羅湖區(qū)田貝村改造專項(xiàng)規(guī)劃簡(jiǎn)介

1、羅湖區(qū)田貝村改造專項(xiàng)規(guī)劃簡(jiǎn)介 中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院深圳分院   田長(zhǎng)遠(yuǎn) 一、規(guī)劃背景    去年10月28日，市委、市政府召開(kāi)全市違法建筑清查工作暨城中村改造動(dòng)員大會(huì)，我市城中村改造工作全面啟動(dòng)。城中村（舊村）改造是深圳市落實(shí)中央提出的科學(xué)發(fā)展觀和以人為本的要求，提升城市建設(shè)整體水平，促進(jìn)特區(qū)內(nèi)外一體化發(fā)展，加快推進(jìn)現(xiàn)代化國(guó)際性城市建設(shè)，努力構(gòu)建“和諧深圳”、“效益深圳”的重要舉措。     羅湖區(qū)是商業(yè)旺區(qū)，在改造中，城中村的定位應(yīng)該緊扣區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局的特點(diǎn)，根據(jù)城中村所處的地域位置

2、和周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能，確定城中村改造的方向。田貝村改造將依托原有的建材市場(chǎng)，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積，改造為建材特色產(chǎn)業(yè)村。1.地理位置    田貝村（以下稱規(guī)劃區(qū)）位于羅湖區(qū)的中部，洪湖東路以東，文錦路以西，田貝四路以南。屬于田貝村用地范圍，規(guī)劃區(qū)總面積26450平方米。規(guī)劃區(qū)共分A、B兩區(qū)，A區(qū)面積為7240平方米，B區(qū)面積為19210平方米。2.人口概況    根據(jù)田貝村實(shí)業(yè)股份公司提供的資料，現(xiàn)狀總?cè)丝?703人，其中外來(lái)人口1368人，村民人口335人，常暫比1：4.08，村民戶數(shù)為170戶。3.產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀  

3、0; 規(guī)劃區(qū)目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要為住宅及商業(yè)店鋪出租。主要住宅物業(yè)由居民統(tǒng)建樓和居民獨(dú)立式住宅構(gòu)成，其中現(xiàn)狀居民自建住宅多以出租的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，憑借毗鄰的洪湖公園良好的自然條件和便捷的交通條件，本區(qū)的村民住宅租賃市場(chǎng)非?；钴S。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建材市場(chǎng)已形成了一定的規(guī)模，經(jīng)營(yíng)頗具特色，在業(yè)內(nèi)已形成相當(dāng)?shù)闹取?.權(quán)屬現(xiàn)狀    根據(jù)規(guī)劃國(guó)土資源局羅湖分局的地籍資料，規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于實(shí)業(yè)股份有限公司的有2宗。5.現(xiàn)狀交通    規(guī)劃區(qū)東、西、北側(cè)分別為城市主干路文錦路、城市次干路洪湖東路和田貝四路，規(guī)劃區(qū)主要出入口由文錦路引入，為右進(jìn)右出。6.現(xiàn)狀建

4、設(shè)情況    規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀建筑主要為私宅、辦公及部分商業(yè)。A區(qū)內(nèi)建筑為7層， B區(qū)內(nèi)建筑都為3-4層，建筑密度較大。現(xiàn)狀建設(shè)情況詳見(jiàn)下表： 表一：現(xiàn)狀建設(shè)情況一覽表 A區(qū)建筑量（萬(wàn)平方米）B區(qū)建筑量（萬(wàn)平方米）規(guī)劃區(qū)總量（萬(wàn)平方米）用地面積0.731.922.65住宅建筑面積1.343.654.99商業(yè)建筑面積0.240.50.74辦公建筑面積 0.250.25合計(jì)1.584.405.98容積率2.162.162.26動(dòng)力分析1.空間及景觀    田貝村毗鄰洪湖公園，與彩虹橋隔路相望，不遠(yuǎn)處是大型購(gòu)物商場(chǎng)沃

5、爾瑪，且周邊都是近幾年開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)。相比之下，建于20年前的田貝村，建筑質(zhì)量及空間景觀較差，與周邊建筑群在空間環(huán)境和城市景觀方面不協(xié)調(diào)。2.功能    規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建材市場(chǎng)雖然已形成了一定的規(guī)模，在業(yè)內(nèi)已形成相當(dāng)?shù)闹?。但在B片區(qū)部分村民的底層住宅改建的商鋪比較雜亂，形象較差，且不利于遠(yuǎn)期集體物業(yè)的培育。3.村民改造自己家園的意愿    因建筑破舊，缺乏特色，配套設(shè)施不完善，已經(jīng)無(wú)法滿足日益提高的城市居民居住要求，這就使規(guī)劃區(qū)改造更為迫切。四、相關(guān)規(guī)劃要求1.深圳市羅湖03-02號(hào)片區(qū)水貝地區(qū)法定圖則   

