房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法串講

1、2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法串講第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義(熟悉)概括起來(lái)，專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)主要有以下5點(diǎn)不同：(考點(diǎn))由專(zhuān)業(yè)人員和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成專(zhuān)業(yè)估價(jià)是由具有相關(guān)估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、取得相應(yīng)估價(jià)資格的估價(jià)師和具備足夠數(shù)量的估價(jià)師等條件、取得相應(yīng)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的;是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)不是憑直覺(jué)、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測(cè)算和判斷得出的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn);具有公信力專(zhuān)業(yè)估價(jià)提供的意見(jiàn)較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認(rèn)可或接受;實(shí)行有償服務(wù)專(zhuān)業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的費(fèi)用，是一種有償服務(wù)行為;承擔(dān)法律責(zé)任專(zhuān)業(yè)估價(jià)要對(duì)

2、估價(jià)的過(guò)程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。(二)房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn) 在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)(本質(zhì))(掌握)(一)房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格(二)房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來(lái)就存在，房地產(chǎn)估價(jià)師只是運(yùn)用自己掌握的估價(jià)理論知識(shí)、積累的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“揭示”或者“

3、發(fā)現(xiàn)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。(三)房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證(四)房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)(五)房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)也是藝術(shù)正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算和判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。在估價(jià)實(shí)務(wù)中要求采用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是出于對(duì)不同估價(jià)方法局限性的調(diào)整和綜合平衡的考慮。雖然房地產(chǎn)估價(jià)也是藝術(shù)，但房地產(chǎn)估價(jià)師仍應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，科學(xué)量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，從而不斷增加房地產(chǎn)估價(jià)的科學(xué)成分，減少其“藝術(shù)”成分，提高估價(jià)的客觀性。三、房地產(chǎn)估價(jià)的必

4、要性(熟悉)(一)專(zhuān)業(yè)估價(jià)存在的基本前提(二)房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)(三)房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體(1)房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。(2)房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。(3)房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。四、房地產(chǎn)抵押的需要(掌握)房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。上述債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的房

5、地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，歸納起來(lái)主要有以下6種：初次抵押估價(jià)再次抵押估價(jià)轉(zhuǎn)抵押估價(jià)續(xù)貸抵押估價(jià)抵押期間估價(jià)處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)五、房地產(chǎn)征收征用的需要(掌握)征收與征用的主要區(qū)別是：征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買(mǎi)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問(wèn)題;征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，即是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為。憲法)第十條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”;第十三條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。此外，物權(quán)法、土地管理法、

6、城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例等法律法規(guī)均對(duì)征收和征用過(guò)程中需要給予補(bǔ)償做了規(guī)定。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金)，如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際損失給予補(bǔ)償。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式的，要對(duì)被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~提供依據(jù);實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的，要對(duì)被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)提供依據(jù)，即：產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=被征收房屋價(jià)值-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值。六、房地產(chǎn)稅收的需要(熟悉)中國(guó)現(xiàn)行

7、房地產(chǎn)稅收有耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。七、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要(熟悉)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜课菟袡?quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)(簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移給他人的行為。八、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要(掌握)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議等方式。九、房地產(chǎn)分割的需要(熟悉)房地產(chǎn)通常是家庭財(cái)產(chǎn)的最主要部分，共有財(cái)產(chǎn)分割、遺產(chǎn)分割等通常涉及房地產(chǎn)分割。房地產(chǎn)分割一般不宜采取實(shí)物分

8、割的方法，一是房地產(chǎn)在實(shí)物上通常難以分割，二是如果進(jìn)行實(shí)物分割則通常會(huì)損害房地產(chǎn)的效用，減損房地產(chǎn)的價(jià)值，因此，一般是采取折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)的方式，然后對(duì)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)取得的價(jià)款予以分割。十、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?掌握)房地產(chǎn)損害賠償?shù)念?lèi)型多種多樣，包括：(1)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。(2)因新建建筑物影響了相鄰建筑物的日照、采光、通風(fēng)、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值損失的。(3)因使他人房地產(chǎn)遭受污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值損失的。(4)因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失的。(5)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失或者給購(gòu)房人造成損失的。(6)因未能履約

