淺析住宅專項(xiàng)維修資金使用困難的原因及應(yīng)對(duì)措施

1、淺析住宅專項(xiàng)維修資金使用困難的原因及應(yīng)對(duì)措施摘要：住宅專項(xiàng)維修資金制度的設(shè)立為物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的維修、更新改造提供了資金保障，但由于法律法規(guī)對(duì)其使用有著嚴(yán)格的規(guī)定，使用困難成為普遍存在的問題，本文針對(duì)這個(gè)問題的原因提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。關(guān)鍵詞：住宅專項(xiàng)維修資金，使用困難，應(yīng)對(duì)措施隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)新建房屋和已建成的小區(qū)數(shù)量逐年增加。與此同時(shí)越來(lái)越多的商品房公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修問題也逐漸凸現(xiàn)出來(lái)，住宅專項(xiàng)維修資金就是指用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造的資金。但是具體在資金的籌集使用方面存在很多問題。如何解決好這些問題是我們現(xiàn)在面臨的一項(xiàng)現(xiàn)實(shí)而緊迫的

2、任務(wù)。一、住宅專項(xiàng)維修資金使用困難的原因據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2011年底全國(guó)共籌集專項(xiàng)維修資金余額近3000億元，而動(dòng)用該資金進(jìn)行維修更新改造不超過30億元，使用率僅1%，造成使用率如此低的原因主要由以下幾個(gè)方面。（1）維修資金使用表決難通過為維護(hù)全體業(yè)主的利益及保障維修資金的安全，物權(quán)法與物業(yè)管理?xiàng)l例制定的住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法的第二十二條第二款明確規(guī)定:“使用住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。然而，我國(guó)目前小區(qū)的住宅規(guī)模通常都比較大，若要征集到小區(qū)內(nèi)2/3以上業(yè)主的同意往往比較困難，這就為維修資金的正常使用增加了一道門檻;加

3、之一些業(yè)主往往“事不關(guān)己、高高掛起”，只要他們不是共用設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目的直接受益者通常會(huì)拒絕簽字，故經(jīng)常會(huì)造成表而不決的局面，致使維修項(xiàng)目擱置。（2）部分業(yè)主尚未形成買房也要養(yǎng)房的消費(fèi)觀念一方面，一些業(yè)主尤其是年長(zhǎng)者還在享受國(guó)家福利性的住房政策，他們對(duì)購(gòu)買住房后還要承擔(dān)小區(qū)內(nèi)共有部位及公用設(shè)施設(shè)備等的維修費(fèi)用尚不能理解，或多或少存在抵制情緒。另一方面，部分維修部位可能僅僅與其他業(yè)主有關(guān)，自身并非所要維修部位的直接受益者，故不情愿分擔(dān)維修費(fèi)用，甚至不參與維修的投票決策。(3)部分住房維修費(fèi)用籌集困難由于原房改單位改制、重組以及破產(chǎn)等原因，一些公有住房出儒后目前往往無(wú)人管理、售后和維修，有的房屋在經(jīng)多

4、次轉(zhuǎn)手后其業(yè)主己不是其原房改單位的職工，部分房改單位往往不愿再擔(dān)負(fù)這些房屋的維修專項(xiàng)資金等等，從而造成一些住宅小區(qū)內(nèi)的同一幢樓甚至同一個(gè)單元的維修資金不全。這類房屋在進(jìn)行維修費(fèi)用的分?jǐn)倳r(shí)，那些尚未繳存維修資金的業(yè)主如果不愿意出錢分擔(dān)維修費(fèi)用，則往往會(huì)造成維修的困難。(4)各方對(duì)維修資金管理機(jī)構(gòu)的職能認(rèn)識(shí)存在差距維修資金管理機(jī)構(gòu)目前的職能定位只是負(fù)責(zé)小區(qū)維修資金的歸集、核算以及維修后的資金撥付，并不負(fù)責(zé)具體的房屋維修工作等。然而廣大業(yè)主卻對(duì)維修資金管理機(jī)構(gòu)的具體職能不甚了解，甚至片面地認(rèn)為維修資金管理機(jī)構(gòu)就是進(jìn)行房屋維修的機(jī)構(gòu)，一旦他們遞交了報(bào)修申請(qǐng)后，就只需等人來(lái)上門維修。這種的認(rèn)識(shí)上的偏差，

