房地產(chǎn)企業(yè)銷售及收款管理制度

1、XXXX控股集團(tuán)有限公司財務(wù)管理制度銷售及收款管理制度第一章 總則第一條 為了加快商品房銷售,加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)作,規(guī)范操作流程，提高工作效率，根據(jù)國家商品房銷售的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合XXXX控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱集團(tuán))的實際情況，制定本制度。第二條 本制度只適用于集團(tuán)下屬從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的各項目的商品房銷售的子公司，房地產(chǎn)項目商品房銷售必須遵守本制度規(guī)定。第二章 銷售價格及權(quán)限管理第三條 商品房開盤的銷售價格是在充分市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,根據(jù)項目公司自身的總體戰(zhàn)略,由各項目公司經(jīng)理室會同開發(fā)、銷售、工程、財務(wù)等部門共同制訂。第四條 各項目公司制訂的開盤銷售價格在實施前須報集團(tuán)總部審查,由集

2、團(tuán)董事長、總裁、集團(tuán)各部門、上報公司總經(jīng)理等有關(guān)人員參加的價格論證會，論證通過后由董事長簽發(fā)給項目公司執(zhí)行.第五條 銷售過程中的調(diào)價按開盤價的制訂流程作出,報集團(tuán)董事長批準(zhǔn)。第六條 在銷售過程中各項目公司應(yīng)制定銷售折扣權(quán)限，報集團(tuán)董事長批準(zhǔn).各公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、售樓員在各自的權(quán)限范圍內(nèi)履行職責(zé)，超出職責(zé)范圍的應(yīng)向上一級書面報批，最終審批權(quán)在集團(tuán)董事長。第七條 銷售價格及其變動、銷售折扣權(quán)限及其變動的文書,應(yīng)報送各項目公司財務(wù)部門.銷售價格折扣審批單附于銷售合同中報送公司財務(wù)部門備查。第八條 項目公司銷售部必須嚴(yán)格遵守銷售價格權(quán)限和審批程序，項目公司財務(wù)部認(rèn)真做好價格監(jiān)督并提供有關(guān)價格執(zhí)行情

3、況的財務(wù)信息.第三章 收款管理第九條 客戶交納房款，售樓人員應(yīng)事先通知客戶交款銀行及帳號，引導(dǎo)客戶直接將房款解交銀行，有利于避免由于現(xiàn)金引發(fā)的安全隱患,財務(wù)部門必須對現(xiàn)金繳款單的真?zhèn)芜M(jìn)行認(rèn)真審核。第十條 外地客戶或確實直接解交銀行不方便的客戶,可直接向財務(wù)部門交納現(xiàn)金，財務(wù)人員應(yīng)積極做好收款工作，不得拖延、怠慢。第十一條 客戶交款時，銷售部應(yīng)開具收款聯(lián)系單,詳細(xì)注明樓盤、房號、客戶姓名、合同編號、交款金額、售樓員姓名，隨同客戶現(xiàn)金繳款單或現(xiàn)金送交財務(wù)部門.第十二條 財務(wù)部憑客戶交款單或?qū)嶋H收到現(xiàn)金和收款聯(lián)系單開具房款收據(jù)，收據(jù)上必須注明現(xiàn)金或現(xiàn)金繳款單等收款方式。第十三條 財務(wù)部根據(jù)收款聯(lián)系單

4、及交款單及時編制記帳憑證入帳,以便及時提供客戶的收款情況信息.第十四條 為了確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，每天收款數(shù)據(jù)截止時間為下午5：00,下午5：00以后收款數(shù)據(jù)計入下一天，每月初財務(wù)部和銷售部門應(yīng)進(jìn)行客戶收款情況的核對，發(fā)現(xiàn)差異,及時查明原因，同對遺留的應(yīng)收帳款督促銷售部門積極催討，防止呆帳的發(fā)生.第四章 銷售合同管理第十五條 項目各公司相關(guān)部門應(yīng)向財務(wù)部門送交商品房面積測繪資料及可銷售面積資料等,財務(wù)部門應(yīng)對這些資料認(rèn)真核對。第十六條 每次開盤銷售的銷售合同樣本必須經(jīng)過評審，銷售合同的評審、簽訂必須符合公司制定的合同管理制度的要求。第十七條 銷售合同內(nèi)部編號統(tǒng)一為項目名稱加年份加樓號加戶號，例如200