9、(如未按合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建，給他人造成損失的。(7)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，例如錯(cuò)誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。(8)因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的。(9)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的。(10)其他房地產(chǎn)損害賠償。十一、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定的需要(掌握)十二、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要(熟悉)十三、估價(jià)當(dāng)事人(熟悉)估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師。其中，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是估價(jià)服務(wù)的提供者，是估價(jià)主體;估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的直接需求者，是估價(jià)服務(wù)的直接對(duì)象。委托人和估

10、價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人，但也有例外。十四、估價(jià)目的(掌握)估價(jià)目的是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。估價(jià)目的來(lái)源于委托人的估價(jià)需要。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的。不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同，估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能不同，評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型可能不同，估價(jià)依據(jù)可能不同，估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同。為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。十五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)(熟悉)估價(jià)時(shí)點(diǎn)也稱(chēng)為價(jià)值日期、估價(jià)基準(zhǔn)日，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。由于同一宗房地產(chǎn)在不

11、同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值，所以估價(jià)必須弄清并說(shuō)明是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在哪個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，并且估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定應(yīng)在先，評(píng)估價(jià)值的確定應(yīng)在后，而不是先有了評(píng)估價(jià)值之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。有關(guān)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定等內(nèi)容，見(jiàn)本書(shū)第五章第五節(jié)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。十六、估價(jià)對(duì)象(掌握)估價(jià)對(duì)象即估價(jià)客體，也稱(chēng)為被估價(jià)房地產(chǎn)、估價(jià)標(biāo)的，當(dāng)估價(jià)對(duì)象為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，例如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)時(shí)，可稱(chēng)為被估價(jià)權(quán)益，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益

12、及相關(guān)其他財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體(簡(jiǎn)稱(chēng)“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三種。概括起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。估價(jià)對(duì)象的更具體種類(lèi)，可見(jiàn)本書(shū)第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類(lèi)”。十七、價(jià)值類(lèi)型(掌握)價(jià)值類(lèi)型主要有市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值(市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值通稱(chēng)為非市場(chǎng)價(jià)值)。有關(guān)價(jià)值類(lèi)型的詳細(xì)內(nèi)容，見(jiàn)本書(shū)第三章第四節(jié)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)”。十八、估價(jià)依據(jù)(熟悉)估價(jià)依據(jù)是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依

13、據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、估價(jià)對(duì)象所在地的地方性法規(guī)、國(guó)務(wù)院所屬部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)部門(mén)規(guī)章和政策、估價(jià)對(duì)象所在地的國(guó)家機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價(jià)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見(jiàn)和估價(jià)對(duì)象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。例如，物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法的有關(guān)規(guī)定，以及房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)、北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程等。十九、估價(jià)假設(shè)(熟悉)二十、估價(jià)原則(熟悉)房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有：獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;最高最佳利用原則;估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;替代原則;謹(jǐn)慎原則。

14、其中，獨(dú)立、客觀、公正是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本要求，因此它不僅是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，而且是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。合法原則、最高最佳利用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則是在各種估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)中都應(yīng)遵循的技術(shù)性原則。謹(jǐn)慎原則是僅在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中應(yīng)遵循的特殊原則。估價(jià)原則可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)原則的詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)本書(shū)第五章。二十一、估價(jià)程序(熟悉)房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是：獲取估價(jià)業(yè)務(wù);受理估價(jià)委托;制定估價(jià)作業(yè)方案;搜集估價(jià)所需資料;實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象;分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值;

15、測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值;判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值;撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告;交付估價(jià)報(bào)告;估價(jià)資料歸檔。有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)程序的詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)本書(shū)第十二章。二十二、估價(jià)方法(熟悉)二十三、估價(jià)結(jié)果(熟悉)二十四、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德(掌握)房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括職業(yè)品德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習(xí)慣三個(gè)方面，實(shí)踐上可概括為以下要求：誠(chéng)實(shí)與正直;回避利益沖突;具備專(zhuān)業(yè)勝任能力;勤勉盡責(zé);保守秘密;公平競(jìng)爭(zhēng);承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。其中最主要的內(nèi)容如下：(1)應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)正直，依法獨(dú)立、客觀、公正地估價(jià)。(2)應(yīng)當(dāng)回避利害關(guān)系人或者有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。(3)不應(yīng)承接超出自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)。對(duì)于某項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)，如果

