張掖市物業(yè)管理實(shí)施辦法

1、張掖市物業(yè)管理實(shí)施辦法第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法 、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例 、甘肅省物業(yè)管理暫行辦法等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相配套的公共設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。第三條城市規(guī)劃區(qū)、工礦區(qū)內(nèi)的各類物業(yè)管理適用本辦法。本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的

2、承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。第四條 政府提倡業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五條 物業(yè)管理實(shí)行屬地管理。由縣區(qū)人民政府主導(dǎo)，縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督管理，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織落實(shí)，專業(yè)化服務(wù)與社區(qū)自治管理相結(jié)合。市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理的指導(dǎo)監(jiān)督?？h區(qū)房產(chǎn)管理局是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理。規(guī)劃、建設(shè)、市政、城市執(zhí)法、環(huán)保、價(jià)格、公安、園林、工商、稅務(wù)等相關(guān)部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服

3、務(wù)工作。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位按各自職責(zé)做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)相關(guān)的工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等項(xiàng)工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系；督促本轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域積極創(chuàng)造條件，實(shí)施物業(yè)管理。第六條政府鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平，積極推行物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。鼓勵(lì)開展?fàn)巹?chuàng)國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)活動(dòng)。第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)第七條業(yè)主在物

4、業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵

5、守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，要遵循方便生活和工作、有利于社區(qū)建設(shè)和管理、降低管理成本、提高服務(wù)水平的原則進(jìn)行。由縣區(qū)房產(chǎn)管理局會(huì)同街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )綜合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃定。第十條 有以下情形之一的，物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以將其確定為一

6、個(gè)物業(yè)管理區(qū)域：（一）屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的；（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；（五）其他可以整合成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣區(qū)房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十一條 物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)：（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；（二）共用設(shè)施設(shè)備情況；（三）建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位；（四）業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、管理時(shí)間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的，業(yè)主委

7、員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局備案。第十二條業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；（二）選舉和更換業(yè)主委員會(huì)成員；（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（四）審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng)；（五）討論通過(guò)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第十三條 業(yè)主人數(shù)在 50 人

8、以上（含本數(shù)） 100 人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)少于 50 人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主人數(shù)在 100 人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，業(yè)主代表一般不得少于30人。第十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到50% 以上，或者達(dá)到 30% 以上不足 50% ，但首個(gè)房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)。第十五條住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按套計(jì)算，每套1 票。非住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按物業(yè)建筑面積每100 平方米為一個(gè)投票權(quán)

9、數(shù)；不足100 平方米但有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證的， 以 100 平方米計(jì)； 100 平方米以上的， 以 100平方米為一個(gè)單位四舍五入計(jì)算。單個(gè)業(yè)主所持的投票權(quán)數(shù)最高不能超過(guò)全部投票權(quán)數(shù)的30% 。產(chǎn)權(quán)共有的，由共有人協(xié)商行使投票權(quán)。第十六條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后30 日內(nèi)，在物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)核實(shí)并組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組由 3 至 5 名業(yè)主，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表各1 名組成?；I

10、備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的代表?yè)?dān)任?；I備單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為籌備組開展工作提供條件。第十七條籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)；（三）確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公示征詢意見(jiàn)；（四）擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案，提出臨時(shí)管理規(guī)約的修訂意見(jiàn)；（五）確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表；（六）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。以上各項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開 15 日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組履行職責(zé)的期限截止于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日。第十

11、八條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)；（四）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（五）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。第二十條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的時(shí)間和形式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和任期等事項(xiàng)作出規(guī)定。第二十一條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)

12、主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)，依法作出約定。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第二十二條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第二十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。經(jīng)20% 以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

13、無(wú)故不組織召集的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召集。縣區(qū)房產(chǎn)管理局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)使用人的代表可以列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第二十四條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開展活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第二十五條業(yè)主委員會(huì)成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，一般由3 至 5 人組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；（二）具有完全民事行為能力；（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（四）

14、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；（五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；（六）身體健康，能保證必要的工作時(shí)間。第二十六條 業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；（二）定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；（三）在業(yè)主大會(huì)作出決定后 30 日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）督促不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；（六）組織業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施

15、；（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（八）組織籌集住宅專項(xiàng)維修資金；（九）組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作；（十）完成業(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)不履行本條第（三）項(xiàng)、第（九）項(xiàng)職責(zé)的，在縣區(qū)房產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照有關(guān)規(guī)定，組織選舉新的業(yè)主委員會(huì)。第二十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：（一）業(yè)主委員會(huì)選舉情況和業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況；（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（三）管理規(guī)約。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將備案情況，及時(shí)書面告知縣區(qū)房產(chǎn)管理局。備案內(nèi)容發(fā)生變更的， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起

16、 30 日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。第二十八條 業(yè)主委員會(huì)備案后，憑備案表刻制印章。業(yè)主委員會(huì)違反印章使用管理規(guī)定的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二十九條 業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議應(yīng)當(dāng)有超過(guò)半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。第三十條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)自行終止：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；（二）以書面形式提出辭職的；（三）因身體健康原因喪失工作能力的；（四）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。業(yè)主委員會(huì)成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十一條業(yè)主委員會(huì)換屆的