5、不僅耽誤了維修也在一定程度上影響了維修資金的正常使用。二、住宅專項(xiàng)維修資金使用困難的應(yīng)對(duì)措施（1）重視發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用應(yīng)當(dāng)充分重視、引導(dǎo)和發(fā)揮小區(qū)業(yè)主委會(huì)及其成員的作用，努力和積極做好維修資金有關(guān)政策的宣傳工作，并適時(shí)和定期對(duì)業(yè)主委會(huì)及其成員進(jìn)行維修資金法規(guī)政策、使用等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，努力提高他們對(duì)建立住宅專項(xiàng)維修資金制度重要性的認(rèn)識(shí)以及自身的維權(quán)意識(shí)，這也是破解維修資金使用困難問題的關(guān)鍵。（2）實(shí)施特殊情況下的專項(xiàng)維修資金強(qiáng)制使用措施實(shí)踐中，有些公共設(shè)施設(shè)備使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修更新改造事實(shí)清晰，但是，投票表決時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主不同意或不表決，如頂層天花板漏水維修樓下不同意，電梯故障底層業(yè)

6、主不著急等，針對(duì)這類情況，必須實(shí)施專項(xiàng)維修資金強(qiáng)制使用措施，即用法律法規(guī)或規(guī)章約定某些緊急情況可以直接使用維修資金而無(wú)需通過業(yè)主表決。為防止濫用強(qiáng)制使用措施，有必要對(duì)對(duì)其做出規(guī)范，如必須有建設(shè)、消防、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等部門做出的安全隱患整改文件或法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修、更新改造的相關(guān)規(guī)定。(3)改變維修項(xiàng)目申請(qǐng)現(xiàn)表決使用模式當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金的使用和支取之所以困難.很大程度上是由于每次維修資金的申請(qǐng)都需要通過“住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過簽字確認(rèn)后才能使用資金”這一規(guī)定。(4)加強(qiáng)政府監(jiān)管行政管理部門應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減

7、少對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金使用的行政干預(yù)，專司監(jiān)管與規(guī)范職能，努力培育業(yè)主的自治管理機(jī)制，并建立業(yè)委會(huì)、業(yè)主與主管部門的多層面的監(jiān)管制度，同時(shí)要對(duì)維修資金的違規(guī)使用以及超過法定期限未予維修的行為等及時(shí)采取相關(guān)行政處罰措施。(5)建立維修資金報(bào)價(jià)審核施工隊(duì)伍庫(kù)對(duì)維修施工隊(duì)伍的選擇，物業(yè)有關(guān)部門可以建立維修資金報(bào)價(jià)審核施工隊(duì)伍庫(kù)，保存經(jīng)過審核的合格施工隊(duì)伍名單及其施工報(bào)價(jià)和相關(guān)資質(zhì)等。在日后每次提出維修方案時(shí)，可以從此施工隊(duì)伍庫(kù)中按照其報(bào)價(jià)和資質(zhì)選擇最優(yōu)的施工隊(duì)伍。因此，維修資金報(bào)價(jià)審核施工隊(duì)伍庫(kù)的建立和使用，可以更好地服務(wù)廣大業(yè)主并能節(jié)約維修費(fèi)用支出。三、結(jié)論作為維修資金的監(jiān)管部門，面對(duì)著日益增加的住宅共用設(shè)施設(shè)備急需更新、維修及改造，卻往往由于無(wú)法及時(shí)動(dòng)用維修資