16、感到自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限而難以評(píng)估出客觀合理的價(jià)值的，就不應(yīng)承接;對(duì)于其中部分超出自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)聘請(qǐng)具有專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)師或者有關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助。(4)應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)地做好每項(xiàng)估價(jià)工作，包括對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料進(jìn)行審慎檢查，努力搜集估價(jià)所需資料，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行全面、細(xì)致的實(shí)地查勘。(5)應(yīng)當(dāng)保守在估價(jià)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露個(gè)人隱私，妥善保管估價(jià)委托人提供的資料。(6)應(yīng)當(dāng)維護(hù)估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù)，不得以貶低其他估價(jià)師或者其他估價(jià)機(jī)構(gòu)、低收費(fèi)、商業(yè)賄賂的方式進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。(7)不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名或者

17、蓋章，不得將估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)借給他人使用或者允許他人使用自己的名義。(8)應(yīng)當(dāng)具有自豪感、責(zé)任感，不斷努力學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，積累估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，提高專(zhuān)業(yè)勝任能力。1994年7月5日頒布的城市房地產(chǎn)管理法第三十三條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，第五十八條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家法定制度。二十五、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況(熟悉)1、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度2004年8月，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師完成了首批資格互認(rèn)，香港97名測(cè)量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價(jià)師取得了香港測(cè)量師資格。這是

18、內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格，進(jìn)一步加強(qiáng)和推進(jìn)了內(nèi)地與香港在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的交流合作，促進(jìn)了內(nèi)地與香港房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)共同發(fā)展。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織堅(jiān)持服務(wù)會(huì)員、服務(wù)行業(yè)、服務(wù)社會(huì)的宗旨，履行提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行為的職能，在宣傳行業(yè)積極作用、維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益、加強(qiáng)行業(yè)自律管理、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。2、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件2006年12月25日建設(shè)部發(fā)布了注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法(建設(shè)部令第151號(hào))。2005年10月12日建設(shè)部發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法(建設(shè)部令第142號(hào))。為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可行為，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)

19、機(jī)構(gòu)的日常監(jiān)管，2006年12月7日建設(shè)部發(fā)出了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知(建住房2006294號(hào))。另外，2002年8月20日建設(shè)部發(fā)出了關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知(建住房函2002192號(hào))，決定建立包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。3、制定了房地產(chǎn)估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，1999年2月12日建設(shè)部會(huì)同國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999)，內(nèi)容包括總則、術(shù)語(yǔ)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估

20、價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、職業(yè)道德等。以此為基礎(chǔ)，針對(duì)不同的估價(jià)目的，建設(shè)部出臺(tái)或者會(huì)同有關(guān)主管部門(mén)出臺(tái)了若干估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)。例如，為了規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，2003年12月1日建設(shè)部印發(fā)了城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)(建住房2003234號(hào))，對(duì)房屋拆遷估價(jià)主體資格、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法、初步估價(jià)結(jié)果公示、估價(jià)報(bào)告答疑、估價(jià)結(jié)果異議的解決等作了規(guī)定。為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，2006年1月13日建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了房地產(chǎn)抵押

21、估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)(建住房20068號(hào))。一些地方也發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嵤┘?xì)則。例如，為了維護(hù)房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的合法權(quán)益，有效解決房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛，規(guī)范房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估行為，統(tǒng)一評(píng)估程序和方法，使評(píng)估結(jié)果客觀、公正、合理，2005年11月28日北京市建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程。4、形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系目前，市場(chǎng)法(市場(chǎng)比較法)、收益法(收益資本化法)、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法(剩余法)是中國(guó)內(nèi)地常用的四大估價(jià)方法，房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)理念、觀念、概念等也與國(guó)際上的基本一致。5、深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)估價(jià)以房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估為基礎(chǔ)，還提供房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)

22、研、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃等相關(guān)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)，拓寬了服務(wù)領(lǐng)域。6、形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)2000年5月29日國(guó)務(wù)院清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組提出了關(guān)于經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)與政府部門(mén)實(shí)行脫鉤改制的意見(jiàn)，要求包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)必須與掛靠的政府部門(mén)及其下屬單位在人員、財(cái)務(wù)(包括資金、實(shí)物、財(cái)產(chǎn)權(quán)利等)、業(yè)務(wù)、名稱(chēng)等方面徹底脫鉤。2000年7月14日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了關(guān)于經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)與政府部門(mén)實(shí)行脫鉤改制的意見(jiàn)，要求認(rèn)真貫徹執(zhí)行。根據(jù)這些要求，建設(shè)部大力推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與政府部門(mén)脫鉤，使其改制成為主要由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人出資設(shè)