5、9年鳳凰名城10樓501室的銷售合同的內(nèi)部編號為:HWMC200910501。第十八條 銷售合同簽訂后3日內(nèi)送交財務(wù)部門備查，財務(wù)人員及時登記合同臺帳以及將合同的有關(guān)數(shù)據(jù)輸入財務(wù)帳套。第十九條 項目公司銷售部門、財務(wù)部門必須建立健全銷售合同臺賬，財務(wù)上的銷售合同臺帳主要內(nèi)容為:項目名稱、樓號、戶號、合同編號、簽約日期、客戶名稱、品名、面積、單價、總價、代收款項、付款期限等，財務(wù)上銷售合同臺賬詳見集團(tuán)財務(wù)部下發(fā)的銷售合同臺賬模板；第二十條 財務(wù)部門對報送的銷售合同的有關(guān)條款應(yīng)認(rèn)真復(fù)核,發(fā)現(xiàn)異常及時通知相關(guān)部門，并適時做好銷售合同及生成合同相關(guān)資料的檔案管理，確保其完整性.第二十一條 為了確保數(shù)據(jù)

6、準(zhǔn)確,每月初財務(wù)部和銷售部門應(yīng)進(jìn)行有關(guān)數(shù)據(jù)的核對工作,發(fā)現(xiàn)差異，及時查明原因。第二十二條 財務(wù)部門應(yīng)掌握應(yīng)收房款的動態(tài)，月末有應(yīng)收未收款項的，應(yīng)督促銷售部門及時回籠資金。各公司財務(wù)部門每周須相關(guān)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及集團(tuán)財務(wù)部報送銷售周報表，詳見周報流程.第五章 銷售監(jiān)管資金的管理第二十三條 實行預(yù)售資金監(jiān)管地區(qū)的項目公司在監(jiān)管資金賬戶開設(shè)、收款、監(jiān)管資金使用等方面必須遵守當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的監(jiān)管制度。第二十四條 監(jiān)管資金賬戶開設(shè)管理:、有項目融資的項目公司開設(shè)監(jiān)管資金銀行賬戶,由項目公司銷售部門和集團(tuán)資本經(jīng)營部共同銷售指定銀行，通知項目公司財務(wù)部辦理。無項目融資的項目公司由銷售部門和財務(wù)部門共同商定銀行;

7、監(jiān)管資金銀行賬戶變更也按此辦理；、開立監(jiān)管賬戶的工程資料由工程部門負(fù)責(zé)向財務(wù)部門報送；開立監(jiān)管賬戶銷售方面的工作由銷售部門完成并及時通知財務(wù)部門，需提供銷售資料的由其向財務(wù)部門提交;開立監(jiān)管賬戶相關(guān)部門提交資料齊全及相關(guān)工作完成后的5各工作日內(nèi)，財務(wù)部門完成開戶工作；、銷售部門根據(jù)計劃開盤時間、預(yù)售許可證上會時間、以及開設(shè)監(jiān)管賬戶各相關(guān)部門準(zhǔn)備工作時間做好統(tǒng)籌、銜接、通知工作，財務(wù)部門應(yīng)做好配合、支持工作。第二十四條 銷售監(jiān)管資金收款管理:、一般繳款程序：、開發(fā)企業(yè)網(wǎng)簽系統(tǒng)為購房人打印繳款通知書（首付款、按揭款、分期付款分別打?。?、購房人憑繳款通知書將購房款存入監(jiān)管賬戶或通過專用POS機(jī)將購

8、房款存入監(jiān)管賬戶;、監(jiān)管銀行按繳款通知書收取預(yù)售款并出具繳款憑證，購房人憑銀行出具的繳款憑證,向開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)票據(jù)。、繳款注意事項：、對收取的定金應(yīng)在網(wǎng)簽后應(yīng)及時轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶.在轉(zhuǎn)賬時須分筆轉(zhuǎn)入監(jiān)管帳戶,不可一筆匯總轉(zhuǎn)入，以便監(jiān)管銀行不明入賬的補(bǔ)錄,銷售部門應(yīng)及時準(zhǔn)確地向財務(wù)部門提交購房人的繳款信息,財務(wù)部門轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確的注明購房人的繳款信息；、對于按揭貸款（商貸、公積金貸款），各貸款銀行應(yīng)將除保證金外的貸款資金，逐筆、及時、足額轉(zhuǎn)入核定的預(yù)售款監(jiān)管專用帳戶,并在進(jìn)賬單備注欄內(nèi)載明繳款編號；、項目應(yīng)在售樓處公示每棟樓的預(yù)售款監(jiān)管賬戶開戶銀行名稱、賬號、地址和監(jiān)管辦的聯(lián)系電話;項目公司不