17、，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)在5 日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。第三十二條物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)將雙方的約定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。作經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)成員的報(bào)酬由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主承擔(dān)，其籌集、使用、管理辦法具體由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主

18、委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用應(yīng)堅(jiān)持節(jié)儉、合理的原則，經(jīng)費(fèi)使用情況每年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。第三十四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定， 及時(shí)將決定書面告知縣區(qū)房產(chǎn)管理局，并通告全體業(yè)主。第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)

19、，并認(rèn)真聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。第三十六條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 )負(fù)責(zé)組織召集，縣區(qū)房產(chǎn)管理局、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表等各方代表組成。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問(wèn)題：（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題；（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題；（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；（六）需要協(xié)調(diào)解決影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的其他物業(yè)管理問(wèn)題。對(duì)于一些無(wú)法組建業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)過(guò)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議決定，半數(shù)以上業(yè)

20、主同意，社區(qū)居民委員會(huì)可以受業(yè)主委托，代為履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第三章前期物業(yè)管理第三十七條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理，并持相關(guān)資料在縣區(qū)房產(chǎn)管理局登記備案。未按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得進(jìn)行商品房預(yù)（銷）售。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積少于 3 萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，首期住宅專項(xiàng)維修資金

21、的交存，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出具體的約定。開發(fā)建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。第四十條 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。第四十一條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第四十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處分。第

22、四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn)，做相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不相符合或者有質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)向縣區(qū)房產(chǎn)管理局或者其他有關(guān)部門報(bào)告。第四十四條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。第四十五條規(guī)劃新建住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的2-3 確定物業(yè)管理用房，但最低不得低于 40 平

23、方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，具備使用功能。第四十六條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變用途。第四十七條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第四章物業(yè)管理服務(wù)第四十八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證、資質(zhì)審查和物業(yè)管理人員持證上崗制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和工商部門核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照方可接受物業(yè)管理委托，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省上的有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：（一）根據(jù)有關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況，針對(duì)物業(yè)管理區(qū)域制定共用部位共用設(shè)施

24、設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)、車輛管理等方面的制度；（二）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)管理法規(guī)實(shí)施物業(yè)管理；（三）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)用；（四）制止違反物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定的行為；（五）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；（六）選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；（七）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)；（八）其它依法享有的權(quán)利。第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：（一）履行物業(yè)服務(wù)合同、依法經(jīng)營(yíng)；（二）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；（三）遵守有關(guān)規(guī)定，保證服務(wù)質(zhì)量，不亂收費(fèi)；（四）其它依法應(yīng)盡的義務(wù)。第五十二條外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)持工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服

25、務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書等有關(guān)證件到縣區(qū)房產(chǎn)管理局登記備案，縣區(qū)房產(chǎn)管理局應(yīng)當(dāng)將登記備案情況書面上報(bào)市房產(chǎn)管理局。第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理委托，應(yīng)當(dāng)與委托方訂立物業(yè)服務(wù)委托合同 ，并報(bào)縣區(qū)房產(chǎn)管理局備案。第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的收取和使用管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約

26、定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第四十四條規(guī)定的資料。第五十七條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途。第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法第四十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。第五十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和級(jí)別管理。物業(yè)服務(wù)費(fèi)

27、應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。第六十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納，業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟。第六十一條 開發(fā)建設(shè)單位未售出的、業(yè)主購(gòu)房后連續(xù)三個(gè)月未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。交納比例應(yīng)當(dāng)不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70% ，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。第六十二條物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以下事項(xiàng)：（一）人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；（二）

28、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受上述有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂合

29、同，合同中應(yīng)當(dāng)訂立代辦服務(wù)費(fèi)條款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。未收費(fèi)到戶產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)。第六十五條 縣區(qū)物價(jià)局應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)管理局，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)的規(guī)定，沒(méi)有嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，沒(méi)有按照物價(jià)局核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)為業(yè)主提供服務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主可向縣區(qū)物價(jià)局投訴，縣區(qū)物價(jià)局接到投訴后，應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理。第六十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)部門在接到物業(yè)服

30、務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為依法處理。第六十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。第六十八條業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，不得單方面提前解除物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面提出解除物業(yè)服務(wù)合同，持有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。第六十九條縣區(qū)房產(chǎn)管理局、物價(jià)局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

31、政府）等有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第七十條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意后，報(bào)經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。第七十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列損害公共利益的行為：（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，改變房屋用途；（二）擅自占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；（三）侵占綠地、毀壞植被；（四）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排污或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪

32、聲和振動(dòng)；（六）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn)；（七）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；（八）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；（九）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（十）擅自改變房屋外貌；（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主管理規(guī)約禁止的其他行為。第七十二條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋的，在開工前，必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位申報(bào)登記。裝飾裝修房屋必須按照建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的規(guī)定進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位對(duì)物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中違反規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)采取措施予以制止；對(duì)已造成事實(shí)的，報(bào)告有關(guān)部門，依法處理。第七十三條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施，按照規(guī)定移交給相關(guān)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)單