23、立的有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場(chǎng)分割的局面，形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。2005年出臺(tái)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法第四條進(jìn)一步明確規(guī)定：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制?！钡诙?房地產(chǎn)及其描述一、房地產(chǎn)的定義（熟悉）通常需要把建筑物從土地定著物中單列出來(lái)，將房地產(chǎn)定義為“土地以及建筑物等地上定著物”。通常強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。如果綜合以上方面給房地產(chǎn)下個(gè)完整的定義，那么它是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。 二、房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義（掌握）（一）房地產(chǎn)實(shí)物的含義房地產(chǎn)

24、實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，例如，土地的形狀、地形、地勢(shì)、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利（rights）、利益（interests）和好處（benefits）。房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)，包括：房地產(chǎn)的各種權(quán)利。受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利。受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)的額外利益或收益。房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)。中國(guó)目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要

25、有所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)具體有土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。中國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)所有制，是土地只能為國(guó)家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。因此，中國(guó)土地所有權(quán)只有國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，房屋所有權(quán)則有國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)三種。房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。單獨(dú)所有是指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)。共有是指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。共有又有按份共有和共同共有。按份共有

26、人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)；共同共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)可以說(shuō)是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專(zhuān)有部分的所有權(quán)（該部分通常為單獨(dú)所有，但也可能為共有，這種共有是該專(zhuān)有部分的共有人之間的共有）、專(zhuān)有部分以外的共有部分的持份權(quán)（該部分為建筑物各專(zhuān)有部分的所有權(quán)人之間按份共有）和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。按照取得方式，建

27、設(shè)用地使用權(quán)可分為出讓的建設(shè)用地使用權(quán)、劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)和其他建設(shè)用地使用權(quán)。其他建設(shè)用地使用權(quán)主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)都屬于土地使用權(quán)。地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該

28、房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)租賃權(quán)是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。上述房地產(chǎn)權(quán)利中，租賃權(quán)屬于債權(quán)，其余屬于物權(quán)。債權(quán)是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無(wú)關(guān)的人作為或者不作為。因此，債權(quán)被稱(chēng)為“對(duì)人權(quán)”、“相對(duì)權(quán)”。物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。由于物權(quán)是直接支配物的權(quán)利，所以物權(quán)被稱(chēng)為“絕對(duì)權(quán)”；物權(quán)的權(quán)利人享有物權(quán)，任何其他人都不得非法干預(yù)，物權(quán)的義務(wù)

29、人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此物權(quán)又被稱(chēng)為“對(duì)世權(quán)”。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)；有兩個(gè)以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。自物權(quán)是對(duì)自己的物依法享有的權(quán)利。他物權(quán)是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。注：此圖為新教材增加內(nèi)容。 三、房地產(chǎn)含義的總結(jié)(教材新增內(nèi)容)對(duì)上述房地產(chǎn)含義的

30、內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)可知：房地產(chǎn)有不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)等不同名稱(chēng)，包括土地、建筑物和其他地上定著物三個(gè)部分，同時(shí)又是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的“三位一體”；對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)物還可以從有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及該實(shí)體綜合完成的功能三個(gè)方面進(jìn)行認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)；土地又是一個(gè)包含地表、地上空間和地下空間的三維立體空間；建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，又可分為建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修等部分。上述內(nèi)容用框圖表示，見(jiàn)圖2-5。 （責(zé)任編輯：humin）四、房地產(chǎn)的特性（掌握）1.不可移動(dòng)不可移動(dòng)特性也稱(chēng)為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。房地產(chǎn)的不可

31、移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。2.獨(dú)一無(wú)二獨(dú)一無(wú)二特性也稱(chēng)為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受個(gè)別因素的影響。3.壽命長(zhǎng)久壽命長(zhǎng)久特性也稱(chēng)為耐久性，對(duì)于土地而言，也稱(chēng)為不可毀滅性、永續(xù)性。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年