6、;  現(xiàn)狀田貝村用地，屬于原農(nóng)村居民住宅地區(qū)，規(guī)劃主要用途為居住用地，近期應(yīng)嚴(yán)格控制，待條件成熟時(shí)通過(guò)舊村改造詳細(xì)藍(lán)圖確定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，達(dá)到改善環(huán)境，完善配套設(shè)施的總體規(guī)劃目的。    整體功能要求：水貝地區(qū)以文錦路、田貝四路為界將本地區(qū)分為三個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)有小區(qū)級(jí)的公共設(shè)施和小區(qū)中心，小區(qū)中心主要設(shè)在貝麗南路、貝麗北路和洪湖二街，居住區(qū)級(jí)以上的商業(yè)設(shè)施主要分布在洪湖東路和田貝四路兩側(cè)。    城市設(shè)計(jì)要求：本地區(qū)西側(cè)鄰洪湖公園的用地規(guī)劃應(yīng)考慮到洪湖公園的景觀要求。2.水貝黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地規(guī)劃研究  &

7、#160; 在滿足自身居住的前提下，盡量增加商業(yè)及單身公寓，以減低對(duì)周邊的公共配套壓力。五、規(guī)劃定位及原則    規(guī)劃區(qū)定位為：居住、配套公寓、專業(yè)市場(chǎng)的綜合性地區(qū)。    根據(jù)規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀存在的問(wèn)題及政府政策確定規(guī)劃的原則為：    1.改善城中村及周邊的環(huán)境，提升規(guī)劃區(qū)環(huán)境面貌。    2.增加公共空間及綠化面積，完善公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。    3.妥善解決城中村改造中村民及各方面利益。    4.完善現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，

8、促進(jìn)其升級(jí)。     本次規(guī)劃著重研究舊村的發(fā)展規(guī)劃及其可行性。    根據(jù)田貝村現(xiàn)狀建設(shè)情況、城市整體景觀要求及城市發(fā)展特征，規(guī)劃針對(duì)規(guī)劃區(qū)發(fā)展前景提出切實(shí)可行的改造策略。    規(guī)劃區(qū)共分三個(gè)部分：舊村改造區(qū)、環(huán)境整治區(qū)、現(xiàn)狀保留區(qū)。1.舊村改造區(qū)：（B區(qū)）【特征】    現(xiàn)狀建筑低矮陳舊、建筑密度較高，靠近洪湖東路一側(cè)底層延續(xù)了臨街的建材展銷市場(chǎng)，目前已形成一定規(guī)模及影響力，但是目前的現(xiàn)狀建筑空間不利于遠(yuǎn)期的產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。由于緊鄰東湖公園，具有良好的自然景觀資

9、源，為規(guī)劃區(qū)發(fā)展提供了較好的外部資源?！静呗浴?#160;   整體改造，改善居住環(huán)境?？紤]到田貝村一帶是深圳市主要的建材銷售商聚集地，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有一定的連續(xù)性，規(guī)劃區(qū)的定位為集建材展示、信息交流、買(mǎi)賣交易等為一體的現(xiàn)代化綜合建材商貿(mào)中心，達(dá)到增加集體物業(yè)的規(guī)模的目的。同時(shí)，在滿足本村居民的居住前提下，增加商務(wù)公寓及單身宿舍的建設(shè)，減輕對(duì)公共配套設(shè)施的壓力。    道路交通：完善內(nèi)部微循環(huán)系統(tǒng)，形成環(huán)狀路網(wǎng)，強(qiáng)化與外部道路的銜接。    環(huán)境：與周邊空間環(huán)境相協(xié)調(diào)，將規(guī)劃區(qū)與洪湖景觀相融合。2.環(huán)境整治區(qū)：【特征

10、】    已建成的村辦公綜合樓及其前面的廣場(chǎng)區(qū)域，整體環(huán)境質(zhì)量較差?！静呗浴?#160;   用地：現(xiàn)狀保留，少部分結(jié)合整體公共空間進(jìn)行整合。    道路交通：完善微循環(huán)系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)外道路交通建設(shè)；    環(huán)境：根據(jù)現(xiàn)狀建設(shè)高度及整體環(huán)境，建設(shè)組團(tuán)綠地及文體活動(dòng)中心，改善舊村整體環(huán)境。結(jié)合舊村改造建設(shè)方案進(jìn)行統(tǒng)一交通、消防設(shè)計(jì)。    近期以環(huán)境整治為主，統(tǒng)一進(jìn)行鋪裝、綠化、立面整治。3.現(xiàn)狀保留區(qū)：（A區(qū)）【特征】    此