9、得直接收取購房款存入其它賬戶；第二十五條 購房合同取消，退款撥付。預(yù)售雙方達(dá)成退房協(xié)議并辦理好退房手續(xù)且撤銷備案后,可通申請監(jiān)管資金退款，銷售部門應(yīng)及時通知財務(wù)部門并提交相關(guān)資料,財務(wù)部門及時辦理退款手續(xù)。向購房人退款時除了監(jiān)管資金退回公司其他賬戶外還應(yīng)履行公司規(guī)定的退房退款流程及手續(xù)。第六章 銷售開票及管理第二十六條 商品房竣工交付后，銷售部門應(yīng)向財務(wù)部門提供項目所在地房管部門核定的商品房面積清單。第二十七條 開票前,銷售、財務(wù)部門各自根據(jù)核定的商品房面積清單、銷售合同、代收代付資料、收款情況編制商品房銷售結(jié)算清單,并進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的核對,確保結(jié)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤，商品房銷售結(jié)算清單的編制、復(fù)核

10、流程詳見開票流程圖。第二十八條 房款及代收代付款項未交清或交付過程中有糾紛的，不得開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票,辦理產(chǎn)權(quán)證。第二十九條 需要開具銷售發(fā)票的并無第二十五條之情形的，銷售部應(yīng)開具開票聯(lián)系單送交財務(wù)部通知開票。第三十條 財務(wù)部根據(jù)銷售合同、收款情況、商品房銷售結(jié)算清單對開票聯(lián)系單進(jìn)行核對，核對無誤后開具銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票,開票申請、復(fù)核詳見開票流程圖。銷售發(fā)票開具時應(yīng)當(dāng)收回以前開具的收款收據(jù)。第三十一條 開具的銷售發(fā)票交銷售辦證人員，辦證人員應(yīng)對銷售發(fā)票進(jìn)行再復(fù)核，復(fù)核無誤后于開票之日起10日內(nèi)辦理契證,客戶契稅的支付按付款流程辦理。第三十二條 開票后，財務(wù)部門應(yīng)及時入帳確認(rèn)銷售收入并核銷預(yù)收

11、、應(yīng)收帳款；開票前已確認(rèn)銷售收入的,應(yīng)將不動產(chǎn)專用發(fā)票附于確認(rèn)收入時的記帳憑證后面。第三十三條 銷售收入的確認(rèn)嚴(yán)則:各地子公司應(yīng)根據(jù)國家財政部施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度和國家稅務(wù)總局國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法結(jié)合項目所在地稅務(wù)部門的政策進(jìn)行銷售收入的確定。第三十四條 由于本集公司以房地產(chǎn)業(yè)為主，應(yīng)收帳款金額較小，發(fā)生壞帳損失，采用直接轉(zhuǎn)銷法,不采用備抵法。第七章 客戶退、換、更名管理第三十五條 客戶退房必須詳細(xì)填寫退房申請書，銷售部門應(yīng)根據(jù)銷售合同的規(guī)定詳細(xì)填明違約責(zé)任及處理意見，經(jīng)項目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可和客戶解除銷售合同。第三十六條 客戶憑已批準(zhǔn)退房申請書向

12、銷售部提出退款申請，即填寫領(lǐng)款單經(jīng)銷售部審核。經(jīng)銷售部審核后，領(lǐng)款單及退房申請復(fù)印件交財務(wù)部辦理退房退款手續(xù)。第三十八條 財務(wù)部應(yīng)根據(jù)銷售合同對退房情況進(jìn)行審核，審核的重點是退房的違約責(zé)任處理是否符合銷售合同的規(guī)定。經(jīng)審核無誤，領(lǐng)款單報總經(jīng)理批準(zhǔn)后辦理退款，退房退款的具體流程詳見退房退款流程圖.第三十九條 客戶未簽訂銷售合同或訂購協(xié)議需要換房的,由銷售部書面通知財務(wù)部，財務(wù)部根據(jù)銷售部的換房通知辦理轉(zhuǎn)款；已簽訂銷售合同或訂購協(xié)議的客戶需要換房,按退房程序辦理。第四十條 未開具銷售發(fā)票前，客戶之間轉(zhuǎn)讓房屋先按退房程序辦理，再按新客戶重新簽訂銷售合同,同時必須以老客戶名義辦理全額退款,再以新客戶的名義全額收取房款，不得在收款收據(jù)上直接更名。第四十一條 本集團(tuán)下屬各房地產(chǎn)公司在簽訂銷售合同后不允許更名，簽訂銷售合同前更名須經(jīng)集團(tuán)財務(wù)部、集團(tuán)銷售中心批準(zhǔn).第四十二條 客戶退房、換房等必須符合國家及當(dāng)?shù)卣姆煞ㄒ?guī)規(guī)定,各公司不得違規(guī)操作，確保公司不受任何法律風(fēng)險。第八章 銀行按揭管理第四十四條 樓盤開盤前，財務(wù)部或協(xié)助銷售部向銀行及公積金管理部門辦妥樓盤按揭貸款的總手續(xù)。第四十五條 項目公司財務(wù)部積極配合銷售部銀行按揭人員做好和按揭銀行及公積金