32、限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。4.供給有限土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不能增加。土地的這種特性被稱(chēng)為有限性、不可再生性、不增性。房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。5.價(jià)值較大6.用途多樣用途多樣特性也稱(chēng)為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。7.相互影響8.易受限制政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般

33、是通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的：（1）管制權(quán)（police power）。（2）征收權(quán)（eminent domain）。（3）征稅權(quán)（taxation）。（4）充公權(quán)（escheat）。9.難以變現(xiàn)難以變現(xiàn)也稱(chēng)為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差。變現(xiàn)能力是指在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒(méi)有損失或者損失較小的，稱(chēng)為變現(xiàn)能力強(qiáng)；反之，稱(chēng)為變現(xiàn)能力弱。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：該宗房地產(chǎn)的通用性。該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。該宗房地產(chǎn)的價(jià)值大小。該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。該宗房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度。該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。10.保值增值

34、60;五、房地產(chǎn)的種類(lèi)1.按用途劃分的種類(lèi)（熟悉）按照房地產(chǎn)的用途，首先可把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類(lèi)，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)，具體可細(xì)分為下列10類(lèi)：（1）居住房地產(chǎn)：是指供家庭或個(gè)人居住使用的房地產(chǎn)，又可分為住宅和集體宿舍兩類(lèi)。住宅是指供家庭居住使用的房地產(chǎn)，又可分為普通住宅、高檔公寓和別墅。集體宿舍又可分為單身職工宿舍、學(xué)生宿舍等。（2）辦公房地產(chǎn)：是指供處理各種事務(wù)性工作使用的房地產(chǎn)，即辦公樓，又可分為商務(wù)辦公樓（俗稱(chēng)寫(xiě)字樓）和行政辦公樓兩類(lèi)。（3）商業(yè)房地產(chǎn)：是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場(chǎng)、

35、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。（4）旅館房地產(chǎn)：是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。（5）餐飲房地產(chǎn)：是指供顧客用餐使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。（6）體育和娛樂(lè)房地產(chǎn)：是指供人健身、消遣使用的房地產(chǎn)，包括體育場(chǎng)館、保齡球館、高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、康樂(lè)中心等。（7）工業(yè)房地產(chǎn)：是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括廠房、倉(cāng)庫(kù)等。工業(yè)房地產(chǎn)按照用途，又可分為主要生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房、動(dòng)力用廠房、儲(chǔ)存用房屋、運(yùn)輸用房屋、企業(yè)辦公用房、其他（如水泵房、污水處理站等）。（8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或

36、直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園、種子庫(kù)、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等。（9）特殊用途房地產(chǎn)：包括汽車(chē)站、火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。（10）綜合用途房地產(chǎn)：是指具有上述兩種以上（含兩種）用途的房地產(chǎn)，如商住樓。 2.按實(shí)物形態(tài)劃分的種類(lèi)（掌握）按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)，可把房地產(chǎn)分為下列9類(lèi)：（1）土地。又可分為無(wú)建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。（2）建筑物。又可分為已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分為新的建筑物和舊的建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分為正在建造的建筑物和停緩建的建筑物（如爛尾樓

37、等）。（3）土地與建筑物的綜合體。又可分為土地與已建造完成的建筑物的綜合體即現(xiàn)房和土地與尚未建造完成的建筑物的綜合體即在建工程或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（4）房地產(chǎn)的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某層、某套。（5）未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)。其中最常見(jiàn)的一種是期房。期房是指目前尚未建造完成而以將來(lái)建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標(biāo)的的房地產(chǎn)。（6）已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)。例如，已被拆除的房屋，已被火災(zāi)、地震等災(zāi)害完全損毀的房屋。（7）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分。例如，建筑物的裝飾裝修部分，房地產(chǎn)受損狀況與完好狀況的差異部分。不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估，通常是分別

