)出業(yè)務申請風控部負責人通過微信群、QQ群進行業(yè)務發(fā)布風險管理部接單，去銀行核查是否存在此單，進行借款人資信調查調查員查驗業(yè)務遞交標準資料齊全，確定貸款期限借款人全權委托調查員辦理贖樓業(yè)務調查員審核資料（原貸款合同、抵押合同、原貸款銀行欠款清單原件、新銀行的貸款審批意見復印件）通過核查，上標；資金募集齊全，放款法務人員、上標員法務人員審核資料的

6、完整性，發(fā)標募集全資金然后放款至贖樓賬戶。提交還款憑證給平臺與原銀行解除抵押登記手續(xù)財務部、擔保機構、借款人、調查員公證書、房產證新銀行辦理抵押登記銀行放款于指定賬戶調查員或業(yè)務員平臺業(yè)務員控制銀行賬戶，關注資金進賬情況P2P公司提取資金并回款于投資人財務人員、銀行平臺收取銀行放款，扣除售樓費用等，回款給投資人。 （二）風險點贖樓貸款周期較短，一般在1個月內，資金用途明確，且容易監(jiān)控，風險比較小，業(yè)務相對保守，因此收益也相對較低，必須有一定的業(yè)務量做支撐。這種業(yè)務均為短期，非常適合P2P網貸的短期投資者。贖樓操作中也面臨的一定的風險，例如房子被查封，新銀行放款要求有明確資金去向等。二

7、手房引發(fā)的爭執(zhí)主要有以下幾種情況：1、買方交了贖樓款，賣方不履行售樓及交房義務；2、賣方當時購買房屋，只簽訂了商品房買賣合同，卻未辦理房產證，買房支付了贖樓款后，房產證卻一直辦不下來，買方的權利就得不到保障，時間一長，一旦樓價上漲，由于沒有辦理過戶，賣方在利益的驅使下可能將房產轉賣他人，讓買房處于不利境地。3、賣方惡意欺詐，把賣方交付的贖樓款挪為他用，而不交付給銀行用于贖樓，導致買房利益受損。4、房子被查封的風險是贖樓業(yè)務中最為關鍵的。在業(yè)務辦理的過程中，當房產從原銀行解除抵押登記，房產證被贖回時，因借款人有其他糾紛或者存在其他債主，房產被查封，借款人無法再通過新銀行辦理抵押登記借款。市場上對

8、以上風險的控制措施非常成熟，可充分控制用于贖樓的賬戶密碼，由平臺派專人跟進業(yè)務操作，且業(yè)務調查人員在前期對客戶的資信進行詳細核查，包括個人征信，法院的執(zhí)行人情況等。 關于銀行要求受托支付 受托支付是貸款資金的一種支付方式，指貸款人（依法設立的銀行業(yè)金融機構）根據借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象，目的是為了減小貸款被挪用的風險。借款人贖樓之后向新銀行以經營周轉等名義進行房產抵押借款，這時銀行要求借款人進行受托支付。這種操作模式P2P網貸公司可設立貿易類的公司，銀行將錢轉入該貿易公司的賬戶，P2P網貸公司扣除所借的錢后將剩余轉給借款人

9、，操作方式較為靈活。 四、贖樓業(yè)務的市場與瓶頸（一）業(yè)務市場目前市場的很多人都是通過按揭方式購房，因此，幾乎一半的二手房賣家需要贖樓業(yè)務。據21世紀不動產市場研究部數據顯示，2013年二手房總成交套數同比漲幅高達60.5%，成為近7年全市二手房成交量的最高值。但是2014年二手房成交量同比2013年整體下滑。在搜房網二手房市場報告監(jiān)控的20城市中，2014年1-9月成交比2013年同期上漲的只有西安和重慶兩個城市。相反，南京、北京、深圳和上海年內二手房成交量同比大幅下滑。-二手房成交趨勢（單位：套）資料來源：搜房網如果僅以深圳為例，今年1-9月深圳的二手房總成交量為45320萬套，約

10、以4萬套計，每套需要的贖樓款按照200萬計算，綜合計算，在深圳地區(qū)，一年贖樓款需要的資金量預計在1000億元左右。當然這只是交易性贖樓的一部分，非交易性贖樓部分未計算在內。（二）發(fā)展瓶頸贖樓業(yè)務風險低，期限短。一般銀行、擔保公司按照放款金額的2-3個點進行收費，但對P2P網貸平臺來講，放出同樣的款項，期限越長，利息收入越高。如果收益只來自于單筆，平臺需每月通過一定規(guī)模業(yè)務量才可產生一定收益。因此業(yè)務來源是核心問題。以深圳網貸平臺“眾金在線”為例，它采用與房產中介、擔保公司合作的模式，由這些機構為公司提供項目并為所提供的項目進行擔保，業(yè)務期限均在20天左右，平臺投資人的收益率約為1%/月，借款端收取的費用為2%-2.5%，扣除公司的經營費用和中介費用，平臺賺取的收益并不多。