11、地塊屬于規(guī)模建設(shè)區(qū)，整體建設(shè)密度較大，高度為7層，整體空間秩序良好。目前為田貝建材市場(chǎng)的主要組成部分?！静呗浴?#160;   用地：現(xiàn)狀保留。    道路交通：完善微循環(huán)系統(tǒng)，部分結(jié)合改造區(qū)的對(duì)外交通需求進(jìn)行改造。    環(huán)境：對(duì)沿洪湖東路一側(cè)的建筑立面進(jìn)行統(tǒng)一的立面改造。    產(chǎn)業(yè)：近期改善環(huán)境，延續(xù)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)地位。4.改造計(jì)劃    根據(jù)整體改造策略，規(guī)劃區(qū)B區(qū)作為拆除改造區(qū)，其中股份公司辦公樓作為保留建筑，其余建筑拆除重建。建筑總量詳

12、見(jiàn)下表：表二：B區(qū)建筑一覽表 住宅建筑面積（萬(wàn)平方米）商業(yè)建筑面積（萬(wàn)平方米）辦公建筑面積（萬(wàn)平方米）合計(jì)拆除建筑面積3.650.5 4.15保留建筑面積  0.250.25  1.車行交通    為改善地段的交通條件和提供方便的交通支持，將規(guī)劃區(qū)主要出入口設(shè)置于洪湖東路，減少對(duì)文錦路交通壓力，同時(shí)將原文錦路的出入口改至城市支路上。2.步行系統(tǒng)    主要考慮規(guī)劃區(qū)內(nèi)部公共空間的聯(lián)系及規(guī)劃區(qū)與區(qū)域綠地（洪湖公園）的聯(lián)系，同時(shí)與公共空間相結(jié)合形成整體的步行空間系統(tǒng)。在緊急狀況下

13、，內(nèi)部通路可兼做消防通道用。同時(shí)利用洪湖公園的人行過(guò)街天橋，加強(qiáng)同洪湖公園的聯(lián)系。 1.經(jīng)濟(jì)可操作性評(píng)估    田貝村近期重建地塊用地面積19374.3平方米，全部為村民住宅用地，拆遷補(bǔ)償面積約為4.15萬(wàn)平方米（其中包括環(huán)境整治拆除部 分的補(bǔ)償面積、原地塊拆除建筑面積）。由于規(guī)劃區(qū)改造模式為自身改造，改造后的住宅為自用出租，經(jīng)濟(jì)平衡主要體現(xiàn)在改造后的租金收入和改造成本上。    通過(guò)對(duì)估算結(jié)果的分析，可以得出6.5、5.5、5.0三種容積率方案，通過(guò)對(duì)比得出如下結(jié)論：雖然目前村民戶數(shù)不確定，但村民資金實(shí)力較強(qiáng)，改造籌資難度

14、小。建議本項(xiàng)目的容積率為5.05.5之間，以5.0為較佳。2.建筑環(huán)境影響評(píng)價(jià)    規(guī)劃容積率取5.0（地上21層）時(shí)，建筑覆蓋率為50時(shí)，建筑高度為80米。規(guī)劃區(qū)區(qū)面向洪湖東路，根據(jù)羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃的城市空間要求，規(guī)劃區(qū)屬于城市高層建筑帶，當(dāng)容積率為5.0時(shí)，在建筑高度控制上符合上層次規(guī)劃要求。3.公共配套設(shè)施    規(guī)劃區(qū)公共配套設(shè)施影響主要有兩個(gè)方面，即初中和小學(xué)。    初中：根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則對(duì)初中就學(xué)標(biāo)準(zhǔn)要求，在1000米的服務(wù)半徑內(nèi)，按總?cè)丝诘?9計(jì)算，入學(xué)率100%，23座/千人

15、，需1300-1500學(xué)位，根據(jù)上層次規(guī)劃有一所24班中學(xué)，在不考慮規(guī)劃區(qū)改造的前提下可以滿足水貝片區(qū)需求。規(guī)劃區(qū)人口約2300人，根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則要求計(jì)算，增加初中學(xué)位數(shù)只有50個(gè)左右，而現(xiàn)狀深中初中部24班，僅2/3面向羅湖區(qū)招生，可提供800個(gè)學(xué)位，規(guī)劃區(qū)改造所增加的50個(gè)學(xué)位數(shù)，對(duì)整個(gè)水貝片區(qū)不會(huì)造成壓力。    小學(xué)：根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則對(duì)小學(xué)就學(xué)標(biāo)準(zhǔn)要求，在500米服務(wù)半徑內(nèi)，按總?cè)丝诘?8，入學(xué)率100%，58座/千人，需3800-4000個(gè)學(xué)位，現(xiàn)狀4所小學(xué)可提供4500個(gè)學(xué)位，已經(jīng)可以滿足水貝地區(qū)需求。根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與