38、評(píng)估房地產(chǎn)在完好狀況下的價(jià)值和在受損狀況下的價(jià)值，然后將兩者之差作為價(jià)值減損額。（8）以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)。例如，正在運(yùn)營(yíng)、使用的賓館、餐館、商場(chǎng)、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、碼頭。在這種情況下，通常不能把它視為一些單項(xiàng)資產(chǎn)的簡(jiǎn)單集合來(lái)估價(jià)，即不能將它所包含的資產(chǎn)分別估價(jià)后加總作為其評(píng)估價(jià)值，而應(yīng)將它作為一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的有機(jī)組織，根據(jù)其具有的收益能力來(lái)估價(jià)；除非是評(píng)估它破產(chǎn)、停業(yè)等之后的殘余價(jià)值。（9）整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。例如，一個(gè)企業(yè)中的土地或房屋。需要指出的是，上述房地產(chǎn)雖然是從實(shí)物角度來(lái)劃分的，但評(píng)估其價(jià)值仍然包括實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三個(gè)方面。3.按權(quán)益狀

39、況劃分的種類(lèi)（掌握）按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，可把房地產(chǎn)分為下列20類(lèi)：（1）“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。這是中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)制度下單位和個(gè)人的房地產(chǎn)權(quán)利最充分的一種房地產(chǎn)。典型的是“干凈”的商品房。這里所講的“干凈”，是指房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)為單獨(dú)所有，沒(méi)有出租，未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，不存在發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)拖欠建設(shè)工程價(jià)款），未被查封，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確等等，下同。（2）“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。典型的是“干凈”的以房改成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的

40、公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房。（3）“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)。包括“干凈”的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的房地產(chǎn)，“干凈”的農(nóng)村村民住宅及其附屬設(shè)施所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的房地產(chǎn)。（4）共有的房地產(chǎn)。又可分為按份共有的房地產(chǎn)和共同共有的房地產(chǎn)。共有與單獨(dú)所有相比，是單個(gè)共有人不能自作主張，其權(quán)利要受其他共有人的制約，包括：處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的房地產(chǎn)份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。因共有的房地產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人承擔(dān)連帶債務(wù)，除非法律另有規(guī)定或者第三人知道共有

41、人不具有連帶債務(wù)關(guān)系。對(duì)共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。共有人按照約定管理共有的房地產(chǎn)；沒(méi)有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。（5）有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。典型的是以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房。這種產(chǎn)權(quán)的住房可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配?，F(xiàn)在提倡原按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房補(bǔ)足到房改成本價(jià)轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)。（6）有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)，也稱(chēng)為帶租約的房地產(chǎn)、出租人權(quán)益。（7）設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，即該房地產(chǎn)為他

42、人提供了有限的使用權(quán)，例如允許他人通行，物權(quán)法稱(chēng)之為“供役地”。（8）設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)，通常稱(chēng)為抵押房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位。（9）有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。合同法第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”20

43、02年6月20日最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)（法釋?zhuān)?002316號(hào)）規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國(guó)合同法第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！保?0）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第十二條規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，

44、不得新建、擴(kuò)建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，不得設(shè)定抵押。（11）被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。（12）開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。例如，沒(méi)有建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的房地產(chǎn)。（13）房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。（14）臨時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。又可分為未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑。（15）違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。（16）房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益，例如承租的公有住宅。

45、（17）地役權(quán)。（18）房地產(chǎn)的抵押權(quán)。（19）房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。又可分為地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)。例如，可在其上加蓋房屋或者樹(shù)立廣告牌的屋頂，可在其上做廣告的外墻面，地面為公共綠地或者公園的地下商場(chǎng)，地鐵站內(nèi)的地下商店。（20）房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。某些包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)，例如包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的汽車(chē)加油站，根據(jù)估價(jià)目的，有時(shí)需要評(píng)估其包含無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)的價(jià)值，有時(shí)需要評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，或者將其中的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值從房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。 六、房地產(chǎn)狀況描述（掌握）（細(xì)參見(jiàn)教材）第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值一、房地產(chǎn)需求（熟悉）1.決定房地產(chǎn)需求量的因素某種房地產(chǎn)的需求量是由許多

46、因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；消費(fèi)者的收入水平，消費(fèi)者的偏好；相關(guān)物品的價(jià)格水平；消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。2.房地產(chǎn)需求曲線房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。在圖3-1（a）中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格（P），橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量（Q），因?yàn)樵趦r(jià)格較高時(shí)需求量減少，在價(jià)格較低時(shí)需求量增加，所以得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線（D）。如果考慮影響房地產(chǎn)需求量的非該種房地產(chǎn)價(jià)格水平因素，那么需求量不再是沿著需求曲線變動(dòng)，而是整個(gè)需求曲線發(fā)生位移。例如，消費(fèi)者的收入水平