16、準(zhǔn)則要求計(jì)算，規(guī)劃區(qū)增加小學(xué)學(xué)位數(shù)130個(gè)左右，對(duì)整個(gè)水貝片區(qū)不會(huì)造成壓力。4.交通影響分析    由于規(guī)劃區(qū)處于交通敏感地區(qū)，改造后的交通增量將對(duì)區(qū)域交通產(chǎn)生較大影響，因此需要對(duì)改造后的交通進(jìn)行綜合影響評(píng)價(jià)。    規(guī)劃區(qū)周邊主要道路包括文錦路、田貝四路和洪湖東路。目前文錦路和田貝四路的交通已趨于飽和，洪湖東路運(yùn)行狀況良好。    在現(xiàn)狀道路條件下，交通出行將產(chǎn)生大量的繞行交通，直接增大區(qū)域中其他道路的交通壓力，必須適當(dāng)增加其他方向的出入口。    如果在洪湖東路設(shè)置田貝村

17、交通出入口，文錦路的道路服務(wù)水平將基本保持不變，而洪湖東路的南往北交通量雖然有所增加，但總體仍維持在道路通行能力范圍之內(nèi)，因此道路的服務(wù)水平將是可以接受的。5.市政工程    給水工程：    規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀為舊村，給水管徑偏小，管道嚴(yán)重老化?，F(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)東部文錦路的東側(cè)有1條400毫米的給水管。    根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則進(jìn)行計(jì)算，改造后，規(guī)劃區(qū)總用水量增加600立方米/日。    根據(jù)水貝片區(qū)的法定圖則，在規(guī)劃區(qū)東部的文錦路和西側(cè)的洪湖東路，各規(guī)劃了一條給水管，管徑分別

18、為600毫米和400毫米，區(qū)內(nèi)供水可以就近從這兩條給水管接入，而且供水量可以滿足要求。    污水工程：    規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀為舊村，雨水污水合流排放?，F(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)東部文錦路的東側(cè)有1條1000毫米的污水管。    根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則進(jìn)行計(jì)算，規(guī)劃區(qū)污水量增加510立方米/日。    區(qū)內(nèi)污水可以就近排入文錦路的現(xiàn)狀污水管。新增的污水量較少而現(xiàn)狀污水管徑為1000毫米，因此新增的污水量對(duì)片區(qū)的管網(wǎng)系統(tǒng)影響很小，現(xiàn)有污水系統(tǒng)可以滿足排放要求。  

19、0; 電力工程：    根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則中對(duì)各建筑類型單位建筑面積用電負(fù)荷的相關(guān)規(guī)定，田貝村改造將帶來(lái)0.180.30萬(wàn)千瓦的用電負(fù)荷增量。田貝村改造帶來(lái)的用電負(fù)荷增量?jī)H占水貝片區(qū)法定圖則用電負(fù)荷預(yù)測(cè)量（6.84萬(wàn)千瓦）的3%4%，相對(duì)較小。根據(jù)水貝片區(qū)法定圖則，在田貝村東側(cè)將規(guī)劃新建洪湖110KV變電站，該站主變?nèi)萘?×50MVA，可滿足田貝村改造帶來(lái)的用電負(fù)荷增量。6.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)    根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)測(cè)算、舊村改造實(shí)施的操作性及整體景觀要求，近期改造地塊的容積率取5.0。表三：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目總指標(biāo)改造

20、地塊指標(biāo)總用地2.651.94公頃容積率4.355.0建筑密度 50總建筑面積11.53萬(wàn)平方米9.7萬(wàn)平方米其中商業(yè)3.37萬(wàn)平方米2.88萬(wàn)平方米居住8.16萬(wàn)平方米6.82萬(wàn)平方米建筑高度 80米綠地率 30配建停車位700600拆建比 2.34   九、改造示意  田貝股份公司對(duì)專項(xiàng)規(guī)劃的意見(jiàn)    為響應(yīng)市委、市政府號(hào)召，進(jìn)一步加快“城中村”改造步伐，營(yíng)造良好的投資環(huán)境，提高社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，村民要求整體拆建改造的愿望十分強(qiáng)烈，區(qū)委、區(qū)政府高度重視,提出了改造城中村、建設(shè)產(chǎn)業(yè)村的要求。根據(jù)市規(guī)劃局2004年12月復(fù)函提出的田貝村改造方案“應(yīng)結(jié)合動(dòng)態(tài)交通問(wèn)題的解決進(jìn)行進(jìn)一步論證”等要求, 對(duì)原專項(xiàng)規(guī)劃方案，反復(fù)研究修改，對(duì)功能定位、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、交通、配套等，進(jìn)行深化完善，現(xiàn)已完成新的田貝村改造專項(xiàng)規(guī)劃方案。    1、現(xiàn)田貝村改造專項(xiàng)