47、、偏好、對(duì)未來(lái)的預(yù)期和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化，會(huì)改變消費(fèi)者在給定價(jià)格水平下對(duì)房地產(chǎn)的需求量。如果在每一價(jià)格水平下需求量都增加了，需求曲線就會(huì)向右位移；反之，需求曲線就會(huì)向左位移。如圖3-1（b）所示，以Do為基礎(chǔ)，如果消費(fèi)者的收入水平提高，因?yàn)樵谙嗤膬r(jià)格水平下需求量增加，所以整個(gè)需求曲線將由Do向右位移到D1；如果消費(fèi)者的收入水平下降，因?yàn)樵谙嗤膬r(jià)格水平下需求量減少，所以整個(gè)需求曲線將由Do向左位移到D2。注：需求量的變動(dòng)是由商品本身價(jià)格變化引起的，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來(lái)的是點(diǎn)的移動(dòng)；需求的變動(dòng)是由商品本身價(jià)格以外的因素變化引起的，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來(lái)的是線的移動(dòng)。 二、房地產(chǎn)供給（熟悉）

48、潛在供給量存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量 其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量新開(kāi)發(fā)量1.決定房地產(chǎn)供給量的因素某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。2.房地產(chǎn)供給曲線房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。在圖3-2（a）中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格（P），橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的供給量（Q），因?yàn)樵趦r(jià)格較低時(shí)供給量減少，在價(jià)格較高時(shí)供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給

49、曲線（S）。如果考慮影響房地產(chǎn)供給量的非該種房地產(chǎn)價(jià)格水平因素，那么供給量不再是沿著供給曲線變動(dòng)，而是整個(gè)供給曲線發(fā)生位移。如圖3-2（b）所示，以S0為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升，則整個(gè)供給曲線將由S。向左位移到S1；如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本下降，則整個(gè)供給曲線將由S0向右位移到S0在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本下降導(dǎo)致整個(gè)供給曲線向右位移的情況下，每一價(jià)格水平都有更多的供給量，或者說(shuō)，對(duì)每一數(shù)量水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都愿意接受較低的價(jià)格。注：供給量的變動(dòng)是由商品本身價(jià)格變化引起的，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來(lái)的是點(diǎn)的移動(dòng)；供給的變動(dòng)是由商品本身價(jià)格以外的因素變化引起的，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來(lái)的是線的移動(dòng)。三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格（

50、熟悉）在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是消費(fèi)者愿意并且能夠接受的房地產(chǎn)價(jià)格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意并且能夠提供的房地產(chǎn)數(shù)量與價(jià)格的組合。因?yàn)槭袌?chǎng)交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格和數(shù)量，必然是供求雙方都愿意而且能夠接受的價(jià)格和數(shù)量。圖3-3是把圖3-1（a）中的需求曲線和圖3-2（a）中的供給曲線結(jié)合在一起所形成的。正點(diǎn)是需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)，它同時(shí)處于需求曲線和供給曲線上。因此，正點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，其所對(duì)應(yīng)的價(jià)格和數(shù)量是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者都愿意接受的價(jià)格和數(shù)量的組合。其中，正點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格P，被稱(chēng)為

51、均衡價(jià)格，所對(duì)應(yīng)的數(shù)量Q被稱(chēng)為均衡數(shù)量。由上可見(jiàn)，房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般地說(shuō)在市場(chǎng)力量作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會(huì)逐漸消失，偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)地回復(fù)到均衡價(jià)格水平。如圖3-3中，當(dāng)價(jià)格上漲到P2時(shí)，供給量將由Qe增加到Q4，而需求量將由Qe減少到Q2，供給大于需求，出現(xiàn)過(guò)剩，過(guò)剩數(shù)量為（Q4Q2）。由于供大于求，賣(mài)者之間競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)壓力將迫使價(jià)格下降。只要價(jià)格高于Pe，這種降價(jià)的壓力就會(huì)一直存在。同理，當(dāng)價(jià)格下降到P1時(shí)，需求

52、量將由Qe增加到Q3，而供給量將由Qe減少到Q1，需求大于供給，出現(xiàn)短缺，短缺數(shù)量為（Q3Q1）。由于供不應(yīng)求，買(mǎi)者之間競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)壓力將迫使價(jià)格上升。只要價(jià)格低于Pe這種漲價(jià)的壓力就會(huì)一直存在。均衡價(jià)格理論是價(jià)格原理的核心內(nèi)容，它表明：均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然會(huì)出現(xiàn)過(guò)?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣(mài)者之間或買(mǎi)者之間的競(jìng)爭(zhēng)，形成價(jià)格下降或上升的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格?？偟膩?lái)講，房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)。當(dāng)供給一定時(shí)，如果需求增加，則價(jià)格上升；如果需求減少，則價(jià)格下降。當(dāng)需求一定時(shí)，如果供給增加，則價(jià)格下降；如果供

53、給減少，則價(jià)格上升。需求和供給若同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡數(shù)量也會(huì)發(fā)生變化。需求和供給的同時(shí)變化，有同方向變化（需求和供給均增加或者均減少）、反方向變化（需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加）、變動(dòng)幅度不同（需求的增減大于或者小于供給的增減）等情況。四、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值（掌握）1.成交價(jià)格買(mǎi)方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過(guò)剩、買(mǎi)方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。賣(mài)方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣(mài)方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。在買(mǎi)方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)偏向最低賣(mài)價(jià)；在賣(mài)方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)偏向最高買(mǎi)價(jià)。成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交

54、價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。嚴(yán)格地說(shuō)，正常成交價(jià)格的形成條件有以下7個(gè)：公開(kāi)市場(chǎng)。交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性。眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者。買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿。理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為。買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息。適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣(mài)成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易（或出讓?zhuān)┓康禺a(chǎn)的成交

55、價(jià)格，拍賣(mài)成交價(jià)是指采取拍賣(mài)方式交易（或出讓?zhuān)┓康禺a(chǎn)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易（或出讓?zhuān)┓康禺a(chǎn)的成交價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易（或出讓?zhuān)┓康禺a(chǎn)的成交價(jià)格。在目前國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來(lái)看，協(xié)議出讓方式由于是政府對(duì)于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)。招標(biāo)出讓方式由于不僅考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)，通常還考慮投標(biāo)人的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報(bào)價(jià)最高者，所以有一定的抑制地價(jià)的作用，但主要以投標(biāo)報(bào)價(jià)高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。拍賣(mài)出讓方式由于“價(jià)高者得”，所以最能抬高地價(jià)。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式

56、，拍賣(mài)方式出讓的地價(jià)最高。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價(jià)形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同，（拍賣(mài)、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好）、缺乏經(jīng)驗(yàn)、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。2.市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。3.理論價(jià)格理論價(jià)格是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來(lái)表達(dá)它，如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格等。但理論價(jià)格也不是靜止不變的。一般地說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格

57、而上下波動(dòng)（即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng)），它們之間的關(guān)系可見(jiàn)圖3-5。注：就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格三者相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。4.評(píng)估價(jià)值評(píng)估價(jià)值也稱(chēng)為評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估值、評(píng)估價(jià)，是指估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)所得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱(chēng)呼。例如，通常把市場(chǎng)法、收益法、成本法求得的價(jià)值分別稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格收益價(jià)格和積算價(jià)格。從某種意義上講，成本法測(cè)算出的價(jià)值傾向于最低賣(mài)價(jià)，收益法測(cè)算出的價(jià)值傾向于最高買(mǎi)價(jià)，市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值傾向于成交價(jià)格。此外，收益法測(cè)算出的價(jià)值趨向于理論價(jià)格，市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值趨向于市場(chǎng)價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)法、收益法和成本法測(cè)算出的價(jià)值基本一致。在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值會(huì)大大高于收益法測(cè)算出的價(jià)值。換句話說(shuō)，如果市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值大大高于收益法測(cè)算出的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)的價(jià)值被市場(chǎng)高估或者存在一定的泡沫。當(dāng)成本法測(cè)算出的價(jià)值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于市場(chǎng)法或收益法測(cè)算出的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)供大于求或者市場(chǎng)不景氣；反之，則說(shuō)明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場(chǎng)景氣。 五